Курортная недвижимость: на чем строится инвестиционная модель
Для инвестора в курортную недвижимость значение имеет экономика территории, на которой работает объект
Фото: «Атлас Девелопмент»
Интерес инвесторов к сервисным апартаментам и гостиничной недвижимости растет вместе с внутренним туризмом
По данным журнала «Эксперт», около 30% гостиничных номеров, введенных в России в 2025 году, пришлось на апарт-отели. На юге страны объем строительства курортных апарт-отелей за 2023–2025 годы увеличился примерно втрое — до 1,5–1,6 млн кв. м. Доходность объектов Черноморского побережья участники рынка оценивают в диапазоне 7–12% годовых. Это рыночный ориентир, фактический результат конкретного объекта зависит от загрузки, тарифа и расходов на управление.
Для инвестора в курортную недвижимость значение имеет экономика территории, на которой работает объект. Туристический поток, продолжительность сезона, транспортная и развлекательная инфраструктура влияют на потенциальную загрузку гостиничного фонда.
Показательный пример — горный кластер Сочи. «Роза Хутор», созданная на базе олимпийской инфраструктуры, сегодня работает как всесезонный курорт. В зимнем сезоне 2025/2026 года он принял около 660 тыс. гостей, летом 2025 года — более 1,03 млн человек. Аудиторию формируют горнолыжники, семейные туристы, участники деловых мероприятий, любители активного и оздоровительного отдыха.
Для инвестора такая структура спроса снижает зависимость гостиничного объекта от одного туристического сезона. На территории курорта работают 105 км горнолыжных трасс, а в теплое время года — сеть оборудованных экологических маршрутов.
Курорт продолжает вкладываться в развитие инфраструктуры. Планируется строительство новой шестиместной канатной дороги и расширение системы искусственного оснежения выше отметки 1800 метров. Проект предусматривает новую зону катания с двумя подъемниками и пятью трассами общей протяженностью до пяти километров. Расчетная продолжительность сезона после реализации проекта составит около 150 дней.
Для гостиничной недвижимости этот показатель имеет прямое экономическое значение: увеличение количества дней устойчивого туристического спроса расширяет период коммерческой эксплуатации номерного фонда.
Аудитория как инвестиционный фактор
Курорт работает с формированием будущего и международного спроса. Детский сезонный ски-пасс «Горный кристалл» объединил 15 российских курортов, а первые 100 мест программы обучения школьников «Снежный класс» были забронированы за 27 минут.
Отдельным направлением остается привлечение зарубежных гостей. В 2025 году «Роза Хутор» приняла около 10 тыс. туристов из стран Персидского залива. Курорт также развивает взаимодействие с китайскими туроператорами, горнолыжными клубами и партнерами туристического рынка.
Для владельца гостиничной недвижимости диверсификация аудитории влияет на устойчивость спроса и возможности оператора управлять тарифом в разные периоды года.
Инвестиционный объект внутри действующего курорта
Развитая территория создает основу для появления частных гостиничных проектов. Инвестор в таком случае получает объект внутри сформированного туристического рынка с действующей инфраструктурой и накопленной статистикой по спросу и загрузке.
Один из примеров — BENEFIT SOCHI CHALET компании «Атлас Девелопмент», реализуемый в Горной Олимпийской деревне на высоте около 1100 метров. Объекты комплекса уже предлагаются инвесторам.
При подготовке проекта команда «Роза Хутор» предоставляет рыночные данные по загрузке и спросу, участвует в анализе финансовой модели, формировании состава коммерческих помещений и поиске партнеров для ресторанных и сервисных объектов. Курорт также подключен к продвижению проекта среди собственной аудитории.
Для покупателей предусмотрено несколько моделей владения. Инвестиционные апартаменты передаются гостиничному оператору. Сервисный формат позволяет совмещать получение дохода и личное проживание до 14 дней в год. Коллекционные резиденции ориентированы преимущественно на долгосрочное владение и собственное использование.
Доходность зависит от эксплуатации
В гостиничной недвижимости расчет доходности чувствителен к загрузке. В стресс-тесте BENEFIT SOCHI CHALET при загрузке 65% расчетная чистая доходность составляет около 5,1% годовых, при 76% — 6,8%, при 80% — 7,9%. Эти показатели являются модельными и не гарантируют будущий результат.
При выборе курортного объекта инвестору имеет смысл анализировать туристический поток территории, сезонность, существующую загрузку гостиниц, планы развития инфраструктуры, условия работы оператора и собственные ограничения по использованию объекта.
Курортная недвижимость в этом случае рассматривается как гостиничный актив. Ее финансовый результат формируется в эксплуатации, а характеристики территории становятся частью инвестиционной модели.