Как строить гармоничные и комфортные города

Жилая и промышленная инфраструктура как факторы городского развития

Фото Дмитрий  Макурин

Для повышения качества городской среды регионам предстоит найти механизмы синхронизации жилищной и промышленной инфраструктуры

Повышение качества городской среды остается в фокусе внимания государства. Запрос жителей на уровень комфорта растет с каждым годом. И Правительство РФ пересмотрело подходы к вовлечению бизнеса в решение этих задач. Если в нацпроектах предыдущей пятилетки ставился ориентир в квадратных метрах жилья, то сейчас власти стремятся одновременно развивать элементы городской среды.

Какой вклад в поиск ответов на новые вызовы вносят архитекторы, девелоперы и индустриальные площадки? Об этом шла речь на сессии Иннопрома «Будущее городской среды: роль жилой и индустриальной недвижимости в развитии территорий», организованной журналом «Эксперт-Урал» и Аналитическим центром «Эксперт».

Сила комплексных решений

Усложняются не только задачи, но и механизмы развития городов. Чтобы удовлетворять запросы жителей, нужен широкий инструментарий.

В последние два года и власти, и бизнес одним из наиболее эффективных механизмов называют комплексное развитие территорий (КРТ). По словам заместителя директора по направлению «Жилье» ФАУ «Проектная дирекция Минстроя России» Аделя Хакимова, в целом по стране градостроительный потенциал по программе КРТ оценивается в порядка 266 млн квадратных метров: «С помощью этого механизма в стране застраивается более 1,5 тыс. территорий в 85 регионах общей площадью 36 тысяч гектаров».

При этом государство вводит дополнительные стимулы для регионов. Например, с 2025 года начала действовать новая программа поддержки.

«На ближайшие три года по этой программе предусмотрено порядка 28 млрд рублей. Регион может получить денежные средства на строительство инфраструктуры для реализации проектов КРТ», — рассказывает Адель Хакимов.

Заметный эффект дает и другой инструмент — редевелопмент промышленных зон. Преобразование заброшенных промышленных объектов в жилые комплексы и общественные пространства — довольно распространенная и работоспособная концепция.

Еще один востребованный формат — комплексное освоение территорий (КОТ). С помощью такого механизма застраиваются окраины, в результате в городах появляются новые современные технологичные районы.

Но, как показывает практика реализации таких проектов в Екатеринбурге, для их успешности нужны особые подходы к строительству и проектированию (см. «Территория комфорта», «Сбалансированный район»).

Впрочем, качество проектных решений приобретает особую значимость и в целом для рынка. Это показало исследование сегмента архитектурно-строительного проектирования. Такой рейтинг второй год составляет АЦ «Эксперт» (см. «Как архитекторы меняют облик уральских городов», Э-У №6 от 26.05.2025 г.).

«Наша команда много лет отслеживала динамику сегмента архитектурно-строительного проектирования. При этом мы в ходе наблюдений заметили, что на рынке нет региональных рейтингов, на которые можно было бы ориентироваться. Посчитали это несправедливым и решили создать свой рейтинг. Его особенность — комплексный подход. Мы учитываем не только масштабы проектирования, но и эффективность реализации проектов, цифровые решения, репутацию, влияние компании на регион», — обосновала актуальность исследования замдиректора АЦ «Эксперт» Кристина Чукавина.

По расчетам авторов исследования, на Урале и в Западной Сибири зарегистрировано почти 2 тыс. проектных компаний. Порядка 30% приходится на Свердловскую область. Здесь, по словам Кристины Чукавиной, концентрируется и основная выручка: «Рынок в целом растущий, с 2019-го по 2024 год суммарная выручка проектных компаний макрорегиона выросла на 26%».

Как показывает практика, наибольших успехов добиваются компании и бюро, которые анализируют меняющиеся запросы жителей. А предпочтения потребителей иногда оказываются весьма неожиданными.

По словам директора компании «ИнПАД» Виктора Сальникова, последние исследования показывают, что покупатели новостроек одним из ключевых параметров при выборе квартир называют близость парков: «То есть людям уже не так важно наличие магазинов, школ или детских садов, как зеленой зоны. А практика показывает, что во многих проектах комплексного развития территорий этот фактор не учитывается. Чтобы проектировать и строить в городах качественное и комфортное жилье, на мой взгляд, важно организовать взаимодействие органов власти, бизнеса и жителей, чтобы при подготовке таких проектов были учтены интересы всех сторон».

Недостаточно, по мнению Виктора Сальникова, проработан и еще один элемент комфортной среды — синхронизация строительства жилья и обеспечение занятости вблизи жилых комплексов: «Мы считаем критически важным такой параметр, как создание мест приложения труда. В Москве, которую называют лидером в реализации программ реновации, уже обратили внимание на этот аспект. Поэтому в столице в рамках проектов КРТ девелопера обязуют в соответствии с объемом вводимого жилья планировать офисные здания или технопарки».

Индустриальный вектор

Частично ответить на этот вызов может рынок профессиональной индустриальной недвижимости. По данным Ассоциации индустриальных парков России, за 12 лет наблюдения за рынком резиденты площадок создали по всей стране 330 тыс. рабочих мест. Это стало возможным благодаря привлечению инвесторов на площадки с готовой инфраструктурой. За это время резиденты вложили в организацию новых предприятий порядка 2 трлн рублей и создали более шести тысяч производств.

Аналитический центр «Эксперт» девять лет следит за трендами этого рынка, составляя рейтинг индустриальных парков (ИП) и особых экономических зон (ОЭЗ). Изначально авторы исследования стремились дать ориентир инвесторам для выбора места размещения производства и формировали список инвестпривлекательных площадок.

«В девятой волне исследования фокус смещен в сторону оценки качества сервисов управляющих компаний. В результате был сформирован топ-50 клиентоориентированных индустриальных площадок страны по итогам 2024 года», — отмечает исполнительный директор Аналитического центра «Эксперт» Татьяна Лопатина.

Кроме того, в ходе исследования была оценена роль индустриальных площадок в экономике страны и регионов присутствия. И, как оказалось, это влияние довольно значительное.

«Так, в субрейтинге управляющих компаний по вкладу в экономику страны первую позицию разделили Камский индустриальный парк «Мастер» и ОЭЗ «Технополис Москва». По объему выручки (202,5 млрд рублей) Камский индустриальный парк «Мастер» сопоставим с сотым участником рейтинга 400 крупнейших компаний России – 2023 (по версии журнала «Эксперт»). ОЭЗ «Технополис Москва» по количеству созданных рабочих мест (более 17 тыс.) сопоставима с занятостью небольшого города», — приводит сравнение Татьяна Лопатина.

Парк будущего

Как показывает практика, индустриальные площадки способны менять городскую среду и улучшать экономику территорий. Об этом говорит опыт технополиса «Химград» из Татарстана.

«Наша площадка была основана в 2006 году в формате brownfield. Изначально мы занимались редевелопментом завода «Тасма»,который находился в крайне тяжелом состоянии: здания приходили в негодность, люди могли лишиться работы. на его площадке был построен индустриальный парк, в котором «Тасма» стала одним из резидентов. Сегодня же технополис «Химград» входит в пятерку крупнейших работодателей Казани: на предприятиях наших резидентов занято более 10 тыс. человек. Выручка компаний-резидентов за прошлый год превысила 96 млрд рублей», — рассказывает генеральный директор технополиса «Химград» Айрат Гиззатуллин.

Постепенно индустриальные парки страны стали локомотивом развития промышленной недвижимости: здесь постоянно внедряются новые форматы, используются новые подходы. Они также стремятся удовлетворить запрос малого и среднего бизнеса на производственные площади. Поэтому активно развивается формат light industrial — готовые помещения для организации производства.

По мнению Айрата Гиззатуллина, успешность площадки определяют три важных фактора:

«Во-первых, необходимо предоставить конкурентоспособный продукт для того, чтобы компании были заинтересованы в размещении именно на наших площадях. Во-вторых, нужно активно заниматься развитием своей территории и искать возможности синергетических эффектов. А такие эффекты могут создаваться при компактном расположении разнопрофильных производств на единой площадке. Третье — взаимодействие с городской средой. Вокруг технополиса «Химград» построено большое количество жилых комплексов, торговых объектов, складов, сервисных центров. Все это помогает нашим резидентам в том числе решать жилищный вопрос своего персонала».

При этом управляющие компании все больше внимания уделяют сервисам для инвесторов.

«Услуги, которые мы предлагаем нашим резидентам, становятся все более сложными. Мы, например, активно участвуем в закупках сырья для наших резидентов, в последние три года помогаем разобраться со сложными вопросами поставок оборудования, с проведением платежей, создаём комфортную среду для резидентов и их сотрудников.  Мне кажется, что в дальнейшем объем и содержательность этих услуг будет определять успешность участников нашего рынка», — формулирует контуры будущего индустрии Айрат Гиззатуллин.

Внушительный объем привлечения капитала демонстрирует и другой участники рейтинга — ОЭЗ «Титановая долина». Это связано в том числе с постоянным увеличением мощностей ОЭЗ.

«Стартовали мы с площадки в Верхней Салде, а сейчас их уже три общей площадью более 515 га. В состав ОЭЗ «Титановая долина» входят три участка: «Верхняя Салда» (298 га), «Уктус» (96 га) и «Патруши» (121 га). Также мы подали заявку на присвоение статуса ОЭЗ еще одной площадке в Алапаевске. Рассчитываем, что она будет удовлетворена в этом году. В целом у нас зарегистрировано 24 резидента. Эти компании реализуют инвестпроекты с заявленным объемом инвестиций порядка 85 млрд рублей», — рассказывает генеральный директор ОЭЗ «Титановая долина» Андрей Антипов.

По его мнению, возможности роста есть, поскольку спрос на такую недвижимость постоянно увеличивается. Тем более, что государство реализует много инструментов поддержки, у индустрии появляются возможности создания разнообразной инфраструктуры: «Сейчас ОЭЗ предлагают не просто землю, а набор готовой недвижимости, благодаря чему резидент может быстро разместить свое производство. И мы все, конечно, ищем способы развития близлежащих территорий, чтобы помогать привлекать персонал на предприятия резидентов».

Технологии для города и страны

Возможности сектора индустриальной недвижимости позволяют закрыть потребности инвесторов, которым необходимы площади для организации выпуска востребованной продукции в рамках государственного курса на импортозамещение и технологическое лидерство.

В то же время опыт инновационного центра «Иннополис» в Татарстане свидетельствует, что для более динамичного развития высокотехнологичных проектов и привлечения инвестиций необходимы принципиально новые подходы к управлению и созданию инновационной инфраструктуры.

Иннополис уже изначально проектировался и строился как город для ИТ-специалистов и высококлассных инженеров, поэтому созданные здесь комфортные условия для проживания и работы сотрудников позволяют обеспечить эффективное взаимодействие науки и индустрии, развитие отечественной экономики за счёт быстрого перевода научных открытий в востребованные рыночные решения, что существенно сокращает расстояние от концепции продукта до его воплощения в жизнь. По сути это новая модель территории развития, где производство и технологии всецело интегрированы в комфортную городскую среду.

В наукограде предусмотрены удобные площадки и оснащенные пространства для тестирования разработок, создания и внедрения экспериментальных моделей. Здесь действуют два экспериментальных правовых режима: в сфере цифровых инноваций по эксплуатации беспилотных авиационных систем и по беспилотным транспортным средствам. В целях организации пилотного выпуска инновационной продукции и масштабирования производства запущен и успешно функционирует технопарк в сфере высоких технологий «ИнноПарк». Одним из важнейших элементов научно-технологической экосистемы Иннополиса является индустриальный парк «Лаишево», выступающий ядром кластера высокотехнологичных производств.

Но для развития технологий нужна специфичная инфраструктура. Поэтому в составе Центра создана особая экономическая зона «Иннополис».

«Сегодня на площадях ОЭЗ «Иннополис» размещены 342 компании, которые создали почти 12 тыс. рабочих мест, нарастающим итогом вложено 238 млрд рублей», — приводит данные руководитель департамента индустриальных проектов ОЭЗ «Иннополис» Илдар Тренгулов.

Среди значимых проектов Иннополиса можно выделить Центр обработки данных Росатома, один из крупнейших в России завод по поверхностному монтажу электронных печатных плат и производству вычислительной техники группы компаний ICL, Центр развития промышленной робототехники и другие.

При этом, по словам Илдара Тренгулова, успешное развитие индустриального кластера невозможно без гармоничного развития городской инфраструктуры. Жилая и социальная среда должны органично сопровождать рост высокотехнологичных производств − это необходимое условие для формирования устойчивой инновационной экосистемы и привлечения квалифицированных кадров.

Как видим, сектора жилищной и индустриальной инфраструктуры вносят весомый вклад в развитие экономики городов. Но для повышения качества городской среды требуются особые механизмы, которые позволят увязать интересы этих секторов.

По словам директора по развитию компании S+ (группа ПСБ) Алексея Мешалова, наилучшим инструментом соединения возможностей жилой и промышленной инфраструктуры является комплексное территориальное планирование: «Мастер-план позволяет синхронизировать разные аспекты развития территории». В этом документе учитываются цели и государственные приоритеты, которые охватывают практически все аспекты, включая экологический. И самый главный — вариативность. Мастер-план дает возможность рассмотрения нескольких сценариев развития с учетом обеспеченности ресурсами».