Практика реновации требует корректировки

Как преобразовать города России

Механизм комплексного развития территорий все шире применяется в регионах, однако для повышения эффективности нужна постоянная доработка нормативной базы

В сентябре администрация Екатеринбурга определила еще один участок для реализации проекта комплексного развития территории (КРТ) в границах улиц Московской и Гурзуфской. На участке снесут два двухэтажных здания 1953 года постройки и построят жилой комплекс. Общая площадь территории, где развернется реновация, составляет 4,1 тыс. кв. метров, а градостроительный потенциал проекта — 20,6 тыс. «квадратов».

Всесторонний эффект

С 2022 года в столице Урала реализуется 11 проектов КРТ: семь жилой и четыре нежилой застройки.

По всей Свердловской области — 19 проектов. Планируется построить более 1 млн кв. метров жилья.

Высокий уровень активности демонстрирует и Челябинская область. Программа КРТ, стартовавшая три года назад, развернулась здесь на полную мощность. Приняты решения в отношении 30 территорий общей площадью 218 га с градостроительным потенциалом почти 2 млн кв. метров жилья.

В Курганской области до 2030 года в комплексное развитие территорий планируют вовлечь участки площадью почти 260 гектаров. Сейчас здесь реализуется крупнейший проект КРТ в Уральском федеральном округе — возведение жилого комплекса «Маяк» в столице Зауралья на берегу озера Черное. Проект, который будет реализован на территории 155 гектаров, включает не только здания современной архитектуры, но также набережную и прогулочные зоны.

Федеральный закон о КРТ, напомним, подписан президентом в конце 2020 года. Механизм позволяет решить целый спектр задач по развитию городских пространств, расселению и демонтажу аварийного жилья.

По словам вице-премьера Правительства РФ Марата Хуснуллина, за три года с применением этого инструмента в стране построено порядка 1,4 млн кв. метров недвижимости. По проектам комплексного развития территорий в регионах страны продолжается строительство жилья, объектов социальной, транспортной и коммунальной инфраструктуры.

«Сейчас регионами рассматривается возможность применения механизма КРТ в отношении более 1,2 тыс. территорий площадью более 30 тыс. га с общим градостроительным потенциалом 221 млн кв. метров, из них 168 млн кв. метров жилья», — подчеркнул вице-премьер.

Девелоперы, государство и эксперты признают, что реновация — это наиболее эффективный способ развития городов, который позволит сгладить сложившиеся за десятилетия диспропорции. На протяжении последних 30 лет фокус жилищного строительства находился в основном на ранее не освоенных территориях. Тем временем существующая застройка в городах ветшает. Недостаточно средств вкладывалось в капремонт, модернизацию и реконструкцию зданий и инфраструктуры, что привело к большому износу физических активов и старению городской среды.

И этот вопрос актуален не только для ветхой жилой застройки, но и для недействующих промышленных зданий, которые образуют в городах заброшенные зоны.

Ключевой фактор успешности КРТ — интерес девелопера. И как показывает практика, застройщики увидели в этом потенциал роста бизнеса.

К примеру, группа «ЛСР» первой в Свердловской области начала реализацию проекта комплексного развития территории нежилой застройки — жилого квартала «Азина, 16» в центре Екатеринбурга.

«Мы считаем этот опыт положительным. Нам удалось выйти на площадку в максимально короткие сроки. А время — это один из самых ценных ресурсов не только для человека, но и для компании. Поэтому мы продолжаем рассматривать новые площадки, которые выделяются под КРТ, и прорабатываем собственные механизмы реновации городских территорий», — отмечают в пресс-службе компании.

По мнению директора по развитию и улучшению жилищных условий группы «Самолет» Виктора Ведехина, механизм комплексного развития территорий учитывает интересы всех участников: «Жители городов получают современные дома с обновленной инфраструктурой, жители ветхих и аварийных домов существенно улучшают свои жилищные условия, городские власти повышают уровень социальной инфраструктуры, а девелоперы получают возможность реализовать масштабные проекты».

Директор по развитию компании «STEP. Транспортные решения» Алексей Смирнов считает, что поправки в Градостроительный кодекс РФ открывают более широкие возможности применения механизма комплексного развития территорий: «В программы включаются жилые и промышленные зоны, а также территории с ветхой инфраструктурой. Это позволяет комплексно подходить в том числе и к развитию транспортных систем в рамках реновации городских пространств».

На этапе обсуждения законодательной и нормативной базы было достаточно много опасений относительно рисков удовлетворения интересов собственников жилья, попадающего под реновацию. Однако как показывает практика, со временем девелоперы нарабатывают опыт.

В стране уже сложились лучшие практики удовлетворения жилищных интересов граждан, переселяемых из многоквартирных домов, в рамках проектов КРТ. Президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева относит к таким регионам Иркутскую, Костромскую, Нижегородскую, Пензенскую, Свердловскую области и Пермский край.

В режиме диалога

Постепенно застройщики учатся выстраивать диалог с жителями. Такой формат, к примеру, применяет группа «Самолет» в проектах КРТ в Екатеринбурге и других городах.

«Мы реализуем в Екатеринбурге два проекта КРТ — на ул. Летчиков недалеко от метро «Уральская» и на ул. Вилонова рядом с Основинским парком. Благодаря налаженному механизму работы с жителями, переговоры с собственниками жилья на участке улицы Вилонова завершились даже раньше намеченного срока. Нам удалось подписать соглашения с 60 семьями и найти для них новое комфортабельное жилье менее чем за 9 месяцев. Мы предлагали собственникам на выбор денежную компенсацию или новое жилье взамен старого. Большинство предпочли получить новое жилье. Кроме того, мы сопровождаем людей на всех этапах сделки — подбор подходящих вариантов, процесс документооборота, помощь с переездом», — делится опытом Виктор Ведехин.

Полностью все конфликты интересов, безусловно, снять не получается, все-таки КРТ — инструмент новый. Строительная отрасль на пути роста сталкивается с многочисленными вызовами: инфраструктурные, финансовые, трудовые. Сложность согласования проектов КРТ с ранее утвержденными региональными планами социально-экономического развития, программами расселения аварийного жилого фонда стала одной из главных причин обеспокоенности региональных властей в отношении последствий запуска механизма КРТ.

Застройщикам же очень не хватало гарантий исполнения обязательств государства на всех этапах договора о реализации КРТ и смягчения разнообразных ограничений для массовой жилой застройки, лежащих в самых неожиданных разделах законодательства.

Важно, что законодатель прислушивается к мнению рынка и снимает некоторые барьеры.

Так, с 1 января 2024 года вступили в силу поправки в федеральный закон, упростившие некоторые процедуры. Например, больше не нужно специально для реализации проекта утверждать документацию по планировке территорий, если эти документы уже имеются.

«Также принятые изменения позволят опережающими темпами утверждать градостроительную документацию, а значит, реализовывать проекты КРТ в более короткие сроки», — отметил Марат Хуснуллин.

Еще одно нововведение — детально урегулирован порядок комплексной застройки операторами КРТ, это юридические лица, которые могут быть созданы для этих целей как федеральными, так и региональными и местными органами власти. Запрос на регулирование деятельности таких юридических лиц поступал от многих регионов.

И тем не менее проблемы еще остаются. Один из наиболее острых вопросов — земельный. В частности, речь идет о неэффективном использовании земель собственниками в условиях ограниченности территорий под застройку.

«В центре городов есть очень много земель, которые стоят ржавыми поясами. Это бывшие промышленные территории, которые никак не развиваются. Собственники этих территорий давно уже уехали за границу и не спешат с ними что-то делать. Можно совместно с муниципалитетами сделать по ним инвентаризацию», — предлагал решение президент группы компаний «Страна Девелопмент» Александр Гайдуков на недавнем Восточном экономическом форуме.

Есть и проблема неразграниченной земли. По словам генерального директора ДОМ.РФ Виталия Мутко, инвесторы не могут работать с таким активом в силу неопределенности параметров. По оценке Счетной палаты, площадь таких участков в России составляет 556 млн га, это примерно 35% территории нашей страны.

Важно, что и рынок, и государство нацелены на продолжение диалога и урегулирование многих спорных вопросов. Надежда Косарева в целом этот процесс считает положительным, однако видит несколько системных проблем при формировании нормативной базы.

«С самого начала проектам КРТ был отдан приоритет над базовыми актами градостроительного регулирования (генеральным планом и правилами землепользования и застройки). Это переворачивает логику градостроительного развития территорий: во главу угла ставятся оперативные решения, а не долгосрочные целевые планы», — формулирует проблематику эксперт.

По ее мнению, поправки, которые вступили в силу в начале этого года, продолжают эту же логику игнорирования общего регулирования: «Например, допускается выдача градостроительного плана земельного участка, который еще не образован, а также подготовка проектной и рабочей документации для размещения объектов капитального строительства до образования земельных участков».

Инструмент КРТ очень сложен, поэтому, по оценке Надежды Косаревой, пока не по всем спорным вопросам найдено эффективное решение: «Для реализации проектов КРТ, конечно же, нужны кредитные ресурсы, однако ограничения на переход прав по договору о КРТ к иному лицу пока сдерживают возможность кредитования таких проектов. Неоднозначным является и вопрос реализации проектов КРТ на территориях низкоплотной жилой застройки (занятой индивидуальными домами, домами блокированной застройки, садовыми домами). Между тем в центральных и срединных зонах городов такой застройки много. Подходы к решению этих вопросов есть, но они требуют дальнейшей серьезной проработки».

В целом экспертам пока трудно оценивать результативность проектов КРТ, поскольку они еще находятся в стадии реализации.

«Наряду с совершенствованием законодательного регулирования идет отладка и других практик, в том числе взаимодействия между застройщиками и жителями. Застройщики на деле убеждаются в том, что успех проектов КРТ во многом зависит от удовлетворенности граждан, которых затрагивает проект КРТ», — отмечает Косарева.

В последние годы строительная индустрия доказала, что способна к конститутивному диалогу с властью.

«КРТ — относительно новый механизм, поэтому с ним еще предстоит научиться эффективно работать всем заинтересованным сторонам. Для успешного функционирования КРТ необходимо активное взаимодействие между девелоперами, городскими властями и жителями. Совместная работа позволит грамотно просчитать все нюансы для создания привлекательной территории для жизни и бизнеса», — добавляет Виктор Ведехин.

Площадок для разговора достаточно. Очередной большой профессиональный диалог состоится в Екатеринбурге на Международном строительном форуме 100+ TechnoBuild. В дискуссиях примут участие представители как индустрии, так и власти. Возможно, в ходе обсуждения и будут найдены ответы на многие спорные вопросы.

С уважением к городу

Девелопер должен вписывать свои проекты КРТ в среду, скрепляя и совершенствуя ткань города, считает генеральный директор «Группы Голос» Сергей Пахомов

— Наша компания больше 30 лет строит жилье в Челябинской области, а в 2024 году запустит проект в Екатеринбурге. Мы активно используем в том числе и механизм КРТ, он хорош тем, что устанавливает более понятные и четкие правила игры для всех сторон. Интерес к застройке на месте заброшенных построек был и раньше. Но очень сложно было договариваться с действующими правообладателями. Государство увидело эту проблему и ввело принцип большинства. Если большинство жителей выступят «за», то проекту — быть.

Это важно, потому что уклад жизни меняется. Многие локации внутри города устаревают, их надо обновлять, чтобы создавать более комфортные условия для людей. При этом количество населения стабильно, и нет необходимости бесконечно растить города вширь, строя новые кварталы на окраинах.

Помимо принципа большинства, появилась еще одна деталь — главенство документов планирования территорий над другими градостроительными документами. Это особенно важно для таких промышленных городов, как Челябинск. Многие промышленные площадки, оставшиеся с советских годов, сейчас не востребованы. И до появления механизма КРТ вовлечение этих участков в оборот требовало изменения генплана города, а это очень сложная и долгая процедура. Поэтому реновация стала еще и инструментом вовлечения земель в оборот.

Благодаря КРТ люди получают комфортные районы с высоким качеством жизни, девелоперы — территории для освоения в правильной локации, а город — новый архитектурный облик, отвечающий всем нуждам и потребностям жителей.

«Группа Голос» стала первой, кто заключил договор о комплексном развитии территории в Челябинской области. 1 июля 2022 года в рынок вышел квартал «4 Ленина». Проект призван изменить облик индустриального Тракторозаводского района и создать новую среду для жизни на месте бывших промышленных площадей группы «КОНАР». Весь проект будет завершен в 2026 году.

В этом году мы запустили еще два проекта КРТ. Первый — «Голос Кашириных», мы проводим реновацию бывшего рынка в сердце спального района Челябинска. В квартале появятся современные общественные пространства, которыми сейчас не избалована эта часть города. Первая очередь будет закончена в 2026 году.

Другой проект — «Меридиан», это бутик-квартал на месте пустыря практически в центре Челябинска. Его реализация позволит продлить центр города, первую очередь сдадим в 2027 году.

Мы считаем, что девелопер должен развивать город, уважая существующее окружение, вписывать свои проекты в городскую ткань так, чтобы скреплять и совершенствовать ее. Это особенно актуально, когда мы говорим о реновации локаций в центре города или в окружении существующей жилой застройки. Этих принципов и придерживается наша компания.

Мы планируем и дальше участвовать в проектах КРТ. Верим, что этот механизм будет улучшать города, учитывая интересы жителей, особенности регионов и возможности бизнеса.

Ресурсы бизнеса — движущая сила КРТ

Государство будет настраивать КРТ под новые приоритеты — обновление жилого фонда и технологическое развитие страны, считает руководитель аналитического центра Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков

— Как вы оцениваете эффективность реализации проектов КРТ?

— Необходимость корректировки стратегии развития рынка жилья и городов назрела. Разворот от застройки пустых окраин в сторону преобразования городов, на мой взгляд, правильный с точки зрения градостроительной политики. Нам нужно было начать формировать более широкий и дифференцированный рынок жилья, и КРТ, мне кажется, в полной мере отвечает на все эти запросы.

Конечно, сама механика требует донастройки, тем более что в таких проектах увязано очень много интересов. Поиск балансов требует дальнейшей доработки и нормативной базы, и практики. Достаточно много полномочий передано регионам, и это правильно. Потому что у нас часто возникают проблемы там, где слишком много шаблонных решений. Это не гарантия решения всех вопросов. Но по крайней мере появляется гибкость.

Конфликты будут всегда, потому что у каждой стороны своя задача. Собственник жилья стремится получить бо?льшую компенсацию и выгоду, а бизнес хочет потратить меньше денег. Но надо понимать, что движущая сила механизма КРТ — это деньги бизнеса. Повод для преобразований территории появляется только тогда, когда у девелоперов есть интерес.

Мы считаем, что механизм КРТ себя уже зарекомендовал, а в будущем его роль станет еще более значительной. Анализ стратегических документов показал, что у государства сместились акценты развития рынка жилья. Раньше стратегической целью был объем жилищного строительства. Сейчас уже никто не говорит о необходимости ввести 120 млн кв. метров. Ключевой показатель — уровень обеспеченности жильем жителей. Акцент делается не на строительстве, а на обновлении жилого фонда.

Возможно, в дальнейшем эти идеи получат развернутое звучание. Но мне кажется, даже в таких простых тезисах скрыта смена приоритетов. И это, наверное, логично, потому что у нас сейчас города уже не растут быстро, потому что население не увеличивается. Поэтому нет острой необходимости расширяться. А вот проблема старого жилого фонда стоит остро, и она будет нарастать. Чем позже начнем обновлять жилой фонд, тем серьезнее будут проблемы у городской инфраструктуры. Да, в большинстве городов пока еще не дошло дело до сноса хрущевок. Но рано или поздно этот вопрос возникнет. И это еще одна причина, почему разворот в сторону КРТ правильный и неизбежный.

Но в этом случае опять же нужно принимать во внимание тот факт, что источником финансирования этих процессов остается бизнес. А с точки зрения экономики такие проекты оправданы только в крупных городах-миллионниках и, возможно, в отдельных средних городах. Но в малых городах, где нет рынка жилья и уровень цен низкий, текущая модель не решит вопросов старения жилого фонда. К примеру, в Екатеринбурге интерес бизнеса к КРТ продиктован в том числе и дефицитом земельных ресурсов, и желанием строить на территориях, которые привлекательны для девелоперских проектов. А в таких городах, как Нижний Тагил или Каменск-Уральский, реализуются единичные проекты, потому что там невысокие цены на рыночное жилье.

Поэтому реновацию малых городов без стимулов со стороны государства не запустить. По сути, государство должно выступать заказчиком этого процесса — координировать отселение и предоставление нового жилья жителям на таких территориях и привлекать застройщиков на подготовленные площадки.

— В последние годы девелоперы проявляли большой интерес к застройке старых промышленных площадок. Этот тренд получит развитие?

— А вот это дискуссионный вопрос. Нам кажется, что пик редевелопмента старых промышленных зон пройден.

Такой вывод мы делаем, опять же, исходя из стратегических задач государства. Главной проблемой экономики является дефицит кадров. Поэтому, надо полагать, государство больше не будет стимулировать строительство на промышленных площадках жилья, а предпочтение будет отдаваться созданию на таких территориях новых субъектов экономики. Необязательно это будет металлургический завод, возможно, в центре города на месте бывшего завода появится ИТ-кластер. Потому что чем дальше мы выносим предприятия и бизнес-структуры за город, тем острее у бизнеса вопрос обеспечения кадрами.

При этом политика государства сфокусирована на технологическом развитии. И этому приоритету соответствует новая концепция использования старых промышленных зон в центральной части городов. До последнего времени был один формат обновления этих территорий: сносим завод, старые склады — строим жилые кварталы. А следующие 5–10 лет, вероятно, он будет уравновешен процессом обновления производственных активов. И, возможно, появится более разнообразный формат освоения таких территорий.

Нормативная база должна быть гибкой

Комплексное развитие большой территории — это вопрос не цены, а компетенций, считает директор по земельному банку компании «Брусника» Дмитрий Ступин

— На наш взгляд, КРТ — один из наиболее эффективных инструментов повышения качества среды в мегаполисах. От его реализации выигрывают все участники процесса: город возвращает к жизни депрессивные территории, привлекая внебюджетные источники финансирования, жители старого фонда улучшают условия жизни, горожане же получают новые комфортные пространства, современную, соответствующую их потребностям инфраструктуру. Девелопер пополняет земельный банк, решает экономические и социальные задачи.

Сегодня в портфеле Брусники десять проектов КРТ — три в Тюмени, два в Сургуте, по одному — в Екатеринбурге, Новосибирске, Перми, Челябинске и Московской области. Их совокупный градостроительный потенциал превышает 1,4 млн кв. метров недвижимости.

Рассматривая новые площадки, мы анализируем градостроительное окружение, смотрим, есть ли на участке индивидуальная застройка или объекты нежилого назначения, проверяем выданные разрешения на строительство. Далее мы выдвигаем гипотезу о границах КРТ и о градпотенциале территории. Важным аспектом анализа для нас является оценка стоимости приобретения прав в границах комплексного развития. Все эти данные ложатся в основу архитектурно-градостроительной концепции и экономического обоснования рентабельности проекта.

Зачастую в договоры КРТ заложены такие финансовые параметры, которые «не бьются» с бизнес-моделью застройщика. В торгах по таким территориям возможны только два исхода. Первый — в них не окажется участников, а значит, город не решит проблему аварийности и не достигнет плановых показателей по вводу жилья. Второй вариант еще хуже: аукцион состоится, но территория будет заморожена на 10-15 лет ввиду того, что выигравший торги девелопер попытается, но не сможет реализовать проект.

Другая проблема КРТ — недостаточно гибкая нормативно-правовая база. Например, в части предельных параметров, отличных от действующих правил застройки и землепользования (ПЗЗ), а также в части дополнительных требований к участникам торгов. Еще одно узкое горлышко — возможность выхода домов из проекта КРТ даже после заключения договора, сулящая большие экономические риски.

Чтобы число успешных торгов становилось больше, необходимо обсуждать с потенциальными инвесторами объем обязательств, которые лягут на плечи каждой из сторон договора.

Механизм КРТ применим на проектах разного масштаба. Однако, на наш взгляд, к этим масштабам необходимо применять разные подходы. Небольшой проект из нескольких домов, как правило, реализуется на уже подготовленной, развитой территории. Он практически не предполагает каких-либо инфраструктурных и смысловых изменений. Для таких проектов механизм аукциона работает лучше всего.

Комплексное развитие большой территории — вопрос не цены, а прежде всего компетенций. Такие проекты связаны со сложностями в освоении территории, с необходимостью проектирования и строительства объектов инфраструктуры, с большим объемом расселения и нестандартными инвестиционными обязательствами девелопера. В этом случае торги должны проводиться в форме конкурса, где ключевыми станут требования к результату.