На чём основан оптимизм уральских девелоперов

Мы видим потенциал роста рынка 

Спрос на жилье в России поддержит высокий уровень платежеспособности населения и долгосрочный тренд роста цен, считает генеральный директор компании «Атлас Девелопмент» Владимир Городенкер

— 2023 год на рынке в целом, и в нашей компании в том числе, начался достаточно оптимистично. Мы перевыполнили план продаж в первые два месяца чуть более 10%. Поскольку рынок в Екатеринбурге высококонкурентный, мы усилили свой маркетинг и рекламу. Мы планируем, что объем продаж в этом году будет больше 2022 года, в силу того, что компания начинает строительство нескольких новых проектов.

В этом году мы планируем продолжить строительство следующей очереди «Парк Столиц», третьей по счету, и вывести на рынок три новых жилых проекта, суммарно это 11 жилых домов или около 130 тыс. квадратных метров жилья. 

Естественно, при планировании мы учитываем внешние факторы. Мы не исключаем проявления глобальных потрясений, которые могут негативно повлиять на покупательский спрос. При этом фундаментальные факторы спроса остаются устойчивыми. Сегодня в России исторически низкая безработица, заработные платы во многих отраслях растут. При этом спектр направлений расходования денежных средств у населения сужается. Сейчас гораздо меньше возможностей для зарубежных путешествий или покупки нового автомобиля. У населения сохраняются опасения насчет будущего, в силу чего работает модель сохранения капитала. Инвестиции в жилую недвижимость — это точно самый надежный инструмент для сохранения своих денег и их приумножения. Поэтому многие семьи переключаются на решение задач улучшения жилищных условий. Часть покупателей рассматривают инвестиции в жилье как выгодное и перспективное вложение. И в этом есть экономический смысл.

Если посмотреть на динамику доходности за последние десять лет, то окажется, что недвижимость дала существенно больший процент прироста, чем банковский вклад. Поэтому со стороны спроса мы не видим особенных рисков. Скорее наоборот. Если будет очередная волна девальвации, а такой сценарий возможен, мы увидим краткосрочный всплеск спроса на недвижимость.

Цены на недвижимость в этом году продолжают плавный рост, и факторов для их снижения мы не видим. В структуре себестоимости строительства, к сожалению, также наблюдается рост: дорожают участки под застройку, стройматериалы, сетевое подключение. Металл в последние месяцы подорожал уже на 20%. А если растет себестоимость, то будет расти и конечная цена квартиры.                          

В логике своей продуктовой концепции   

Стратегия компании «Атомстройкомплекс» неизменна: строить комфортное, эффективное жилье, которое максимально отвечает запросам покупателей, отмечает заместитель директора по маркетингу компании «Атомстройкомплекс» Станислав Оханов 

— У нас было очень активное завершение 2022 года: и покупательская активность была очень высокой, и мы вывели на рынок большой объем предложения. К началу этого года ассортимент снизился — это совпало с сезонным спадом на рынке. Но с февраля мы почувствовали увеличение входящего потока, а также открыли продажи новой очереди проекта ЖК «NOVA Park» на Широкой речке. Поэтому смотрим вперед с оптимизмом: план на март сформирован с учетом роста продаж на 13% к февралю. 

На старте продаж новой очереди ЖК «NOVA Park» мы отметили нехарактерный высокий спрос на 2 — 3-комнатные квартиры, обычно их раскупают ближе к окончанию строительства, а первыми, на котловане, уходят студии и однокомнатные. Возможно, дело в том, что малогабаритное жилье представлено на рынке в избытке, на той же Широкой речке выбор студий и однокомнатных значительно выше, чем выбор семейных квартир. В портфеле нашей компании всегда есть широчайший ассортимент предложений — от компактных вариантов до нестандартных решений со вторым светом, террасами и антресолями, но именно проверенные семейные квартиры с эффективными планировками — кухней-гостиной и одной, двумя и тремя спальнями — составляют наше продуктовое ядро. Покупатели знают, что всегда могут выбрать в «Атомстройкомплексе» просторные, функциональные квартиры. Средняя площадь продаваемой нами квартиры в прошлом году составила порядка 60 квадратных метров, это примерно на 13 квадратных метров больше, чем в среднем по рынку Екатеринбурга.

По итогам 2022 года мы также продали в 2,5 раза больше, чем годом ранее, парковочных мест в паркингах. Возможно, интерес к паркингам связан с изменениями, которые происходят на автомобильном рынке. Это рост стоимости автомобилей и, как следствие, прогнозируемое увеличение срока владения. Покупка паркинга уже не выглядит обременительной по отношению к стоимости автомобиля, который хотят максимально долго сохранить в работоспособном состоянии. Мы со своей стороны активно поддерживаем это желание покупателей и предлагаем комплексные решения — возможность на выгодных условиях приобрести одновременно квартиру и паркинг, квартиру и келлер (кладовку). Такие предложения у нас есть по многим жилым комплексам, они пользуются устойчивым спросом.

На рынке весь прошлый год шли бурные дискуссии об упрощении жилья как о сложившемся тренде. «Атомстройкомплекс» придерживается своей стратегии: мы строили и продолжаем строить комфортное, функциональное жилье, которое максимально отвечает запросам покупателей. Предлагаем разные комплектации квартир, активно развиваем линейку дополнительных опций — возможность с помощью застройщика осуществить переезд, клининг, установить мебель и бытовую технику, заказать улучшенную отделку. Функциональность жилья — наш ключевой критерий. Мы делаем планировки таким образом, чтобы каждый квадратный метр, за который покупатель платит деньги, использовался по назначению. Исключаем коридоры, проектируем хозяйственные помещения. Покупка тех же келлеров, стоимость квадратного метра в которых ниже, чем стоимость жилого квадрата, позволяют эффективно организовать хранение сезонных вещей даже обладателю компактной квартиры. В этом направлении мы планируем развивать наш продукт и дальше, повышать качество и эффективность жилья.    

Мы поддерживаем спрос на комфортное жилье 

Ипотечные программы останутся одним из драйверов рынка в этом году, считает руководитель отдела продаж жилого района «Изумрудный бор» компании «УГМК-Застройщик» Вячеслав Антипов 

— Изначально при формировании планов на 2023 год оценивали ситуацию на рынке и рассматривали сразу несколько сценариев развития событий. Итоги января и февраля показали, что в целом любой пессимизм необоснован. Поэтому уверенно держим курс в сторону увеличения объема продаж. Сегодня в жилом районе «Изумрудный бор» в стадии готовности четыре проекта. Два объекта сдаются уже весной этого года и два — летом. Общий объем ввода жилья составляет около 60 тыс. квадратных метров или 1013 квартир. Мы просчитали финансовую модель и дополнительно запустили стимулирующие акции, в том числе для увеличения динамики продаж. 

Одним из драйверов рынка по-прежнему будут ипотечные программы. Тем более что государство постоянно их расширяет. Кроме общих программ мы дополнительно стимулируем продажи за счет собственных решений. У нас достаточно много для этого задействовано инструментов. Это траншевая ипотека, программы субсидирования ставок, военная ипотека, комплексные решения и другие инструменты снижения стоимости кредита для нашего покупателя. 

Кроме того, мы выстраиваем системы сотрудничества с агентствами недвижимости, считаем этот канал продаж очень эффективным и перспективным для застройщика.

И, конечно, не приостанавливаем новые проекты. Начало строительства будет согласовано по мере реализации уже запущенных проектов. У нас уже сейчас получено разрешение на строительство трех новых домов. 

На рынке идет много дискуссий относительно форматов жилья. «УГМК-Застройщик» в этом вопросе придерживается «семейной» концепции. Средняя площадь реализации квартир по итогам прошлого года составила более 60 квадратных метров, а в этом году этот показатель уже превысил 70 квадратных метров. Мы изначально решили, что не будем строить квартиры-студии. И это несмотря на то, что спрос на них есть. Есть понимание, что студии — это временный формат для проживания. Наш фокус внимания на качественном жилье как для молодых людей, которые ценят комфорт, так и для семей, у которых есть общее пространство для общения и есть возможность каждому найти уединение. Поэтому все планировки в наших объектах сделаны с учетом потребностей и запросов покупателей. Важно, что трансформация квартиры на этапе строительства не считается перепланировкой, владельцу не придется согласовывать ее в БТИ. Мы всегда идем навстречу своим резидентам, например, вместо привычных кладовок в подвалах проектируем удобные общественные пространства. 

Чтобы повысить уровень комфорта, в наших кварталах спроектированы объекты инфраструктуры для жителей: просторные многоэтажные наземные паркинги, фитнес-центр с бассейном, медицинский центр, рестораны и кафе, супермаркеты. Большое внимание уделяем и транспортной доступности. По территории района запущена новая трамвайная линия, которая соединила Екатеринбург и Верхнюю Пышму. Благодаря ей жители могут добраться до метро за 5 минут. Это создает дополнительную привлекательность проекту.    

Сделать кредит доступнее 

Чтобы удовлетворить запрос на покупку жилья разных категорий клиентов, банк должен иметь разнообразную продуктовую линейку, отмечает руководитель ипотечного центра ПСБ в Екатеринбурге Антон Сандалов

— ПСБ поставил задачу последовательно наращивать свою долю на рынке ипотеки Свердловской области. В структуре продаж в разрезе выданных кредитов я бы выделил три драйвера рынка для нашего банка.

Во-первых, это «Семейная ипотека», доля продаж продуктов по этой программе составляет 33% от общего объема продаж. Рост продаж по этой программе связан с улучшением ее условий. Раньше такую ипотеку могли оформить семьи с ребенком, который рожден в 2018 году и позже, а также семьи, где воспитывается несовершеннолетний ребенок с ограниченными возможностями. Сейчас программа доступна для всех семей, где есть двое и более несовершеннолетних детей независимо от года рождения.

Во-вторых, это «Военная ипотека», она занимает 36%. Позиции ПСБ в этом сегменте традиционно сильны, и банк намерен активно развивать это направление.

И, наконец, это кредиты на покупку вторичного жилья: на долю этих продуктов в феврале приходится 20% общего объема продаж, тогда как в январе было только 9%.

ПСБ всегда стремится формировать разнообразную продуктовую линейку, чтобы удовлетворить запрос на доступное жилье максимального числа клиентов. Например, в настоящее время мы получаем много заявок на собственные ипотечные программы ПСБ. Уже сейчас можно утверждать, что в 2023 году именно продукты на покупку вторичного жилья будут драйверами рынка. Покупателя сейчас интересует жилье, в которое можно переехать сразу после покупки, без вложений времени и средств в ремонт и отделку. По прогнозам, к концу марта в нашем банке на этот продукт придется не менее половины от всего объема выданной ипотеки.

Ожидания от этого года у нас достаточно позитивные. Задача банковской системы не меняется. Нам необходимо сделать жилищный кредит доступнее. ПСБ постоянно работает в этом направлении. Как известно, по основной льготной программе на новостройки процентная ставка увеличена с 7% до 8%. Однако в ПСБ эта ипотека предлагается по ставке ниже предусмотренного законодательством верхнего порога, а именно под 7,7%.          

У рынка появился сдержанный оптимизм

Люди перестали бояться долгосрочного планирования и вернулись к решению задач улучшения жилищных условий, считает коммерческий директор TEN девелопмент Владимир Щеколдин

— Январь традиционно показал некоторую инертность покупателей: все-таки длительные зимние каникулы в России дают о себе знать. Спрос, как обычно, восстановился только к третьей декаде января. И вот это «как обычно» дорогого стоит и значит многое. И февраль показал хорошую динамику продаж. Это говорит о том, что люди перестали бояться долгосрочного планирования, снова стали думать об улучшении жилищных условий, а у рынка появился сдержанный оптимизм. На дальнейшую динамику, конечно, будет влиять макроэкономическая и геополитическая ситуация. Если не возникнет потрясений, то первое полугодие будет благополучным, спрос продолжит восстанавливаться. 

Заметным драйвером рынка, по нашему мнению, будут проекты комплексного развития территорий (КРТ). 

TEN девелопмент в 2023 году завершает свой первый проект КРТ. Это экопроект «Светлый», в конце года мы сдадим финальные 10, 11 и 12 дома, передадим ключи дольщикам. Фактически, с 2014 года вырос целый новый микрорайон между Екатеринбургом и Кольцово, со своим муниципальным детским садом, магазинами, кафе, салонами красоты и прочими торговыми и сервисными предприятиями. 

В планах — старт 4 и 5 кварталов в жилом комплексе «РУСЬ», 1 квартал уже сдан, 2 и 3-й в активной фазе реализации и строительства. 

По нашему флагманскому проекту — концепт-проекту «Екатерининский парк» — тоже есть большие планы. В этом году к 300-летию Екатеринбурга мы заканчиваем благоустройство парка внутри комплекса. Затем начнем продажи и строительство финальной очереди проекта, элитном жилом доме. 

Кроме того, к концу года мы выходим на продажи во второй очереди «Основинских кварталов», это наш новый жилой комплекс в Пионерском поселке. 

Благодаря этим проектам жилищные условия улучшат примерно 22 тыс. домохозяйств. Кроме того, будут созданы условия для развития бизнесов, новой коммерческой среды, обслуживающей интересы жителей новых жилых комплексов.    

Фокус — на новостройки

В этом году покупатели предпочитают приобретать квартиры на первичном рынке, отмечает руководитель Абсолют Банка в Екатеринбурге Светлана Ковалева

— Чем характеризуется спрос на жилье в Свердловской области? 

— По нашим наблюдениям, спрос на жилье меняется под влиянием внешних факторов. В начале прошлого года доля сделок с готовыми квартирами составляла в нашем банке около 80%, а летом сократилась до 70%. Пик спроса на ипотеку по госпрограммам пришелся на декабрь 2022 года. Это было связано с тем, что заемщики хотели выйти на сделку до изменения условий по основной госпрограмме. Как известно, предельная ставка по ней выросла с 7% до 8% годовых. В январе 2023 года доля сделок на покупку жилья на вторичном рынке снова выросла до 80%. Но этот период продлился недолго. Уже в конце февраля стали снова доминировать покупки на первичном рынке. Их доля на уровне 80 — 85% в нашем банке сохраняется и в марте. Среди госпрограмм наибольшим спросом пользуются продукты в рамках «Госпрограммы 2020 — 2023», на втором — «Семейная ипотека». Средний размер первоначального взноса в нашем банке в прошлом году по всем основным программам был приближен к минимальной планке — 15% по госпрограммам, 20% — по собственным программам банка. Это связано с тем, что заемщики предпочитают откладывать свободные денежные средства на переезд, ремонт, покупку бытовой мебели и техники в новых квартирах.

— С чем связан фокус внимания поку­пателей на новостройки?

— С более привлекательными условиями кредитования. Среднерыночный уровень ставок на покупку вторичного жилья сейчас составляет 12 — 12,5% годовых. Я объясню, как это сказывается на размере ежемесячного платежа. Предположим, заемщик берет жилищный заем на сумму 4 млн рублей на срок 20 лет. Если он оформляет его по ставке 7,35% годовых (такова ставка в нашем банке по госпрограмме), то ежемесячный платеж составит 31,8 тыс. рублей. Если же он берет кредит на квартиру в готовом доме, то ставка у нас составит от 11,04% годовых. В этом случае ежемесячный платеж увеличивается до 41,4 тыс. рублей. При этом средняя стоимость квадратного метра на первичном и вторичном рынках в Свердловской области практически сравнялась и составляет около 120 тыс. рублей. В этих условиях люди выбирают тот объект, который можно купить в кредит по более низкой ставке. 

Стимулы для российских семей 

Расширение программы «Семейная ипотека» стало серьезным драйвером ипотечного рынка России в начале этого года, отмечает управляющий директор по ипотеке ВТБ в Свердловской области Алина Буслова 

— На рынке жилищного кредитования происходит много интересных изменений. Традиционно в начале года рынок недвижимости характеризуется низкой клиентской активностью, но вот уже второй год подряд ситуация заметно отличается от стандартных трендов. В прошлом году продажи подогревались грядущим ростом ключевой ставки, а в этом основным драйвером выступает льготная ипотека. 

Например, серьезным стимулом спроса стало расширение программы «Семейная ипотека». Сейчас этим продуктом могут воспользоваться семьи, которые имеют двоих детей до 18 лет, вне зависимости от даты их рождения. В Свердловской области объем выдач «семейной ипотеки» в ВТБ за февраль в пять раз превысил показатели предыдущего месяца. По итогам февраля в нашем банке в целом по стране по программе «Семейная ипотека» было выдано 3,5 тыс. ипотечных кредитов, а по основной государственной программе — 3,1 тысячи. 

Мы на этот год смотрим достаточно позитивно. По нашим оценкам, общий объем ипотечного рынка в России по итогам этого года составит более 5 трлн рублей. Это будет выше, чем в 2022 году, но, конечно, ниже рекордов 2021 года. 

Банк ВТБ в целом по России в феврале выдал 15 тыс. ипотечных кредитов на сумму 78 млрд рублей — это в 1,7 раза выше показателей января. В Свердловской области рост еще более существенный — в два с половиной раза. 

Чтобы стимулировать приобретение семьями более комфортного жилья, ВТБ с 3 марта запустил специальную программу. Семьи, которые приобретают объекты недвижимости площадью более 85 квадратных метров, при оформлении жилищного кредита получают дополнительный дисконт к ставке в размере 0,2 процентных пункта. С запуском новой скидки минимальная ставка в рамках стандартных ипотечных программ ВТБ теперь составляет 10,7%. По «Ипотеке с господдержкой-2020» кредит доступен от 7,5%. Средства в рамках «Семейной программы» банк предлагает от 5,5%.

Также в марте мы снизили минимальный первый взнос в рамках собственных программ банка с 15% до 10%. Это условие распространяется как на покупку квартир, так и частных домов.