Метр противоречий

Через стимулирование спроса государство чуть снизило остроту жилищного вопроса в России

Через стимулирование спроса государство чуть снизило остроту жилищного вопроса в России, но тут же создало основу для новых вызовов на долгосрочном горизонте

Во время визита в Уфу в начале августа по случаю открытия производства белого цемента на заводе Cemix (см. Австрийская Lasselsberger построила завод в Башкирии) Владимир Путин заявил о готовности решения по льготной ипотеке для индивидуального жилищного строительства, а в середине августа вышло постановление правительства о продлении льготной семейной ипотеки до 2023 года. Таким образом, государство продолжает стимулировать спрос на рынке жилой недвижимости, чтобы поддержать предыдущие достижения сектора. А они весьма внушительны. За первые шесть месяцев этого года объем ввода жилья в России вырос на треть, количество договоров долевого участия в строительстве жилья (ДДУ) увеличилось на 51%, объем выдач ипотеки показал динамику на уровне 70% в денежном выражении, за семь месяцев по предварительным данным Дом.РФ динамика выдач составила 62%. Есть ли основания для закрепления позитива в оставшиеся полгода? Этот вопрос мы обсудили за круглым столом «Льготная ипотека, третий сезон: поддержка, риски и ограничения рынка жилой недвижимости», организованны журналом «Эксперт-Урал» и АЦ «Эксперт».

Ипотечный шопинг

Главные неопределенности сегмента жилой недвижимости были сняты к середине лета этого года. С марта рынок жил в ожидании решения вопроса о продлении льготной программы ипотеки и определения контура денежно-кредитной политики Банка России. После повышения в июле ключевой ставки ЦБ на 100 п.п. до 6,5% стало понятно, что дешевых денег больше не будет и следует строить личные и бизнес-планы с расчетом на рост стоимости банковских продуктов. Многомесячная коллизия в отношении государственной программы стимулирования новостроек разрешилась компромиссом. Ведомства отказались от предложенной Банком России модели поддержки рынка по территориальному принципу. Программа льготной ипотеки продолжает действовать во всех регионах, но по новым параметрам: максимальная сумма кредита снижена с 6 до 3 млн рублей, ставка повышена с 6,5% до 7%. По программе «Семейная ипотека» ставка не изменилась и составляет 6%, при этом кредит смогут получить даже семьи с одним ребенком, родившимся после 1 января 2018 года (раньше программа была доступна для семей с двумя детьми), предельная сумма для Москвы, Санкт-Петербурга, Подмосковья и Ленинградской области составляет 12 млн рублей, для всех остальных территорий — 6 млн рублей.

Аналитики полагают, что спрос на ипотеку в рамках обновленной программы сократится не существенно: стоимость кредитов увеличивается не критично, а условие снижения максимальной суммы кредита актуально в основном для Москвы и Санкт-Петербурга (на эти территории приходится треть общероссийских выдач ипотеки со средним чеком выше 3 млн рублей).

Изменения в продуктах по линии «Семейной ипотеки» должны, наоборот, способствовать росту выдач. По этой программе теперь можно не только приобрести в кредит новое жилье, но и рефинансировать уже выданный по более высокой ставке ипотечный кредит любого российского банка.

Именно эта составляющая программы для многих семей будет решающим аргументом при принятии решения о приобретении жилья в кредит, считает начальник отдела ипотечного кредитования банка Уралсиб в Екатеринбурге Наталья Брусницына: «Такие заемщики понимают, что они могут в любой момент уйти в льготную ипотеку и тем самым снизить стоимость обслуживания долга, поэтому из всех предложений они будут выбирать новостройки».

Госпрограмма «Ипотека с господдержкой для семей с детьми» станет драйвером второго полугодия, считает и управляющий директор по ипотеке Банка ВТБ в Свердловской области Алина Буслова. По ее мнению, рост ключевой ставки безусловно отразится на стоимости других продуктов банковской линейки, но развитие совместных программ и акций с застройщиками позволит сохранить низкие процентные ставки, чтобы поддержать спрос на рынке строящегося жилья.

На выбор заемщика сейчас влияют много факторов, в том числе стоимость жилья, его локация, возможность удачной продажи в будущем, инфраструктура, указывает руководитель центра ипотечного кредитования Альфа-Банка в Екатеринбурге Елена Холопова.

Еще один фактор, способствующий росту выдач, — цифровые сервисы (подробнее о технических аспектах создания в банках сервиса цифровой ипотеки см. «Чек-лист внедрения онлайн-ипотеки»):

— ВТБ активно развивает эти сервисы, чтобы клиенты могли совершить максимум операций по ипотеке дистанционно, — рассказывает Алина Буслова. — В частности, не так давно в приложении ВТБ Онлайн появилась новая возможность распорядиться материнским капиталом для погашения ипотеки в онлайн-формате. Подать заявление теперь можно без посещения офиса банка.

По свидетельству Елены Холоповой, проникновение онлайн технологий в ипотечном кредитовании увеличивается каждый квартал: в Альфа-Банке в первом квартале доля цифровых сделок в ипотеке составляла 15%, во втором квартале уже 30%, а третий квартал банк планирует завершить с долей цифровых сделок на уровне 50%.

Электронные технологии позволяют банкам обеспечить рост выдач еще и за счет межрегиональных сделок. По словам Натальи Брусницыной, спрос на такого рода решения в банке Уралсиб достаточно большой: «Есть ситуации, когда клиент из одного региона выбрал дистанционно объект в другом регионе. Если застройщик технологически готов удаленно оформить документы, мы такую сделку можем быстро реализовать в режиме одного окна».

Таким образом, на рынке появилась определенность для поддержки спроса: покупатели квартир и заемщики банков могут планировать бюджеты в расчете на действие льготной программы по крайней мере в течение еще одного года.

Между тем для формирования предложения четких ориентиров нет, и это будет оказывать существенное давление на сектор жилой недвижимости.

Больше и дороже

Благодаря возможности прогнозирования в условиях действия льготной ипотеки в 2020 — 2021 годах застройщики уверенно запускали новые проекты. Как результат, по большинству критериев рынок столицы Среднего Урала подошел к докризисным значениям, отмечает руководитель аналитического департамента Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков:

— По итогам июня мы вернулись к показателю объема строящегося жилья в 3 млн кв. метров. Остановленных строек в Екатеринбурге по-прежнему немного. Уверенно выглядит и второй индикатор измерения строительной активности — индекс кранов. У нас сейчас на площадках 143 работающих крана, это близко к пиковым показателям 2019 года. Число нереализованных квартир превысило отметку в 27 тысяч, буквально за полгода этот показатель вырос более чем на 35%.

На первичном рынке Екатеринбурга за полгода объем продаж увеличился на 16% по количеству сделок, на вторничном рынке динамика еще выше — около 35%, акцентирует Михаил Хорьков:

— За последние полгода мы увидели волну перераспределения покупателей на вторичный рынок из-за быстрого роста цен на новостройки. К тому же вторичный рынок сейчас достаточно современный, во многих районах есть выбор квартир в новых жилых комплексах, сданных в эксплуатацию совсем недавно.

Рост цен на новостройки находится в центре медийной повестки весь период действия льготной программы, но раньше в основе этого тренда был преимущественно недостаток предложения и лишь частичный вклад вносил рост себестоимости. Сейчас основная причина высокой динамики стоимости нового жилья — увеличение затрат на строительство.

По оценкам УПН, в Екатеринбурге в сравнении с общероссийскими показателями динамика достаточно умеренная, на первичном рынке за прошлый год цены выросли на 14%, за шесть месяцев 2021 года — на 7%, на вторичном рынке на 9% и 7 % соответственно. За первую половину 2021 года по ДДУ продано квартир на 42 млрд рублей, средний бюджет сделки 4 млн 200 тыс.

рублей, средняя цена — 88 тыс. рублей за квадратный метр. Между тем в некоторых регионах стоимость жилья скакнула на треть, а где-то и наполовину.

Аналогичные тенденции прослеживаются, например, на рынке Тюмени:

— В июне перед окончанием предыдущей программы государственной поддержки был просто ажиотаж, цены увеличивались почти каждый день. В целом на рынке Тюмени за первое полугодие цены выросли по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 24%, — говорит руководитель отдела PR и маркетинга компании ГК «ТИС» (Тюменьинвестстрой) Алла Власова.

Во второй половине года Михаил Хорьков ждет охлаждения продаж и роста конкуренции:

— На волне хороших продаж девелоперы постоянно выводили на рынок новые проекты, до последнего времени была серьезная ротация предложения. Если продажи начнут замедляться, конкуренция будет увеличиваться.

Всех построит себестоимость

Оснований для снижения себестоимости строительства аналитики и участники рынка не видят. Цену на материалы формирует рынок, и во многом это внешняя конъюнктура. В частности, на фоне восстановления мировой экономики на глобальном рынке резко взлетели цены на металлопродукцию, а поскольку российские производители до 40% объемов проката поставляют на внешние рынки, цена формируется с учетом экспортного паритета. Чтобы развернуть

экспортные потоки на внутренний рынок, правительство ввело пошлины на вывоз, однако участники рынка не видят быстрого влияния этого решения на динамику цен на национальном рынке. Мера, скорее, работает на задачу изъятия части прибыли у производителей металлопродукции.

Не видно предпосылок и для снижения стоимости строительных материалов (см. «Схватился цемент за цены»). Некоторые застройщики в рамках программ управления себестоимостью еще несколько лет назад вложились в собственные производственные активы. Такой стратегии придерживаются, в частности, Атомстройкомплекс и корпорация «Маяк».

— Мы давно поняли, что себестоимость строительства, которая составляет главную экономическую основу деятельности компании, должна быть управляема, — объясняет вице-президент корпорации «Маяк» Олег Мошкарев. — Поэтому было принято решение о создании собственных мощностей для производства бетона и ЖБИ, которые мы применяем на наших объектах. К тому же, наличие собственной производственной базы влияет на ускорение сроков строительства. В рамках этой стратегии мы начали производить цельную железобетонную продукцию и сейчас на практике видим, что ее использование серьезно сказывается на скорости строительства и трудозатратах.

Компании, реализующие такого рода решения, оказались в чуть более выгодной ситуации, но это касается преимущественно сокращения сроков поставки материалов и обеспечения качества продукции. Производители стройматериалов тоже работают на рыночных условиях, формируя свою себестоимость, в рамках холдингов этими процессами можно управлять, но добиться ощутимой экономии удастся вряд ли.

Немалым грузом ложатся на себестоимость затраты девелоперов на приобретение земельных участков, особенно когда требуется расселение жильцов. Инструментов противостояния «потребительскому экстремизму» не так много, особенно на участках, распределенных до вступления в силу закона о комплексном развитии территории. Поэтому многие застройщики нередко решают строить только там, где нет обременения, а это снижает возможности выбора участка.

Региональные власти могли бы запустить свои механизмы урегулирования этих проблем, но это требует времени, проработки законодательной базы, предоставления налоговых преференций, а такие решения невыгодны для бюджета и политически нерентабельны.

А самый болезненный вопрос — дефицит рабочей силы. С закрытием границ из-за пандемии недостаток рабочих на объектах ощущался особенно остро. Например, компании «Брусника» и ее подрядчикам на объекты только по Свердловской области требуется 350 — 400 человек, по всем регионам — около 2 тысяч: «Мы, как и другие застройщики, продолжаем испытывать некоторый дефицит рабочей силы. Однако он не такой сильный, как во времена локдауна, когда число трудовых мигрантов сократилось на 50%. Возобновление авиасообщения стабилизировало ситуацию на рынке, сегодня мы продолжаем самостоятельно привлекать кадры из-за рубежа».

Компании вынуждены действовать локально. В той же «Бруснике», например, реализуют программу перемещения трудовых ресурсов: когда на объекте в одном регионе завершаются работы, персоналу предлагается работа на других территориях.

Полностью восстановить необходимый объем трудовых ресурсов отрасли удается с трудом. Федеральные ведомства масштаб проблемы осознают и периодически предлагают решения, например, задействовать на стройках заключенных или пенсионеров, но сами застройщики в такие механизмы не особо верят. Иного выхода, кроме как дождаться окончания пандемии и увеличения потока рабочей силы из ближнего зарубежья, они не видят.

На этом фоне нужно вернуться к вопросам законодательного регулирования миграционных потоков, полагает Алла Власова:

— Необходимо реформирование, отрасли нужна глобальная государственная программа. При этом реформирование нужно проводить с учетом всех вызовов будущего. Возможно, стоит пересмотреть принципы и инструменты выделения квот на привлечение трудовых мигрантов.

Неопределенность горизонта

Ситуация на рынке заставляет задуматься о долгосрочных решениях. Так, есть возможность снизить затраты за счет технологий (см. «Задача момента», с. 21; «Рrefab для девелоперов»). Компания «Брусника», например, открыла в Новосибирске в качестве эксперимента производство конструктивных элементов, в том числе сантехкабин, лестничных маршей, плит перекрытия, фасадных модулей, межквартирных стен. Все это позволяет снизить запрос на рабочую силу на строительной площадке.

Но эти процессы можно запустить в условиях стабильного рынка и планируемой загрузки мощностей, считает Михаил Хорьков: — У нас проблемы с рабочей силой частично связаны еще и с тем, что рынок волатильный: объемы строительства упали на 25%, потом выросли на треть, и это произошло в течение года.

Неопределенность в управлении затратами закладывает серьезные риски в части долгосрочного планирования, отмечает главный аналитик УПН:

— Сейчас застройщики не могут адекватно оценить риски новых проектов, они не знают, сколько через два-три года будет стоить металл, цемент и так далее. Уже начатые проекты остановить нельзя, а на проекты ранней стадии такая оценка рисков способна повлиять серьезно. Девелопер может сильно задуматься, стоит ли запускать новый объект.

И все это будет влиять на характеристики рынка не в ближайший год, а через два-три года. Вот тогда мы можем получить снижение объема предложения.

Особенность текущего состояния рынка скажется и на его будущей конфигурации с точки зрения характера продукта. Благодаря дешевой ипотеке жилищные условия улучшила значительная часть граждан, раньше не имевшая такой возможности. В итоге, к примеру, в Екатеринбурге, по оценке УПН, заметно выросла доля однокомнатных квартир и студий, на них сейчас приходится 55% в структуре предложений.

— Это вполне объяснимая естественная реакция рынка на запрос потребителя, — полагает Михаил Хорьков. — Средняя площадь строящейся квартиры год назад у нас была 55 метров, сейчас — 51, немало проектов закладывается, где средняя площадь от 30 до 40 метров. В этом контексте происходит не просто сжатие площадей, а упрощение проектов, особенно сейчас, когда еще и себестоимость растет. Девелоперы отрезают атрибуты комфорт-класса, за которые раньше покупатель был готов доплачивать. Очень часто в первой очереди жилого комплекса высота потолка 2,7 метра, а во второй — уже 2,5 метра, и это в общем не влияет на активность покупателя.

Таким образом, происходит упрощение спроса, смещение в более компактные планировки и более низкий ценовой сегмент. По статистике аналитического сервиса bnMAP.pro, в Екатеринбурге больше половины всех сделок по ДДУ за первую половину года заключены на квартиры до 45 кв. метров, две трети рынка — это сделки с бюджетом до 5 млн рублей.

Алла Власова отмечает те же тенденции в Тюмени:

— В домах, которые сейчас выходят на рынок, больше половины квартир относятся к сегменту эконом-класса, только около 30% предлагается тем, кто хотел бы приобрести жилье комфорт-класса, а на бизнес-класс вообще приходится около 1,5%.

С одной стороны, это говорит о том, что большое количество граждан могут удовлетворить базовые потребности в жилье. Учитывая остроту жилищного вопроса в России, тренд можно рассматривать как позитивный. Но есть и другая сторона:

— Обеспеченность единицами жилья в России на душу населения одна из лучших по европейским показателям. Квартир много, но малое количество метров на человека, — говорит Михаил Хорьков. — Поэтому в долгосрочном периоде мы неизбежно придем к тому, что девелоперам нужно будет улучшать качественные характеристики. Наверное, продукт станет через десять лет дороже, мы его будем производить меньше, но он будет лучше, потому что произойдет насыщение рынка.

Эти будущие проекты придется планировать с учетом изменения предпочтений потребителя, и об этом стоит задуматься уже сейчас. Пока разговор идет, скорее, в формате фантазий. В «Бруснике», к примеру, активно обсуждается вопрос, какое жилье будет нужно молодому поколению. Один из факторов, который чаще всего принимается во внимание, экологичность: есть предположение, что будут цениться такие опции, как раздельный сбор мусора, элементы энергопассивности. Возможно, потребуется меньше пространства для личных парковок и больше удобств для людей, которые ездят на самокате или велосипеде, а также для тех, кто пользуется арендованным автотранспортом. Очевидно, что люди будут при покупке жилья больше внимания обращать на возможности решать бытовые вопросы дистанционно.

Поэтому в следующих инвестиционных циклах на рынке жилищного строительства потребуется не просто увеличение площадей, а кардинальный пересмотр подходов к планировкам. Некоторые европейские компании уже движутся в сторону большей функциональности, в частности тестируют формат квартир-трансформеров.

До 90% заемщиков могут использовать маткапитал

Абсолют Банк один из немногих, кто принимает в качестве части первоначального взноса маткапитал даже по госпрограмме, говорит руководитель Абсолют Банка в Екатеринбурге Светлана Ковалева

— Мы ожидаем, что по итогам второго полугодия 2021 года спрос на семейную ипотеку по новым условиям в Свердловской области может увеличиться почти на 50%. До обновления условий доля выдач по этой госпрограмме составила 14%, но в ближайшие месяцы она может превысить 20%. Абсолют Банк начал прием заявок одним из первых в регионе, и первые результаты подтверждают наши прогнозы.

«Перезапуск» этой госпрограммы повысил ее доступность для более широкого круга заемщиков. Основное преимущество — теперь семейную ипотеку могут оформить семьи с одним ребенком. Главное, чтобы первенец появился на свет после 1 января 2018 года.

Можно рефинансировать и ранее взятый заем на новостройку. Если семья или родитель-одиночка купили квартиру в новостройке по стандартной программе любого банка, а после 1 января 2018 года родился ребенок, то можно рефинансировать ипотеку по льготной ставке.

Предварительные расчеты наших клиентов, которые уже подали заявки на рефинансирование, показывают, что ежемесячные платежи снижаются на несколько тысяч рублей. А общая переплата — в среднем на полмиллиона-миллион рублей.

В Абсолют Банке можно оформить семейную ипотеку не только на квартиру непосредственно от застройщика. Бывает так, что дом еще строится, а квартиры выкупили посредники и реализуют их по договору переуступки. Раньше такое жильке, пусть оно и в строящемся доме, не соответствовало условиям семейной ипотеки. А сейчас его можно купить по льготной ставке.

Лимит по семейной ипотеке остался прежним — в Свердловской области это 6 млн рублей. Это очень важно для наших потенциальных заемщиков, потому что к середине лета средняя сумма семейной ипотеки в регионе достигла 3,6 млн рублей. Это ненамного больше средней суммы по стандартным программам — как на новостройки, так и на готовые квартиры, составляющей сегодня 3,44 млн рублей.

До сих пор заемщики по программе семейной ипотеки в Свердловской области чаще всего выбирали трехкомнатные квартиры. Это логично, исходя из потребностей семьи, в которой минимум двое детей. Но теперь, когда госпрограмма доступна семьям с одним малышом, заемщики чаще будут выбирать двухкомнатные квартиры. Средний чек из-за этого может немного уменьшиться.

Средний срок кредитования по семейной ипотеке не отличается от стандартных программ — 15 — 20 лет.

С инвестиционными целями по семейной госпрограмме квартиры тоже приобретают, но доля таких сделок минимальна.

Абсолют Банк один из немногих, кто принимает в качестве части первоначального взноса маткапитал даже по госпрограмме. До 1 июля его использовали 60% уральских заемщиков, берущих кредит в рамках семейной ипотеки. Но теперь эта цифра может вырасти до 80 — 90%. Ведь с 2020 года маткапитал полагается и за первого ребенка. Его сумма в 2021 году — около 484 тыс. рублей, и это существенное подспорье при покупке жилья.

Максимум комфорта

Цифровые технологии позволяют минимизировать временные и организационные издержки клиентов при оформлении ипотечной сделки, отмечает руководитель Ипотечного центра ПСБ в Екатеринбурге Антон Сандалов

— Обновит ли ипотека рекорды 2020 года: условия, ставки нового ипотечного сезона?

— Жители Свердловской области по-прежнему активно используют возможности для улучшения своих жилищных условий. По статистике ЦБ РФ, в первом полугодии 2021 года в банках оформили 33,5 тыс. ипотечных жилищных кредитов на сумму 83 млрд рублей. Это на 45% по количеству и на 68% по объему больше, чем в аналогичном периоде прошлого года. В июне 2021 года средневзвешенная ставка по ИЖК обновила исторический минимум и составила 7% годовых.

Правительство РФ подписало постановление о продлении «Госпрограммы 2020» еще на 1 год на новых условиях. Максимальная ставка установлена в размере 7% годовых, а лимит по сумме займа определен в 3 млн рублей для всех регионов России. Однако банки для повышения доступности кредитов применяют свои инструменты. К примеру ПСБ в дополнение к государственным субсидиям снизил ставку по программе еще на 1,15 п.п. При этом льготная ставка сохраняется на весь срок действия договора.

Также разработаны программы сельской ипотеки, для молодых семей, военнослужащих. ПСБ является лидером на рынке военной ипотеки как по выдачам, так и по объему портфеля, по доступности кредитования., предлагет «Семейную ипотеку», в том числе на рефинансирование.

Несколько недель назад ПСБ запустил цифровой сервис внутреннего рефинансирования военной ипотеки. Новая опция позволит клиентам-военнослужащим снизить ставку по действующему кредиту дистанционно, не отрываясь от службы, в мобильном приложении или интернет-банке. Для получения услуги заемщику достаточно выбрать опцию «Реструктуризация ипотечного кредита» в мобильном приложении или интернет-банке, проверить свои паспортные данные и подтвердить операцию с помощью кода, полученного в СМС. Все проверки автоматизированы, время ожидания не превышает минуту.

Скорость оформления сделки становится фактором номер один для людей, приобретающих недвижимость. В ПСБ разработана целая экосистема «Легкая ипотека». С ее помощью ипотечные заемщики ПСБ могут в формате одного окна оформить сразу несколько ключевых услуг для проведения ипотечной сделки. Так, заемщик может в онлайн-режиме получить отчет об оценке недвижимости, оформить все виды ипотечного страхования, а также направить документы по ипотечной сделке для электронной регистрации в Росреестре.

При этом большинство привычных функций максимально автоматизированы. Например, при оформлении договора страхования менеджер заполняет всю необходимую информацию по кредиту и направляет клиенту ссылку на ресурс «Легкая ипотека». Здесь можно заполнить декларацию о здоровье, предварительно ознакомиться с условиями договора страхования и страховыми тарифами. Система предлагает список страховых компаний, заемщик выбирает нужную ему. После этого в течение нескольких минут клиенту направляется договор страхования и квитанция для оплаты страховой премии. Процесс оформления онлайн занимает не более 20 минут и не потребует личного присутствия в страховой компании или банке. Таким образом, процесс получения ипотечного кредита становится максимально комфортным и бесшовным. Развитие дистанционных сервисов остается одним из приоритетных направлений для ПСБ.

Гибкость как фактор

В условиях постоянно меняющейся конъюнктуры главным элементом успешности застройщика становится способность быстро реагировать на внешние триггеры, считает коммерческий директор компании «TEN девелопмент» Владимир Щеколдин

— Первое полугодие 2021-го для рынка жилищного строительства было насыщенным и позитивным. Многие компании, и наша в том числе, выполнили и перевыполнили планы продаж.

Прогнозировать динамику второго полугодия гораздо сложнее. В первую очередь из-за того, что значительно поднимаются цены на строительные материалы. В предыдущие два-три года среднерыночная надбавка стоимости на квартиру от котлована до готовности квартиры составляла около 15 — 20%, в текущих реалиях это как минимум треть. Именно поэтому делать сейчас долгосрочные прогнозы представляется бессмысленным, все наши расчеты могут оказаться совершенно необъективными.

Хотя строительство все-таки предполагает определенный инвестиционный цикл, мы вынуждены отойти от традиционного стратегического планирования: сейчас для застройщиков важнее придерживаться стратегии взаимодействия и быстрого реагирования. Все мы понимаем, что себестоимость сильно растет и нужно удержать доходность бизнеса. За первое полугодие наша компания создала себе подушку безопасности, чтобы была возможность при резком изменении конъюнктуры быстро принимать решения не в ущерб бизнесу. Все, что мы запланировали, мы в этом году запустим.

С точки зрения спроса рынок выглядит более стабильно. Изменение параметров программы льготной ипотеки в регионах практически никак не влияет на поток покупателей жилья. Например, в нашей компании средний чек находится в районе 4,5 млн рублей, и в основном к нам идут люди с первоначальным взносом от 40 — 50%, поэтому параметры запросов на кредит у наших покупателей вполне укладываются в рамки обновленной программы с максимальной суммой кредита в 3 млн рублей. Важнее, наверное, вопрос ставки — насколько люди хотят платить больше за кредит. Тем более что стоимость квартир продолжит расти. По моим предположениям, цены на строительные материалы будут повышаться и дальше, факторов для остановки увеличения себестоимости мы не видим. Поэтому, на мой взгляд, если есть планы приобретения жилья в новостройках, лучше это сделать в течение года и как можно раньше.

Комплексный подход

Собственное производство позволяет застройщику не зависеть от сторонних поставщиков и гарантировать высокое качество продукции, подчеркивает директор АН «АТОМ» (Атомстройкомплекс) Данил Кузнецов

— За первое полугодие этого года компания «Атомстройкомлекс» показала динамику выше средних показателей по рынку: за этот период объем продаж на первичном рынке Екатеринбурга вырос на 16%, а по нашей компании на 24%. Это связано с тем, что мы вывели на рынок объекты, долго ожидавшие «своего часа», по которым у нас сформировались объемные листы предварительного бронирования. Сейчас продолжаем этот объем предложения наращивать, открывая новые объекты в разных локациях с разными планировочными и концептуальными решениями. Оценивая рыночную ситуацию, мы нацелены сохранить высокие объемы продаж и во втором полугодии, на 2021 год в целом у нас достаточно оптимистичный взгляд.

Безусловно, сейчас всех заботит рост цен на недвижимость. Одна из ключевых составляющих себестоимости строительства жилья — стоимость строительных материалов и инженерного оборудования. У «Атомстройкомплекса» есть возможность влиять на эту составляющую благодаря наличию собственных производств. Сейчас в структуре компании 11 высокопроизводительных современных заводов, выпускающих основные строительные материалы — силикатный кирпич, газозолоблоки, тротуарную плитку, утеплитель, светопрозрачные конструкции. В августе мы официально открыли новый цементный завод. Построение бизнеса по замкнутому циклу позволяет сводить к минимуму зависимость от сторонних поставщиков, гарантировать своевременность поставок, а главное — высокое качество нашего продукта, возможность, работая в связке с производственниками, оперативно менять и развивать его.

Сегодня конкуренция за платежеспособный спрос на рынке жилья высока, и главным фактором успеха является сбалансированность проекта: его концептуальная целостность, качество строительства, функциональность локации — возможность решить максимум повседневных задач в шаговой доступности. Комплексный подход к развитию территорий позволяет нам формировать предложение, которое находит высокий спрос. Уникальный опыт в открытии соседских центров, аналитический подход к формированию стрит-ритейла, сотрудничество с крупнейшими операторами образовательных, медицинских, досуговых услуг, глубокое погружение в тему проектирования и строительства объектов социальной инфраструктуры — все это позволяет нам предлагать покупателям не просто квадратные метры, а комфортную среду для жизни, и занимать стабильные лидерские позиции на рынке жилья Екатеринбурга.

Ответ на запрос покупателя

Компактные функциональные квартиры более востребованы из-за новых условий льготной ипотеки, и застройщикам нужно учитывать запросы покупателей, отмечает руководитель отдела маркетинга компании «ЮИТ» Юлия Широкова

— В предыдущие полгода все застройщики ожидали решения о пролонгации государственной программы, многие покупатели также мониторили ситуацию, чтобы определиться с покупкой квартиры. В итоге мы увидели всплеск интереса к приобретению жилья в июне. Сейчас рынок более спокойный, условия обновленной программы изменились незначительно, ставки по ипотеке все еще остаются комфортными. Мы наблюдаем стабильный поток покупателей, которые без спешки принимают решения о покупке недвижимости. Доля сделок с привлечением ипотеки у нас по-прежнему достаточно высока. С точки зрения спроса второе полугодие этого года нам представляется стабильным.

При этом мы видим изменение потребностей покупателей, людям нужны компактные многофункциональные квартиры, именно такие объекты пользуются сейчас наибольшим спросом. Но требования к качеству стали заметно выше. Десять лет назад покупатели не уделяли так много внимания архитектурной концепции и проекту, используемым материалам и технологиям. Сегодня люди покупают не просто квартиру, а место для жизни. Покупатель внимательно относится к наполнению жилого комплекса, благоустройству территории, озеленению двора, дизайну мест общего пользования и т.п.

На мой взгляд, самый важный тренд следующего десятилетия — это качество. Сегодняшний покупатель становится все более требовательным в этом вопросе, и чем больше компания будет вкладываться в качество, тем популярнее будут ее объекты на рынке. За последний год себестоимость строительства значительно выросла, и, покупая жилье по высокой цене, люди ждут от застройщиков продукт высокого качества.

Кроме этого, мы живем в эпоху постоянных изменений. Появляются все новые тренды, и квартиры, которые мы только проектируем, должны соответствовать будущим запросам покупателя. Выигрывают компании, которые предвосхищают тренды и творчески подходят к разработке продукта. Например, ЮИТ в России уже некоторое время предлагает квартиры-трансформеры. Мы даже зарегистрировали такой товарный знак. Уникальность трансформеров в том, что для такой квартиры разрабатывается несколько вариантов планировок — базовый и альтернативные. Покупатель самостоятельно выбирает вариант, который ему больше подходит.

Одним из ограничивающих факторов роста рынка жилищного строительства будет дефицит кадров. Можно, конечно, ждать окончания пандемии и возобновления миграционных потоков. Но нам кажется, что именно сейчас стоит заняться поиском технологий, которые позволят заменить ручной труд машинами и роботами. Второй путь снижения себестоимости — использование сборных готовых заводских конструкций.

Задача момента

Рынку жилищного строительства следует заняться поиском нестандартных идей, чтобы в условиях роста цен повысить привлекательность объектов для покупателей, считает руководитель направления проектных продаж компании «Сантехкомплект-Урал» Михаил Маришин

— Стремительный рост цен на стройматериалы заставляет участников рынка следить за его конъюнктурой. Компания «Сантехкомплект-Урал» как комплексный поставщик инженерных систем имеет более 500 контрактов с производителями, что позволяет нам систематизировать и анализировать данные. Быстрее всего растет стоимость продукции из стали: водогазопроводные трубы с начала этого года подорожали на 57%, шаровые краны — на 19% (латунные — на 33%), панельные радиаторы — на 16,7%.

По нашему мнению, строительные компании могут снизить издержки с помощью применения блочно-модульных изделий. Эта практика позволяет увеличить скорость возведения домов, повысить надежность и безопасность инженерных систем тепло- и водоснабжения.

В структуре компании «Сантехкомплект-Урал» более четырех лет успешно работает проектный отдел, силами которого спроектировано более 90 блочно-модульных тепловых пунктов. При проектировании мы рассчитываем стоимость теплового пункта и фиксируем ее до этапа монтажа. И мы видим, что модульные технологии могут удачно интегрироваться и в текущие проекты, при этом происходит сокращение общего времени на строительство, а также ускоряется ряд процессов: проектирование, подготовка сметы, монтаж и наладка систем тепло- и водоснабжения.

Мы изначально выстраивали модель компании как мультибрендового поставщика, сегодня у нас есть ряд партнеров-производителей практически по каждому виду продукции. Это позволяет очень быстро проводить внутренний анализ технических параметров оборудования и цен на него. Кроме того, мы проводим аудит проектов на предмет возможных оптимизаций: бывают ситуации, когда оборудование запроектировано слишком перегруженным, и можно убрать лишнее.

Очень хорошо на снижение затрат работает практика заключения стратегических соглашений с застройщиками, в рамках которых наши партнеры-производители фиксируют цены для строительных компаний на определенный период. Это позволяет ускорить бизнес-процессы в ситуации, когда цены практически каждый день меняются. Например, компания Wilo (один из мировых лидеров по производству насосов) готова фиксировать цену на насосное оборудование, и при минимальной предоплате осуществлять поставку к моменту строительной готовности объекта.

Партнерские соглашения позволяют повысить технологичность строительства за счет оснащения объектов и применения новых нестандартных решений.

К примеру, у наших партнеров есть технологии, позволяющие уйти от радиаторного отопления с помощью теплых полов. В этом случае радиаторы полностью исчезают из квартиры, а отопление происходит за счет циркуляции теплоносителя по трубам, смонтированным в стяжках пола. В этой конструкции можно снизить высоту подоконников, сделать панорамное остекление, за счет этого получить более интересный фасад. Ряд исследований показывает, что микроклимат в помещении становится более комфортным, чем при радиаторном отоплении. Кроме того, такой вид отопления позволяет добиться около 30% экономии оплаты энергоресурсов в квитанциях жильцов.

Практика показала также эффективность организации индивидуальной приточно-вытяжной вентиляции в квартирах. При этом решении любой жилец сможет создавать индивидуальный микроклимат. Тем более что последние модели приточно-вытяжных установок позволяют контролировать качество воздуха. Если, допустим, прибор зафиксировал превышение углекислого газа в составе воздуха, он автоматически включается и нормализует микроклимат.

По нашим оценкам, внешних факторов для снижения роста цен на материалы в экономике нет, поэтому участникам отрасли нужно совместно искать механизмы снижения себестоимости. Полагаю, сейчас лучший момент задуматься о внедрении нестандартных идей совместными усилиями. Это позволит строительным компаниям найти индивидуальность и повысить привлекательность объектов у покупателей.

Рrefab для девелоперов

Технологии модульного строительства способствуют росту маржинальности проектов и улучшению качества продукта, отмечает менеджер по региональному развитию компании МODULBAU Кирилл Вязьмин

— Цена на рынке жилой недвижимости во всех регионах растет. Одна из причин — рост цен на строительные материалы. В такой ситуации увеличивается важность правильного управления себестоимостью проекта. Один из способов повышения маржинальности для девелопера — применение в строительстве модульных технологий. Метод префабрикации (prefab, от англ. prefabricated — изготовленный в заводских условиях) — это метод переноса части строительных процессов на производство. Модули изготавливаются уже с «начинкой» в условиях контролируемого качества.

Наша компания выпускает несколько таких продуктов. Хорошо известен рынку сантехнический модуль (СТМ): санузел и ванная комната доставляются на строительную площадку в готовом виде, с отделкой и всеми коммуникациями, электрикой, санфаянсом. Монтаж занимает 15 — 30 минут. Это позволяет существенно сократить сроки строительных работ.

Такую же задачу решает второй продукт — модульный фасад Topwаll. Конструкция изготавливается в заводских условиях и доставляется на строительный объект в качестве готового к монтажу изделия. Продукт запущен в конце апреля, как показали презентации среди застройщиков, спрос на него будет большой.

Третий продукт — модульные межкомнатные перегородки, состоящие из каркаса (оцинкованного профиля), тепло- и шумоизоляции. Поставлен впервые в июле этого года для жилого комплекса «Восточное Бутово», который строит группа компаний ПИК.

При использовании нашего сантехнического модуля себестоимость строительства сокращается на 40%. Экономия достигается в частности за счет отсутствия затрат на отделку внутри санузла, а это самый проблематичный и трудоемкий процесс в отделке квартиры. Общая экономия бюджета на проект составляет 2,5%. Применение модульных технологий позволяет увеличить скорость возведения объекта. У строительной компании также снижается потребность в персонале, что особенно актуально в условиях дефицита кадров: не нужны сантехники, электрики, отделочники. Кроме того, использование блоков заводского качества позволяет избежать проектных рисков (в их числе банкротство подрядчиков, срывы сроков, последующие расходы на компенсационные выплаты).

Все эти преимущества уже доказаны на практике. За четыре года работы компания поставила более 35 тыс. сантехнических модулей Мы работаем с крупными ведущими застройщиками: ПИК, ФСК, ДСК, RBI, «Выбор-ОБД». Также впервые вывели наш продукт на экспорт для крупнейшего застройщика Казахстана — BI Group. В Екатеринбурге мы поставили тестовый СТМ для проекта «Академический» застройщика Кортрос.

Во время первой волны коронавируса в Москве была необходимость очень быстро строить новые больницы и, как оказалось, наша продукция способствует решению этой задачи. Мы за две недели поставили 735 СТМ для строительства больницы в Новой Москве, которая была возведена всего за месяц.

Наша компания работает на рынке с 2017 года. В дальнейших планах — продвижение продукции на региональных рынках. Мы ведем переговоры по организации производства на Урале. В январе 2022 года планируется выпуск первого сантехнического модуля на новой производственной площадке на Урале.

В целом, как показала практика, наша технология оказалась востребованной на рынке. Мы стремимся создавать систему продуктов, которая будет гибко встраиваться в строительный процесс разной зрелости и решать проблемы девелоперов, повышая маржинальность строительного бизнеса и улучшая качество жизни покупателей.

Чек-лист внедрения онлайн-ипотеки

Большинство российских банков, следуя примеру лидеров финансового сектора, создают собственные внутренние ИТ-департаменты и офисы цифровой трансформации. Цель подобных изменений в структуре компании — обеспечить дистанционное предоставление классических банковских услуг, в частности ипотечного кредитования. О технических аспектах создания и процессе разработки проекта «Цифровая ипотека» рассказал маркетолог компании Softline Development Александр Стариков

— Цифровая ипотека представляет собой онлайн-сервис по оформлению электронных заявок на приобретение жилья в кредит. Сервис состоит из посадочной страницы (или landing page) со встроенным калькулятором для предварительного расчета процентной ставки. По сути, этот сервис позволяет будущему заемщику самостоятельно посчитать процент по кредиту на сайте банка. После этого клиент постепенно заполняет онлайн-анкету: указывает сведения об образовании, имуществе, о доходах и расходах — в общей сложности больше 100 пунктов, которые содержат персональные данные. Далее к анкете прикрепляются скан-копии документов (также без необходимости посещения офиса банка). После внесения данных документы передаются в банковскую учетную систему, в которой проводятся дальнейшие внутренние процессы, в том числе расчет финальной процентной ставки. В этот момент к работе с заявкой подключается сотрудник банка, который в специальном интерфейсе валидирует поступившие заявки. На финальном этапе сотрудник приглашает клиента в офис для оформления ипотечного кредитования.

В процессе разработки подобного сервиса дирекция ипотечных продуктов сотрудничает с внутренним ИТ-департаментом банка и внешними экспертами. Посмотрим, какие нюансы необходимо учесть бизнес-заказчику, чтобы получить ожидаемый результат.

Утвердите ТЗ, потом начинайте разработку сервиса. Типичная ошибка — выполнять задачи проектной команды параллельно для ускорения процессов разработки сервиса. К примеру, если одновременно бизнес-аналитики будут писать техническое задание, архитектор проектировать схему решения, а дизайнер готовить прототип, это принесет больше вреда, чем пользы. Если в процессе реализации проекта команда поймет, что требования службы информационной безопасности к хранению персональных данных не были учтены, архитектору придется вернуться к началу работы. Поэтому лучше сначала утвердить техническое задание и только потом начинать разработку сервиса.

Храните персональные данные в защищенном контуре. Оптимальный вариант — архитектурно вынести данные потенциальных заемщиков за пределы решения. То есть сервис ипотеки будет только взаимодействовать с данными, но не хранить их. Информация, которую пользователь заносит в анкету, будет располагаться в изолированной базе данных, а не в самом сервисе.

Закладывайте время на синхронизацию изменений ИТ-ландшафта. Сервис цифровой ипотеки — это один из компонентов цельного ИТ-ландшафта банка. Для корректного взаимодействия с другими компонентами при разработке сервиса, необходимо доработать и остальные системы, за развитие которых отвечают другие проектные команды с набором приоритетных задач. Выстраивание коммуникации между командами разработчиков лучше начать на этапе планирования. Во избежание ситуации, в которой вся необходимая функциональность ипотечного сервиса уже реализована, но банк не может запустить услугу, потому что в другие системы не внесены соответствующие изменения.

Это правило применимо к интеграции с ГИС. Если вы планируете внедрить авторизацию по ЕСИА — заранее предусмотрите резерв времени на согласование и реализацию интеграции.

Учитывайте ограничения сторонних систем. Финальный шаг работы сервиса по оформлению онлайн-заявки — передача документов во внутреннюю учетную систему банка. В этой системе реализованы дальнейшие действия по работе с ипотечными кредитами и хранятся карточки клиентов. Сторонние подрядчики, разрабатывающие онлайн-сервис, не имеют доступа к этой системе, а лишь готовят файлы, которые будут в нее передаваться. На этом этапе важно четко понимать, в каком формате должна быть передана информация. К примеру, учетная система банка может «не переваривать» сканы паспорта, если они отправлены разными документами. Значит, требования к сервису онлайн-ипотеки должны включать автоматическое создание единого pdf-файла из всех скан-копий.

Позаботьтесь о человеке. Удобство использования решения для клиентов банка состоит из множества аспектов, начиная с адаптивности сервиса для всех типов устройств вне зависимости от того, где человек заполняет заявку, в телефоне или на компьютере. Клиент может открыть работу с сервисом в телефоне, продолжить на компьютере — сервис должен его узнать и предложить продолжить заполнение заявки с того места, на котором он остановился. Для комфортного оформления онлайн-ипотеки важны все детали. Например, при загрузке документов сервис позволяет приложить сканы в удобном формате — jpg, png или pdf. Если файл не читается, сервис предупредит об этом. Если определенных документов не хватает, пользователю придут SMS и письмо с подробным описанием, что необходимо приложить, чтобы заявка была рассмотрена.

Не забывайте о контроле эффективности. На стадии разработки MVP (Minimum Viable Product) заказчики редко задумываются о блоке аналитики. Но после внедрения сервиса необходима возможность оценки его эффективности: кто из

сотрудников банка проверял конкретную заявку, почему заявку так долго никто не берет в работу. Сервис должен уметь формировать расширенные отчеты, чтобы ответственные лица могли отвечать на эти вопросы.

Планируйте развитие. В перспективе с заявками на ипотеку могут работать не только сотрудники, но и партнеры банка — агентства недвижимости. В будущем сервис оформления онлайн-заявок будет подключать сотрудников агентств к единому рабочему пространству. Значит, разработчикам предстоит решить вопрос, как обеспечить доступ риэлторов к системе и при этом выполнить требования информационной безопасности.