Как проектировать и строить города будущего

Современная недвижимость способная создавать новые точки притяжения

Новокольцовский район г. Екатеринбург, проект архитектурное бюро ГОРДЕЕВ-ДЕМИДОВ

Архитекторы и застройщики Урала ищут способы создания новых смыслов городской среды

Городская среда становится все сложнее и многообразнее. Запрос жителей на уровень комфорта, качество жилищной, социальной и промышленной инфраструктуры меняется с каждым годом. Сейчас уже недостаточно просто много строить жилья, нужно создавать смыслы и формировать образ жизни горожан. При этом особенно важно найти ответ на вопрос создания многофункциональной среды. Жители хотят не только комфортное жилье и благоустроенные территории. Важно обеспечить еще и создание высокотехнологичных современных рабочих мест. 

Каков вклад сектора жилой и коммерческой недвижимости в решение этой задачи? Ответ на этот вопрос искали участники сессии «Новые смыслы городской среды: роль жилой и индустриальной недвижимости в создании точек притяжения». Мероприятие, организованное журналом «Эксперт-Урал» и АЦ «Эксперт», прошло на площадке форума «Иннопром». 

Приводим рецепты создания города будущего, прозвучавшие в ходе дискуссии.

Новокольцовский: город будущего

Основатель архитектурного бюро ГОРДЕЕВ – ДЕМИДОВ  Павел Гордеев

— Мы практикуем участие в архитектурных проектах разных специалистов. Это один из факторов, который позволяет нам создавать уникальный архитектурный продукт. В этом мы убедились при проектировании района Новокольцовский в Екатеринбурге.

В самом начале мы поняли, что эта локация обладает особым контекстом. Во-первых, здесь сформировалось богатое инженерное наследие, которое нам необходимо сохранить и интегрировать в проект — именно оно положено в основу идентичности района. Во-вторых, для раскрытия этого потенциала нужно грамотно сочетать внутри разные типологии, сформировав между ними сбалансированную, равноудаленную связь.

Исходя из этих особенностей, мы сформулировали первоначальную гипотезу, которая была положена в основу планировочной структуры района.

Таким образом возникла идея сделать зеленый бульвар в форме кольца, который объединил разные функциональные зоны единым круговым маршрутом: жилые дома, производство, студенческий кампус с учебными корпусами.

Работая над этой концепцией, нам часто приходилось искать индивидуальные решения.

Например, нужно было провести расчет инсоляции*. Этот показатель важен, потому что Новокольцовский — очень большой район, в котором порядка миллиона восьмисот квадратных метров жилья. И он будет еще дальше расширяться и расти, поэтому при проектировании изначально заложена гибкость.

Другая нестандартная задача, как использовать один из элементов инженерного наследия — проходящие здесь опоры линии электропередачи. Мы спроектировали из этих функциональных конструкций художественные арт-объекты. Это театральная постановка, в которой преобразованные линии-гиганты застыли в своих позах. Такой концептуальный подход позволит, по нашему мнению, составить правильное представление о новом и современном районе города. 

Еще одно наследие локации — множество разных территорий, которые очень трудно вписать в единое комфортное пространство. У нас родилась идея агропарка. Мы предложили засеять земельный участок, где проходит линия электропередачи, травой разных цветов. Это ­— символ разных времен года. Так получился живописный ковер и неповторимый природный ландшафт.

При этом нам нужно было спроектировать не только красивый и безопасный район, но и локацию, связанную с городской средой и удобной инфраструктурой. Мы пошли по пути создания мостов, которые связали разные кварталы и улицы. И мосты сейчас несут не только утилитарную, но и эстетическую ценность.

Немаловажная задача — регулирование цветового кода района. Мы использовали уникальную идею с разной цветовой палитрой. И это добавило дополнительную ценность месту и создало его гармоничный и художественный образ.

Также мы предусмотрели, как лучше расположить парки. И сделали дополнительную сеть зеленых аллей. Но эти дворовые пространства нужно было правильно интегрировать в ключевую дорожную инфраструктуру.

Создавая зеленые капилляры, мы даем возможности жителям формировать свои индивидуальные и интересные маршруты по району, которые могут быть проложены под разные настроения и жизненные сценарии, чтобы каждый день получать новые впечатления.

Особенностью Новокольцовского является еще и наличие на его территории кампуса университета. При его проектировании нам пришлось искать нетривиальные решения. Необходимо было выстроить связь внутренних пространств.

Дополняет эти объекты индустриальный парк Космос — новая промышленная площадка в формате лайт-индастриал. Здесь мы применили разнообразные архитектурные приемы, которые позволили вписать индустриальную недвижимость в общую концепцию и планировочную структуру.

Мы убедились, что классная городская среда создается, когда мы выходим за базовые минимумы. Красота, безопасность, экологичность, доступность достигается, когда архитекторы, художники, скульпторы и маркетологи говорят на одном языке. Мне кажется, именно так и формируется город будущего.

Технологии как драйвер проектировщика

Исполнительный директор Института комплексного проектирования «АТОМ» Илья Иконников 

— Комфортное жилье служит базовым элементом развития городской среды. А качественное жилье, в котором хочется жить, создают не только архитектурные решения, но и технологии. Но для их использования нужен опыт.

Наш институт — это большая команда, порядка 200 сотрудников. Создавался наш институт в составе крупнейшего строительного холдинга Урала — «АТОМ». За 30 лет мы спроектировали и построили более 200 жилых домов, 60 социальных объектов.

Мы как проектировщики всегда закладываем в строительную документацию материалы и изделия. Одной из эффективных технологий мы считаем префаб. Это метод возведения жилых и административных зданий из предварительно изготовленных компонентов, которые делают на производстве, а затем доставляют на стройплощадку для монтажа на объекте.

Префаб — динамично растущий рынок в мире. Мировой объем в денежном выражении этой технологии в строительстве составляет порядка 140 млрд долларов, и прогнозируется рост к 2030 году до 240 млрд. Ежегодно рынок растет на 8,5%.

Наша страна уже проходила этап использования префаб, многие из нас помнят опыт панельных домов 60-х годов. Поэтому у потребителя сложился стереотип, что по этой технологии строятся скучные здания. При этом в мировой практике складываются другие тренды. В Америке, к примеру, доля этой технологии составляет порядка 50%, Китай стабильно наращивает ее использование. Европа в целом славится своими префаб-технологиями.

Некоторые наработки мы уже активно русифицировали, в том числе немецкие системы модульного строительства.

Россия пока большими объемами похвастаться не может: сейчас в среднем по стране доля объектов, где применяются конструкции, предварительно изготовленные на заводе, составляет всего 6%.

Но наша компания готова доказать несостоятельность мифа о неэффективности префаб. По нашему мнению, эта технология обеспечивает сочетание гибкости и стандартизации, дает простор для архитектуры, формирует идентичность местности. Качество обеспечивается за счет идеальной геометрии и долговечности. Сроки строительства — за счет заводского производства, которое не зависит от погоды. Себестоимость можно контролировать на каждом этапе проекта. В наших проектах мы используем легкий префаб. Это те изделия, которые не видны глазу человека. Это арматурные сетки, инженерные системы, несъемная железобетонная опалубка, торцевые элементы и другие. Мы все хотим найти баланс, и на мой взгляд, легкий префаб позволяет приблизиться к этой цели.

Благодаря этому мы получаем совершенно другие объекты, нежели те, что остались в нашем сознании с советских времен. Мы на своей практике убедились, что этот метод повышает качество и ускоряет темпы ввода жилья и социальных объектов. Так что наша компания продолжит проектировать ценности для горожан, создавая все новые поводы любить наши города.

Жилые комплексы Атомстройкомплекс с использованием префаб-технологий, проект ИКП «АТОМ»

Интерьерные решения как точка притяжения

Основатель и СЕО компании «Студия 40» Владислав Сорока 

— Привлекательность жилого комплекса складывается из множества факторов. Как показывает практика, не последнюю роль играют интерьерные решения.

На мой взгляд, ключевая роль интерьерных решений заключается в том, чтобы в жилом комплексе были в нужном количестве помещения с функционалом, которым жители пользуются каждый день. И важно, чтобы эти помещения стали частью городской среды.

Статистики, которая бы отражала степень решения этой задачи на рынке, нет, но можно проиллюстрировать на примерах. На наш взгляд, внимания заслуживают комплексы, удостоенные профессиональных премий.

Одним из показательных проектов, получивших премии в области урбанистики в 2026 году, стал жилой комплекс от застройщика «Разум» в Астрахани. И наша компания принимала участие в проектировании его интерьеров.

В этом комплексе комфорт-класса застройщик хотел получить множество помещений для жителей и их гостей, которые бы удовлетворяли широкий запрос на занятия людей.

С одной стороны, когда мы их проектировали, нам хотелось, чтобы они функционально были нацелены на определенный образ жизни. Но, с другой стороны, в каждом городе есть локальный контекст. И, на мой взгляд, в этом случае не стоит копировать общие тренды, а надо сосредоточиться на историческом материале.

Кажется, что интерьеры — это не очень подходящее направление для работы с историческим контекстом городской среды. Но на самом деле это не так. Мы в помещении интерьеров центральной входной группы комплекса в Астрахани старались передать исторический контекст современными методами, но очень деликатно, с отсылками. Для этого мы изучили архитектурные элементы, которые характерны для этого города. Таким образом, на входной группе появились элементы Астраханского собора и белокаменные стены.

Кроме того, мы при проектировании анфиладных пространств, которые разделяют функциональные зоны лобби, использовали широкий набор исторических элементов на всех поверхностях.

Таким образом, интерьеры получаются, с одной стороны, функциональными, с другой стороны, выразительными.

Но их всегда нужно рассматривать как пазл, который складывается из интересов разновозрастной аудитории. Например, в астраханском комплексе мы учли интересы различных категорий жителей. Для молодежной аудитории спроектировали комнаты для записи подкастов, для предпринимателей — переговорные комнаты, для детей — игровые комнаты, а также банкетный зал.

И такое применение разных функций устроило заказчика. По мнению застройщика, это должно удовлетворить широкий интерес разных групп покупателей в этом ЖК на проведение досуга или организацию рабочего времени. 

Другой проект — жилой комплекс «Статус» от застройщика ГРКС в Нижнем Новгороде.

Здесь тоже был использован исторический контекст. Мы предложили девелоперу создать двухэтажный комьюнити-центр в расчете на разные потребности жильцов. В проект был заложен коворкинг, амфитеатр, игровая комната с оборудованием для разных возрастов и множество других дополнительных помещений, которые призваны решить бытовые задачи.

Во многом благодаря этому девелопер за данный комплекс летом 2026 года получил профессиональную премию. И во всех вышеупомянутых кейсах мы опирались на один принцип при создании интерьерных решений — они должны стать точкой притяжения для жителей, их друзей и единомышленников. Тогда интерьеры становятся не просто частью помещения, они — объединяют.  

Парадное анфиладное пространство интерьера входной группы «Бакинская 65» г. Астрахань, проект «Студия 40»

Город должен стать местом повседневного комфорта

Коммерческий директор компании СТРОЙТЭК Татьяна Гузеева  

— Выбирая жилье, человек принимает очень личное решение: где жить, где растить детей, сколько времени тратить на дорогу, где восстанавливаться после работы и стоит ли вообще оставаться в городе.

Рабочие места привлекают человека в город, но решение остаться зависит от качества повседневной жизни. Как коммерческий директор девелоперской компании я смотрю на городскую среду через выбор покупателя: что он ищет вместе с жильем и почему один проект становится частью его жизни, а другой — нет. Сегодня недостаточно просто строить жилье. Нужно проектировать повседневность — создавать среду, которая отвечает на реальные потребности человека.

Особенно ясно этот запрос проявляется при выборе между квартирой и частным домом. По данным ДОМ.РФ и ВЦИОМ, 66% семей считают частный дом предпочтительным видом жилья, однако фактически в частных домах живут только 25%.

Мечта о доме — это прежде всего запрос на определенное качество жизни: приватность, тишину, простор, собственный двор и возможность восстанавливаться. Но загородная жизнь требует дополнительных затрат на обслуживание и часто увеличивает время в пути.

Задача девелопера — не спорить, что лучше, дом или квартира, а переводить эти потребности в решения для городской среды. Приватность создают понятные границы территории, безопасность и контролируемый доступ. Запрос на природу и восстановление реализуется через зеленые пространства, встроенные в ежедневный маршрут.

Точка притяжения — это не отдельный объект, а повторяющийся сценарий жизни. Если житель возвращается в парк или во двор не потому, что должен, а потому, что ему там хорошо, значит, среда начала работать. Зеленые пространства здесь не украшение: они помогают снижать стресс, поддерживают физическую активность и создают условия для общения.

Город выигрывает, когда бытовые задачи не требуют отдельного маршрута. Для нашей компании новый смысл городской среды звучит так: город должен перестать быть только местом работы и сна и стать местом повседневного комфорта. Для этого недостаточно построить жилой комплекс. Нужно связать в единую систему жилье, социальную инфраструктуру, функциональное наполнение первых этажей и последующее управление территорией. Новые смыслы возникают не в красивых слоганах, а в ежедневных сценариях.

Будущее — не за спором «дом или квартира», а за городскими проектами, в которых человеку не нужно уезжать за качеством жизни. Индустриальная среда дает городу экономический смысл, а жилая — личную причину остаться. Когда эти составляющие соединяются, город становится настоящей точкой притяжения.

Благоустроеные зеленые дворы в жилых комплексах СТРОЙТЭК

Объединить архитектуру, власть, девелопера, медиа в одной точке

Генеральный директор архитектурного бюро «LH47 Екатеринбург» Никита Гринь

— Рынок жилищного строительства в России активно развивается, конкуренция растет и увлечь покупателя стандартным перечислением набора преимуществ жилого комплекса становится все сложнее. 

Мы решили, что стоит поработать на стыке маркетинга, архитектуры и продукта. И в этой парадигме нам нужно не просто предложить покупателю красивую форму, а дать ответ на вопрос: «почему именно в нашем комплексе ему захочется жить?». Мы посчитали, что нужно попытаться найти ответ на типичные вызовы, с которыми сталкивается житель города. Наиболее распространенный из них — огромное временные затраты на передвижение: с работы домой и обратно. Наше бюро решило поэкспериментировать и устранить этот недостаток при проектировании жилого комплекса в Завокзальном районе Екатеринбурга для девелопера «Трис». Кроме жилого сектора мы в этой локации заложили бизнес-парк. На этих площадях арендодатели могут открывать новые производственные компании, где жители комплекса получат работу. И соответственно, им не нужно ехать на другой конец города. 

Таким образом мы подошли к проектированию не квартала, а экосистемы, где работа и жизнь находятся в шаговой доступности. Так получился проект, который объединяет в себе жилье, коммерческие помещения, социальные объекты и индустриальную недвижимость.

И вся эта инфраструктура позволяет людям жить, работать, вести бизнес и отдыхать в пределах своего района. Комплекс выполняет роль моста между городской средой и природными элементами, создавая новые прогулочные маршруты. И это не просто отдельно стоящие дома, это целый ансамбль зданий с продуманным благо­­устройством. И баланс достигается за счет разной этажности зданий и игры форм.

Но при этом мы посчитали, что архитектурных решений недостаточно, потому что даже самый сильный проект может остаться незамеченным. И мы вывели нашу идею создания экосистемы в публичное поле. Для этого мы провели большой форум в Екатеринбурге с участием власти, застройщиков, архитекторов и средств массовой информации.

В итоге из чертежей наш проект превратился в городскую среду. У него появились узнаваемость, доверие, информационный путь.

Так и формируется комплексный подход, который мы проповедуем. В этом случае застройщик получает не только проект или красивую картинку, он получает от архитектора новые смыслы. К тому же мы передали девелоперу наши инструменты влияния по работе с сообществом. В современных условиях задача архитектурного бюро заключается не просто в проектировании. Мало предоставить чертежи, нужно сразу подумать над тем, как сделать проект успешным. 

ЖК «ТРИС» г. Екатеринбург, проект архитектурное бюро «LH47»

*Инсоляция — это нормируемый показатель, определяющий суммарную продолжительность (в часах) прямого солнечного облучения внутренних помещений зданий и территорий застройки.