Зачем девелоперам дополнительные расходы на преобразование городской среды

Территория счастья. Как создается городской комфорт

«Ответственное отношение девелопера к проекту и четкое понимание запросов аудитории — основа успеха масштабных урбанистических инициатив», — уверена заместитель генерального директора АО СЗ «РСГ-Академическое» (входит в ГК «КОРТРОС») Нина Голубцова

— В начале 2000-х в России активно обсуждалась модель комплексного освоения территорий (КОТ). Тогда более двух десятков компаний заявляли о намерении работать по этому принципу. Однако реализовать концепцию в полном объеме удалось лишь нам — в самом большом в России и Европе проекте такого формата «Академический» в Екатеринбурге. С самого начала было очевидно, что успех возможен только при наличии сильной идеи, точной постановки задач, продуманного инструментария и воли к достижению результата.

На старте земельный банк составлял 325 гектаров. Мы понимали, что точечная застройка не позволит реализовать масштабные амбиции, поэтому изначально искали модель будущего района, который станет не просто жилым массивом, а пространством, где захочет жить и растить детей не одно поколение людей.

Исторически районы Екатеринбурга формировались вокруг промышленных предприятий. Мастер-планы застройки создавались с учетом планировки заводов и фабрик. «Академический» стал первой локацией города, где в центре внимания оказался человек — его потребности и запросы к комфортной среде. Мы исходили из того, что современный район должен включать не только жилье, но и инженерную, социальную инфраструктуру, благоустроенные общественные пространства, условия для образования, спорта и отдыха. Так формировалась философия семейного района, в котором каждый элемент подчинен идее гармоничной и безопасной жизни.

Мы стремились учитывать реальные потребности будущих жителей. Девелопер в нашем понимании — не просто строитель домов, а создатель сценариев повседневной жизни. От качества инфраструктуры зависит, в какую школу или детский сад пойдет ребенок, как семья будет проводить свободное время, насколько удобно людям жить каждый день. Сегодня в Академическом работают музыкальная и художественная школы, Академия тенниса, Дворец дзюдо, десятки кружков и секций. Концепция оказалась востребованной: более 20% сделок совершаются повторно — семьи, расширяясь, снова выбирают этот район, а вместе с ними сюда переезжают родственники и друзья.

За двадцать лет реализовано более 2,5 миллиона квадратных метров жилья, и сегодня в «Академическом» проживает свыше ста тысяч человек. На территории комплексной застройки по проектам «КОРТРОС» при поддержке органов власти построено шесть школ, пятнадцать детских садов, двадцать два километра дорог и другие объекты, необходимые для комфортной жизни. Зеленый каркас района составляет 625 гектаров парков, включая Преображенский — один из крупнейших в Екатеринбурге. Мы предоставили землю, организовали парковое пространство и передали его городу. Сейчас благоустройство территории выходит на финальную стадию.

Особое внимание мы уделяем дворовым территориям — современному благоустройству, озеленению, созданию детских и спортивных площадок. В нашем понимании комфорт невозможен без системы безопасности и эффективного управления. В районе работают две управляющие компании, установлено более восьми тысяч камер видеонаблюдения, организовано круглосуточное патрулирование. В этом году введено в эксплуатацию здание районной администрации — важный шаг к формированию полноценной городской системы управления.

Одним из факторов, определяющих атмосферу «Академического», стали традиции добрососедства. Мы создаем не просто жилую среду, а сообщество активных и неравнодушных людей. Район известен своими массовыми праздниками и общественными инициативами, которые объединяют жителей и формируют чувство принадлежности к сообществу со схожими интересами. Для нас комфорт — это не только качественные дома и инфраструктура, но и уверенность в том, что человек живет среди единомышленников.

Проект развивается вместе с меняющимися запросами покупателей. Каждый новый квартал отражает накопленный опыт и современные тенденции в архитектуре, благоустройстве и формировании комфортной городской среды. Мы постоянно совершенствуем планировочные решения, обновляем фасады, создаем эргономичные и эстетичные пространства, соответствующие актуальным стандартам проектирования и строительства.

Опыт «Академического» убедительно показывает: в концепции комплексного освоения территорий продуктом становится не дом, а городская среда в целом. Успех проекта — результат системного подхода, ответственного отношения и ориентации на комфорт жителей. Благодаря этому Академический сегодня является одним из самых популярных районов Екатеринбурга и сохраняет лидерство по объему продаж на рынке новостроек города на протяжении нескольких лет.  

Экосистемы в жилых комплексах — это ответ на многозадачность

Сейчас людям не нужны просто офисы или квартиры, у жителей и предпринимателей есть спрос на многофункциональные пространства, убеждена директор по коммерции ГК «Атлас Девелопмент» Надежда Докучаева

— Одной из особенностей поведения жителя современного города становится желание экономить время. В ответ на это мы начали формировать жилые экосистемы. Это совершенно новая концепция, которую мы разработали, и она великолепно себя зарекомендовала. В этом случае инфраструктура дома включает все необходимые для повседневной жизни человека элементы, высокий особый уровень безопасности и технологичности, возможности для ведения здорового образа жизни.

Но чтобы такой проект был успешным, важно идти от потребностей жителей комплексов. 

По нашему опыту, наилучшим решением является принцип «all-in-one». Это означает, что услуги для наших резидентов находятся в периметре самого жилого комплекса. Это школы, детские сады, спортивные, медицинские центры, салоны красоты, зоны для отдыха детей, детские развивающие центры и многое другое. В частности, в нашем флагманском комплексе «Парк Столиц» создано 200 сервисов, которые закрывают все потребности жителя. Но для этого нужны особенные архитектурные решения. При проектировании 10 домов жилой экосистемы «Парк Столиц» были объединены единой галереей. А внутри для удобства жителей помещения разбиты на тематические сегменты. Первые этажи проектируются под торговые помещения, рестораны, кафе, аптеки, пекарни.

Но построить такие экосистемы недостаточно. Важно запустить в них качественных операторов, и подготовка к этому начинается с этапа эскизного проектирования. Так, все наши планировки под коммерческие помещения выполнены в соответствии с общим правилом. Это высокий этаж (более четырех метров), окна в пол, большие витражи. И конечно, под каждый конкретный вид бизнеса следует закладывать необходимые мощности по электричеству, тепловой энергии, вентиляции, канализации.

При этом помещение продается с определенным назначением. Мы убедились, что при реализации такой концепции мало просто прописать техническое задание, нужно найти взаимопонимание с инвесторами.

Инвесторы коммерческих площадей изначально отрицательно воспринимали такой подход в наших проектах. Но в итоге они убедились, что от этого выигрывают все — и они сами, и застройщики, и наши жители, и арендаторы. А инвесторам в наших локациях удается от аренды получать доход процентов на 30% больше, чем у конкурентов. В результате у нас сформировалась группа арендаторов, которые с нами двигаются от проекта к проекту.

В последнее время мы обратили внимание еще на одну интересную деталь — большой запрос на офисные помещения. Жители, которые покупают квартиры, хотели бы работать рядом с домом. Если раньше предприниматели стремились открывать офис в центре города, то сейчас офисные центры идут по пути децентрализации, поэтому продажи коммерческих помещений активно растут в спальных районах.

Раньше в наших жилых комплексах офисы в чистом виде не проектировались. Но тренд есть, и мы решили, что нужно развивать еще и деловые экосистемы. И здесь помогает накопленный опыт управления сервисами в жилых комплексах, который мы транслируем в деловые экосистемы. 

В этом направлении, по нашему мнению, следует опираться на схожие принципы. Во-первых, это «all-in-one». В деловых центрах нужно создавать возможность пробрести рядом склад и офис компании, а для помещения, к примеру, под стрит-ритейл стоит создавать условия для размещения шоурума.

Во-вторых, следует создавать комфорт для резидентов так же, как и в жилых системах. По­этому при проектировании мы закладываем возможности создания условий для персонала компаний-резидентов, например открытие столовых, а также необходимых бизнесу сопутствующих услуг. К примеру, нотариусов. Такая инфраструктура позволит арендаторам получать все необходимые услуги для ведения бизнеса, не выходя за пределы комплекса.

Наша жизнь становится все более многозадачной. Сейчас людям не нужны просто квартиры и офисы даже с интересным дизайном. И жителям, и предпринимателям требуются многофункциональные пространства.      

Архитектура комфорта

Восприятие девелоперского проекта можно менять за счет архитектуры и интерьеров, убежден основатель и СЕО компании «Студия 40» Владислав Сорока

— Немаловажную роль в уровне комфорта, который получает житель города, играет профессионализм проектных команд и удачность идей архитекторов, в том числе и интерьерных. Мы часто видим это на практике работы нашей компании в разных регионах. К примеру, интерьерные решения стали одним из факторов высоких продаж в жилом комплексе «Баланс» застройщика «Юнити» в Новосибирске.

Девелопер активно использовал глубокие фасады с арками, да и в целом этот застройщик применяет достаточно разнообразные фасадные решения и компоновку квартир. Но девелоперу хотелось повысить класс проекта и его восприятие за счет архитектуры и интерьеров.  

Нам была поставлена задача сделать интерьеры, которые создавали бы вау-эффект. Мы воспользовались тем, что заказчик дал нам полную свободу действий. В частности, мы нашли неординарное решение в оформлении вестибюля подъезда. Из обычных почтовых ящиков, которые есть в каждом доме, мы сконструировали комбинацию, которая одновременно выполняет функцию хранения почты и в то же время является элементом, отделяющим транзитную зону в холле от зоны ожидания.

С обратной стороны ящики являются медиа­экраном.

Во-вторых, мы продолжили идею арок в интерьере. В частности, в лифтовом холле лифты были расположены с двух сторон, но не по одной оси. Мы выстроили по одной оси композицию из двух лифтов с одной стороны, центральной люстры и одного лифта с другой стороны за счет смещения арок.  

Третья задача — нужно было скрыть решетки дымоудаления. Поэтому мы в торцевой части холла создали подиум, на него поставили декоративную скульптуру, а за ним использовали зеркало. И сделали слева и справа темные простенки, которые скрыли решетки подпора воздуха и дымоудаления, перенеся основной акцент на арки, люстру и скульптуру.

Непросто было и найти решение по обустройству типового этажа: заказчик хотел, чтобы оно было максимально бюджетным, но при этом интересным. Для этого мы предложили двери в квартиры сделать самым главным акцентом типового этажа. И на этих дверях вместо традиционного звонка и глазка установлена оригинальная ручка, которой можно постучать в дверь. Решение неординарное, но покупателям понравилось. Получился офлайновый элемент в нашем цифровом мире. И при этом это более дешевое решение.

Чтобы визуально вытянуть двери, мы использовали декоративные фрамуги над входными дверьми. И все вместе — черная ручка, номерок и устройство вместо дверного звонка создает характерный образ, а с другой стороны, экономит бюджет.

Мы считаем также, что особое внимание стоит уделять интерьерам паркингов, так как для многих жителей именно этот вход является главным, а не вход с первого этажа. Паркинг, на наш взгляд, должен быть пространством не только для автомобилей, но и для людей. Поэтому мы особое внимание уделили оформлению входной группы в едином стиле с первым этажом. Конечно, хочется экранировать проезжую часть паркинга от пешеходной, и для этой цели мы использовали металлический девайдер с таким же рисунком, как и фасадное решение, только с другим масштабом.

Очень важно также работать с освещением и контрастностью. Мы активно используем цвет для того, чтобы добиться нужного контраста в помещении, тогда общий образ будет запоминающимся.

Общий результат зависит еще и от правильного подбора декоративных материалов, и их следует согласовывать и подбирать в начале проекта. Мы пытаемся построить эту работу еще на первом этапе перед визуализацией, чтобы можно было увидеть, какой эффект дают материалы.

В каждом таком проекте разрабатываются индивидуальные решения. Но мы стараемся придерживаться общих принципов. Мы видим, например, что есть спрос на офлайновые решения, поэтому и развиваем их. В целом в оформлении интерьеров большое внимание должно уделяться тактильным ощущениям. А для этого недостаточно иметь хорошие материалы, важно, чтобы все элементы сложились в единый ансамбль.        

Деликатное расселение: как избежать резонанса и завышенных ожиданий собственников

Директор по развитию компании «Premier Capital» Дмитрий Уткин рассказал журналу «Эксперт-Урал» о ключевых факторах роста цен на жилье и стратегиях повышения экономической эффективности для девелоперов

— В Екатеринбурге средняя стоимость квадратного метра жилья достигла 160 тысяч рублей, и тренд сохраняется. Как вы оцениваете основные драйверы этого роста?

— Помимо понятных общеэкономических факторов, таких как стоимость материалов и кредитов, одним из ключевых драйверов является — растущие операционные издержки на этапе подготовки территории. Наиболее капиталоемким и рисковым процессом сегодня является выкуп прав у существующих собственников в рамках расселения жилья. Именно этот этап закладывает основу в стоимость будущего квадратного метра.

— С какими основными вызовами сталкивается инвестор на этапе работы с правовыми требованиями собственников?

— Классическая ситуация: на территории, подлежащей освоению, находятся объекты с невысокой рыночной стоимостью — ветхое жилье, малоэтажные постройки. Рыночная оценка квадратного метра там может составлять 80–90 тысяч рублей. Однако собственники, понимая интерес девелопера, зачастую ориентируются не на рыночную стоимость, а на цену будущего нового жилья, что ведет к завышенным финансовым требованиям.

Прямые переговоры в формате «девелопер против жителя» часто приводят к конфронтации, росту социальной напряженности и, как следствие, к многократному увеличению стоимости выкупа. Каждое такое соглашение увеличивает бюджет проекта. В конечном счете, эти издержки неминуемо закладываются в стоимость квадратного метра в новостройке, что мы и наблюдаем в виде общего роста цен на рынке.

— Какой подход вы считаете наиболее эффективным для цивилизованного и экономически оправданного решения этой задачи?

— Мы в «Premier Capital» считаем стратегически верным применять модель профессионального деликатного расселения.

Ключевой момент: мы работаем не как официальный представитель застройщика, а как независимый покупатель, заинтересованный в приобретении недвижимости для собственных нужд. Это позволяет вести переговоры в конструктивном, а не в конфронтационном ключе, и предлагать условия, основанные на рыночной логике.

Безусловно, на любой площадке существует процент собственников, которые изначально нацелены на судебное разбирательство, рассматривая его как инструмент максимизации выгоды. Однако наша экспертиза и отработанные юридические процедуры позволяют нивелировать эти риски и находить взаимоприемлемые решения в досудебном порядке, что экономит не только деньги, но и самое ценное — время реализации проекта.

— Какую экономическую эффективность демонстрирует данный подход?

— По нашему опыту, запуск проекта с таким подходом на стартовой стадии позволяет существенно оптимизировать общие затраты. В среднем, девелоперу удается сохранить до 50% от первоначально заложенного на эти цели бюджета. Эта экономия напрямую повышает рентабельность всего проекта и создает запас прочности для дальнейших инвестиций в качество строительства и инфраструктуры, что, в конечном итоге, выигрышно для всех участников рынка — от инвестора до конечного покупателя.