Квадратная спираль

Жилая недвижимость

Программа льготной ипотеки увеличила доступность жилья. При этом обострились проблемы строительной отрасли и диспропорции на рынке недвижимости

Вначале декабря правительство запустило очередную программу льготной ипотеки на приобретение частных домов для семей с детьми, воспользоваться этим продуктом смогут заемщики банков в возрасте до 36 лет. Благодаря господдержке рынок недвижимости лучше других сфер отражает удары кризиса.

Между тем еще в марте строительной отрасли пророчили катастрофу. Режим нерабочих дней повлиял на нее, как на всю экономику: в некоторых регионах работы запретили напрямую, в других стройку было невозможно вести в прежнем режиме. Застройщики с тревогой смотрели на падающие доходы населения. Но правительство тогда сделало первый неожиданный шаг — в конце апреля приняло программу льготной ипотеки на покупку жилья в новостройках «Господдержка 2020».

Как коронакризис отразился на отрасли — эта тема стала предметом дискуссии круглого стола онлайн «Рынок жилой недвижимости и ипотеки: выводы, уроки и ожидания», организованного журналом «Эксперт-Урал» и АЦ «Эксперт».

Ипотека греет рынок

Параметры госпрограммы позволили банкам гибко управлять ипотечной продуктовой линейкой: оператор Дом.рф возмещает им недополученные доходы до размера «ключевая ставка + 3 процентных пункта». Кроме того, новая программа стала доступна клиентам без каких-либо специальных условий. По расчетам агентства «Национальные кредитные рейтинги» (НКР), в среднем за время ее действия кредиты по льготной ставке не выше 6,5% годовых составили треть от всех выданных. Дополнительно подогрели спрос на ипотеку и банки, решившие запустить собственные программы на фоне снижения ключевой ставки, а за счет совместных акций с застройщиками и маркетинговых решений стоимость для заемщиков оказалась еще ниже. Так, по словам управляющего директора по ипотеке ВТБ в Свердловской области Алины Бусловой, на региональном рынке пользовался спросом совместный продукт ВТБ и ГК «ПИК», по которому ставка в первый год ипотеки составляет 0,1% годовых.

По итогам десяти месяцев 2020 года выдача ипотеки составила рекордные 3,2 трлн рублей, превзойдя результат 2018 года

В итоге рынок ипотеки показал феноменальные темпы роста. По расчетам НКР, за девять месяцев объем выдач новых кредитов увеличился на 38% и составил 2,7 трлн рублей. По итогам десяти месяцев 2020 года выдачи достигли 3,2 трлн рублей, превзойдя результат рекордного 2018 года в 3 трлн рублей.

— За десять месяцев этого года объем выданных жилищных кредитов нашего банка на территории Свердловской области вырос на треть и составил 21,5 млрд рублей, в том числе 3,6 млрд рублей по программе «Господдержка 2020». Средний размер ипотеки увеличился на 70 тыс. рублей до 2 млн 270 тыс. рублей, — подтверждает Алина Буслова. — При этом мы постоянно улучшаем параметры продукта. Например, в рамках госпрограммы ВТБ снизил ставку до 6,1%, а размер первоначального взноса до 15%.

По словам руководителя Центра ипотечного кредитования в Свердловской области банка «Открытие» Елены Грибановой, по итогам первых десяти месяцев выдачи ипотеки относительно прошлого года увеличились по банку в целом на 40% и превысили 3,5 млрд рублей:

— Ключевой фактор роста связан с запуском государственной программы поддержки, доля выдач продуктов по этой программе составила 30%. Кроме того, мы ввели собственные программы с весьма привлекательными условиями. Ставки по продуктам, которые не субсидируются государством, составляют у нас 7,3 — 7,8% годовых.

Абсолют Банк недавно снизил ставку по стандартным ипотечным программам до исторического минимума 7,84% годовых. «Кроме того, в декабре мы уменьшили минимальный размер первоначального взноса по стандартным программам с 20% до 10%», — говорит руководитель Абсолют Банка в Екатеринбурге Светлана Ковалева.

Подъем цен обусловлен не только льготной ипотекой, но и ростом себестоимости, обесцениванием национальной валюты, снижением объема предложения

В конечном итоге программа льготной ипотеки достигла цели: население приобретает жилье, несмотря на снижение доходов.

По расчетам руководителя аналитического департамента Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаила Хорькова, в Екатеринбурге объем сделок на первичном рынке за десять месяцев этого года вырос на 35% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Подобную динамику продаж демонстрирует большинство крупных девелоперов.

По словам руководителя дирекции по регионам Урал и Западная Сибирь ГК «ПИК» Алексея Вострикова, объем сделок по сравнению с аналогичными периодами прошлого года увеличился в целом по компании более чем на 25% во втором квартале и на 50% в третьем.

Компания «Брусника» рассчитывает завершить этот год с объемом зарегистрированных ДДУ на уровне 325 тыс. кв. метров против 260 тысяч в 2019 году.

Компания «Тюменьинвестстрой» уже выполнила годовой план на 112%, хотя впереди еще целый месяц, говорит директор по связям с общественностью и PR Алла Власова: «В Тюменской области спрос растет во многом благодаря интересу к приобретению недвижимости со стороны жителей ЯНАО и ХМАО, на долю этих покупателей в структуре нашей клиентской базы приходится 40%».

Реально виртуальные продажи

В сложном втором квартале в условиях карантинных ограничений банки вместе с застройщиками активно использовали дистанционные технологии. Так, в «Бруснике» 100% бронирования объектов происходило в удаленном режиме. Банки со своей стороны предложили покупателям оформление кредита онлайн. Все это позволило поддержать продажи, однако пока сложно сказать, приживутся ли эти эксперименты. Быстрее всего они могут закрепиться в банковском секторе. Кредитные учреждения в целом стремятся по максимуму усилить проникновение дистанционных каналов, поскольку это существенным образом снижает издержки, и не удивительно, что коронакризисный опыт банки пытаются перевести в стандарт бизнеса.

ЦБ: Если рост ипотеки не будет поддержан увеличением предложения от застройщиков, то цены могут еще подняться, жилье станет менее доступным, а закредитованность россиян вырастет

— Как показала практика работы в условиях самоизоляции, возможность заключать дистанционные сделки существенно снимает многие риски, — рассказывает Елена Грибанова. — Во время жестких ограничений МФЦ сократили прием граждан, а мы могли при наличии технологий не останавливать процесс кредитования.

В октябре банк «Открытие» запустил в центральной части России оформление ипотечных кредитов с доставкой, предложив клиентам полностью удаленное оформление ипотеки по программам: «Новостройка» и «Рефинансирование». С ноября такой формат запущен в Екатеринбурге.

Абсолют Банк, по словам Светланы Ковалевой, одним из первых начал заключать полностью дистанционные сделки без единого визита клиента, причем не только в Екатеринбурге, но и в регионах, где у банка нет офиса:

— Онлайн-сервисы позволяют почти все этапы ипотечной сделки проводить дистанционно и быстро. Подать заявку на ипотеку можно прямо на сайте банка: решение придет не через два-три дня, как в среднем по рынку, а в срок от 15 минут. 85% клиентов заказывают на нашем сайте оценку квартиры перед сделкой буквально «в три клика», отчет по всем требованиям банка поступает не позднее чем через 24 часа. Если все документы собраны, можно выйти на сделку уже на следующий день после подачи заявки. В нынешних непростых условиях возможность оформить сделку без срывов и задержек стала критичной для многих клиентов и бизнес-партнеров.

ВТБ в Свердловской области совершил первую онлайн-сделку по заключению ипотечного договора в сентябре, на сегодня в регионе без присутствия клиентов в офисе состоялись уже более 25 сделок, рассказывает Алина Буслова:

— Все сделки проходили в Екатеринбурге среди клиентов, покупающих квартиры у ГК «ПИК» и в «Бруснике». Клиент может выбрать объект недвижимости на сайте, не выходя из дома, подать заявку и электронной цифровой подписью ее заверить. Мы готовы тиражировать этот формат, и очевидно, что объем онлайн-сделок будет расти.

Застройщики и банки видят эффективность в переводе всего процесса заключения сделки в дистанционный канал. Так, в «Бруснике» документооборот по 80% сделок полностью или частично проходит онлайн. Однако на этапе выбора объекта потребитель еще не совсем готов к такому способу коммуникаций, говорят в компании, сейчас только 20% бронирований происходит дистанционно, еще 20% покупателей соглашаются на онлайн-просмотр объекта.

— Мы в период самоизоляции продавали квартиры с помощью видеопрезентаций, а оформление сделок велось дистанционно, это инструмент очень полезный, и хорошо, что мы смогли его отстроить, — рассказывает генеральный директор ГК «Атлас-Девелопмент» Владимир Городенкер. — Но опыт показал, что полностью заменить общение с покупателем в будущем не получится, особенно в сегментах комфорт-плюс и бизнес, где личный контакт просто необходим. В нашей практике есть ситуации, когда клиенты покупают квартиры из других городов, вот в этом случае демонстрация объекта с помощью видео, в формате 3D или с использованием технологий виртуальной реальности представляется очень хорошим выходом, и мы эти возможности безусловно будем применять.

Рост цен: причины

Льготная ипотека и технологии подстегнули продажи на первичном рынке. Клиенты активно скупали квартиры в новостройках, что позволило девелоперам смело поднимать цены. По данным Дом.рф, за девять месяцев накопленный рост цен на первичном рынке жилья составил 10,5%. В первом квартале цены выросли на 4,2% на фоне ослабления рубля. Вторая волна роста цен началась летом, когда резко увеличилась выдача ипотеки по программе господдержки: с июня по сентябрь новое жилье подорожало на 5,6%.

Самый большой рост цен на новостройки за девять месяцев зафиксирован в Москве (16,5%), Московской области (16,4%) и Санкт-Петербурге (13,1%). В Екатеринбурге, по данным УПН, квартиры на первичном рынке подорожали на 11%. На рынке Тюмени, по словам Аллы Власовой, цены в октябре этого года по сравнению с октябрем 2019-го увеличились на 12%.

— На первый взгляд, динамика не такая уж большая. Но контекст нынешнего повышения цен отличается от других периодов: это происходит на фоне низкой инфляции и отсутствия роста реальных доходов населения, — отмечает Михаил Хорьков.

Участники нашего круглого стола, однако, не считают ипотеку единственной причиной роста спроса и цен. Они указывают на комбинацию факторов. В качестве ключевого эксперты чаще всего называют неготовность предложения ответить на повышенный спрос.

— В прошлом году на рынке Екатеринбурга было около 24 — 25 тыс. квартир в сегменте новостроек, к началу осени их количество снизилось до 19 тысяч, — говорит Михаил Хорьков. — На отдельных территориях выбор оказался очень ограниченным, в первую очередь на начальных этапах строительства, покупателям приходилось выбирать из остатков, в том числе дорогих предложений.

Прежде всего это связано с падением ввода новых объектов. По данным ЦБ, во втором квартале объемы сократились на 22% в годовом выражении из-за действия режима самоизоляции и эффекта высокой базы 2019 года, в третьем квартале — выросли всего на 0,5%.

Сжатие объемов стало в числе прочего следствием изменения модели финансирования долевого строительства. Как и ожидалось, введение эскроу привело к уходу с рынка средних и малых компаний, указывает заместитель генерального РСГ-Академическое Павел Петриченко.

В рамках реформы долевого строительства девелоперы, привлекающие средства граждан, должны работать через механизм, предполагающий, что получить деньги дольщиков они смогут лишь после передачи им квартир. Кредитовать строительные работы будут банки. Крупные игроки от введения этой модели выиграли, им банковские кредиты в рамках проектного финансирования обходятся недорого. Но рентабельность проектов средних девелоперов не вытягивает банковский процент, им сложно обеспечить доходность, которую требуют банки при анализе заемщика. В будущем это несомненно приведет к консолидации рынка, но в моменте крупные игроки не смогли компенсировать выпавшие с уходом малых и средних застройщиков объемы. Тем более что бесплатного финансирования в виде денег дольщиков у них сейчас нет.

Владимир Городенкер связывает рост цен еще и с увеличением себестоимости строительства. Этот процесс идет давно, но девальвация привела к повышению многих составляющих затрат.

Наконец немаловажным фактором стал дефицит рабочей силы из-за закрытия границ.

Рынок: пузыри и перекосы

Реализация госпрограммы обострила актуальность поддержки качественных параметров вводимого жилья. Благодаря доступности кредита для населения быстрее всего сейчас вымываются самые недорогие предложения, что привело к структурным изменениям рынка, обращает внимание Михаил Хорьков:

— Развитие ипотечного кредитования приводит к упрощению спроса, когда покупатель ищет квартиру не столько лучше, сколько дешевле. Девелоперы на упрощение спроса реагируют, закладывая более простые проекты. Поэтому ипотека, конечно, поддерживает продажи, но качественно рынок жилья не развивает.

Еще один эффект: потребитель снова смотрит в сторону вторичного сегмента. Вторичка заметно проседала на фоне взрывного интереса покупателей к жилью в новостройках. В Екатеринбурге при росте объема сделок на первичном рынке на треть, вторичный упал по объемам на 10%. Однако подъем цен на новостройки потянул за собой цены и на вторичном рынке. За ноябрь, по данным УПН, в Екатеринбурге они выросли на 2,5%, а предложение с начала года сократилось почти на 40%.

— У нас часто бывают ситуации, когда клиент, выбрав объект недвижимости, возвращается к сделке через три-пять дней, а объект уже продан, — говорит управляющий ЦН «Северная казна» Константин Климов. — «Вкусные» и ликвидные объекты сейчас разбираются быстро. Во-первых, многие пытаются вложиться в недвижимость как в инструмент сохранения денежных средств. Во-вторых, люди научились считать, и некоторые варианты на вторичном рынке оказываются выгоднее, чем приобретение жилья в новостройке в кредит даже под льготный процент.

Заметим, что на высококонкурентных рынках все новые вызовы проявляются менее драматично. Алексей Востриков: «Екатеринбург — один из самых конкурентных рынков с точки зрения продукта. Челябинск, Пермь и другие уральские города отстают в части продуктовой конкуренции».

Перспективы следующего года банки и застройщики связывают главным образом с возможностью продления льготой программы, которая пока действует до июня следующего года.

Аналитики давно говорят о риске дефолта ипотечного портфеля, но регулятор до сих пор не видел предпосылок реализации этих рисков: просрочка по ипотеке не превышает 1%, а доля ипотеки в структуре ВВП заметно ниже других стран и составляет меньше 10%.

Однако в начале декабря ЦБ в новом выпуске «Обзора финансовой стабильности» впервые отнес перегрев на рынке жилой недвижимости к числу уязвимостей для финансового сектора. По словам первого зампреда ЦБ Ксении Юдаевой, в сентябре и октябре задолженность по ипотеке в России увеличивалась примерно на 3% в месяц, а индекс цен на новое жилье в третьем квартале поднялся на 9,4% в сравнении с тем же периодом прошлого года. Если рост ипотеки не будет поддержан увеличением предложения от застройщиков, то цены могут еще подняться, жилье станет менее доступным, а закредитованность россиян вырастет, беспокоится регулятор. Поэтому в будущем ЦБ, вероятнее всего, будет настаивать на ограниченном сроке действия льготной ипотеки.

Впрочем, позиция профильных ведомств противоположна. На днях вице-премьер Марат Хуснуллин во время «правительственного часа» в Совете Федерации высказался в пользу продления льготной программы:

— Мы ставим задачу продолжения программы ипотеки и по возможности снижение ставки. Если мы хотим быть развитой страной в мире, то ставка по ипотеке должна быть на уровне 4 — 5%, как во многих странах, которые достигли больших показателей по жилищному строительству.

Дополнительные материалы:

Найти баланс

Одним из ключевых факторов структурных изменений на рынке недвижимости стали удорожание стоимости строительства и девальвация, считает генеральный директор ГК «Атлас-Девелопмент» Владимир Городенкер

— 2020 год для рынка девелопмента оказался очень насыщенным и интересным. Во втором квартале все девелоперы приспосабливались к изменениям, связанным с пандемией коронавируса, часть персонала нам пришлось перевести на удаленный режим работы, а в продажах в кратчайшие сроки организовать видеопрезентации и дистанционное оформление договоров. При этом продажи квартир ощутимо просели, и прогнозы были неутешительные. Кроме того, отрасль столкнулась с перебоями в поставках материалов и потерей большого количества иностранной рабочей силы. Однако благодаря грамотным действиям правительства по поддержке отрасли, уже в третьем квартале с началом запуска программы льготной ипотеки начался рост продаж.

Считается, что льготная ипотека подстегнула спрос, и это стало главным фактором роста цен. Вместе с тем, на увеличение цен гораздо большее влияние оказывает рост себестоимости, обесценивание национальной валюты и, конечно, снижение предложения со стороны девелоперов. На рынке уже давно идет серьезнейшее удорожание стоимости строительства. По нашей компании строительная себестоимость только с начала года выросла на 15%. Мы ведем застройку в центральной части Екатеринбурга, и основной вклад в увеличение наших затрат вносят расходы на стоимость земельных участков, и в частности на расселение старого жилого фонда.

Предложение во многом было ограничено еще и в связи с переходом отрасли на новую модель проектного банковского финансирования. Чтобы получить проектное финансирование на лучших условиях, застройщики должны продемонстрировать банкам эффективность экономической модели своих проектов. Не каждый строительный проект выдерживает требования банков по юридическим формальностям и экономике. В условиях экономической неопределенности и падения покупательной способности многие компании заняли выжидательную позицию, а кто-то и вовсе решил уйти с рынка. В период пандемии очень многие застройщики, имея на руках разрешительную документацию, не выводили проекты именно по причине неопределенности.

Но в следующем году предложение должно сбалансироваться, компании, видя стабильный спрос, выводят на рынок новые проекты. Мы это наблюдаем по индексу башенных кранов: снова появился их дефицит. Если во втором и в третьем кварталах башенные краны были доступны, то сегодня мы не можем найти необходимое количество. Так что 2022 и 2023 годы по сдаче объектов должны быть как минимум не хуже, чем 2020-й.

Замечу, что на рынке Екатеринбурга есть и сдерживающий фактор стоимости недвижимости, влияющий на конечную цену в целом на рынке: состояние конкурентной среды. Например, в Казани цены примерно на 40% выше, чем в Екатеринбурге, хотя еще несколько лет назад цены в Екатеринбурге были выше, чем в столице Татарстана. И это при том, что уровень платежеспособности населения в городах примерно одинаков. Рынок Екатеринбурга намного конкурентнее, здесь больше сильных и крупных девелоперов, в целом уровень наших проектов значительно выше. В выигрыше остается покупатель, который сегодня имеет большой выбор отличной недвижимости.

Благодаря росту спроса за счет льготной ипотеки мы смогли увеличить продажи. Самое главное — наша компания сумела удержать качество продукта, что очень важно для сегментов комфорт-плюс и бизнес, в которых мы работаем. Между тем в целом на рынке мы видим тенденцию на оптимизацию проектных решений в связи с серьезным ростом себестоимости. В основном это характерно для сегмента эконом-комфорт класса. Стремясь удовлетворить запрос покупателя на более дешевые квартиры, некоторые застройщики упрощают продукт. Мы не пошли по пути оптимизации проектов в угоду спросу.

Мы рассчитываем на продление льготной ипотечной программы после июня следующего года, потому что это очень хороший драйвер развития отросли, имеющий мультипликативный эффект. Люди получают возможность купить жилье по доступной ставке, девелоперы строят и дают работу еще более 20 промышленных отраслей, государство получает налоги. Сегодня строительство жилья и инфраструктурных проектов — локомотив экономики целой страны.

Госпрограмма как катализатор

Рост цен на рынке недвижимости не связан напрямую с запуском льготной ипотеки, считает заместитель генерального директора РСГ-Академическое Павел Петриченко

— Мы ожидаем, что этот год наша компания завершит с объемом реализации жилья на уровне 165 тыс. кв. метров, будет продано 3,6 — 3,7 тыс. квартир.

Как и многие девелоперы, в этом году мы несколько раз повышали цены. Но эта мера никак не связана с ростом спроса в связи с запуском льготной ипотеки. Программа стала лишь катализатором многих процессов. По факту рост стоимости начался с февраля, он заложен в бизнес-модели компании и стал отражением изменений в отрасли.

Одна из ключевых причин трансформации в сфере строительства — изменение модели финансирования. Переход на эскроу-счета сильно ударил по средним и малым строительным компаниям, для них кредиты в рамках проектного финансирования стали заметно дороже. Это привело к общему снижению предложения на рынке, то есть сформировался дефицит. Кроме того, наша отрасль до сих пор ощущает влияние недостатка рабочей силы из-за закрытия границ в связи с пандемией.

Льготная ипотека, на наш взгляд, повышает уровень доступности жилья и позволяет многим россиянам решить жилищный вопрос. Однако в целом ситуация с регулированием отрасли вынуждает застройщиков идти по пути оптимизации. При этом на больших объемах, например, как при комплексном освоении Академического, обеспечить конкурентоспособность продукта, внедрить новинки, сохранить наполняемость и функциональность жилых комплексов дешевле, чем при точечной застройке.

В следующем году мы не видим оснований для сокращения спроса, даже в том случае, если льготная программа не будет продлена. Эксперты ожидают еще как минимум одного снижения ключевой ставки, что в перспективе окажет влияние на снижение общей стоимости банковских кредитов для населения. В 2021 году мы одновременно намерены выйти на объем сделок до 180 тыс. кв. метров.

Проекты для комфортной жизни

Крупным застройщикам переход на эскроу-счета позволит наращивать объемы ввода качественного современного жилья, убежден коммерческий директор компании «Атомстройкомплекс» Даниил Кузнецов

— Мощным драйвером роста рынка жилищного строительства в этом году стала льготная ипотека, это существенным образом увеличило спрос на квартиры, и все застройщики постарались его удовлетворить. В этом юбилейном году (нашей компании исполнилось 25 лет) мы продолжаем выводить на рынок новые объекты. С января по октябрь Атомстройкомплекс ввел более 124 тыс. кв. метров недвижимости, многие объекты находятся в финальной стадии строительства. Всего по итогам 2020 года планируем сдать в эксплуатацию около 297 тыс. кв. метров, сохранив показатели на уровне прошлого года.

Один из приоритетов нашей компании — наращивание объемов ввода качественного современного жилья с соблюдением сроков строительства.

В ноябре мы начали продажи квартир в пятой очереди ЖК «Весна» в двух секциях высотой 10 и 27 этажей. Сдача этого объекта запланирована на первый квартал 2022 года. Цена за квадратный метр в строящемся доме начинается от 58,5 тыс. рублей. ЖК «Весна» сегодня — один из самых популярных наших объектов, потому что в нем соединились преимущества района, в котором есть все для комфортной жизни, качественное исполнение самого проекта и возможность предложить покупателю одну из самых лучших на рынке цен.

На деятельность Атомстройкомплекса изменение модели финансирования оказало позитивное влияние, потому что стоимость банковского кредитования стала заметно ниже. Например, на реализацию проекта «Северное сияние» мы получили в рамках проектного финансирования кредитные ресурсы по ставке 0,02% годовых. С этой точки зрения удорожания строительства не произошло. В среднем наша компания получает кредитные ресурсы по стоимости менее 1% годовых

Из эксперимента в тренд

Популярность дистанционных каналов будет увеличиваться по мере роста уверенности клиентов в безопасности и удобства онлайн-сервисов, убеждена руководитель направления по развитию розничного бизнеса Райффайзенбанка в Сибирско-Уральском макрорегионе Ирина Ярыгова

— Мы провели исследование, чтобы понять, на какие квартиры будет спрос в ближайшие пять лет. Как выяснилось, планируя приобретение новой квартиры, 77% екатеринбуржцев думают о новостройках. Главными причинами выбора нового фонда для респондентов стали планировки, психологический фактор новизны, более выгодная цена. Подавляющее количество любителей новостроек отдают предпочтение просторным трехкомнатным квартирам. Приверженцы старого фонда считают самым значимым фактором выбора цену, удобное расположение района, а также проживание рядом с родителями и друзьями. Только треть этой категории опрошенных собираются покупать трехкомнатную квартиру, большинство выбирают двухкомнатную.

Не менее значимой, чем планировка, для будущих владельцев новых квартир является инфраструктура дома. Для тех, кто выбирает новостройку, намного более важным критерием служит закрытый двор без машин. Люди, выбирающие жилье на вторичном рынке, внимательнее относятся к наличию школы и детского сада у дома, а также учитывают удаленность от транспортных магистралей. Кроме того, многие участники опроса предъявляют высокие требования к функциональности и экологичности пpидoмoвой территории. Так, в топ-5 пунктов попали концепции «двор без машин» и «зеленый двор». Для каждого десятого оказались важны пункты раздельного сбора мусора.

Большинство опрошенных считает, что будущая квартира должна быть площадью более 50 кв. метров, но для четверти респондентов достаточны и меньшие размеры жилья — 30 — 50 кв. метров. В форматах отделки квартир екатеринбуржцы предпочитают предчистовую и чистовую. Недвижимость совсем без ремонта или полностью обставленные квартиры интересуют меньшинство.

Подавляющее большинство любителей новостроек и покупателей вторичной недвижимости планируют приобретать ее в ипотеку. Уже каждый четвертый екатеринбуржец хотел бы оформить ипотеку онлайн, а каждый пятый мечтает потратить на сделку не более часа, показало наше исследование. При этом 21% готовы провести сделку полностью удаленно, а 7% предпочли бы встретиться с представителем банка для подписания документов. Большинство же пока собирается посетить отделение банка и оформить всю сделку там. Думаю, что популярность дистанционных каналов будет расти, если клиенты будут уверены в безопасности обработки своих персональных данных, а онлайн-сервисы будут удобными и понятными. Райффайзенбанк уже более 70% заявок на ипотеку принимает онлайн. Клиенту нужно прийти в офис банка только на сделку для подписания документов.

Онлайн-формат набирает сторонников

У людей вырос интерес к дистанционным сервисам, говорит руководитель Абсолют Банка в Екатеринбурге Светлана Ковалева

— Как вы оцениваете динамику проникновения дистанционных сервисов в сегменте ипотеки?

— Более 90% заявок на ипотеку мы сейчас получаем дистанционно от наших партнеров среди агентств недвижимости и застройщиков. Кроме того, летом Абсолют Банк запустил прием заявок через онлайн-сервис «Ипотека под ключ». В этом случае у заемщика есть возможность оформить кредит, не выходя из дома. Сегодня это особенно актуально.

Этот сервис позволяет не только быстро заполнить заявку, прикрепить необходимые документы, отправить ее в работу, но и получить решение от банка буквально за несколько минут. Мы ожидаем, что доля екатеринбургских заемщиков, использующих «Ипотеку под ключ», к концу первого полугодия 2021 года достигнет 15% от общего числа.

Популярный дистанционный сервис — заказ оценки квартиры на сайте Абсолют Банка через онлайн-систему SRG. При покупке готовых квартир им пользуется уже 80% наших клиентов. Кроме того, оценка нужна и после получения ключей от квартиры в новостройке. Процедура очень проста: заказ оформляется онлайн всего за пару минут, затем проверенный надежный эксперт проводит оценку в любое удобное время в круглосуточном режиме. Отчет по всем требованиям банка готовится всего за 24 часа, а не за одну-две недели, как это обычно происходит на рынке.

Кроме того, клиенты начали переводить в онлайн и другие операции, в частности внесение ежемесячного платежа и частичное досрочное погашение кредита. Уже 70% наших заемщиков делают это дистанционно, через мобильное приложение или интернет-банк. Это связано еще с тем, что за время пандемии наши заемщики стали на 20% чаще пользоваться интернет-банком «Абсолют Online» и мобильным приложением «Абсолют Mobile».

В самом начале пандемии мы разработали для ипотечных заемщиков дистанционную пролонгацию страховки. Сейчас доля заемщиков, продлевающих страховку «в удаленном режиме», продолжает расти. Из-за режима самоизоляции увеличился спрос на справки в электронном виде. Сегодня уже 20% от общего объема таких документов наши клиенты заказывают и получают дистанционно.

— Насколько важна для клиентов скорость выхода на сделку и скорость проведения сделки?

— Когда покупатель определился с квартирой, счет порой идет не на дни, а на часы. Важно быстро внести аванс, провести оценку объекта, выйти на сделку. Это актуально и для новостроек, и для вторичного рынка. Абсолют Банк помогает партнерам и клиентам и оценку жилья провести за 24 часа, и выйти на сделку всего за сутки, если пакет документов готов.

Наш многолетний опыт показывает, что скорость и четкость выхода на сделку особенно критична, когда речь идет об «обменных цепочках», и одна сделка зависит от другой.

— Какое влияние оказал запуск ипотеки с господдержкой на рынок недвижимости в Свердловской области? Какое сегодня соотношение первички и вторички, каким оно будет в 2021 году?

— Весной и в начале лета 2020 года льготная ипотека действительно поддержала рынок. Доля сделок с квартирами в новостройках достигала в июне 75-80%. Но уже в августе начался «откат». Во-первых, те, кто планировал и мог себе позволить приобрести жилье в новостройках, сделали это в июне-июле 2020 года. Во-вторых, застройщики, ориентируясь на спрос, начали повышать цены – порой на 5-10% за месяц. Одновременно с этим начал «оживать» рынок вторичного жилья. Сыграл роль «отложенный спрос» на готовые квартиры. В декабре доля сделок с вторичным жильем в Абсолют Банке в Свердловской области практически вернулась на уровень начала года – 75%. В целом по рынку – тот же тренд. По данным Росреестра по Свердловской области, в 2020 году только каждая четвертая ипотечная сделка – покупка квартиры в новостройке.

Плюсы субсидированной ставки «свел на нет» стремительный рост цен на первичное жилье. Если в декабре 2019 года средняя стоимость квадратного метра в строящемся доме в Екатеринбурге составляла 71,6 тыс. рублей, то за год она выросла на 10 тыс. рублей – до 81,6 тыс. рублей. Значительнее всего дорожали новостройки в центральных районах. Пик повышения цен пришелся на август и сентябрь 2020 года. Тогда еще не было известно о продлении льготной ипотеки. Буквально за пару недель квартиры в одном и том же жилом комплексе могли подорожать на 500-800 тыс. рублей и более. И, конечно, после этого цены не снижались. В удаленных от центра районах – таких, как Солнечный, Светлый, Мичуринский, Академический – новостройки тоже подорожали. По сравнению с началом года цены увеличились на 300-500 тысяч рублей.

Средняя стоимость квадратного метра вторички в Екатеринбурге в декабре составляет 76 тыс. рублей. Не такая большая разница, если сравнивать с первичкой. Но надо понимать, что это усредненные показатели. И если на рынке новостроек ценовая вилка относительно небольшая, то среди вторички сделать выбор проще. В одном и том же районе потенциальный заемщик может найти готовые квартиры со стоимостью квадратного метра от 40 тыс. рублей до 100 тыс. рублей. При этом найти строящееся жилье со стоимостью квадратного метра ниже 70 тысяч рублей сегодня действительно проблематично.

Кроме того, ключи от новостройки заемщики ждут в среднем от полугода до двух лет, а потом еще время и деньги (от 15 до 30 % от стоимости квартиры) уходят на ремонт, поскольку больше половины объектов сдаются без чистовой отделки. И все это время им уже приходится платить ипотеку.

Мы ожидаем, что в 2021 году доля сделок с готовыми квартирами на рынке сохранится на уровне 75-80%.

При этом ни первичное, ни вторичное жилье в 2021 году дешеветь не будет. Более того, вторичка начнет активно расти в цене. В первой половине следующего года возможно увеличение стоимости на 10-12%. По сравнению с началом 2020 года квадратный метр вторички в среднем стал дороже на 4 тысячи рублей. На фоне роста цен продолжает сокращаться объем предложения. Только в ноябре количество выставленных на продажу готовых квартир в Екатеринбурге уменьшилось на 11%.

— Изменился ли заемщик под влиянием цифровизации?

— За год портрет заемщика не претерпел кардинальных изменений, цифровая трансформация не оказала значимого влияния на его предпочтения. Средний возраст по-прежнему — 36 — 37 лет. Как и в прошлые годы, уральские женщины более активно берутся за решение жилищного вопроса, их доля среди заемщиков немного выросла — с 55% до 60%. Средняя сумма ипотечного кредита в 2020 году увеличилась на 10% и достигла 2,56 млн рублей. В основном это произошло за счет роста цен на жилье. Наиболее популярный вариант на первичном рынке — однокомнатные квартиры площадью от 38 до 45 кв. метров, на вторичном с небольшим отрывом идут двухкомнатные квартиры площадью до 55 кв. метров.

Средний размер первоначального взноса при покупке готовых квартир практически не изменился за год – 28% от стоимости жилья. При покупке новостроек он уменьшился до 20%. В том случае, когда есть дополнительные собственные средства свыше необходимого минимума, заемщики часто откладывают их, чтобы после получения ключей вложиться в ремонт.

Особенный подход

По словам руководителя Ипотечного центра ПСБ в Екатеринбурге Антона Сандалова, низкие ставки и оптимальная линейка ипотечных продуктов позволяют ПСБ удовлетворить запрос на жилищные кредиты для разных категорий клиентов

— 2020 год оказался, безусловно, годом самых низких ставок в истории российской ипотеки. Мощнейшим драйвером для рынка ипотечного кредитования и жилищного строительства стала государственная программа «Ипотека 2020». Если до мая 2020 года мы предлагали низкие ставки только узкой целевой аудитории, например, молодым семьям с двумя детьми по программе «Молодая семья» или военнослужащим, участвующим в программе «Военная ипотека» с господдержкой, то в рамках госпрограммы «Ипотека 2020» по льготной ставке взять жилищный кредит смогли все, кто планировал покупку новой квартиры.

Продукты в рамках новой программы являются одними из самых популярных в линейке ПСБ, до конца 2020 года банк выдает такие кредиты по ставке 5,85%. Самый большой поток заявок по этой программе пришелся на летние месяцы. Сейчас мы наблюдаем спад, который вызван, на мой взгляд, ростом стоимости квадратного метра в новостройках, пандемией, отсутствием новых строительных объектов, так как многие застройщики планируют их запустить только в следующем году. Полагаю, следующим шагом в развитии ипотечного рынка должны стать разработка и внедрение мер, мотивирующих девелоперов поддерживать государство в его главной цели — обеспечении доступности жилья.

По данным исследования портала «Банки.ру», ипотечные кредиты ПСБ признаны одними из самых выгодных в России. Мы стремимся разрабатывать линейку ипотечных программ, каждая из которых рассчитана на определенного клиента: семейных людей с детьми, сотрудников правоохранительных и силовых органов, людей, желающих приобрести жилье только в новостройке, и т.д.

«Военная ипотека» — еще одно уникальное предложение ПСБ. Мало кто знает, но этот ипотечный кредит выдается не только тем, кто служит в армии или работает на предприятиях ОПК, но и сотрудникам федеральных органов исполнительной власти и государственных органов, где предусмотрена военная служба. Военная ипотека доступна и по специальной государственной программе. Субсидируемая ставка составит 5,85%. Уровень ставки действителен до конца 2020 года.

«Семейная ипотека» — не менее востребованный ипотечный продукт ПСБ. Эта программа рассчитана на семьи, в которых с 1 января 2018 года родился второй или последующий ребенок. Ставка — одна из самых привлекательных по рынку: 3,99%, что почти в два раза ниже среднероссийской. Это особенно важно для молодых семей, которые могут получить значительную экономию при приобретении жилья.

Таким образом, ПСБ выстроил оптимальную линейку ипотечных продуктов для разных категорий наших клиентов. В 2021 году мы планируем развивать программы. Кроме специальных условий для военнослужащих и работников ОПК, готовим интересное предложение для сотрудников бюджетной сферы Свердловской области.