Стройка вошла в прогнозируемый кризис

Как рынок жилой недвижимости адаптируется к изменившимся условиям

Фото Павла Кобера

Индустрия рассчитывает пережить спад за счет альтернативных инструментов продаж, запаса прочности и диверсификации

В центре всеобщего внимания в этом году оказался рынок жилой недвижимости.

Рынок практически враз лишился уже ставших привычными стимулов. Завершение основной льготной программы летом подвело черту под четырехлетним этапом поддержки спроса через дешевый кредит. Надежды на оставшиеся специальные программы не оправдались. Формально продукты в рамках программы «Семейная ипотека» и «ИТ-ипотека» в банковской линейке есть, но их финансирование из бюджета быстро завершилось. Когда и в каком объеме правительство откроет лимиты банкам в следующем году, пока неизвестно.

Поддержать спрос на жилье за счет рыночного кредита в условиях рекордно высокой ключевой ставки весьма проблематично.

Как рынок жилой недвижимости будет адаптироваться к новым условиям? Об этом эксперты рассказали на круглом столе «Будущее строительной отрасли и российских городов» в рамках конференции «Российские регионы в фокусе перемен»*.

В стадии готовности к кризису

Главная претензия регулятора к девелоперам, которая и подтолкнула государство менять стимулы, — недостаточный объем предложения. По этой причине на фоне высокого спроса начали стремительно расти цены на новостройки.

«Судя по одному из ключевых индикаторов — объему жилья в стадии строительства, эти претензии обоснованны. C момента запуска льготной программы ипотечный портфель удвоился, цены выросли в два-три раза, а объем текущего строительства увеличился лишь на 15%. То есть государство стимулировало отрасль достаточно серьезно, но при этом рынок не получил адекватного роста объема предложения», — отмечает руководитель аналитического центра Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.

Хотя, по наблюдению Михаила Хорькова, в разрезе городов реакция на стимулы получилась контрастная: «На Дальнем Востоке, где спрос поддерживался очень дешевым кредитом под 2%, два крупных рынка все же смогли конвертировать ипотечные стимулы в существенный рост. Это Хабаровск и Владивосток, в этих локациях объем строительства вырос в три раза, но надо понимать, что это динамика с очень низкой отметки».

Среди крупных рынков по стране, которые все же смогли нарастить объем предложения, — Тюмень, Тула, Екатеринбург. На другом полюсе — Санкт-Петербург, где объем текущего строительства просел на 45% в условиях льготной ипотеки. На Урале к числу таких рынков относится Уфа.

Объем продаж в рамках договоров долевого участия за 9 месяцев 2024 года, по расчетам Михаила Хорькова, заметно снизился: «Понижательная динамика зафиксирована практически по всем городам по итогам девяти месяцев. Исключение — Санкт-Петербург, Москва и Казань, в этих городах пока еще шел рост, но я думаю, что по итогам года и на этих рынках мы увидим снижение. Но при этом объем реализации в 2024 году был выше, чем в 2022 году».

Спад на рынке — прогнозируемый. Кто подготовился, тот выдержит

На ценовых параметрах сжатие стимулов пока не отразилось. Цены на новостройки до октября в экспозиции в большинстве городов не снижались, исключение составляет Краснодар, но это очень специфичный рынок.

Рынки по-разному реагируют на внешние стимулы еще и в силу отличий конкурентной среды среди застройщиков. «Например, в Омске доля пяти крупнейших девелоперов в объеме продаж составляет 80%, а в Екатеринбурге — меньше 35%. Екатеринбургский рынок — самый высококонкурентный из городов-миллионников. Город пережил настоящий девелоперский бум, и новые компании сюда продолжают выходить. Это один из факторов, который не позволяет в Екатеринбурге сильно разгоняться ценам на новостройки», — отмечает Михаил Хорьков.

По словам эксперта, структура сделок в последнее время изменилась: «Если на пике развития рынка до 90% сделок проходило с привлечением кредитных ресурсов, то в сентябре-октябре показатель снизился до 63–64%, а в ноябре упал до 55%. Остальной объем жилья реализуется в рассрочку. С одной стороны, это позволяет поддерживать продажи, но с другой — создает риски, потому что покупатель при желании впоследствии может расторгнуть сделки с применением рассрочки. К тому же рассрочка не наполняет эскроу-счета. В этом заложен потенциальный рыночный риск для отрасли, но многое будет зависеть от управления продажами конкретного застройщика».

Искусство кризисных продаж

Между тем, как показала дискуссия, сегодня рассрочки — это наиболее распространенный механизм продаж.

По словам коммерческого директора «ЛСР.Недвижимость — Урал» Артема Минаева, такой способ приобретения жилья стал пользоваться популярностью после отмены основной льготной программы с июля этого года: «Заключение договоров в рассрочку помогает и застройщикам, и клиентам. И доля таких сделок в продажах растет. Если раньше на нее приходилось до 10%, то сегодня этот инструмент занимает уже треть в структуре продаж. Все застройщики, и наша компания в том числе, начали адаптироваться к новым условиям».

По мнению Артема Минаева, в следующем году, если не будет финансирования льготных программ со стороны банков, доля рассрочки, возможно, вырастет еще больше.

Директор по продажам в Екатеринбурге компании «Унистрой» Вадим Герасимов считает, что в текущей ситуации стоит идти по пути повышения ценности продукта: «Конечно, отрасли сейчас важно как никогда выдерживать сроки сдачи объектов. В части инструментов продаж нужно искать альтернативы».

Продажи в рассрочку, по словам Вадима Герасимова, в компании есть, но занимают не более 10%: «Кроме того, мы используем программы субсидирования с банками. В каждом проекте применяется свой инструментарий».

Компания «Унистрой», по словам Вадима Герасимова, активно использует еще и нормы федерального закона о жилищных накопительных кооперативах (ЖНК): «Мы давно с этим инструментом работаем и сформировали достаточно большой пул пайщиков. Да, застройщик в этом случае деньги получает не сразу, порядка двух лет проходит, но для нашей бизнес-модели это не критично».

Целесообразность разработки новых инструментов видят и в тюменской группе компаний «ТИС».

«В целом по отчетам крупных тюменских компаний видно, что за сентябрь-октябрь у некоторых доля рассрочки уже превысила 60%. Мы сейчас используем стандартную программу рассрочки, которая предлагается до ввода объекта, но разрабатываем и более сложный продукт. Будем анализировать рынок и искать альтернативы, возможно, присмотримся к ЖНК», — рассказывает руководитель PR и маркетинга ГК «ТИС» Алла Власова.

И альтернативы, вероятно, будут появляться. По словам руководителя по маркетингу СЗ «Экологика» Кристины Главацкой, отрасль переживает далеко не первый кризис, так что опыт есть: «Текущую ситуацию мы воспринимаем как рабочую. То есть мы не видим пока предпосылок для паники. Существенную роль в том, как рынок пройдет очередной сложный этап, играет устойчивость бренда застройщика, его финансовое положение. Возможно, отдельные компании и не справятся с трудностями, произойдет чистка строительной отрасли, аналогичная той, что прошла на банковском рынке. Но сильнейшие выживут. Людей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, достаточно много. Сейчас мы настроены на то, чтобы дать возможность покупателям инструменты для приобретения квартиры. При этом важно создать для покупателя безопасную среду и сфокусироваться на заботе о клиенте. Для этого мы работаем над упрощением процесса покупки с максимальным выбором инструментария, это позволит клиентам легко и быстро реализовать сделку».

По словам Кристины Главацкой, ее компания, в частности, применяет продажи с рассрочкой на 36 месяцев: «Такой инструмент позволяет клиенту за три года купить свою квартиру, при этом без переплаты процентов банкам».

Кризисы в экономике — явление не новое, они стали сокращаться по длительности, но происходят все чаще. Соответственно, надо быть к ним готовыми — это новая реальность рынка.

На это обращает внимание руководитель направления коммерческой недвижимости и инвестиций компании «Кулиговская и партнеры» Алина Буслова: «В период турбулентности выиграет высокоэффективный, тот, кто оптимизирует свои бизнес-процессы, кто научился максимально быстро диверсифицировать свой продукт».

По словам Алины Бусловой, сегмент элитной недвижимости, в котором работает ее компания, по-другому переживает изменение стимулов со стороны спроса: «Как раз в силу высокой диверсификации продукта мы не видим сильной просадки. Отчасти это связано с меньшей долей ипотеки в структуре продаж в сравнении с другими сегментами. Наш потребитель стремится вложить собственные средства в недвижимость, считая это наиболее надежным активом».

Но поскольку доходность арендного жилья низкая на фоне дорогих депозитов, инвесторы, по словам Алины Бусловой, активно интересуются коммерческой недвижимостью: «А возможность приобретать такие активы есть. Застройщики возводят жилые комплексы с обширной инфраструктурой в шаговой доступности для жителей, создавая экосистемы. На коммерческие объекты — офисы и street retail (торговые помещения. — Прим. ред.) — сейчас невероятно высокий спрос. Так что диверсификация бизнеса является одним из фундаментов устойчивости застройщика, особенно в сегментах, где есть ограниченное предложение и высокий спрос».

Новые ниши

Одним из перспективных направлений следующего года может стать индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), и это связано с изменениями законодательства. Теперь механизм счетов эскроу распространяется и на сегмент ИЖС.

«Банк ДОМ.РФ первым на рынке запустил ипотеку на ИЖС по договору подряда с использованием счетов эскроу летом прошлого года. Параллельно в рамках кредитного продукта «ИЖС-Подряд» мы начали предоставлять специальный кредит подрядчикам на строительство индивидуальных домов для граждан, чьи средства размещены на счетах эскроу. По новым правилам ипотечные средства клиента хранятся в банке на специальном счете и передаются подрядчику после окончания строительных работ. Кредит подрядчику предоставляется в форме возобновляемой кредитной линии сроком до двух лет по ставке от 1%, компании возвращают заемные средства после завершения строительства дома и получения средств со счетов эскроу. Погашать проценты при этом можно ежемесячно или после завершения строительства. Такой механизм обеспечивает дополнительную финансовую защиту для покупателей и способствует росту доверия к строительным компаниям», — рассказывает руководитель розничных продаж в Екатеринбурге банка ДОМ.РФ Илья Коробицын.

Еще одна перспективна ниша, на которую стоит обратить внимание в рамках курса диверсификации, — социальные объекты. При сворачивании стимулов жилищного строительства государство не будет снижать объем финансирования этого направления.

На это обращает внимание заместитель директора Аналитического центра «Эксперт» Кристина Чукавина: «Согласно новой версии Комплексной государственной программы «Строительство», сформированной на 2024–2028 годы, почти 70% адресного финансирования проектов будет идти на транспортную и социальную инфраструктуру, причем на последнюю приходится половина объема».

К тому же в этих сферах у индустрии накоплен достаточный опыт применения инструментов государственно-частного партнерства. На рынке в последние годы растет число проектов с использованием ГЧП. Тем более что их поддержка заложена в программу «Инфраструктурное меню».

Как показало исследование АЦ «Эксперт», потребность в строительстве и реконструкции социальных объектов достаточно высока.

«Несмотря на внушительную динамику развития социальной инфраструктуры, ее дефицит все еще остается проблемной зоной многих городов. Отчасти это связано с рассинхронизацией объемов ввода жилья и социальных объектов. Прирост ввода жилья в 2023 году по всей стране составил рекордные 13,7% к 2022 году. А школ городам по-прежнему не хватает. Численность обучающихся во вторую и третью смены снизилась лишь на 0,3%», — приводит данные Кристина Чукавина.

И это одно из потенциальных направлений, где девелоперы могут предложить свои компетенции в период снижения активности в жилищном строительстве.

Реализовать такие проекты поможет опора на новые технологии. В этом убежден главный архитектор и управляющий партнер компании «ITEM» Андрей Софронов. «В числе таких решений, в частности, bim-технологии. В этом случае используется информационное моделирование объекта строительства, в результате которого создается его цифровая модель. Это позволяет контролировать стоимость продукта на всех его стадиях».

К числу перспективных направлений Андрей Софронов также относит применение в строительстве зданий готовых конструкций («Prefab»): «Особенно эффективны они могу быть в проектах комплексного освоения территории».

В этом вопросе в помощь девелоперам, по мнению директора Урало-Сибирской геоинформационной компании Александра Алябьева, придут еще и современные технологии на основе данных: «Они позволяют получить полноценную информацию о рельефе, состоянии коммуникаций и так далее. Все данные собираются с помощью дистанционного зондирования с использованием беспилотной авиации, которые обрабатываются и эксплуатируются программно-аппаратным комплексом 3D-СИТИ. Ядро комплекса — реалистичные виртуальные 3D-стереомодели территорий — позволяют качественно выполнять проектирование социальных и жилых объектов».

Таким образом, рынок, по мнению Михаила Хорькова, в очередной раз входит в стадию перезагрузки: «Особенность нынешнего этапа в том, что умные застройщики оказались к этому готовы, в отличие, например, от 2015 года. Текущий спад был достаточно прогнозируемый. Кто подготовился, тот выдержит».

Уроки кризиса

Но при этом отрасли и государству важно еще и извлечь уроки из предыдущего этапа развития рынка.

Генеральный директор Фонда «Институт экономики города» Александр Пузанов считает, что на этот раз нужно не просто пережить кризис, но и найти новые форматы долгосрочного развития рынка жилищного строительства.

«В каждый кризис отрасль обещает разобраться со структурными дисбалансами, но когда экономика восстанавливается, застройщики продолжают работать в той же модели. А ее основными чертами является узость продуктового набора, который находит спрос. Это продажа квартир для быстрой фиксации прибыли и уход в новые проекты», — формулирует вызовы Александр Пузанов.

По словам эксперта, в рамках этой модели девелопмент идет в сторону освоения платежеспособного спроса все более низких групп населения по уровню дохода: «Это привело к ситуации, которую специалисты описывают термином шринкфляция. То есть попытка за счет уменьшения характеристик продукта сохранить должный платежеспособный спрос. В результате начиная с 2017 года средний размер вновь вводимой жилой единицы в многоквартирном доме стал меньше, чем средний размер квартиры в существующем жилищном фонде».

По мнению Александра Пузанова, в случае продолжения этой тенденции в стране сложится неплохая обеспеченность жильем в жилых единицах, но это не сулит ничего хорошего: «У многих домохозяйств будет по две жилые единицы, но ни одна их них не будет устраивать семьи по качеству проживания».

Александр Пузанов полагает, что рынку, возможно, стоит вернуться к удовлетворению запроса аудитории с более высокими доходами: «А этот сегмент предъявляет спрос на квартиры большой площади. Но для этого нужен продукт с другими характеристиками. Его пока нет, но как только такой продукт появится, потребитель его примет».

Другое направление, над которым стоит подумать и государству, и бизнесу, по мнению эксперта, это развитие арендного жилья.

Пока таких экспериментальных домов всего по России около 50. Кроме того, реализуются проекты строительства арендного жилья при поддержке Банка ДОМ.РФ. Но все это на уровне экспериментов и проектов, реализуемых в ручном режиме.

«Главная причина — нам не удалось сформировать постоянный дешевый источник фондирования. Для этого нужно убедить государство осуществить стартовые вложения, показать, что эта модель работает. Именно по такой траектории началось внедрение в начале двухтысячных годов модели развития рынка ипотечного жилищного кредитования», — перечисляет условия Александр Пузанов.

Такие проекты, по его мнению, дают возможность застройщику диверсифицировать бизнес: «Но они характеризуются длительным сроком окупаемости, и поэтому требуют высокого уровня доверия между всеми участниками процесса, включая органы публичной власти».

Еще одним вектором эксперт называет развитие сегмента профессионального строительства индивидуальных домов. Но для этого необходимо создание правовой системы для коттеджных поселков.

По мнению Александра Пузанова, есть перспективы у средне- и малоэтажной застройки: «Но для развития этого сегмента необходимо умное градостроительное регулирование. Опыт показывает, что эффективная плотность застройки может быть достигнута и при гораздо более низкой этажности, при этом для человека создается более комфортная среда в сравнении со сверхвысотной застройкой. Надо просто потратить усилия, чтобы сформировать продукт, который найдет своего покупателя».

Конференция организована Институтом экономики и управления УрФУ, Уральским федеральным университетом, АЦ «Эксперт» и журналом «Эксперт-Урал»

У рынка есть перспективы

Если банки займут конструктивную позицию, девелоперы без потерь переживут этап охлаждения спроса на новостройки, считает председатель совета директоров Группы компаний «АПРИ» Алексей Овакимян

— Изменение условий стимулирования рынка жилья, конечно, окажет влияние на спрос. Позиция правительства нам в общем понятна. Государство стремится остановить рост цен. Это можно было бы сделать через наращивание объема предложения. Раз спрос есть, его надо удовлетворить, и тогда цена сбалансируется. Решено было пойти другим путем.

Но никаких оснований для катастрофы мы не видим. У отрасли есть запас прочности, поскольку рынок недвижимости несколько лет работал с хорошей доходностью. Поэтому многие компании, и наша в том числе, несмотря меры по охлаждению строительства жилья, смогут развиваться.

Рынок жилой недвижимости отличается высокой инерцией, мы не можем срочно сократить объем ввода быстро, потому что должны реализовать свои обязательства в рамках договоров проектного финансирования. Да, новых проектов сейчас будет запускаться меньше, и это отразится на предложении в 2026 году. А запущенные проекты все равно нужно достраивать. Очень многое будет зависеть от позиции банков, потому что объем продаж в предыдущие годы был сформирован банковскими продуктами. Доля девелоперских и ипотечных кредитов в активах банков — максимальная за все время. Если банки будут идти навстречу, понимая ситуацию на рынке и предлагая актуальные решения, выиграют и банки и застройщики. Отложенный спрос есть, он большой и связан даже не только с нехваткой в России жилого фонда, но и с потребностью в изменении качества жилья. Обеспеченность жильем у нас в 2 раза ниже, чем в развитых странах. Требования к качеству жилых комплексов очень изменились. Проекты, дизайн, благоустройство, умные сервисы, доступность инфраструктуры современных комплексов очень контрастирует с жильем прошлого века. При этом большинство населения страны проживает в домах, построенных в период с 1945 по 1990-е годы и не соответствующих современным требованиям.

Соответственно, «охлаждение рынка» при росте доходов населения просто переносит этот спрос на какое-то время, стерилизуя его на депозитах под 20+% годовых. В стране 52 триллиона депозитных рублей и 32 тысячи хрущевок только в городах-миллионниках.

При этом мы довольно часто слышим призывы развивать арендное жилье. Сама по себе идея выглядит привлекательно, но с точки зрения интересов инвестора такая модель экономически невыгодна. Доходность по арендному жилью очень низкая. Временно это и можно рассматривать как одно из решений, сейчас можно провести секьюритизацию избыточных квадратных метров через специализированные фонды. Пока жилье не продается — его можно сдавать в аренду, дожидаясь спроса. Да, не самое выгодное решение, но тем не менее и такой вариант есть смысл рассмотреть.

Государство предлагает активнее использовать инструменты фондового рынка. Наша компания, в частности, уже шесть лет является эмитентом облигаций, выпустила и погасила цифровые финансовые активы, сделала IPO на Мосбирже. Многообразие источников финансирования создает устойчивость для бизнеса. Чем больше инструментов, тем больше шансов пережить любые воздействия на рынок.

Нет у нас опасений и относительно инвестиционного спроса. Мы часто слышим о том, что в текущем моменте вложения в недвижимость конкурируют с депозитом. Но это будет продолжаться недолго. Ставки по вкладам меняются, и меняются довольно быстро, а недвижимость будет приносить доход длительное время, обеспечивая не только арендный доход, но и рост капитализации. Именно на это мы и опираемся при формировании нашей стратегии. Глобальный спрос на недвижимость нового формата в стране не удовлетворен, и регулятор, приостановив программы стимулирования, просто переносит решение задач на будущее. А с точки зрения долгосрочных перспектив инвестиции в недвижимость остаются для людей привлекательными.

Конечно, в будущем задача повышения обеспеченности жильем должна решаться девелоперами вместе с государством. Для того чтобы жилье соответствовало требованиям потребителя, необходима соответствующая инфраструктура. И после снижения рыночной стоимости кредитов застройщики готовы этим заниматься в партнерстве с государством.

Недвижимость остается надежным инвестиционным активом

В условиях инфляции и роста цен вложения в недвижимость является самым понятным способом сохранения сбережений, отмечает директор по продажам и маркетингу компании АО СЗ «РСГ – Академическое» (ГК «КОРТРОС») Нина Голубцова

— Какое влияние на спрос жилья в новостройках оказало изменение стимулов со стороны государства?

— Отмена программы льготной ипотеки, конечно, повлияла на рынок. При этом в условиях инфляции и роста цен вложения в недвижимость в России продолжают оставаться самым понятным способом сохранения сбережений.

К рыночным изменениям постепенно адаптируются и девелоперы, и покупатели. Основные инструменты, которые сейчас используются при покупке – субсидированная и траншевая ипотека, рассрочки, различные специальные дисконты. И они дают свой эффект. Взаимодействие с банками позволяет нам формировать максимально выгодные условия и преференции для наших покупателей.

— Конкурентная среда на рынке жилищного строительства в Екатеринбурге достаточно сильная. Каким объектам сейчас отдает предпочтение покупатель?

— Да, сегодня в Екатеринбурге широкий выбор недвижимости. Несомненный плюс Академического — комплексный подход к развитию территории, одновременное строительство жилья и инфраструктуры. В этом году стартовал квартал «Новая Олимпика» — финальная застройка с выходом в Преображенский парк, продолжается строительство «Первого Академа» на въезде в район и космического квартала «Спутник-1».

Развивается социальная инфраструктура. В этом году у нас начала работать еще одна школа, она стала уже шестой в нашей застройке. Открылась новая поликлиника для взрослых — крупнейшая в Екатеринбурге.

Так что теперь в зависимости от сценария жизни наши покупатели при выборе недвижимости ориентируются на близость к паркам, новым медицинским или образовательным учреждениям, спортивным объектам, к транспорту.

Мы входим в организованный кризис

Строительная отрасль научилась грамотно оценивать риски и умеет ими управлять, отмечает коммерческий директор Группы компаний «ИКАР» Владимир Щеколдин

— Первое полугодие этого года в нашей компании было достаточно успешным, в том числе и на рынке Екатеринбурга. Здесь мы только начали запускать новые проект. Три квартала продажи росли, снижение началось только во второй половине года. Но мы были к этому готовы и думаем, что постепенно будем возвращаться к показателям, которые были до введения льготных программ господдержки. Раньше на рынке с помощью ипотеки заключалось больше 80% сделок, сейчас их доля стала заметно меньше. Мы провели работу с банками и разработали альтернативные варианты продаж, это продукты, построенные с применением рассрочки платежа и программы субсидирования ставки по ипотечному кредиту с банками. Поскольку мы компания относительно небольшая, мы можем позволить себе индивидуальные программы для покупателей, и это тоже поддержит продажи.

Опыт у нас есть, строительная отрасль уже не первый раз переживает спад, но нынешний кризис я бы охарактеризовал как организованный, он не хаотичный. Поэтому в целом для отрасли он не создаст проблем, не будет нарушений прав дольщиков, застройщики все равно достроят объекты. Покупатель точно не пострадает.

Выдержать спад позволит еще и более высокий уровень компетенций застройщиков. У всех стало больше понимания, как работать на пике роста рынка, а как формировать стратегии в период спада. Застройщики понимают, что в любом случае за провалом будет подъем. Государство не может поддерживать спрос вечно. Правительство за последние годы и так сделало немало для строительной отрасли. Конечно, рост ключевой ставки не позволит нам поддерживать продажи за счет рыночной ипотеки. Но как только кредит станет дешевле, мы сможем использовать и этот инструмент. И это понимание дальнейшей траектории развития вселяет оптимизм. Конечно, мы прорабатываем и стрессовые сценарии, чему нас опять же научил предыдущий опыт. Но сейчас мы умеем грамотно оценивать риски и управлять ими.

Социальный вектор

Застройщики готовы вместе с государством развивать социальную инфраструктуру, но для этого требуется совершенствование законодательства, отмечает коммерческий директор компании «Практика» Ксения Плешкова

— За последние годы роль девелопера в развитии городов кардинально изменилась. Сейчас застройщик воспринимается гораздо шире, чем компания, которая только возводит квадратные метры. Мы входим в новую стадию развития. Большое внимание сейчас уделяется вопросам благоустройства, вложениям в социальную инфраструктуру, формированию сообществ в наших жилых комплексах. Кроме того, мы готовы участвовать в создании рабочих мест рядом с нашими жилыми комплексами.

И эффект от реализации таких стратегий ощущают сразу три стороны. Для государства это развитие территорий и снижение социальной напряженности. Застройщик получает возможность повысить рентабельность проекта как минимум на 10%, потому что потребителя уже не интересует точечная застройка, он хотел бы видеть полноценную городскую инфраструктуру в шаговой доступности. Но при этом важно еще и наличие рабочих мест вблизи жилых комплексов, люди сегодня не готовы тратить свое время на длительные перемещения до работы. Так что жители города тоже получают плюсы.

Наша компания стремится работать именно в этой концепции, но мы сталкиваемся со множеством вопросов. Формирование законодательства в этой области только началось. Городам не хватает транспортной инфраструктуры, а реализация комплексных проектов требует строительства новых дорог и развязок. Необходимы условия участия застройщиков в создании социальной инфраструктуры. Сейчас мы начинаем совместно прорабатывать регламенты взаимоотношений между застройщиками и государственными органами власти по вопросам КРТ, это важная, большая и интересная работа.

Сбалансированный подход

Нужно быть готовыми к разным сценариям и идти по пути диверсификации, считает исполнительный директор екатеринбургского подразделения девелоперской компании «Партнер» Михаил Оганян

— Мы все видим изменение условий работы застройщиков на рынке многоквартирного жилья. Наша компания, как и все участники рынка, ощущает падение спроса. В Екатеринбурге мы возводим мультиформатный жилой комплекс «Совушки». В нашем проекте большую долю занимают многоквартирные дома высотой до 4 этажей.

Охлаждая рынок, регулятор стремится остановить рост цен. В статистике это еще не отражается, но реальная стоимость сделок сейчас ниже, чем декларируемая. Большинство участников рынка применяют систему скидок при продажах. Второй распространенный инструмент — предоставление рассрочек. С одной стороны, это позволяет привлечь покупателей, но надо понимать, что при продаже в рассрочку у застройщика будет низкая наполняемость счетов эскроу.

Выход видится в диверсификации продукта. И мы, в частности, уже пошли по этому пути. Компания развивает проекты, где есть разные форматы недвижимости — индивидуальные дома, таунхаусы, многоквартирные секции. Конечно, подход нужен сбалансированный, возможно, где-то придется притормозить темпы. Но строительная отрасль отличается большой инерцией. В моменте мы не сумеем остановить те проекты, которые уже находятся в активной стадии.

Можно, конечно, попробовать опираться на предыдущий опыт. Такие кризисы строительная отрасль уже проходила не раз. Во всех случаях спада ключевая ставка резко росла и потом резко снижалась. А судя по риторике регулятора, сейчас мы входим в этап длительного периода высокой ключевой ставки. И это означает, что рыночные ставки по ипотечным кредитам останутся высокими продолжительное время. Важно максимально эффективно использовать ту подушку, которая накоплена в прошлые годы. Возможно, придется какие-то проекты остановить или попробовать по-другому привлекать деньги, например, используя инструменты закрытых паевых инвестиционных фондов.

В прогнозах мы принимаем во внимание рост себестоимости, это связано с ростом стоимости как труда, так и материалов. Поэтому в целом девелоперам надо готовиться к различным сценариям.

В поисках альтернативы

На рынке ипотеки идет активная разработка новых инструментов, в том числе и для решения кадровой проблемы предприятий, считает заместитель управляющего по развитию розничного бизнеса ПСБ в Екатеринбурге Юлия Малясова

— Рынок ипотеки переживает этап трансформации. Мы прогнозируем в следующем году сдержанный рост этого сегмента. Но в целом рынок продолжит развиваться, потому что потребность в улучшении жилищных условий у людей остается. Семьи будут оценивать, что выгоднее — брать в аренду жилье или приобретать недвижимость. Многие выберут второй вариант. Поэтому ипотека в любом случае останется в линейке наших продуктов. Хотя сама линейка, конечно, изменится. Можно предположить, что появятся индивидуальные программы, над которыми банки, и ПСБ в том числе, начинают работать.

Многое будет зависеть от стратегии финансового учреждения. Например, ПСБ обладает опытом совместной реализации проектов по строительству жилья для сотрудников предприятий ОПК. В работе сейчас находится несколько проектов в Свердловской области и других регионах. И мы видим возможность развития такого взаимодействия с предприятиями и дальше. Компаниям всех уровней и отраслей сегодня приходится решать задачу привлечения персонала. Конкурировать только на уровне заработных плат довольно сложно, потому что их и так все повышают. Иногда помощь в решении жилищного вопроса становится весомой частью социального пакета работодателя и убедительным аргументом для работника принять предложение о трудоустройстве. Конечно, такие проекты не компенсируют полностью участникам рынка снижение доступности ипотечных программ. Но поиск новых инструментов необходим, и он активно идет на рынке.

Умные стимулы

Цифровые сервисы становятся значимым элементом повышения привлекательности жилья, считает директор по работе с массовым сегментом Екатеринбургского филиала «Ростелеком» Елена Комона

— На популярность жилья в новостройках влияет множество факторов. Это и планировка, и локация. Но в последнее время немаловажную роль в повышении продаж стали играть еще цифровые сервисы в новых жилых комплексах.

Учитывая этот запрос, Ростелеком постоянно совершенствует сервис «Умный Дом». Поначалу в него входила услуга видеонаблюдения, а затем функционал был существенно расширен. Сейчас базовый набор включает в себя контроллер (центр умного дома) и набор устройств и датчиков, необходимых для максимального комфорта в управлении и контроле квартиры.

Это комплексное решение, которое учитывает интересы как застройщика, так и потребителя. Застройщик за счет минимальных дополнительных затрат на квадратный метр значительно повышает привлекательность квартиры, а потребитель получает жилье, оснащенное современными цифровыми сервисами с возможностью их масштабирования.

Согласно опросам и экспертным оценкам, в ближайшие пять лет до 75% новостроек сегменте жилья бизнес-класса будут оснащены умными системами. Для домов комфорт-класса этот показатель предполагается на уровне 45–50%. Но на наш взгляд, есть все основания для проникновения такого сервиса и в сегмент экономкласса. В октябре мы уже представляли участникам рынка умную квартиру с очень разными решениями. В рамках базового тарифного плана можно формировать различные варианты, которые подойдут в том числе для жилья экономкласса. И это будет дополнительным стимулом для определенных категорий покупателей к тому, чтобы приобретать именно такие квартиры.