Участники рынка жилищного строительства назвали рецепты развития на 2025 год

Год начался в рамках прогноза

Ситуация на рынке жилищного строительства ожидаемая и управляемая, отмечает директор по маркетингу и аналитике ГК «Атомстройкомплекс» Станислав Оханов

— В условиях ограниченных покупательских возможностей и при избытке предложения на рынке мы ответственно и взвешенно подходим к стартам новых объектов, в основном выводя на рынок объекты в наиболее востребованных локациях или тех, где у нас нет текущего предложения. Открыли продажи в новой очереди на Уралмаше, а также во второй башне многофункционального комплекса на ул. Жукова, в планах — стартовать с новыми объектами в Пионерском микрорайоне, на ул. Студенческой, на ул. Бабушкина.

Доля сделок с привлечением заемных средств закономерно снижается, при этом у «Атома» растет число покупателей, готовых внести 100% оплату собственными средствами — для них мы традиционно предусматриваем максимальные скидки. Например, сейчас при одновременной покупке жилого и нежилого помещения (квартира, паркинг, келлер) в ряде комплексов максимальная выгода может составить до 30%.

Новый инструмент, который мы начали предлагать в этом году — покупка по инвестиционному договору, который обеспечивает выгодные условия тем, кто приобретает жилье с инвестиционной целью. 

При действующих сейчас условиях кредитования востребованным инструментом для клиента остается рассрочка — этот формат «Атом» предлагает уже достаточно давно. И по итогам первых двух месяцев года доля сделок с рассрочкой соответствует показателям 2024 года. Основной принцип – чем больше размер первоначального взноса, тем выгоднее условия для покупателя, вплоть до возможности получить скидку от первоначальной стоимости квартиры.

Действуют специальные предложения со скидкой до 10% для готового жилья в разных районах — на Уктусе, Широкой Речке, мкр. УНЦ. В условиях увеличения сроков строительства новых объектов готовое жилье обладает значительным преимуществом для покупателей.  Еще один актуальный вариант приобретения квартир в сданных домах — аренда с правом выкупа; пилотный проект действует для квартала на Широкой Речке.

При этом запрос на комфортные условия жизни со стороны уральцев по-прежнему актуален — согласно проведенным опросам, больше половины наших покупателей приобретает жилью с целью улучшения текущих условий проживания. Об этом говорит и увеличение спроса на паркинги и кладовые — мы зафиксировали значительный рост объемов продаж по итогам 2024 года, сохраняется он и в 2025 году. Их можно также приобретать на условиях аренды с правом выкупа.         

Умная рассрочка 

Грамотное управление продажами с помощью предоставления рассрочек в текущей ситуации не несет рисков, убежден коммерческий директор Группы компаний «ИКАР» Владимир Щеколдин

— С отменой основной льготной ипотечной программы и сужением параметров «Семейной ипотеки» основным инструментом продаж всех девелоперов стало предоставление покупателям рассрочек. Мы часто слышим о рисках этого инструмента. Но я убежден, что рисков можно избежать, если грамотно выстраивать такие программы. Прежде всего это правильное управление ассортиментом. Не стоит продавать в рассрочку ликвидные квартиры. Во-вторых, нужно изменить подходы. Вообще рассрочки нужно выстраивать не на интуиции, а на основе математических моделей, с учетом квартирографии и типологии квартир. Исходя из этой математики, складывается ценообразование и модель управления ассортиментом.

Но этим инструментом не стоит увлекаться. В нашей компании доля продаж с использованием рассрочек колеблется от 10% до 15% и в Челябинске, и в Екатеринбурге. На челябинском рынке наша компания работает давно, а в Екатеринбурге мы реализуем два проекта с прошлого года. Это жилой комплекс FIRST и проект в концепции малоэтажной застройки квартала «Центральный парк» в районе Академический.

Довольно большой объем сделок сегодня совершается с участием средств программы «Семейная ипотека». На этот механизм приходится 70% сделок. 

За наличные средства пока совершается не очень много сделок. Но мы ждем роста числа таких покупателей со снижением ставок по вкладам после снижения ключевой ставки. Это будет очень интересный момент в истории рынка, потому что на эти средства рассчитывают все, и тогда развернется борьба за клиента.

При этом сейчас строительной отрасли особенно важно удержать качество продукта. Естественно, будет возникать желание снизить затраты, например, на благоустройство или отделку. Но мы понимаем, что в долгосрочном плане от такой экономии мы проиграем. Поэтому я думаю, что те компании, которые нацелены на перспективу, не будут снижать качество строительства.

Не ждем мы и большой волны банкротств, несмотря на сложную ситуацию. Я думаю, что будут какие-то частные случаи, но повсеместного обвала, как в преды­дущие кризисы, мы не увидим.    

Консервативные сценарии не закладываются

Стимулировать продажи помогают привлекательные решения для нашей целевой аудитории, подчеркивает заместитель генерального директора компании «РСГ-Академическое», входящей в ГК «КОРТРОС», Нина Голубцова

— Начало года традиционно является непростым периодом для строительной отрасли, однако январь 2025 года для нашей компании оказался успешнее, чем, например, первые месяцы 2020 и 2022 годов.

Безусловно, сейчас вся отрасль активно пересматривает маркетинговые стратегии и адаптируется к новым условиям. Одним из популярных методов стала продажа жилья в рассрочку. Этот инструмент мы также применяем, но не ограничиваемся только им. К тому же доля данного продукта в нашем портфеле составляет всего около 3%.

Большинство сделок осуществляется с использованием ипотеки, и около 80% из них оформляются по программе «Семейная ипотека». Наша целевая аудитория состоит из людей в возрасте 25–45 лет с детьми, которые выбирают Академический благодаря комфортной, безопасной среде и развитой инфраструктуре.

Если сумма, предоставляемая по этой госпрограмме, недостаточна для приобретения квартиры нужной площади, мы предлагаем воспользоваться комбо-ипотекой от наших банков-партнеров. Кроме того, в сотрудничестве с банками мы предлагаем программы рыночной ипотеки с использованием инструментов субсидирования процентной ставки со стороны застройщика.

У нас есть покупатели, готовые приобрести жилье на собственные средства в полном объеме. При выборе между банковскими вкладами и недвижимостью многие предпочитают квадратные метры, рассматривая их как более надежный способ сохранения и увеличения своих сбережений.

Мы наблюдаем отличный отклик от запуска программ, ориентированных на представителей определенных профессий. Специальные условия и скидки традиционно предоставляются врачам и учителям. Кроме того, мы оказываем поддержку сотрудникам предприятий ОПК, МЧС и другим категориям граждан.

Таким образом, мы применяем широкий спектр механизмов, что позволяет достигать положительных результатов.

В целом мы не наблюдаем резкого спада на рынке в начале года. Поэтому не строим консервативных сценариев и формируем планы по увеличению продаж на 2025 год. В нашей постоянной экспозиции представлено более 200 тысяч квадратных метров жилья, расположенного в кварталах, близких к зеленым зонам, где уже построены новая школа, взрослая поликлиника и трамвайная линия.

В прошлом году мы ввели в эксплуатацию около 130 тысяч квадратных метров жилья, и в этом году не планируем сокращать предложение. Напротив, мы будем выводить в реализацию новые объекты. Таким образом, у наших покупателей есть отличные возможности для выгодных и перспективных вложений в недвижимость.       

Девелоперы продолжают создавать задел на будущее

Ключевой источник программ развития — проекты КРТ, но эти проекты должны быть грамотно структурированы, убеждена   исполнительный директор компании «Брусника» в Екатеринбурге Наталия Лушникова

—  2024 год стал для отрасли периодом кризисных изменений. Резкий рост ключевой ставки, отмена массовой льготной ипотеки, трансформация кредитных программ, дефицит кадров, высокая инфляция. Все эти  факторы сказались в том числе и на нашей операционной эффективности, вынудив скорректировать план продаж.

Все эти тренды продолжились и в первом квартале 2025-го. Девелоперы были сосредоточены на управлении себестоимостью, поиске альтернативных способов продаж, инвестициях в технологии и продукт.

В условиях низкой доступности кредитов одним из самых популярных механизмов стала рассрочка. Она составляет более 30% всех наших сделок, при этом 95% договоров приходится на льготный вариант. По нему клиент делает первоначальный взнос, и пока строится дом, платит по 40-60 тыс. рублей в месяц. Это сопоставимо с некогда работавшей ипотекой с господдержкой. В месяц, когда дом вводится в эксплуатацию, покупатель должен закрыть остаток.

Охлаждение рынка не означает, что девелоперы остановились в развитии и формировании задела на будущее. Ключевой источник этого развития — проекты КРТ. В портфеле Брусники сегодня их 12, это более 1,5 млн кв. метров продаваемой площади. Мы рассматриваем комплексное развитие как эффективный инструмент качественного обновления среды, возвращения к жизни больших пространств и сшивания городской ткани.

Мы уверены, что грамотно структурированный проект КРТ должен быть нацелен на повышение качества и ценности конкретного участка и одновременно не накладывать на инвестора непосильных социальных обязательств. 

Перегруженность договора обычно приводит к двум последствиям. Либо на аукцион никто не заявляется, либо его выигрывает участник, компетенции которого не позволили верно оценить затраты. И в итоге проект «зависнет». Недозагруженность же КРТ выливается в многократный рост стоимости земли на торгах. Городской бюджет в моменте от этого выигрывает: средства можно отправить на латание «дыр». Оборотная сторона такого подхода — слабая обеспеченность реновируемой территории инфраструктурой и высокая финансовая нагрузка на девелопера. Сотни миллионов, а иногда миллиарды, которые инвестор отдает в общий бюджетный котел и тратит на обслуживание банковского долга, могли бы пойти на обеспечение участка школой, детским садом, спортивными учреждениями, качественными общественными пространствами.             

Время масштабировать бизнес

Опыт компании «Практика» в проектах КРТ позволит повышать качество жизни в регионах России, считает коммерческий директор компании «Практика» Ксения Плешкова

— Одним из инструментов развития девелоперов в текущих условиях может быть масштабирование бизнеса. Именно такой стратегии придерживается наша компания. Мы приняли решение расширять территорию присутствия для участия в проектах комплексного развитий территорий (КРТ). Ранее мы уже анонсировали запуск проектов КРТ в Екатеринбурге и Томске. 

В частности, в Екатеринбурге мы займемся проектом КРТ на Южной Ботанике. Участок включает 14 многоквартирных домов 1950-х годов. На их месте появится современный жилой квартал и детский сад на 225 мест. В Томске мы расселим два ветхих многоквартирных дома в центре города и подготовим документацию по строительству детского сада, которую безвозмездно передадим властям.

В рамках нашей стратегии мы также намерены комплексно осваивать территорию в Кемеровской и Курганской областях. В общей сложности на участках появятся свыше 300 тыс. кв. м жилья и социальные объекты.

Самый масштабный проект предстоит реализовать в центре Кемерово, рядом с главной улицей города — проспектом Ленина. На двух земельных участках мы расселим больше 300 частных домов и 18 многоквартирных. На их месте появится до 300 тыс. кв. м жилья, три детских сада, объект дополнительного образования и физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном.

Участок в Кургане также находится в центре города, на улице Куйбышева, 73. На территории расположено недостроенное здание, которое начали возводить еще в 2005 году, но работы остановились на 15% готовности. Наша компания решит вопрос с десятью дольщиками, а также снесет еще одно здание, которое уже расселил муниципалитет.

Все новые города, куда будет выходить наша компания, находятся в перспективных и интересных регионах. Мы видим, что они регулярно растут в рейтингах инвестиционного климата и общего благосостояния жителей. Там созданы все условия для комфортного ведения бизнеса.

Мы уверены, что наш опыт позволит преображать города и улучшать качество жизни в регионах. Наша компания за 17 лет работы на рынке ввела более миллиона кв. м жилой, коммерческой и загородной недвижимости.       

Семейная ипотека остается драйвером рынка

В этом году банки сосредоточатся на работе с качественными заемщиками, считает заместитель руководителя Абсолют Банка в Екатеринбурге Ирина Бормотова

— Какие тренды рынка ипотечного кредитования вы можете отметить в первом квартале 2025 года?

— Драйвером ипотечного кредитования в январе-марте 2025 года остается программа «Семейная ипотека». В Абсолют Банке в Екатеринбурге доля заявок по этой программе держится на уровне 95-98%. Интерес к этой госпрограмме понятен. Ставка по «Семейной ипотеке» по-прежнему не превышает 6% годовых на весь срок кредита, а значит, с финансовой нагрузкой в виде ежемесячных платежей заемщикам значительно проще, чем в случае со стандартными ипотечными программами.

Кредитование по рыночным программам будет держаться на минимальном уровне. Тем не менее на фоне ростов доходов населения, а также благодаря уже достаточно продолжительному периоду действия высоких ставок по вкладам, у граждан есть значительные накопления денежных средств, которые они будут стремиться вложить в надежные активы. Прежде всего это недвижимость.

— Как изменятся подходы банков к оценке заемщиков?

— Банки сосредоточатся на работе с качественными заемщиками – с хорошей кредитной историей, подтвержденным доходом, позволяющим справляться с финансовой нагрузкой в виде ежемесячных платежей, а также имеющими накопления и готовыми оплатить значительную часть покупки (первоначальный взнос) за счет собственных средств.  

Мы видим переключение интереса клиентов с использования рассрочки от застройщика на ипотеку. Это актуально в том случае, когда покупатель квартиры в новостройке планировал продать имеющуюся собственную квартиру, но она не продается так быстро, как ему бы хотелось. В этом случае некоторые покупатели оформляют у нас ипотеку на новое жилье, а то, которое уже есть, сдают в аренду и за счет арендных денег частично или полностью закрывают ипотечные платежи.

  Я бы выделила и еще один тренд — заемщики по всем льготным программам практически полностью отказались от досрочного погашения ипотеки. Проценты по вкладам сейчас  очень высокие. Поэтому свободные денежные средства клиенты предпочитают направлять на депозиты, получая таким образом доход и формируя финансовую подушку безопасности.

Доля заявок на ипотеку по программам без госсубсидирования снизилась до 2-5% от общего числа. Если по «Семейной ипотеке» средний чек составляет 5-5,5 млн рублей, то в случае со стандартными программами он держится на уровне 2 млн  рублей. При этом первоначальный взнос составляет 50-70% от стоимости жилья. Тем не менее такие сделки все равно проводятся, потому что спрос есть.    

Ипотека остается в активной форме 

Жилищное кредитование является одним из активных направлений развития банковского сектора, отмечает начальник управления ипотечного кредитования и развития сервисов Домклик Свердловского отделения Сбербанка Евгений Володько

— Прогнозы относительно провала в секторе жилищного кредитования, которые звучали в прошлом году, не оправдались. Это направление остается активным в 2025 году. Январь, как всегда, был слабым месяцем, но в феврале спрос уже восстановился. В целом за февраль Сбербанком было выдано ипотеки на 126,2 млрд рублей, это на 80% больше, чем в январе. В Уральском Сбербанке выдачи составили 30,5 млрд рублей. 

Это объясняется не только уровнем спроса, но и появлением новых опций в жилищном кредитовании.

Основным двигателем рынка выступает «Семейная ипотека». На эту программу приходится 72% выдач, по данным февраля. Кредиты берут молодые семьи, приобретающие жилье в новостройках. Тем более что возможности для заемщика по программе улучшаются. Так, с апреля появится возможность приобрести вторичное жилье в 36 городах Свердловской области. Получить «Семейную ипотеку» на вторичку могут семьи с одним ребенком и более в возрасте до 6 лет включительно.

В целом по итогам февраля около 25% кредитов было выдано на приобретение жилья на вторичном рынке. Спрос поддерживается за счет совершенствования линейки программ. Так, в начале марта Сбербанк снизил ставки по этому продукту от 1% до 1,5% в зависимости от размера первоначального взноса. 

Кроме того, мы вводим для ипотеки новые опции. В частности, сейчас есть возможность снизить ежемесячный платеж по ипотеке на 13 месяцев. В течение этого времени клиент вносит основной долг и 70% от начисленных процентов. Остальную сумму банк равномерно распределит на оставшиеся платежи по ипотеке — с 14-го по последний месяц кредита. Таким образом, у заемщика будет время решить свои вопросы, например, продать другую недвижимость или получить деньги с депозита.

А если за это время условия кредитования изменятся, можно воспользоваться опцией «Снижение процентной ставки на будущее». Во всех договорах жилищного кредитования, которые сейчас заключает Сбербанк, такая опция уже предусмотрена. Если ключевая ставка пойдет вниз, заемщик сможет снизить размер процентной ставки по действующей ипотеке в соответствии с новыми условиями. Этой возможностью можно воспользоваться в течение семи лет.

И конечно, мы прогнозируем возможные сценарии поведения держателей вкладов в случае снижения ключевой ставки. Клиенты начнут задумываться, как распорядиться своими накоплениями. Сейчас на депозитах в Сбере по всей стране находится порядка 50 трлн рублей, и высока вероятность, что, когда ставка по вкладам будет не такой высокой, клиенты будут инвестировать деньги в недвижимость.

Тем более что выбор в сегменте новостроек будет. Несмотря на непростую ситуацию в строительном секторе, отрасль в целом остается устойчивой. Мы наблюдаем за каждым застройщиком, который находится на нашем проектном финансировании, есть единичные случаи появления проблем, но оснований для массовых банкротств отрасли мы не находим, в том числе благодаря нашему постоянному взаимодействию с девелоперами.        

Город должен развиваться комплексно 

Перспективное развитие городов будет зависеть от мер государственной поддержки, отмечает директор Проектно-строительной компании «Эверест» Юлия Гареева

— Строительный рынок на сегодня переживает не лучшие времена, это в том числе отражается и на объектах транспортной и инженерной инфраструктуры, как города Екатеринбурга, так и иных городов России.

Исходя из реальностей 2024 и текущего года, нам как проектной компании пришлось диверсифицировать свой портфель предложений.

До 2023  года  основным направлением было проектирование улиц и дорог (например, улица Горького, трамвайная линия в микрорайоне Солнечный и т.д.).  Сегодня это обеспечение железнодорожными и автомобильными подъездами промышленных предприятий, логистических комплексов, а также развитие рельсового транспорта в городах.

 При этом некоторые федеральные застройщики продолжают освоение своих площадок. Со многими из них мы начинаем сотрудничество еще на этапе проекта планировки территории, это необходимо, чтобы оценить транспортную доступность до объекта и определить дальнейшую приоритетность и эффективность вложения средств. В частности, при проектировании улиц в зоне застройки нужно учесть потребности пешеходов, велосипедистов, автолюбителей, обеспечить комфорт и безопасность движения для всех целевых групп населения. Но при этом мы видим и ограничивающие факторы развития инфраструктуры. Многие застройщики планировали развитие инфраструктуры для своих объектов (строительство дорог, инженерных коммуникаций и т.д.) за счет бюджетных средств и ресурсов в рамках национальных проектов. Сегодня объем этих инвестиций существенно снизился. И кроме того, изменился «портрет» ключевых покупателей. В свете чего сегодня особенно важна поддержка государства, чтобы и в дальнейшем обеспечить развитие комфортной городской среды и транспортной инфраструктуры городов на высоком уровне.