Пузыри земли

Рынок жилья

АЦ «Эксперт» подводит итоги первого полугодия 2019-го на рынке недвижимости. Пока все спокойно. Но, вероятно, это затишье перед турбулентностью 2020-го

В начале августа вице-премьер Виталий Мутко заявил, что на эскроу-счета перешли только 7% застройщиков. «Очень непростой переход, прямо скажем, — посетовал чиновник. — Несмотря на то, что все необходимые мероприятия для обеспечения его плавности мы сделали. Право строить по старым правилам получили около 30% компаний (они, правда, возводят 65 — 70% жилья. — Ред.), остальные — и не туда, и не сюда».

Ничего удивительного в таких цифрах нет. Еще весной подавляющее большинство аналитиков говорило, что переход на эскроу-счета и проектное финансирование выметет с рынка 20 — 30% фирм. Очевидно, прогноз сбывается.

Власти пытаются выйти из положения, обсуждая возможность оказания госпомощи небольшим добросовестным застройщикам. Однако решения еще не приняты.

Пока рынок находится в несколько подвешенном состоянии, аналитический центр «Эксперт» подводит итоги последнего «дореформенного» периода.

Как это было

По итогам первого полугодия объем ввода жилья на Урале (в Свердловской, Челябинской, Тюменской, Курганской, Оренбургской областях, Пермском крае, Башкирии и Удмуртии) составил 4,1 млн кв. метров жилья. Уровень аналогичного периода 2018-го превзойден на 15 тыс. кв. метров. По большому счету — погрешность.

В минимальный плюс макрорегион вытащили две республики — Башкирия (приросла по вводу на 13%) и Удмуртия (разом на 34%). На уровне прошлого года остались Прикамье и Зауралье. Остальные территории просели на 3 — 12%.

В сегменте многоквартирного жилья — 1-процентный прирост. За первое полугодие 2019-го уральские застройщики сдали 1,66 млн кв. метров, за тот же период в 2018-м они возвели 1,58 млн метров. Можно было бы радоваться, если бы не результат 2017-го — 2,04 млн квадратов. Но спад вполне объясним. Ввод — показатель с особенностями. Он отлично демонстрирует положение дел на рынке, но только двух-трехлетней давности. Мясорубка 2014-го так испугала потребителей, что они бросились скупать все подряд. Их страх мгновенно материализовался в новые котлованы, которые аккурат к 2017-му и превратились в готовые дома.

Лидерами по динамике в секторе многоквартирного жилья стали Тюменская область (сдано 266 тыс. кв. метров, это плюс 44% к шести месяцам 2018-го) и Башкирия (333,6 тысячи, плюс 41%).

 В индивидуальной стройке ситуация несколько иная. За год сегмент просел на 2,6%. Но по сравнению с 2017-м взлетел более чем на 27%. Опять-таки удивляться таким прыжкам вряд ли стоит. Чем меньше у людей денег, тем более они склонны к самостоятельному возведению жилья. Однако оговоримся: делать далеко идущие выводы по ИЖС, основываясь только на итогах первого полугодия, не совсем разумно. Дома, как правило, достраиваются и оформляются осенью.

Как это есть

Перейдем к более оперативным показателям. Один из важнейших (хоть и косвенно описывающих рынок жилья) — объем строительных работ. В восьми территориях он по итогам первого полугодия почти достиг 403 млрд рублей (Югру и Ямал мы в расчет традиционно не берем, поскольку там промышленная стройка в деньгах в разы превосходит жилую). По сравнению с аналогичным периодом 2018-го прирост составил 12%, 2017-го — сразу 30%. Это не означает, что работы у жилых подрядчиков стало больше, скорее, речь идет о существенном повышении цен, на которое последнее время жалуются девелоперы.

Среди территорий Урала наиболее заметно объем строительных работ в первом полугодии 2019-го по сравнению с тем же периодом 2018-го прирос в Оренбуржье, Пермском крае и Башкирии (на 78, 22 и 20% соответственно). В минусе — Удмуртия, Челябинская и Круганская области (на 15%, 24% и 6% соответственно).

Второй более-менее оперативный показатель — конечно, ипотека. И здесь все очень предсказуемо. Объем кредитования на Урале по итогам полугодия составил немногим более 210 млрд рублей. Это на 9% меньше, чем в 2018-м. Иного расклада никто и не ожидал. Причины спада две. Первая и главная — стоимость займа. Она зримо выше, чем в начале прошлого года. ЦБ, правда, взял курс на снижение ключевой ставки, поэтому осенью ситуация может выправиться.

Вторая причина — перестал работать фактор страха. В конце 2018-го существенная часть девелоперов строила продажи на простых постулатах: с нового года НДС будет 20%, а 1 июля придет эскроу, и мы боимся даже предположить, насколько вырастут цены. Игра на чувствах потребителя, надо сказать, удалась. Объем выдачи той же ипотеки на Урале по итогам 2018-го подскочил на 60% по сравнению с 2017-м.

Третья причина — продолжающееся обеднение граждан. Реальные располагаемые доходы не растут с 2014-го. В этих условиях к покупке жилья людей могут толкнуть только иррациональные мотивы — см. предыдущий абзац. Да, это преувеличение, но не такое уж и великое.

Самым крупным рынком ипотеки на Урале по-прежнему остается Свердловская область (в первом полугодии здесь выдано 38,4 млрд рублей). На пятки ей наступает Башкирия — 37,5 миллиарда.

Ни одна территория Урала по итогам шести месяцев позитивной динамики не продемонстрировала. Менее остальных просели Курганская и Челябинская области — на 2 и 4% соответственно. Наиболее серьезный провал пережили Свердловская область и Югра (на 12% и 16,5% соответственно). Пермский край, Оренбургская область и Удмуртия показали абсолютно идентичные результаты — минус 9,1%.

Как мы и писали ранее (см. «Здесь вам не равнина»), на ипотечном рынке все отчетливее прорисовываются контуры трех империй — Сбербанка, ВТБ и Дом.рф (последний в начале августа докапитализирован на 40 млрд рублей). Очевидно: именно они и далее будут рулить отраслью. Остальным игрокам такая олигополия мало что оставит. Именно поэтому в мае о закрытии объявил проект «Тинькофф Ипотека».

— За четыре года существования сервиса мы создали тренд на уберизацию ипотеки и стали драйвером на российском финансовом рынке в области удаленного кредитования, — комментировал тогда председатель правления банка Оливер Хьюз. — Мы создали самого крупного в стране федерального брокера, предоставляя клиентам полный комплекс услуг, в том числе по страхованию, оценке и подбору подходящих квартир. Сегодня мы видим, что такая модель развития продукта, к сожалению, не может быть прибыльной на российском ипотечном рынке, который отличается высокой степенью концентрации среди ограниченного количества игроков.

От себя заметим, что сервис «Тинькофф Ипотека» был далеко не нишевым игроком. За четыре года число его пользователей превысило миллион, количество парт­неров платформы — риэлторов и агентов недвижимости — достигло 28 тысяч.

Как это будет

А теперь поговорим о будущем. Начнем опять-таки с цифр. Из всех доступных показателей перспективы лучше всего описывает объем жилья, находящийся в стадии строительства. Да, девелопер в любой момент может обанкротиться, и тогда в сданные метры эта величина не конвертируется. Но будем исходить из того, что такие ситуации случаются довольно редко (особенно с крупнейшими компаниями).

Не будем анализировать все локальные рынки Урала, сосредоточимся на пяти крупнейших регионах — Башкирии, Свердловской, Челябинской, Тюменской областях и Пермском крае. Одновременно сузим поле исследования только до топ-5 застройщиков.

На Среднем Урале в портфеле крупнейшей пятерки на 1 июля 2019-го находилось 1,93 млн кв. метров жилья. Это на 27% больше, чем годом ранее. Невероятную динамику продемонстрировала группа TЭН. Она нарастила объем стройки в 5,5 раза, запустив разом, как говорят в самой компании, «пять или шесть проектов».

В Башкирии в стадии строительства у топ-5 девелоперов находится 1,9 млн кв. метров жилья. Это почти в полтора раза больше, чем 1 июля 2018-го. Мощную динамику демонстрируют Третий трест и Архстройинвестиции.

Но самый серьезный рывок совершили крупнейшие девелоперы Южного Урала. У них в процессе возведения 1 июля 2019-го значилось 845 тыс. кв. метров. Сравнительно немного. Но это в 2,1 раза больше, чем 1 июля 2018-го.

В любом другом периоде такие результаты значили бы только одно — исключительно позитивную оценку будущего рынка. Но только не сейчас. Очевидно, что высокая динамика главным образом была обусловлена желанием девелоперов вскочить на подножку поезда долевки. Сделать это можно было только одним способом — довести к 1 июля проекты до 30-процентной готовности и одновременно продать в них 10% квартир. Последнее условие выполнить было довольно легко. Нужно было всего-то договориться с собственными сотрудниками или знакомыми и заключить с ними ДДУ (так, к слову, изрядное число компаний и поступило). А вот первое фиктивными договорами закрыть бы не удалось, пришлось строить.

 Мы уже писали, чем это может грозить рынку. Однако считаем не лишним повторить еще раз. На рынке больших городов надуваются пузыри.

— Это главное, о чем сегодня нужно говорить, — заявлял «Э-У» директор TEN Девелопмент Юрий Романович. — Девелоперы создали его собственными руками, дружно поверив в историю 1 июля 2019 года и попытавшись перевести все свои земельные активы в разрешение на строительство.

В итоге, например, и без того плотный и высококонкурентный Екатеринбург получил такое количество строек, что подрядчики бегают по соседним областям в поисках кранов. Примерно та же ситуация сегодня наблюдается и в других крупных городах России. Последствия раздувания этого пузыря мы в полной мере ощутим весной 2020-го, когда все запущенные объекты одновременно выйдут в продажу. 

И если власть или девелоперы очень быстро не придумают, как этот объем переварить, рынок ждут большие проблемы.