Архитектор сегодня проектирует не квадратные метры, а сценарии жизни
Как в Екатеринбурге развивается формат девелоперских проектов мixed-use
В регионах в последнее время идет интенсивный поиск инструментов развития городской среды. Один из механизмов, который тестирует индустрия — формат мixed-use. Его особенности и преимущества девелоперы и архитекторы разобрали в ходе бизнес-завтрака в Екатеринбурге, который организовало архитектурное бюро «LH47».
Под мixed-use понимается тип развития среды, при котором отдельные здания жилого, коммерческого, культурного, институционального, развлекательного назначения объединяются в одно пространство.
Эволюция формата
По мнению директора по маркетингу компании «Baden Family» Александра Никулина, стимулом для внедрения этого формата в России стало расширение городов: «Мы хорошо видим это на примере Москвы. Девелоперы начали застраивать окраины, в результате появилась Новая Москва. Но у жителей стало слишком много времени уходить на то, чтобы добраться до работы или мест досуга. В ответ на это в микрорайонах стали появляться кварталы с необходимыми человеку сервисами. Идея нашла сторонников, теперь и в центральных районах столицы инвесторы стали застраивать территории по принципу «здесь можно получить все»».
И по мере развития этого формата в профессиональной сфере происходит эволюция его понятия.
«В нашем преставлении мixed-use — это концепция 15-минутного города. В этом случае социальные объекты, точки досуга находятся в шаговой доступности. Застройщики пытаются насытить жилой комплекс разным функционалом, но важно, чтобы все эти объекты органично вписались в окружающую среду», — дает свою формулировку глава коммерческого департамента «Синара-Девелопмент» Александр Щепкин.
Руководитель стратегического маркетинга «ATLAS Development» Мария Дружинина рассматривает мixed-use как сочетание в жилом комплексе различных функций: «Но, чтобы такой проект был успешным, важно идти от потребностей аудитории, которая живет в конкретной локации. Да, нужно сформировать минимально необходимый уровень сервисов для закрытия запросов жителей. Но при этом нужно найти еще и якорный сервис, который создавал бы в локации точки притяжения».
Проекты в такой концепции в регионах появляются. В частности, в Екатеринбурге участники дискуссии отнесли к ним проект «Парк Столиц».
«В нашем комплексе «Парк Столиц» создано 200 сервисов, которые закрывают все потребности жителя, их объем сопоставим с торговым центром, и все эти услуги можно получить, выйдя из квартиры в галерею», — рассказывает Мария Дружинина.
Но, пожалуй, больше всех характеристик этой концепции применено в развитии района «Новокольцовский», который строит компания «Синара-Девелопмент». Кроме жилой, конгрессной и коммерческой инфраструктуры здесь формируется образовательная составляющая: строится новое здания лицея СУНЦ и кампуса УрФУ. В контур проекта входит также технопарк «Космос».
«В будущем это позволит снизить маятниковую миграцию, а риск такого явления всегда есть в районах, где нет мест приложения труда или хороших образовательных учреждений», — считает Александр Щепкин.
В Екатеринбурге прошел бизнес-завтрак «Что такое настоящий Mixed-Use?»
Тонкости проектирования
Таким образом формат мixed-use получает распространение. Но его реализация формирует и новые вызовы перед девелоперами. В частности, встает вопрос, как планировать коммерческую инфраструктуру на перспективу.
«Мы проектируем объект сейчас, но сдан он будет через пять лет, а тогда потребительские предпочтение могут измениться. Для того, чтобы снимать эти ограничения, мы нашли партнера, который выстраивает нам карту сервисов на будущее», — делится Мария Дружинина.
Очевидно, что в такой концепции нужны и особые планировочные и архитектурные решения. CEO и главный архитектор бюро «LH47» Сергей Мырза видит несколько принципиальных подходов: «Во-первых, сегодня важно понять, что мы проектируем не квадратные метры, а сценарии жизни людей. Мы говорим человеку, где он будет пить кофе, покупать продукты, заниматься спортом так далее. При этом важно спроектировать инфраструктуру, которая позволит создавать быстрый сервис, люди сегодня не хотят стоять в очередях. Во-вторых, важно обеспечить плавный переход: человек не должен замечать, как он из кофейни оказался в спортзале. Способность архитектора отвечать эти запросы увеличивает капитализацию девелоперских проектов».
Второй принцип, на который указывает Сергей Мырза, связан с особенностью тех бизнесов, которые оказывают людям услуги: «Они могут разориться или уходить рынка, и на их место придет кто-то другой. Но, чтобы быстро организовать новый сервис, иногда мешает недостаток инженерных коммуникаций, поэтому при проектировании надо сразу закладывать больше мощностей, если локация окажется недоступна арендатору, сервиса не будет, а потребитель не готов ждать, он уйдет в другое место».
Фото: Дмитрий Макурин; пресс-служба бюро «LH47»
