Уроки реновации

Эксперты назвали наиболее эффективный механизм развития городской среды

Фото БОРИС ЯРКОВ

В случае снятия ряда ограничений механизм комплексного развития может дать колоссальный эффект для городского развития 

В Екатеринбурге началось строительство первого жилого комплекса по программе реновации. Компания «Астра-Девелопмент», выигравшая конкурс на участок в границах улиц Краснофлотцев — Донской — Шефской — Корепина, на месте ветхих и аварийных домов возводит современный жилищный комплекс. 

Вышли в тираж

Всего же по программам КРТ в Екатеринбурге сейчас реализуются проекты на пяти площадках, еще три подготовлены к торгам. В начале августа глава города подписал три постановления о проведении торгов на право заключения договора о комплексном развитии территории жилой застройки в районе улиц Вилонова, Кварцевой и Летчиков. Всего под снос попадут 18 домов. Это жилые кварталы, износ домов в которых превышает 60%.

Федеральный закон о КРТ, напомним, подписан президентом в конце 2020 года. Механизм позволяет решить целый спектр задач по развитию городских пространств, расселению и демонтажу аварийного жилья.

В Градостроительном кодексе прописаны четыре формы КРТ: жилой застройки, нежилой, развитие незастроенной территории и КРТ по инициативе правообладателя.

Пока большая часть проектов в стране относится к КРТ жилой застройки, однако есть инициативы и в области редевелопмента. Так, компания «ЛСР» начала реализацию первого в Свердловской области проекта комплексного развития территории нежилой застройки. Новый жилой комплекс группа построит на площадке бывшего молочного завода, снесенного в 2021 году.

В Свердловской области в стадии подготовки и реализации находятся 12 проектов КРТ в Екатеринбурге, Нижнем Тагиле, Новоуральске и Среднеуральске. Они предполагают комплексное развитие территорий как жилой, так и нежилой застройки. Планируемый срок реализации этих проектов — от 10 до 15 лет.

Реновация набирает обороты в целом по стране, по словам первого заместителя главы Минстроя России Александра Ломакина, в 2023 году в рамках этого механизма уже ожидается введение в эксплуатацию порядка 2 млн кв. м жилья.

Эффект в теории

Девелоперы, государство и эксперты признают, что это наиболее эффективный механизм развития городов, который позволит сгладить сложившиеся десятилетиями диспропорции. 

На протяжении последних 30 лет жилищное строительство велось на ранее не освоенных территориях, тем временем существующая застройка в городах ветшала. Недостаточно средств вкладывалось в капремонт, модернизацию и реконструкцию зданий и инфраструктуры, что привело к большому износу физических активов и старению городской среды. 

И этот вопрос актуален не только для ветхой жилой застройки, но и для недействующих промышленных зданий, которые образуют в городах заброшенные промышленные зоны. 

Профессор Высшей школы урбанистики НИУ ВШЭ Дмитрий Наринский считает, что механизм комплексного развития территорий — это своеобразный ответ на те запросы, которые есть у городов в рамках системы пространственного планирования.

«Экономическая основа отечественного девелопмента долгое время базировалась на нещадной эксплуатации советского наследия: мы строили новое жилье, но значительная доля объемов строительства не затрагивала глобальных изменений в инфраструктуре. В этом смысле КРТ — это, прежде всего, постановка задачи по коренному изменению инфраструктурного обеспечения территорий. Речь идет о совокупности развития всей инфраструктуры — коммунальной, транспортной, социальной», — подчеркивает особенность механизма в интервью журналу «Вестник» Дмитрий Наринский.

По мнению президента фонда «Институт экономики города» Надежды Косаревой, в целом механизм КРТ получился в достаточной степени сбалансированным с точки зрения возможностей учета всех заинтересованных сторон — девелопера, города и граждан: «Он позволяет застройщику получить прибыль, городским властям — дополнительные налоги и рабочие места, гражданам, проживающим на территории комплексного развития, улучшить жилищные условия». 

По мнению эксперта, механизм КРТ может использоваться для различных целей, в частности преобразования застроенных территорий с аварийной, ветхой, морально устаревшей жилой и нежилой застройкой. Он вполне эффективен и для развития новых, незастроенных территорий. Но в обоих случаях главная цель — обеспечить современное градостроительное развитие и качественную городскую среду. Подходы к градостроительному развитию предусматривают многофункциональное использование территорий. Этим, по мнению Надежды Косаревой, механизм и отличается от созданных ранее «спальных» районов: «Сейчас жилая застройка сочетается со строительством коммерческих объектов и безопасных объектов новой промышленности, культурно-досуговых и образовательных центров, созданием общественных территорий — парков и скверов», — формулирует Надежда Косарева преимущества модели. 

Выводы практики 

Пока рано говорить о феноменальных результатах, так как механизм КРТ в его актуальном виде — новый. 

— Его особенностью являются достаточно широкие полномочия субъектов РФ по регулированию подготовки решений о КРТ и их реализации. Между тем субъекты РФ приняли свои нормативные правовые акты только в 2021 году, а в 2022 году муниципалитеты и регионы начали готовить и принимать решения о КРТ и проводить торги на право заключения договоров. При этом реализация проекта КРТ занимает несколько лет, так что сегодня еще только накапливается опыт по подготовке и первому этапу таких проектов, — указывает Надежда Косарева.

Однако некоторые выводы сделать уже можно. Мониторинг, который проводит фонд «Институт экономики города», указывает на три типа проблем. 

— Некоторые многоквартирные дома не являются аварийными, но соответствуют критериям ветхости и неблагоустроенности, которые устанавливают субъекты РФ. На территориях таких объектов тоже можно реализовать проекты КРТ. Но регионы пока недостаточно используют свои полномочия по расширению жилищных гарантий для граждан таких домов. Жилищный кодекс дал право субъектам РФ предоставлять гражданам так называемые равнозначные жилые помещения, которые по общей площади больше освобождаемых, право расселять коммунальные квартиры и обеспечивать очередников жильем по нормам предоставления. Но только небольшое число субъектов РФ воспользовались такими правами, — формулирует проблематику Надежда Косарева. 

Безусловно, в этом случае требуется большая разъяснительная работа, так как ветхие и неблагоустроенные многоквартирные дома могут быть включены в решение о КРТ только при условии принятия такого решения общим собранием собственников в доме.

КРТ стоит рассматривать прежде всего как инструмент по коренному изменению инфраструктурного обеспечения городов 

Вторая проблема, по мнению эксперта, это недостаточное внимание к проработке архитектурно-градостроительной концепции при подготовке решения о КРТ: «Если в таком решении не будут зафиксированы основные технико-экономические и градостроительные параметры преобразования территории, то на выходе можно не получить желаемого результата».

И наконец, Надежда Косарева считает, что в законодательстве требует дальнейшего развития тема преобразования ветхой и неблагоустроенной индивидуальной жилой застройки, которая во многих городах еще сохраняется в срединной и даже центральной зонах.

Мы уже акцентировали внимание на этом аспекте в одной из публикаций (см. «Воронка реновации», Э-У № 23–26 от 26.06.2023). В отличие от многоквартирных домов, в законодательстве не прописаны критерии вовлечения частных домов в проекты КРТ Девелоперское сообщество активно обсуждает возможные варианты. 

В частности, эксперты компании «Брусника» предлагают решать этот вопрос не в целом, а в зависимости от интересов и потребностей владельцев частных домов. Во-первых, предлагается привязать критерии вовлечения ИЖС не столько к домам (как это делается в многоэтажке), сколько к характеристикам территории. Во-вторых, заменить механизм изъятия инструментом компенсации. Девелопер предлагает разделить всех собственников ИЖС на три группы — любителей загородного стиля жизни; тех, для кого разваливающийся дом — вынужденная мера; тех, кто держит такую недвижимость в качестве актива. Первым необходимо предоставлять взамен землю, вторым — равноценную квартиру, третьим — деньги.

По мнению экспертов, компенсация в виде земли — это новый механизм, и он позволит значительно снизить социальную напряженность. 

На практике встречаются барьеры и иного характера. 

Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ) провело анализ реализации проектов КРТ в регионах, и изучение вопроса показало, что необходима донастройка механизма. Об этом президент НОСТРОЙ Антон Глушков рассказал на форуме РБК «Недвижимость в России». 

По данным Минстроя, градостроительный потенциал КРТ на ближайшие два года составляет 122 млн кв. м жилой площади. Но реализовать его, по мнению Антона Глушкова, могут только крупные застройщики: «Масштаб проектов по силам не более 10% игроков строительного бизнеса из 3500 отечественных компаний».

По мнению Антона Глушкова, одна из причин — отсутствие формата защиты капитальных вложений: «92% от всего возводимого многоквартирного жилья строится с использованием эскроу-счетов. Между тем при реализации КРТ на начальной стадии, пока не сформированы права на земельный участок, этим инструментом воспользоваться невозможно. Застройщики могут развивать проекты только за счет коммерческих кредитов под будущую прибыль, а это очень дорогие деньги, и их масштаб несоразмерен с затратами компании. Поэтому сейчас КРТ под силу только предприятиям с большими собственными оборотными средствами», — объясняет глава нацобъединения.

По мнению Антона Глушкова, зачастую в договорах КРТ все риски перекладываются на застройщиков, а органы исполнительной власти, принимая решение о включении тех или иных земельных участков в КРТ, руководствуются исключительно собственными интересами. Отчасти поэтому достаточно высок процент несостоявшихся торгов по продаже земельных участков для КРТ, эта доля в среднем по стране доходит до 50%: «Оценивая предложения органов власти, бизнес не идет на те условия, которые ему неинтересны».

Президент НОСТРОЙ полагает, что цель механизма КРТ не должна сводиться исключительно к устранению «деградированной среды», современным муниципальным территориям нужна «философия развития города». И на этом уровне тоже пока есть недоработки. 

Сдерживают реализацию проектов и многочисленные ограничения современных городов по использованию земли: «Это прежде всего касается объектов культурного наследия, приаэродромных и прибрежных территорий. Необходимо пересмотреть порядок регулирования этих зон. В Санкт-Петербурге, к примеру, до сих пор не принят Генплан, что создает большие сложности с получением разрешительной документации», — отмечает директор департамента по маркетингу и продажам компании «Балтийская жемчужина» Ася Левнева.

Требуется диалог

Мы уже не раз говорили о еще одной проблеме реализации программ реновации — недоверии со стороны граждан. Между тем риск возникновения градостроительных конфликтов при КРТ достаточно высок. И фундаментальная проблема здесь не в законодательстве, а в его трактовке со стороны общественности. Единственный способ минимизировать риски расселения и снять все страхи — открытый и честный диалог с жителями. 

Институт экономики города, по словам Надежды Косаревой, сейчас работает в нескольких городах именно с целью наработки рекомендаций по проведению информационно-разъяснительных кампаний при подготовке решений о КРТ жилой застройки и проведении общих собраний в ветхих и неблагоустроенных многоквартирных домах. По мнению эксперта, в этом вопросе необходимо опираться на потенциал общественных и некоммерческих организаций.

В качестве наилучшей практики Надежда Косарева называет подходы Нижегородской области: «В этом регионе предусмотрены широкие жилищные гарантии гражданам, переселяемым из ветхих и неблагоустроенных многоквартирных домов, большое внимание уделяется информационно-разъяснительной работе и проработке архитектурно-градостроительного видения преобразуемой территории». 

За пределами московской агломерации не много успешных проектов освоения старопромышленных зон на условиях договора КРТ. Генеральный директор «ИнфраВЭБ» Денис Ноздрачев приводит следующие аргументы: «Это связано с высокой стоимостью и неготовностью органов власти софинансировать такие проекты. Для удовлетворения запроса бизнеса и государства требуется применение системного подхода, включающего проработку вопроса на всех уровнях, в том числе федеральном». 

Важно, что поиск решений идет, в последние годы индустрия доказала, что способна к конститутивному диалогу с властью. Площадок для этого достаточно. Очередной большой профессиональный разговор состоится в Екатеринбурге на Международном строительном форуме 100+ TechnoBuild. В дискуссиях примут участие как представители индустрии, так и власти. Возможно, в ходе обсуждения будут найдены ответы на многие вызовы, поскольку все соглашаются с тем, что КРТ — единственный инструмент развития современных городов.