Жилая недвижимость

Борьба за внимание 

Стратегический фокус смещается в сторону привлечения интереса покупателя, и на эту задачу работают партнерские программы с банками, отмечает коммерческий директор компании «TEN девелопмент» Владимир Щеколдин

— Главным поддерживающим фактором для рынка новостроек была и остается государственная программа льготной ипотеки. Пересмотр ее параметров, в частности снижение максимальной суммы кредита с 6 до 3 млн рублей, в нашем регионе на уровне спроса практически не отразился. За третий квартал доля ипотечных сделок в «TEN девелопмент» снизилась всего на 3%, с 51% до 48%. Общий объем сделок по отношению к началу года немного сократился, но это плановая динамика, никакого резкого обвала не произошло. 

Четвертый квартал этого года, по нашим ощущениям, будет лучше, чем третий, мы уже видим рост входящего потока заявок. Мы традиционно поддерживаем этот интерес за счет запуска акций, специальных новогодних предложений и партнерских программ с банками — не так давно подписали договор со Сбербанком о разработке совместной программы, которая позволит снизить ставку по кредиту для наших покупателей. Сейчас на рынке идет борьба за внимание клиента, и такие программы позволяют эту задачу решить. Раньше на рынке работали другие модели продаж — важно было сформировать правильный посыл клиенту, сейчас в центре маркетинговых стратегий — внимание покупателя. 

Довольно жесткую конкуренцию сейчас составляет вторичный рынок. Объемы предложений здесь снижаются, а спрос растет, потому что определенная группа покупателей хочет получить жилье здесь и сейчас, несмотря на более низкие качественные характеристики. И это приводит к росту цен на вторичном рынке. 

В следующем году мы не видим значимых факторов для торможения. В нашей компании определенная подушка заложена по всем объектам и разработан план мероприятий. В бизнес-планы мы не закладываем снижение себестоимости. Очевидно, что дешеветь квадратный метр не будет — для этого нет никаких предпосылок. 

Есть идеи, которые обсуждаются в профессиональном сообществе, но они позволят лишь сдержать рост цен, а не снизить их. Например, предложение о пересмотре нормативов под строительство парковочных мест. Действительно, основания для обсуждения есть. Например, у нас есть проект, где квартиры уже все проданы, а парковочных мест еще треть на остатках — и причина в том, что на этом конкретном объекте можно перейти через дорогу и встать на наземную парковку за очень небольшие деньги. А есть проекты, где парковочные места стоили по 2 — 2,5 млн рублей, и все проданы. Поэтому, на мой взгляд, подход к планированию парковок должен быть дифференцированным.  

Поддержать спрос 

Дальнейшие перспективы рынка во многом будут зависеть от ипотечных ставок, считает руководитель отдела маркетинга ЮИТ в Екатеринбурге Юлия Широкова 

— В середине этого года мы ожидали, что темпы продаж замедлятся. Главным образом это было связано с напряженным информационным полем вокруг рынка недвижимости: программа ипотеки с господдержкой подходила к концу, при этом стоимость квартир в новостройках увеличивалась. Но пессимистичные прогнозы не оправдались. Во-первых, покупатели уже хорошо научились планировать семейные бюджеты, и многие не стали откладывать решения о покупке жилья. Во-вторых, мы очень четко попадаем в запрос потребителя с нашими планировками квартир. Компактные одно- и двухкомнатные квартиры от 40 до 50 кв. метров подходят многим семьям: функциональные планировки позволяют создать комфортные условия для жизни на небольшой площади. Кроме этого, у нас есть квартиры-трансформеры, в которых на одной площади можно выполнить до трех вариантов планировок. Покупатель самостоятельно выбирает, что ему больше подходит на данном этапе жизни, а в будущем может трансформировать свою квартиру по одному из готовых вариантов.

По-прежнему большой объем сделок совершается с привлечением кредитных средств. Примерно пять лет назад, конечно, не было такого количества ипотечных сделок. Несмотря на то, что многие девелоперы создают свои ипотечные программы с банками, мы не очень активны в этом направлении. Когда застройщик субсидирует часть ипотеки, это все же сказывается на стоимости квартир в целом. Мы считаем более эффективным выстроить работу собственного ипотечного консультанта с теми ипотечными программами, которые есть на рынке, и помогать клиентам с выбором наиболее выгодных условий. 

Возможно, ставки по ипотеке еще вырастут, и мы здесь иллюзий не питаем, размер повышения будет зависеть от денежно-кредитной политики Центробанка. При этом мы не видим никаких факторов для снижения цен на жилье, а вот спрос на улучшение жилищных условий все еще достаточно высок. Поэтому мы рассматриваем покупку новых участков и планируем дальнейшее развитие. 

Естественно, мы внимательно анализируем все тенденции развития рынка и изучаем все инициативы. Нам кажется очень правильным предложение о снижении нормативов по обеспечению новостроек парковочными местами. Сейчас мы обязаны запланировать определенное количество машино-мест в жилом комплексе. Но далеко не все люди покупают эти места. По нашим наблюдениям, только половина машино-мест выкупается во время строительства. И, конечно, возникает вопрос: если эти объекты не нужны людям, зачем мы их строим? Есть точечные комплексы, где паркинги востребованы. Например, недавно мы ввели в эксплуатацию ЖК «Vektori» в Железнодорожном районе, и у нас уже продано 100% машино-мест в наземном паркинге. Мне кажется, наилучшим выходом будет дифференцированный подход, когда объем машино-мест рассчитывается в том числе и в связи с расположением ЖК и локальным спросом на машино-места.     

КРТ как новый драйвер 

Запуск программы реновации создаст мультипликативный эффект, в частности появится дополнительный спрос в сегменте строительных материалов, считает менеджер по региональному развитию компании Modulbau Кирилл Вязьмин

— Интерес застройщиков к проектам КРТ во многом будет зависеть от условий предложенной прог­раммы в каждом регионе. Здесь стоит учитывать и объем затрат для участия: кто будет выступать инвестором, каким образом будет происходить оплата работ застройщика, кто будет являться владельцем квартир, кто возьмет на себя обязанность по их реализации. Многое зависит от конкретных условий программы: у регионов есть своя специфика в таких параметрах, как этажность, плотность застройки, элементах благоустройства, квартирографии и т.д. Но если условия участия будут такими же, как в программе реновации в Москве, то, вероятнее всего, региональным застройщикам она будет крайне интересна. Важно, что законом определены правила работы с собственниками объектов, оказавшихся в зоне реновации. По нашему мнению, реновация позволит изменить облик городов, у застройщиков появится возможность строить жилье внутри сложившихся городских районов, на площадках, обеспеченных инженерной и транспортной инфраструктурой. Объемы строительства увеличатся за счет площадок в исторических центрах крупных городов. Кроме того, такие проекты по цепочке создают спрос в других сегментах рынка, в частности на строительные материалы. Modulbau сейчас взаимодействует с Московским Фондом реновации жилой застройки (Фонд реновации), создан эталонный образец сантехнических модулей по согласованным решениям.  

На мой взгляд, интерес для программы реновации представляют регионы с высокой плотностью населения и высоким спросом на новое жилье. Это прежде всего Урал и юг России. Мы их также рассматриваем для расширения дилерской сети, локализации там производства. Качественную отделку могут обеспечить заводские решения, например продукция, созданная методом пре­фабрикации — сантехнические модули и модульные фасады. Сегодня это оптимальное решение по соотношению цена, качества, скорость.  

В регионах при запуске программы реновации есть свои плюсы и минусы. Если принципы и стандарты московской программы будут транслироваться на регионы, на рынке возникнет серьезная конкуренция среди застройщиков и, как следствие, значительно повысится качество жилья. Но при этом может произойти быстрое насыщение рынка, застройщикам сложнее будет продавать объекты. 

Спрос сохранится высоким  

— но одним из факторов станут высокие инфляционные ожидания, прогнозирует коммерческий директор компании «Атомстройкомплекс» Данил Кузнецов

— После корректировки условий программы льготной ипотеки с 1 июля 2021 года действительно наступило некоторое охлаждение рынка. Еще весной доля ипотечных сделок в структуре сделок «Атомстройкомплекса» достигала 69%, что было вызвано стремлением клиентов успеть взять кредит под более низкий процент до окончания действия программы. В августе объем ипотечных сделок в нашей компании упал до 40%, сейчас рынок адаптировался и мы фиксируем долю ипотеки порядка 45 — 50%. В целом, мы считаем, что к концу 2021 года можно говорить о стабилизации ситуации на первичном рынке жилья. Объем предложения застройщиков вырос, при этом спрос сохраняется на высоком уровне. 

Одним из факторов являются высокие инфляционные ожидания. Тем не менее мы рассчитываем, что программа государственной поддержки строительного сектора будет продолжена, и в 2022 году первичный рынок жилья останется динамичным. 

Стратегия нашей компании заключается в расширении объема предложения — это касается как запуска строительных проектов в новых для нас локациях, так и увеличения планировочных решений. На высококонкурентном уральском рынке мы делаем ставку на качество и нестандартные, уникальные предложения. По итогам 2021 года нам удалось значительно усилить позиции на рынке, увеличить объемы продаж и долю рынка.

Движение к новой мобильности 

Снижение норматива парковочных пространств в новостройках закладывает основу для новой модели городских пространств, убеждена директор по продукту компании «Брусника» Елена Ерёменко

— Мы поддерживаем идею сокращения в регионах парковочных нормативов, которую выдвинул вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. По его оценке, площадь одного машино-места в среднем составляет 35 кв. метров, что больше некоторых квартир. «Расходы на организацию стоянок ложатся в себестоимость строительства жилья. Никакая экономика это не выдержит. И никакие дороги такого притока машин не выдержат», — такие аргументы приводит вице-премьер, и они нам кажутся убедительными. Эта тема поднималась и на форуме 100+ Technobiuld. Директор Института экономики транспорта и транспортной политики НИУ ВШЭ Михаил Блинкин призвал прекратить себя обманывать и пытаться обеспечить людей и доступным жильем в границах плотной застройки, и парковочным местом: «Власти европейских городов еще 40 — 50 лет назад стали прописывать в нормативах максимальную обеспеченность парковками, а мы все пытаемся прописать минимальную. Если ваша дорожная сеть позволяет вместить одну или полторы машины на одну квартиру, то нет проблем — копайте хоть до центра земли. Но в России нет ни одного города, способного переварить такой поток». 

Нам близка эта точка зрения. По нашему мнению, современные города заинтересованы в снижении парковочного норматива, и тому есть несколько причин. Первая — повышение качества мобильности. Создавать инфраструктуру для личного автотранспорта, который более 90% времени стоит без дела, — не самый эффективный путь развития 

городов. Вторая причина — восстановление социальной справедливости. Каждое создаваемое застройщиком машино-место включено в стоимость квадратного метра. Таким образом, жители, у которых нет автомобиля (а таких, по нашему опыту, 40 — 60%), по сути, субсидируют создание лишних парковок. И наконец, искусственно сниженное бремя содержания личного транспорта стимулирует рост автомобилизации и приближает нас к коллапсу. Никаким строительством новой инфраструктуры эту проблему не решить. Расширение дорог дает только краткосрочный эффект.

Высокий норматив вреден, потому что он вынуждает инвестировать в то, что не востребовано сегодня и не будет востребовано завтра, когда наши практики мобильности мигрируют к более эффективным средствам передвижения. Такая модель ведет к реализации ущербных градостроительных концепций и появлению на окраине жилых «шкафов», окруженных парковочными полями. 

 «Брусника» не строит бесплатных стоянок, а гостевые размещает в профилях улиц, чтобы город мог в перспективе как-то иначе использовать эти пространства. Каждый новый проект компании обеспечен подземным паркингом. В климатических условиях Урала и Сибири это более приемлемое, эстетичное и функциональное решение, почти единственный цивилизованный способ хранения автомобилей. Он позволяет вернуть зеленые дворы жителям и превратить придомовые пространства в цветущие сады с лаунж-зонами, игровыми и спортивными площадками. 

Ограничение автомобилизации — эволюционный процесс, который необходимо планировать. 

К нему нужно подходить дифференцированно и дополнять комплексом других мероприятий по регулированию застройки и развитию общественного транспорта, но делать это уже сегодня, чтобы через 10 лет не обсуждать, как провести реновацию недавно построенных кварталов. 

Сделать жилье доступнее 

Технологии и программы субсидирования банков и застройщиков позволяют снизить стоимость ипотеки, отмечает начальник управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Свердловского отделения Сбербанка Александр Семенок 

— Ипотека сегодня является основным драйвером первичного рынка жилой недвижимости. Об этом говорит статистика выдач жилищных кредитов в Свердловском отделении Сбербанка. Доля кредитов на приобретение жилья в новостройках с начала года выросла на 7% и по итогам октября составляла 37%. По итогам прошлого года Сбербанк в Свердловской области выдал жилищных кредитов на 70 млрд рублей, в этом году мы уже выдали 80 млрд рублей. Это связано не только с наличием спроса, но и постоянным совершенствованием технологий кредитования. Потребитель формирует запрос на ускорение оформления сделки, и немаловажное значение при приобретении жилья имеет скорость получения ипотеки. Эту задачу можно решить только с помощью технологий. Сейчас наш сервис позволяет одобрить ипотечную заявку в течение 5 — 7 минут, для сотрудников компаний, имеющих в Сбербанке зарплатный проект, одобрение происходит за две минуты. У нас есть возможность подтвердить трудовую занятость клиента через запрос выписки из Пенсионного фонда, это означает, что не нужно копию трудовой книжки. Используя данное преимущество, клиент может получить дисконт 0,2% по ставке ипотечного кредита. В решении задачи увеличения скорости одобрения заявки помогает сервис «ДомКлик». Подать заявку на ипотечный кредит Сбера можно в офисе застройщика — партнера банка, а также в любом нашем филиале. Кроме того, получить одобрение клиент может, находясь, к примеру, дома: для этого просто нужен доступ в интернет с любого мобильного устройства, достаточно зайти в личный кабинет «ДомКлик», заполнить анкетные данные, если зарплата приходит не на карту Сбера, загрузить документы, подтверждающие доход, и отправить заявку в банк. Сервис моментально выдает решение. 

У нас сегодня 119 аккредитованных жилых комплексов по городу Екатеринбургу. Специальный сервис одобрения очень быстро выдает решения о выдаче кредита на покупку жилья в этих комплексах. Такой результат возможен при тесном взаимодействии с рынком девелоперов.

Конечно, мы вместе с застройщиками работам над снижением стоимости кредита для наших клиентов. Для этого формируются специальные предложения для зарплатников, клиентов, имеющих полис страхования жизни и здоровья. Кроме того, по всем видам ипотечных кредитов при подтверждении выписки из ПФР стоимость кредита для нашего клиента снижается на 0,2%. 

Есть определенные привилегии для покупателей квартир в объектах, где Сбербанк обеспечивает застройщикам проектное финансирование, то есть выдает ресурсы на строительство жилых комплексов. В этом случае ипотека для клиента обойдется на 1,4% дешевле базовой ставки на весь срок кредита. Кроме того, снижается ставка для клиентов, которые ждут завершения строительства объектов. В таких случаях люди нередко вынуждены снимать жилье, для них ставка до окончания стройки может быть снижена на 4%, а затем после ввода объекта возвращается к прежнему уровню. 

 Довольно большим спросом пользуются продукты в рамках программы «Молодая семья», и это закономерно: ставка по кредиту для молодых семей составляет всего 4,7%. 

Наконец, месяц назад мы запустили новый сервис, в котором есть функция онлайн-бронирования. Если застройщик размещает на «ДомКлик» предложения со своими квартирами, клиент имеет возможность забронировать квартиру на площадке «ДомКлик» и получить дополнительный дисконт 0,3%. Сервис «Ипотека плюс» предполагает, что при сумме кредита свыше 6 млн рублей мы можем снизить стоимость от базовой процентной ставки на 1,3%.

Очень эффективны программы субсидирования с застройщиками: у нас есть пять застройщиков, которые используют все программы субсидирования, как показывает статистика, это позволяет достаточно успешно увеличивать продажи. 

Акцент на качество 

Удовлетворить запрос покупателей жилья помогут совместные с застройщиками программы субсидирования ипотеки и современный технологичный сервис, считает заместитель по развитию розничного бизнеса Уральского филиала ПСБ Ирина Чекмарева

— В следующем году мы планируем расширять сотрудничество с агентствами недвижимости и с застройщиками. Мы уже подписали соглашение с Уральской Палатой Недвижимости», активно работаем с Российской гильдией риэлторов. Такое партнерство позволит нам предоставлять клиентам дополнительные бонусы к действующим условиям ипотечных программ. 

При повышении ключевой ставки важно обеспечить доступность кредитов, и такую возможность дают именно программы субсидирования от банков и застройщиков. Буквально на днях мы заключили первую в регионе такую сделку с льготной ставкой.  При этом немаловажно, что клиенты могут оформить в ПСБ ипотеку с первоначальным взносом от 0% до 10%, а через 2 года ставка может быть снижена еще – ориентировочно до 5-7% на текущий момент в зависимости от срока кредитования. 

Кроме того, в ПСБ высокая скорость принятия решения и проведения сделки. Также клиенты банка могут дистанционно подать заявку на ипотеку, заказать отчет об оценке, оформить полис страхования онлайн, подписывать документы дистанционно с помощью УКЭП, а также воспользоваться сервисом электронной регистрации сделок в Росреестре.