Дом труба шатал
О проектах комплексного освоения территории
На Урале реализуются несколько десятков проектов комплексного освоения территории. Но чтобы они выполнили свое предназначение — обеспечили граждан недорогим жильем и комфортной средой - им необходимы стандарты и механизм обеспечения инфраструктурой
В начале июля врио губернатора Челябинской области Борис Дубровский подписал соглашение с Минстроем РФ и АИЖК об участии региона в федеральной программе «Жилье для российской семьи». Подробности заявки стали известны только в начале августа: на Южном Урале возведут около 720 тыс. кв. метров квартир эконом-класса (в начале июля региональные власти говорили о 2 млн кв. метров жилья, из них 1,4 миллиона - в Челябинске, преимущественно в районе «Академ Riverside»).
Челябинская область — пока единственный субъект Урало-Западносибирского региона, вошедший в проект (хотя известно, что, например, Свердловская область хочет включить в него район «Островки», а Пермский край - Бахаревку). На данный момент соглашения заключены с 16 территориями страны. Суммарно здесь к концу 2017-го возведут 8,4 млн кв. метров жилья. Всего по федеральной программе предполагается строительство 25 млн квадратов (одобренные и находящиеся на рассмотрении заявки покрывают пока 18,3 миллиона). Больше остальных возведет Краснодарский край (1,95 млн кв. метров), далее идут Татарстан (1,5 млн квадратов) и Иркутская область (1 млн кв. метров).
Согласно программе, стоимость кв. метра для конечного потребителя не должна превышать 30 тыс. рублей. Чтобы снизить затраты застройщиков, власти намерены субсидировать обеспечение земельных участков инфраструктурой (до 4 тыс. рублей за кв. метр возведенного жилья).
34 тыс. рублей — не такая уж плохая цена. Например, в Челябинске, по словам исполнительного директора компании «IBC-Недвижимость» Евгения Короткова, себестоимость строительства жилья эконом-класса варьируется от 18 до 28 тыс. рублей за кв. метр (для компаний, аффилированных с властью, — 18 — 22 тысячи, для независимых — 24 — 28 тысяч).
На наш взгляд, основная ценность федеральной программы состоит не в обеспечении относительно доступным жильем некоторых категорий граждан, а в отработке механизмов взаимодействия власти и девелоперов при реализации проектов комплексного освоения территории (КОТ). Они, очевидно, станут доминантой рынка недвижимости. Только при помощи КОТов можно будет реализовать планы федеральных чиновников по вводу в 2020 году 100 млн кв. метров жилья (в 2013-м было 69,4 миллиона). Но сегодня в этой сфере накопилось достаточно проблем.
Второе пришествие
Впервые о КОТах как принципе жилой застройки российские власти заговорили в начале 2000-х (хотя советские микрорайоны по сути своей тоже были проектами комплексного освоения территории). К середине десятилетия «воздушные замки» на миллионы кв. метров имелись на большинстве территорий страны.
В 2007-м федеральные чиновники отобрали 22 крупномасштабных проекта, которые должны были получить господдержку (гарантии и субсидии на строительство коммунальной и дорожной инфраструктуры). Тогда под КОТом Минрегионразвития понимал площадку от 100 га, на которой не более чем за десять лет будет введено не менее 1 млн кв. метров жилья. Правда, уже к 2008-му список сократился до девяти претендентов, расположенных в Свердловской, Московской, Амурской, Омской, Кемеровской, Самарской областях, Чувашии и Татарстане. Кризис убил почти все. В живых остался только район «Академический» (девелопер — ГК «КОРТРОС», предполагает возведение 13,3 млн кв. метров недвижимости, из них 9 миллионов — жилье).
Вновь речь о комплексном освоении территории зашла в 2012-м. Правда, мотивация застройщиков, как нам кажется, стала иной. В 2007-м им казалось, что рынок будет расти если не бесконечно, то еще очень долго. Квартиры расходились влет. Девелоперы, подгоняемые желанием федеральных властей вводить по 1 кв. метру на человека в год, не боялись реализовывать масштабные проекты в чистом поле и без особой помощи государства. Им казалось, что так они избавят себя от множества обременений.
Спустя пять лет ситуация изменилась. Во-первых, подготовленные площадки закончились, и экономить на инфраструктуре стало возможным только за счет эффекта масштаба. Во-вторых, на господдержку можно было рассчитывать исключительно при возведении большого объема жилья эконом-класса. В-третьих (во что очень хочется верить), девелоперы и власти поняли, что КОТ — один из наиболее прогрессивных способов пространственного развития, который позволяет создавать комфортную среду обитания и одновременно повышать стоимость продукта. На выставке-форуме «Иннопром» заместитель гендиректора компании «Атомстройкомплекс» Виктор Ананьев обнадеживающе заметил: «Девелоперам и градопланировщикам нужно поменять отношение к застройке — от проектирования из космоса перейти к проектированию на уровне глаз. Если мы поставим во главу угла человека, то сможем создать комфортную среду».
Наконец, в-четвертых, чиновники и городские сообщества стали выступать с резкой критикой точечных проектов (уплотнительная застройка, к сожалению, тоже оказалась в опале).
Освоение по понятиям
Парадоксально, но описание проекта КОТ от 2007 года стало последним официальным высказыванием власти относительно этого явления. Такие воззрения, очевидно, устарели, но новых вводных нет. Некоторые уральские застройщики склоняются к тому, чтобы считать КОТом площадку от 10 га, на которой возводится не менее 100 тыс. кв. метров жилья.
На наш взгляд, это совершенно некорректный подход. Во-первых, он опирается исключительно на числовые ничем не обоснованные показатели. Во-вторых, «крутится» вокруг жилья. Все остальное вторично (в том числе и социальная составляющая, потому детские сады и школы в проектах КОТ зачастую появляются через два-три года после заселения первых объектов, и их качество оставляет желать лучшего, подробнее см. «Остановить конвейер»).
Понять такую позицию можно: покупатель сегодня в первую очередь обращает внимание на стоимость жилья (этим, как нам кажется, объясняется бум малогабаритных квартир и апартаментов). А инфраструктура ее может значительно увеличить.
Изложим свое видение. На наш взгляд, принцип, на который нужно опираться при реализации проекта КОТ, — «качество — количество». В Европе, где рынок насыщен объектами и сроки окупаемости выше, инфраструктуре, планировочным решениям, среде уделяется куда больше внимания. Сквер или парк - точно такой же девелоперский проект, как торговый центр или жилой дом (подробнее см. «Уникальная площадь», с. 30). Комплексное освоение территории фактически предполагает создание «города в городе», устойчивого поселения, насыщенного множеством функций (в том числе рабочим местами) и одновременно взаимосвязанного с окружающим пространством.
Требования к содержанию среды рождают форму. На наш взгляд, 100 тыс. кв. метров высотной застройки вряд ли хватит для формирования самодостаточного района со своей (не побоимся этого слова) идентичностью. В то же время для коттеджного поселка этого объема вполне хватит.
Минрегион семь лет назад тоже опирался на числовые показатели. Однако освоить 100 га без коммерческой, социальной и общественной инфраструктуры еще никому не удавалось, а самосознание жителей при таком объеме родится без помощи извне.
Отсутствие адекватного нормативного регулирования и стандартов в сфере комплексного освоения территории, с одной стороны, развязывает девелоперам руки и позволяет называть КОТом три секционных дома переменной этажности (те самые 100 тыс. кв. метров), с другой — мешает применять продвинутые градостроительные практики. Пермские планировщики, например, не раз указывали на устаревшие нормы инсоляции (рахит больше не проблема) и требования по ширине дорожного полотна между домами (вероятность ядерной войны слишком мала).
Кому за сорок
Вооружившись собственной трактовкой комплексного освоения территории, мы попытались проанализировать все проекты КОТ, реализуемые или готовящиеся к реализации на Урале (подробнее см. таблицу «Проекты КОТ на Урале»).
Некоторые выводы. Первый — КОТов оказалось неожиданно много, более сорока. На двадцати площадках стройка уже идет (в сумме — более 6,5 тыс. га), здесь появится около 24 млн кв. метров жилья. Еще 23 участка находятся на стадии подготовки (5,5 тыс. га, 15 млн кв. метров жилья). В среднем в крупных городах 35 — 45% квартир и домов строится в рамках проектов комплексного освоения.
Лидер по числу КОТов - Екатеринбургская агломерация, где реализуется семь проектов на 19,5 млн кв. метров жилья (в том числе два самых крупных — «Академический» и «Истокский»). Следом идет Уфа (пять проектов на 2,5 млн квадратов, крупнейший - освоение района Глумилино). Если рассматривать планы девелоперов и властей, диспозиция несколько меняется в столице Среднего Урала заявлено семь проектов на 3,7 млн кв. метров, Башкирии — шесть почти на 6 миллионов.
Но квадратные метры — не главный показатель. Обратим внимание на расчетное число жителей. При грубом подсчете в пределах екатеринбургской агломерации за следующие 11 лет построят квартир и домов в КОТах на 500 тыс. человек, в границах уфимской — на 200 тысяч. С учетом других площадок показатель можно с легкостью увеличить в полтора раза. Очевидно, города надеются на бэби-бум или мощный приток мигрантов.
Второй вывод — уральские территории четко делятся на две группы. Одна тяготеет к высотной комплексной застройке — это Свердловская, Челябинская, Тюменская области и Пермский край, другая реализует достаточно много проектов с малоэтажным и индивидуальным жильем — это Башкирия, Оренбургская область. В принципе такое разделение выглядит логичным. Загородная жизнь —- примета аграрных регионов. Башкортостан в последние годы выдает до четверти всех валовых уральских сельскохозяйственных продаж. Оренбуржье вместе с преимущественно промышленной Челябинской областью — на втором месте, по 15% (подробнее см. здесь).
Третий вывод — для многих проектов характерен слабый маркетинг. Зачастую описание района или поселка сводится к банальному «у нас как в Европе» без какой-либо конкретики. Это в полной мере подтверждает нашу мысль о зацикленности девелоперов на жилье (и потому в таблице мало информации о нежилой недвижимости). Есть и несколько исключений - район «Яркий» в Уфе, «Академический» или Экодолье в Екатеринбурге.
И, наконец, последний вывод - на фоне остальных регионов наиболее «огосударствленным» выглядит стройсектор Башкирии и Челябинской области. В первой под контролем МУПов и ГУПов реализуется большинство проектов КОТ, во второй — все (Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки учреждена региональным правительством, Гринфлайт считается близкой к бывшему губернатору Михаилу Юревичу). Самый конкурентный рынок, пожалуй, в Екатеринбурге (здесь комплексным освоением занимаются КОРТРОС, Атомстройкомплекс, Forum Group, Синара, УГМК, ЛСР, Экодолье, ЮИТ, Уралобувь) и Перми (Девелопмент-Юг, «Камская долина», ПИК и «Порт Пермь»).
ГУПам и близким к власти структурам не надо преодолевать административный барьер и легче договориться с монополистами. Но предпочтительней выглядит рыночная модель: коммерческие структуры ориентированы на конечного потребителя и оптимизацию издержек.
Кесарю кесарево
Взаимоотношения с государством и монополиями - проблема, которую девелоперы проектов КОТ и чиновники Минстроя считают ключевой.
— Задачу обеспечения граждан доступным жильем никто не отменял, — комментирует первый замминистра строительства и ЖКХ России Леонид Ставицкий. — И основной потенциал снижения цены кв. метра, на мой взгляд, лежит в сфере обеспечения участков инфраструктурой - коммунальной, социальной, дорожной. В себестоимости строительных работ 25 — 30% подчас занимают расходы только на инженерные сети и сооружения. Программа «Жилье для российской семьи» компенсирует часть затрат застройщика, но этим мы лечим симптомы, а не болезнь. Другая плоскость проблемы — нормативная. Правительство опубликовало исчерпывающий список из 134 согласований, необходимых для получения разрешения на строительство. Но 58 из них - это ТУ на присоединение к сетям и все, что с этим связано. Этот показатель нужно сокращать. В развитых странах поставщик ресурсов (при наличии гарантии их потребления) берет строительство инфраструктуры на себя. Это снижает стоимость кв. метра и число согласований, но главное — способствует переходу от короткого инвестиционного цикла «построил - продал - забыл» к понятию жизненного цикла здания.
Тезисы Леонида Ставицкого — не откровение. Застройщики на протяжении последних семи лет указывают на абсурдность ситуации: поставщик ресурсов требует от девелопера построить транспорт, с помощью которого потом будет зарабатывать деньги, а государство за счет частной компании пытается обеспечить выполнение соцобязательств (мы об этом не раз писали, например, см. здесь).
— Социальная инфраструктура - обязательство муниципалитета, — уверен генеральный директор «УГМК-Девелопмент» Станислав Придвижкин. — Государство должно предоставлять среднее бесплатное образование. Следующий пункт — дороги. В городе принципиально невозможно сделать их платными, значит, ни о каком возврате инвестиций речи идти не может. Соответственно, укладывать асфальт — тоже задача государства. С коммуникациями все еще проще — кто продает ресурс, тот их и должен строить. Проблема лишь в том, что у нас тарифы чересчур политизированы. Но в то же время в них заложены потери порядка 40%. Сегодня люди, приобретая квартиру, вынуждены вскладчину (и в большинстве случаев за счет ипотеки) строить детские сады, школы, дороги.
Поставщиков ресурсов и муниципалитеты понять можно. Начнем с последних. Их бюджеты - выживания, а не развития. Потому деньги, полученные на земельном аукционе, не уходят в обеспечение участка коммуникациями и дорогами, потому детские сады и школы строятся крайне медленно.
В сфере поставок ресурсов отсутствует понятный механизм возврата инвестиций (любые надбавки к тарифам воспринимаются в штыки, инвестсоставляющая плавает), соответственно, нет длинных и дешевых денег. С введением санкций ЕС, ограничивающих доступ госбанкам к рынку европейского капитала, ситуация может еще усугубиться.
— Раньше инфраструктурным финансированием занимался ЕБРР, в крупных российских банках под эти цели создавали специальные отделы. Но в последнее время существенный объем денег из этой сферы испарился, - встает на сторону монополий вице-президент ГК «КОРТРОС» Михаил Семенов. — Девелоперы не могут гарантировать монополистам потребление ресурса, а страховочных механизмов, позволяющих поставщикам обслужить эти риски, нет.
Однако генеральный директор Forum Group Сергей Воробьев до конца согласиться с такими рассуждениями не может:
— Цена денег зависит от двух факторов — стоимости ресурсов и рисков, которые берет на себя банк или инвестор. Девелопер, за счет которого строятся коммуникации, является куда менее надежным заемщиком, нежели госмонополии. Последние могут прийти на международный рынок капитала (например, разместить облигации), получить дешевые деньги и отбить затраты в рамках инвестиционного цикла за 8 — 15 лет. Сегодня я, чтобы заплатить Газпрому за трубу, должен взять кредит и отдать его в течение двух-трех лет.
Леонид Ставицкий видит перспективу в еще одном механизме — прямом целевом кредитовании муниципалитетов. Город — надежный заемщик с большими активами. Он может выстраивать прямые отношения с девелоперами, выставлять ТУ. Правда, пока непонятно, кто заплатит за техусловия, будет ли муниципалитет продавать инфраструктуру ресурсоснабжающим организациям или держать ее у себя на балансе (как сейчас происходит с водоканалами), да и сам механизм такого кредитования не проработан.
В Минстрое обращают внимание на два момента. Во-первых, быстро изменить сложившуюся систему не получится. Нельзя в одночасье заставить Газпром или Россети платить за инженерию участка, предназначенного под проект КОТ. А значит, за инфраструктуру в ближайшем будущем по-прежнему будет платить девелопер с привлечением госсредств. И здесь возникает второй момент — эффективность расходования бюджетных средств. «В прошлом году государство влило в стройку 5 трлн рублей, — замечает Леонид Ставицкий. — Но отдачу от этих инвестиций нельзя назвать высокой. Сегодня в министерство приходят заявки, сформированные регионами. Мы их проверяем только с формальной точки зрения. Если все верно, принимаем решение о субсидиях. Это не самая оптимальная модель». «Хотелось, чтобы при принятии решений о выделении денег было больше математики», - вторит Виктор Ананьев.
Выход федеральные чиновники видят в создании некой открытой площадки, где власть, девелоперы и, что важно, экспертное сообщество определяли бы проекты, которые целесообразно софинансировать. Это позволило бы устранить посредника в виде региона и сделать систему распределения средств более прозрачной.
|
Уникальная площадь
Второй принцип — коммуникация с горожанами. Они знают множество историй, анекдотов, рассказов, посвященных месту, в котором живут. Если пространство будет противоречить чувствам людей, успешным оно не станет. Третий принцип — программирование и планирование. Важно продумать, а по какой причине человек придет на эту площадь или в этот сквер, что они смогут ему дать. Проект должен генерировать трафик и, в конечном счете, прибыль. Иначе его не удастся поддерживать в хорошем состоянии. Почему-то считается, что вложения в общественные пространства — это затраты, а не инвестиции. На мой взгляд, это совершенно неверный подход. Мы всегда уделяем большое внимание экономической составляющей. Четвертый принцип — устойчивость (на данный момент это лучший перевод слова sustainability. — Ред.). Ее нужно рассматривать в трех аспектах — экономическом (о нем я уже говорил), экологическом (место не должно оказывать негативного влияния на окружающую среду) и социальном (диверсифицированная целевая аудитория пространства). Пятый принцип — баланс рационального и иррационального. Общественное пространство должно быть грамотно организовано и одновременно вызывать положительные эмоции. Креативные, нестандартные решения — один из обязательных элементов проекта. Дизайн — не наука в полном смысле этого слова, это вдохновение, мысли, пот, слезы и кровь архитектора. Шестой принцип — организация потоков. Вы должны четко понимать, как люди будут передвигаться внутри общественного пространства, направлять их, регулировать трафик. Седьмой принцип — исполнение. Проект должен постоянно контролироваться — от идеи до самой последней детали. Мы с ума сходим от мелочей, что часто вызывает отторжение у строительных подрядчиков. Наконец, восьмой принцип — мобилизация и координация. При формировании общественного пространства важен только конечный результат. Дизайнер должен дирижировать процессом так, чтобы все политики, заказчики, подрядчики, горожане, поверили в проект, ощутили причастность к нему. Это означает много разговоров, смеха, слез и пива. |
Успешные примеры создания общественных пространств нельзя тиражировать, уверен глава American Society of Landscape Architects Джери ван Эйк
|
Остановить конвейер
— В 60 — 80-е годы XX века главной мировой тенденцией было превращение школы в завод по производству граждан. Это определяло выбор проектировочных решений. Образовательные учреждения строились по принципу «одно помещение — одна функция», классы связывала коридорная система. Ребенок, множество раз перемещаясь по заданной программно-технологической цепочке, должен был выйти из школы готовым к труду человеком. Но с конца 80-х в городской экономике все сильнее звучат постиндустриальные тренды. Трансформируется и школа. Во-первых, помещения в ней становятся полифункциональными, а их пространство — гибким (например, за счет мобильных перегородок появляется возможность приспосабливать классы под требования образовательного процесса). Во-вторых, «сердце» перемещается из кабинета директора в главный атриум или во двор. Здесь могут располагаться столовая, библиотека, актовый зал (в Дании, например, на школьной площади можно организовать амфитеатр). В-третьих, функционально пустые рекреации замещаются осмысленными общественными пространствами, которые можно использовать в образовательных и развлекательных целях (в некоторых европейских школах в холлах устанавливают батуты или скалодромы). В-четвертых, школа становится более открытой, из исключительно образовательного учреждения она превращается в центр локального сообщества. Люди могут прийти в нее, чтобы позаниматься спортом, художественной самодеятельностью, перекусить, провести свободное время. Наконец, последний аспект — классно-урочная система заменяется индивидуальными занятиями. В Копенгагене, например, еще в 2002 году открылась школа без классных комнат. Тогда министр образования Дании заметил: здесь каждый ребенок сможет учиться в своем темпе в открытом пространстве. В России устаревшая система СНиПов, СанПинов приводит к нерациональному использованию ресурсов площадей. В нормировании действует советский приоритет общественного над частным. В Москве, например, минимальная жилая площадь, предназначенная для ребенка, составляет 10 кв. метров. А в новых школах на учащегося должно приходиться 17,3 квадрата (стоимость строительства кв. метра — около 2 тыс. долларов, эксплуатации — около 2 долларов в месяц). В образовательном учреждении дети проводят всего 37 часов в неделю. Диспропорция очевидна. Российские стандарты предполагают расчет площади помещений исходя из количества классов. Но есть более прогрессивный способ — индекс эффективности использования пространства. Это отношение количества часов по предмету ко времени доступности помещений в неделю. |
Российские школы по-прежнему похожи на заводы, но прообразом их построения должна стать многофункциональная городская площадь, считает старший консультант КБ «Стрелка» Розалия Тарновецкая
