Квадрат эмоций

Жилая недвижимость

Основной тонус рынку жилищного строительства придала льготная ипотека. Стройка подтянула цены и активизировала вторичку. Красок картине следующего года добавят реновация и проекты комплексного развития территорий

До завершения программы ипотеки еще полгода, а страсти уже вновь накаляются. Председатель Банка России Эльвира Набиуллина на форуме «Россия зовет» фактически запустила новый виток дискуссии, заявив, что не видит смысла продлевать льготную ипотеку в нынешнем формате после 1 июля 2022 года. Ипотечное противостояние профильных ведомств и финансового регулятора во многом определяло динамику отрасли весь насыщенный и неоднозначный год. Итоги его мы вместе с крупнейшими застройщиками и банками обсудили за круглым столом «Рынок жилой недвижимости: перезагрузка», организованным журналом «Эксперт-Урал».

Выше, дальше, дороже

Напомним, 1 июля 2021 года параметры стимулирующей рынок жилья государственной программы льготной ипотеки были изменены: максимальная ставка кредита поднята с 6,5% до 7%, а сумма уменьшена с 6 до 3 млн рублей. Прогнозы динамики спроса выдавались неоднозначные, однако, как показывает статистика, обновление программы не сильно изменило рынок.

По расчетам сервиса ЦИАН. Аналитика на основе данных Росстата, в третьем квартале количество заключенных договоров долевого участия (ДДУ) снизилось всего на 10% (до 209,4 тыс.) относительно предыдущего, когда льготная ипотека действовала еще на старых условиях. «Текущий спрос такой же, как и год назад.

В целом первичный рынок не столкнулся с обвалом спроса на недвижимость», — констатируют аналитики.

Между тем в региональном разрезе картина неоднородна. Просадка ДДУ случилась в Москве, где их количество за квартал сократилось на 12%, Московской области — на 19%, Санкт-Петербурге — на 16%. Однако из субъектов макрорегиона Урал и Западная Сибирь в минусе только Башкортостан — на 6%. Свердловская область с ростом ДДУ на 1% на этом фоне выглядит стабильно, а в Тюменской области число договоров увеличилось на 5%.

— Мы стали строить больше. За октябрь объем предложений на тюменском рынке увеличился на 46,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Девелоперы постоянно сдают новые жилые комплексы, — подтверждает руководитель PR и маркетинга компании «Тюменьинвестстрой» Алла Власова.

— Так много квартир на первичном рынке Екатеринбурга не было за всю его историю. К концу третьего квартала объем строящегося жилья составил 3,2 млн кв. метров и обновил пиковые показатели 2018 — 2019 годов, — констатирует председатель совета Уральской платы недвижимости (УПН) Валерия Козлова.

Спрос меняет структуру предложения. Среди потребителей растет группа, которая стремится удовлетворить минимальные потребности в жилье. В итоге в Екатеринбурге, например, по данным УПН, за последние два года доля студий и однокомнатных квартир увеличилась с 43% до 55%, квартиры до 45 кв. метров составляют 54% объектов всей базы, 74% объема предложения — квартиры стоимостью до 5 млн рублей.

Свободных участков в центральной части города не так много или они слишком дороги, поэтому застройщики движутся все дальше от центра: доля центральных районов сократилась с 47% до 38%. Зато растет этажность: доля проектов от 21 до 30 этажей поднялась с 50% до 56%.

Стремление ввысь характерно и для Тюмени, хотя и меньшими темпами: «Сейчас примерно 40% рынка составляют объекты 15 — 20 этажей, четверть рынка приходится на дома 20 — 25 этажей, а на 30 этажей в городе только один проект», — говорит Алла Власова.

Вторичка догоняет

На динамику продаж застройщиков сильно влияет конкуренция со стороны вторичного рынка. Так, в Екатеринбурге вторичка выросла по количеству сделок за девять месяцев года на 35%. В результате предложение быстро сокращается. Валерия Козлова: «Сейчас в базе УПН 4 тыс. квартир, на всем вторичном рынке — около 7 — 8 тыс. квартир. Меньше было лишь 15 лет назад».

Поскольку спрос высок, а предложение сжимается, цены на вторичном рынке тоже идут вверх. Сначала их двигало желание покупателей решить жилищный вопрос до повышения банками ставок по ипотеке, сейчас — стремление зафиксировать инвестиционные планы до конца года.

По расчетам ЦИАН.Аналитики на основе сделок на вторичном рынке за ноябрь 2021 года, в крупных (от 500 тыс. человек) городах России цены в месячном выражении поднялись на 2,3%, объем предложения сократился на 1,6%.

Подъем цен

Застройщики отмечают, что решения о приобретении жилья в этом году во многом принимались эмоционально под влиянием напряженного информационного фона: покупателями двигали то страх не успеть вложиться до завершения программы льготой ипотеки, то паника на фоне начавшегося роста цен на жилье. Рост цен стал драматическим штрихом, характеризующим рынок жилья-2021. Причины подъема известны (подробнее см. «Метр противоречий», «Э-У» № 35 от 30.08.2021): недорогой кредит, стимулирующий спрос, взлет цен на стройматериалы, дефицит рабочей силы. По статистике УПН, в целом за два года в Екатеринбурге цены на первичном рынке выросли на 26%, на вторичном — на 21%. Сейчас средняя цена квадратного метра — около 90 тыс. рублей.

На рынке Тюмени, по словам Аллы Власовой, цены в октябре были выше по отношению к аналогичному периоду прошлого года, на 17 — 19%.

На следующий год участники рынка смотрят со сдержанным оптимизмом:

— Восстановительный рост на фоне повышенного спроса предыдущих периодов завершился, но у девелоперов нет четких ориентиров, как будет развиваться рынок жилья, — формулирует Валерия Козлова. — Во многом ситуацию на рынке будут определять инфляционные ожидания населения и ипотечные ставки.

Призма ипотеки

От ипотеки действительно много зависит. По расчетам УПН, доля сделок с ипотекой составляет 66%. И снижения динамики выдач в банках не наблюдается.

По оценке начальника отдела ипотечного кредитования банка «Уралсиб» в Екатеринбурге Натальи Бруснициной, результат 2021 года будет как минимум не хуже 2020 года. В частности в Екатеринбурге Уралсиб, по предварительным итогам года, покажет прирост объема выданных кредитов как минимум на 30% по сравнению с 2020-м. Основной фактор влияния — продолжение действия государственных программ.

— Это связано не только с выгодными условиями по стоимости и максимальной сумме, но и с возможностью рефинансирования. Люди стали более финансово грамотны и используют незакрытую ипотеку для улучшения качества обслуживания долга и экономии, многие молодые семьи переоформляют ипотеку по более льготной ставке, а на сэкономленные средства делают ремонт или покупают автомобиль. Это заставляет перестраиваться и банки. Если в 2019 году можно было посчитать по пальцам банки, которые кредитовали квартиры, находящиеся в залоге, то сейчас это становится нормальной практикой: сделки переходят из залога в залог, — указывает на тренд Наталья Брусницина.

Во многом ипотечный сегмент в этом году сохранял динамику на фоне низких ставок на рынке в целом, но уже очевидно, что под давлением роста ключевой ставки стоимость обслуживания кредитов будет расти. По итогам 2020 года средневзвешенная ипотечная ставка впервые в истории рынка опустилась ниже 7,5%, но к октябрю 2021-го вернулась к 7,7% и, по прогнозам, в ближайшие месяцы уйдет выше 8% годовых.

В большинстве регионов подбор привлекательных территорий на будущее застройщики притормозили. Рынок Екатеринбурга, по наблюдению Валерии Козловой, тормозить не собирается:

— Здесь заложена основа для роста предложения, строительство продолжается довольно активно, мы не видим приостановки инвестиционных проектов девелоперов и не ожидаем чувствительной для потребителя паузы в их запуске.

Парковка как ресурс

Основания для нервозности дает и якобы грядущий взрыв строительного пузыря и последующий за ним обвал цен, однако участники нашей дискуссии не видят за этими ожиданиями объективных причин. Инфляция в мире растет и импортируется разными странами, в том числе и Россией, поэтому вряд ли стоит ожидать снижения цен на сырье и материалы. Это значит, что возможностей для оптимизации структуры затрат у девелоперов немного.

Профессиональное сообщество поддерживает любые идеи, которые могут как минимум не увеличивать рост себестоимости. Одна из новых — пересмотр нормативов парковочных мест в новостройках. Предложение не так давно выдвинул вице-премьер РФ Марат Хуснуллин на совещании с руководителями регионов о достижении национальных целей в сфере жилищного строительства. У регионов есть право снижать нормативы по обеспечению новостроек парковочными местами, и вице-премьер предложил этим правом активнее пользоваться (см. «Движение к новой мобильности»).

Испытание КРТ

Отдельная эмоционально обсуждаемая тема, закладывающая основу для долгосрочных трендов, — механизм комплексного развития территории (КРТ) и проекты реновации.

Напомним, программа КРТ предполагает реконструкцию и снос ветхого, аварийного, а также неаварийного жилья, подходящего под установленные законом критерии, с привлечением частных инвестиций. Федеральный закон, принятый в декабре прошлого года, усовершенствовал порядок развития застроенных территорий. Он разрешает увеличить объемы сноса аварийного жилья, решить судьбу тех домов, которые в ближайшее время могут стать аварийными (при этом по программе капремонта их реставрировать нецелесообразно).

Проекты комплексного развития территорий есть во всех регионах УрФО.

Летом этого года полпред президента в УрФО Владимир Якушев рассказывал, что в работе находится 14 проектов КРТ. До нового года планировалось запустить три из них — в Свердловской, Тюменской и Курганской областях. Всего, по прогнозам, в округе будет расселено 63 тыс. кв. метров аварийного и ветхого жилья, объем перспективного жилищного строительства по этим объектам составит 528 тыс. кв. метров.

В Тюменской области, например, планируют с помощью механизма КРТ расселить до конца года 92 тыс. кв. метров аварийного жилья. В регионе создана необходимая нормативно-правовая база: приняты два областных закона и семь постановлений правительства. В качестве площадок для реализации программ КРТ определено семь территорий в Тюмени, заключено и реализуется 16 договоров о развитии застроенных территорий общей площадью свыше 70 гектаров. Строится шесть жилых комплексов.

А в Екатеринбурге в 2022 году выберут еще около десяти новых площадок для применения механизма КРТ, сообщил на прошлой неделе на круглом столе с застройщиками заместитель главы города Рустам Галямов. В Екатеринбургской агломерации под программу КРТ уже определены 11 площадок. В Екатеринбурге утверждены три — на Уралмаше и Эльмаше: 42 дома, в том числе 11 аварийных. В апреле — мае планируется объявить аукцион среди застройщиков.

Регионы сами определяют, какие многоквартирные дома, помимо аварийных, могут быть включены в проекты КРТ. Критерии таких домов определены Градостроительным кодексом, а вот выбор конкретных параметров, принятие решения о том, одному из них или их совокупности должны соответствовать многоквартирные дома, остается за регионом. Так, если, согласно градостроительному законодательству, критерием может быть физический износ основных конструктивных элементов, то значение такого износа должен определить регион. В Свердловской области, например, также сформирован порядок действий и перечень документов, которыми в ходе реализации проекта должен руководствоваться застройщик. В них определены сроки, график выполнения работ и условия окончания проекта.

— Самое важное в этом пакете документов — утвержденные графики, в которых прописана последовательность действий. Правда, пока не понятно, получится ли у всех участников пилотного проекта выдержать эти графики, — говорит Валерия Козлова.

— Оказалось, что население хуже, чем ожидалось, отреагировало на идею КРТ, поэтому пришло понимание, что необходимо разработать очень четкий порядок, — делает акцент на субъективном социальном факторе представитель УПН.

Как рассказал Рустам Галямов, в 15 — 18 домах из 42, назначенных на снос, уже проведены собрания жильцов, и «реакция хорошая».

Между тем работа над нормативной базой безусловно продолжится.

— С моей точки зрения, порядок действий недостаточно подробный. Тридцать пунктов для такого масштабного проекта недостаточно. Административных регламентов к этому закону будет еще огромное количество, — прогнозирует Валерия Козлова.

На Южном Урале сформированы предложения для развития участков общей площадью свыше 600 га. К примеру, в Челябинске под проекты КРТ определены 14 земельных участков. В высокой степени готовности три пилотных проекта: комплексное развитие нежилого квартала в Советском районе, реновация жилой территории в Ленинском и комплексное развитие нежилой застройки в Калининском районах.

Первый проект КРТ будет реализован на участке с постройками промышленного назначения на центральной улице города. Договор подписан с компанией «Голос.Девелопмент» по инициативе правообладателя. По словам директора компании по девелопменту Сергея Григорьева, здесь также потребуется развитие нормативной базы:

— Действующие нормативы градостроительного проектирования не во всех аспектах современны, а уже сегодня необходимо по-новому взглянуть на территории. В Челябинской области есть региональный закон о КРТ, который уточняет федеральный закон. Но все участники рынка: и бизнес, и администрация, понимают, что необходимо запустить процессы реализации проектов и наработать опыт.

Сценарий реализации проектов в Челябинске будет отличаться от Екатеринбурга, прежде всего потому, что на Южном Урале другой рынок недвижимости, прогнозирует Сергей Григорьев:

— В Челябинске нет ни одного федерального застройщика. Ранее это было обусловлено низкой ценой квадратного метра, в среднем по городу чуть больше 40 тыс. рублей. Сейчас цена выросла и составляет в среднем около 50 тыс. рублей. Без изменения норм при таких средних ценах было очень сложно развивать застроенные территории. Поэтому в Челябинске, в отличие от Екатеринбурга, не так развита практика выкупа объектов индивидуального жилищного строительства или производственных территорий при освоении застроенных участков. Сегодня же на фоне роста цен и возможностей, которые открывает КРТ, мы видим для себя перспективы освоения таких территорий.

Бомба реновации

Реновация в теории хороша всем: городам она позволяет избавиться от депрессивных и деградирующих территорий, застройщикам — получить привлекательные площадки, людям — переехать из морально и физически устаревшего жилья в новое. На практике, однако, она порождает массу проблем. Главная — в неприятии ее жителями, подозревающими власти и застройщиков в «причинении добра». Причина — всеобщее недоверие, неумение и нежелание разговаривать и договариваться. Поэтому ключевая задача власти — детальное разъяснение всех плюсов и минусов механизмов реновации, считают в компании «Брусника».

В ходе нашей дискуссии участники рынка обратили внимание и на пробелы в нормативной базе на федеральном уровне. Во-первых, закон дает право жителям голосовать за выход из КРТ уже после проведения торгов. В Свердловской области жителям участков дается на принятие решения три месяца. Если один-два дома выйдут из КРТ, когда торги уже проведены, такого экономика проектов не выдержит. Риск такой есть, а правового механизма выхода из торгов у застройщика — нет. Понятно, в этом случае последуют судебные иски.

Другая спорная ситуация может возникнуть из-за разного юридического статуса участков. Земля под расселяемым домом отдается застройщику в собственность, а прилегающая — в аренду. Сажать дома на это лоскутное одеяло очень непросто.

Есть вопрос и с реализацией механизма компенсации затрат собственнику жилья. Цена за принадлежащий ему объект определяется за один день до решения по КРТ.

С одной стороны, это защищает застройщика от черных риэлторов, которые могут начать скупать квартиры, с другой — создает новые угрозы. Отселение владельцев объектов на практике идет очередями, и некоторые дома будут расселены, может быть, через два года после принятия решения о КРТ. Рыночная цена за это время вырастет, что также приведет стороны в суд.

Не разрешены и возможные коллизии с Фондом капремонта, который накапливает ресурсы от жителей, а затем софинансирует капитальный ремонт в домах. Если окажется, что такой дом включен в проект КРТ, кто возместит фонду потраченные средства? Пока считается, что это должен делать застройщик. «Одна власть приняла решение, вторая его отменила, а виноват во всем застройщик», — возмущаются девелоперы.

Чтобы не девальвировать идею реновации и не увязнуть в судах, спорные вопросы лучше снять на старте.

Борьба за внимание

Стратегический фокус смещается в сторону привлечения интереса покупателя, и на эту задачу работают партнерские программы с банками, отмечает коммерческий директор компании «TEN девелопмент» Владимир Щеколдин

— Главным поддерживающим фактором для рынка новостроек была и остается государственная программа льготной ипотеки. Пересмотр ее параметров, в частности снижение максимальной суммы кредита с 6 до 3 млн рублей, в нашем регионе на уровне спроса практически не отразился. За третий квартал доля ипотечных сделок в «TEN девелопмент» снизилась всего на 3%, с 51% до 48%. Общий объем сделок по отношению к началу года немного сократился, но это плановая динамика, никакого резкого обвала не произошло.

Четвертый квартал этого года, по нашим ощущениям, будет лучше, чем третий, мы уже видим рост входящего потока заявок. Мы традиционно поддерживаем этот интерес за счет запуска акций, специальных новогодних предложений и партнерских программ с банками — не так давно подписали договор со Сбербанком о разработке совместной программы, которая позволит снизить ставку по кредиту для наших покупателей. Сейчас на рынке идет борьба за внимание клиента, и такие программы позволяют эту задачу решить. Раньше на рынке работали другие модели продаж — важно было сформировать правильный посыл клиенту, сейчас в центре маркетинговых стратегий — внимание покупателя.

Довольно жесткую конкуренцию сейчас составляет вторичный рынок. Объемы предложений здесь снижаются, а спрос растет, потому что определенная группа покупателей хочет получить жилье здесь и сейчас, несмотря на более низкие качественные характеристики. И это приводит к росту цен на вторичном рынке.

В следующем году мы не видим значимых факторов для торможения. В нашей компании определенная подушка заложена по всем объектам и разработан план мероприятий. В бизнес-планы мы не закладываем снижение себестоимости. Очевидно, что дешеветь квадратный метр не будет — для этого нет никаких предпосылок.

Есть идеи, которые обсуждаются в профессиональном сообществе, но они позволят лишь сдержать рост цен, а не снизить их. Например, предложение о пересмотре нормативов под строительство парковочных мест. Действительно, основания для обсуждения есть. Например, у нас есть проект, где квартиры уже все проданы, а парковочных мест еще треть на остатках — и причина в том, что на этом конкретном объекте можно перейти через дорогу и встать на наземную парковку за очень небольшие деньги. А есть проекты, где парковочные места стоили по 2 — 2,5 млн рублей, и все проданы. Поэтому, на мой взгляд, подход к планированию парковок должен быть дифференцированным.

Поддержать спрос

Дальнейшие перспективы рынка во многом будут зависеть от ипотечных ставок, считает руководитель отдела маркетинга ЮИТ в Екатеринбурге Юлия Широкова

— В середине этого года мы ожидали, что темпы продаж замедлятся. Главным образом это было связано с напряженным информационным полем вокруг рынка недвижимости: программа ипотеки с господдержкой подходила к концу, при этом стоимость квартир в новостройках увеличивалась. Но пессимистичные прогнозы не оправдались. Во-первых, покупатели уже хорошо научились планировать семейные бюджеты, и многие не стали откладывать решения о покупке жилья. Во-вторых, мы очень четко попадаем в запрос потребителя с нашими планировками квартир. Компактные одно- и двухкомнатные квартиры от 40 до 50 кв. метров подходят многим семьям: функциональные планировки позволяют создать комфортные условия для жизни на небольшой площади. Кроме этого, у нас есть квартиры-трансформеры, в которых на одной площади можно выполнить до трех вариантов планировок. Покупатель самостоятельно выбирает, что ему больше подходит на данном этапе жизни, а в будущем может трансформировать свою квартиру по одному из готовых вариантов.

По-прежнему большой объем сделок совершается с привлечением кредитных средств. Примерно пять лет назад, конечно, не было такого количества ипотечных сделок. Несмотря на то, что многие девелоперы создают свои ипотечные программы с банками, мы не очень активны в этом направлении. Когда застройщик субсидирует часть ипотеки, это все же сказывается на стоимости квартир в целом. Мы считаем более эффективным выстроить работу собственного ипотечного консультанта с теми ипотечными программами, которые есть на рынке, и помогать клиентам с выбором наиболее выгодных условий.

Возможно, ставки по ипотеке еще вырастут, и мы здесь иллюзий не питаем, размер повышения будет зависеть от денежно-кредитной политики Центробанка. При этом мы не видим никаких факторов для снижения цен на жилье, а вот спрос на улучшение жилищных условий все еще достаточно высок. Поэтому мы рассматриваем покупку новых участков и планируем дальнейшее развитие.

Естественно, мы внимательно анализируем все тенденции развития рынка и изучаем все инициативы. Нам кажется очень правильным предложение о снижении нормативов по обеспечению новостроек парковочными местами. Сейчас мы обязаны запланировать определенное количество машино-мест в жилом комплексе. Но далеко не все люди покупают эти места. По нашим наблюдениям, только половина машино-мест выкупается во время строительства. И, конечно, возникает вопрос: если эти объекты не нужны людям, зачем мы их строим? Есть точечные комплексы, где паркинги востребованы. Например, недавно мы ввели в эксплуатацию ЖК «Vektori» в Железнодорожном районе, и у нас уже продано 100% машино-мест в наземном паркинге. Мне кажется, наилучшим выходом будет дифференцированный подход, когда объем машино-мест рассчитывается в том числе и в связи с расположением ЖК и локальным спросом на машино-места.

КРТ как новый драйвер

Запуск программы реновации создаст мультипликативный эффект, в частности появится дополнительный спрос в сегменте строительных материалов, считает менеджер по региональному развитию компании Modulbau Кирилл Вязьмин

— Интерес застройщиков к проектам КРТ во многом будет зависеть от условий предложенной программы в каждом регионе. Здесь стоит учитывать и объем затрат для участия: кто будет выступать инвестором, каким образом будет происходить оплата работ застройщика, кто будет являться владельцем квартир, кто возьмет на себя обязанность по их реализации. Многое зависит от конкретных условий программы: у регионов есть своя специфика в таких параметрах, как этажность, плотность застройки, элементах благоустройства, квартирографии и т.д. Но если условия участия будут такими же, как в программе реновации в Москве, то, вероятнее всего, региональным застройщикам она будет крайне интересна. Важно, что законом определены правила работы с собственниками объектов, оказавшихся в зоне реновации. По нашему мнению, реновация позволит изменить облик городов, у застройщиков появится возможность строить жилье внутри сложившихся городских районов, на площадках, обеспеченных инженерной и транспортной инфраструктурой. Объемы строительства увеличатся за счет площадок в исторических центрах крупных городов. Кроме того, такие проекты по цепочке создают спрос в других сегментах рынка, в частности на строительные материалы. Modulbau сейчас взаимодействует с Московским Фондом реновации жилой застройки (Фонд реновации), создан эталонный образец сантехнических модулей по согласованным решениям.

На мой взгляд, интерес для программы реновации представляют регионы с высокой плотностью населения и высоким спросом на новое жилье. Это прежде всего Урал и юг России. Мы их также рассматриваем для расширения дилерской сети, локализации там производства. Качественную отделку могут обеспечить заводские решения, например продукция, созданная методом префабрикации — сантехнические модули и модульные фасады. Сегодня это оптимальное решение по соотношению цена, качества, скорость.

В регионах при запуске программы реновации есть свои плюсы и минусы. Если принципы и стандарты московской программы будут транслироваться на регионы, на рынке возникнет серьезная конкуренция среди застройщиков и, как следствие, значительно повысится качество жилья. Но при этом может произойти быстрое насыщение рынка, застройщикам сложнее будет продавать объекты.

Спрос сохранится высоким

— но одним из факторов станут высокие инфляционные ожидания, прогнозирует коммерческий директор компании «Атомстройкомплекс» Данил Кузнецов

— После корректировки условий программы льготной ипотеки с 1 июля 2021 года действительно наступило некоторое охлаждение рынка. Еще весной доля ипотечных сделок в структуре сделок «Атомстройкомплекса» достигала 69%, что было вызвано стремлением клиентов успеть взять кредит под более низкий процент до окончания действия программы. В августе объем ипотечных сделок в нашей компании упал до 40%, сейчас рынок адаптировался и мы фиксируем долю ипотеки порядка 45 — 50%. В целом, мы считаем, что к концу 2021 года можно говорить о стабилизации ситуации на первичном рынке жилья. Объем предложения застройщиков вырос, при этом спрос сохраняется на высоком уровне.

Одним из факторов являются высокие инфляционные ожидания. Тем не менее мы рассчитываем, что программа государственной поддержки строительного сектора будет продолжена, и в 2022 году первичный рынок жилья останется динамичным.

Стратегия нашей компании заключается в расширении объема предложения — это касается как запуска строительных проектов в новых для нас локациях, так и увеличения планировочных решений. На высококонкурентном уральском рынке мы делаем ставку на качество и нестандартные, уникальные предложения. По итогам 2021 года нам удалось значительно усилить позиции на рынке, увеличить объемы продаж и долю рынка.

Движение к новой мобильности

Снижение норматива парковочных пространств в новостройках закладывает основу для новой модели городских пространств, убеждена директор по продукту компании «Брусника» Елена Ерёменко

— Мы поддерживаем идею сокращения в регионах парковочных нормативов, которую выдвинул вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. По его оценке, площадь одного машино-места в среднем составляет 35 кв. метров, что больше некоторых квартир. «Расходы на организацию стоянок ложатся в себестоимость строительства жилья. Никакая экономика это не выдержит. И никакие дороги такого притока машин не выдержат», — такие аргументы приводит вице-премьер, и они нам кажутся убедительными. Эта тема поднималась и на форуме 100+ Technobiuld. Директор Института экономики транспорта и транспортной политики НИУ ВШЭ Михаил Блинкин призвал прекратить себя обманывать и пытаться обеспечить людей и доступным жильем в границах плотной застройки, и парковочным местом: «Власти европейских городов еще 40 — 50 лет назад стали прописывать в нормативах максимальную обеспеченность парковками, а мы все пытаемся прописать минимальную. Если ваша дорожная сеть позволяет вместить одну или полторы машины на одну квартиру, то нет проблем — копайте хоть до центра земли. Но в России нет ни одного города, способного переварить такой поток».

Нам близка эта точка зрения. По нашему мнению, современные города заинтересованы в снижении парковочного норматива, и тому есть несколько причин. Первая — повышение качества мобильности. Создавать инфраструктуру для личного автотранспорта, который более 90% времени стоит без дела, — не самый эффективный путь развития

городов. Вторая причина — восстановление социальной справедливости. Каждое создаваемое застройщиком машино-место включено в стоимость квадратного метра. Таким образом, жители, у которых нет автомобиля (а таких, по нашему опыту, 40 — 60%), по сути, субсидируют создание лишних парковок. И наконец, искусственно сниженное бремя содержания личного транспорта стимулирует рост автомобилизации и приближает нас к коллапсу. Никаким строительством новой инфраструктуры эту проблему не решить. Расширение дорог дает только краткосрочный эффект.

Высокий норматив вреден, потому что он вынуждает инвестировать в то, что не востребовано сегодня и не будет востребовано завтра, когда наши практики мобильности мигрируют к более эффективным средствам передвижения. Такая модель ведет к реализации ущербных градостроительных концепций и появлению на окраине жилых «шкафов», окруженных парковочными полями.

«Брусника» не строит бесплатных стоянок, а гостевые размещает в профилях улиц, чтобы город мог в перспективе как-то иначе использовать эти пространства. Каждый новый проект компании обеспечен подземным паркингом. В климатических условиях Урала и Сибири это более приемлемое, эстетичное и функциональное решение, почти единственный цивилизованный способ хранения автомобилей. Он позволяет вернуть зеленые дворы жителям и превратить придомовые пространства в цветущие сады с лаунж-зонами, игровыми и спортивными площадками.

Ограничение автомобилизации — эволюционный процесс, который необходимо планировать.

К нему нужно подходить дифференцированно и дополнять комплексом других мероприятий по регулированию застройки и развитию общественного транспорта, но делать это уже сегодня, чтобы через 10 лет не обсуждать, как провести реновацию недавно построенных кварталов.

Сделать жилье доступнее

Технологии и программы субсидирования банков и застройщиков позволяют снизить стоимость ипотеки, отмечает начальник управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Свердловского отделения Сбербанка Александр Семенок

— Ипотека сегодня является основным драйвером первичного рынка жилой недвижимости. Об этом говорит статистика выдач жилищных кредитов в Свердловском отделении Сбербанка. Доля кредитов на приобретение жилья в новостройках с начала года выросла на 7% и по итогам октября составляла 37%. По итогам прошлого года Сбербанк в Свердловской области выдал жилищных кредитов на 70 млрд рублей, в этом году мы уже выдали 80 млрд рублей. Это связано не только с наличием спроса, но и постоянным совершенствованием технологий кредитования. Потребитель формирует запрос на ускорение оформления сделки, и немаловажное значение при приобретении жилья имеет скорость получения ипотеки. Эту задачу можно решить только с помощью технологий. Сейчас наш сервис позволяет одобрить ипотечную заявку в течение 5 — 7 минут, для сотрудников компаний, имеющих в Сбербанке зарплатный проект, одобрение происходит за две минуты. У нас есть возможность подтвердить трудовую занятость клиента через запрос выписки из Пенсионного фонда, это означает, что не нужно копию трудовой книжки. Используя данное преимущество, клиент может получить дисконт 0,2% по ставке ипотечного кредита. В решении задачи увеличения скорости одобрения заявки помогает сервис «ДомКлик». Подать заявку на ипотечный кредит Сбера можно в офисе застройщика — партнера банка, а также в любом нашем филиале. Кроме того, получить одобрение клиент может, находясь, к примеру, дома: для этого просто нужен доступ в интернет с любого мобильного устройства, достаточно зайти в личный кабинет «ДомКлик», заполнить анкетные данные, если зарплата приходит не на карту Сбера, загрузить документы, подтверждающие доход, и отправить заявку в банк. Сервис моментально выдает решение.

У нас сегодня 119 аккредитованных жилых комплексов по городу Екатеринбургу. Специальный сервис одобрения очень быстро выдает решения о выдаче кредита на покупку жилья в этих комплексах. Такой результат возможен при тесном взаимодействии с рынком девелоперов.

Конечно, мы вместе с застройщиками работам над снижением стоимости кредита для наших клиентов. Для этого формируются специальные предложения для зарплатников, клиентов, имеющих полис страхования жизни и здоровья. Кроме того, по всем видам ипотечных кредитов при подтверждении выписки из ПФР стоимость кредита для нашего клиента снижается на 0,2%.

Есть определенные привилегии для покупателей квартир в объектах, где Сбербанк обеспечивает застройщикам проектное финансирование, то есть выдает ресурсы на строительство жилых комплексов. В этом случае ипотека для клиента обойдется на 1,4% дешевле базовой ставки на весь срок кредита. Кроме того, снижается ставка для клиентов, которые ждут завершения строительства объектов. В таких случаях люди нередко вынуждены снимать жилье, для них ставка до окончания стройки может быть снижена на 4%, а затем после ввода объекта возвращается к прежнему уровню.

Довольно большим спросом пользуются продукты в рамках программы «Молодая семья», и это закономерно: ставка по кредиту для молодых семей составляет всего 4,7%.

Наконец, месяц назад мы запустили новый сервис, в котором есть функция онлайн-бронирования. Если застройщик размещает на «ДомКлик» предложения со своими квартирами, клиент имеет возможность забронировать квартиру на площадке «ДомКлик» и получить дополнительный дисконт 0,3%. Сервис «Ипотека плюс» предполагает, что при сумме кредита свыше 6 млн рублей мы можем снизить стоимость от базовой процентной ставки на 1,3%.

Очень эффективны программы субсидирования с застройщиками: у нас есть пять застройщиков, которые используют все программы субсидирования, как показывает статистика, это позволяет достаточно успешно увеличивать продажи.

Акцент на качество

Удовлетворить запрос покупателей жилья помогут совместные с застройщиками программы субсидирования ипотеки и современный технологичный сервис, считает заместитель по развитию розничного бизнеса Уральского филиала ПСБ Ирина Чекмарева

— В следующем году мы планируем расширять сотрудничество с агентствами недвижимости и с застройщиками. Мы уже подписали соглашение с Уральской Палатой Недвижимости», активно работаем с Российской гильдией риэлторов. Такое партнерство позволит нам предоставлять клиентам дополнительные бонусы к действующим условиям ипотечных программ.

При повышении ключевой ставки важно обеспечить доступность кредитов, и такую возможность дают именно программы субсидирования от банков и застройщиков. Буквально на днях мы заключили первую в регионе такую сделку с льготной ставкой. При этом немаловажно, что клиенты могут оформить в ПСБ ипотеку с первоначальным взносом от 0% до 10%, а через 2 года ставка может быть снижена еще – ориентировочно до 5-7% на текущий момент в зависимости от срока кредитования.

Кроме того, в ПСБ высокая скорость принятия решения и проведения сделки. Также клиенты банка могут дистанционно подать заявку на ипотеку, заказать отчет об оценке, оформить полис страхования онлайн, подписывать документы дистанционно с помощью УКЭП, а также воспользоваться сервисом электронной регистрации сделок в Росреестре.