Социальный вектор девелопмента
Рейтинг социально ответственных девелоперов Урала представил аналитический центр «Эксперт»
фото пресс-служба компании «Брусника»
Ведущие игроки рынка рассматривают инвестиции в социальную инфраструктуру как часть долгосрочной стратегии
Аналитический центр «Эксперт» представляет второй рейтинг социально ответственных девелоперов Урала.
Качество инфраструктуры городов выходит в разряд ключевых задач регионов. Жители предъявляют повышенный запрос на комфортные условия для работы, жизни, творчества и отдыха. Масштаб задач требует синхронизации в подходах к развитию жилой, социальной, коммерческой и индустриальной недвижимости со стороны государства и рынка. В рамках исследования АЦ «Эксперт» оценил вклад девелоперов в создание социальной инфраструктуры.
Национальным курсом
За последние годы благодаря реализации национальных проектов общественные пространства многих городов стали привлекательнее. Значительно больше вводится и объектов социально-культурного назначения. Индекс качества городской среды показал: в 2024 году 82,4% российских городов относятся к благоприятным для проживания. За последние пять лет их количество выросло почти втрое (рис.1). Но этого недостаточно. Задача повышения уровня социальной сферы нашла отражение в плане по достижению национальных целей. Власти рассчитывают благодаря инфраструктурному развитию повысить качество жизни в российских регионах на 30% к 2030 году и на 60% — к 2036 году.
Тем не менее барьеров для создания социальной инфраструктуры еще достаточно. К ним можно отнести дефицит и неоднородность заполнения школ и детсадов в регионах. Снять эти ограничения можно через изменение законодательного регулирования. Второй путь — усиление интеграции государства и девелоперов с наработанными опытом.
Основа для такой интеграции уже заложена: в регионах растет число объектов социальной инфраструктуры, реализованных на основе концессионных соглашений. Такую экспертизу по строительству школ, в частности, наработал холдинг «Атом».
«Опыт работы по концессии позволяет нам выстраивать партнерство как с управлением образования города, так и с другими застройщиками, которых мы привлекаем. В результате появляются комфортные для учителей и детей объекты с возможностью предоставления дополнительного образования», — делится заместитель генерального директора холдинга «Атом» Александр Копылов.
И портфель таких проектов в компании постоянно пополняется, сейчас застройщик совместно со Сбербанком готовит предложение по строительству в рамках концессии новой школы в Академическом районе Екатеринбурга.
Как показывает практика, девелоперы способствуют не только количественному росту объектов социальной инфраструктуры. По словам Копылова, комплексный подход к проектированию, строительству и эксплуатации позволяет применять при возведении школ максимально эффективные решения, хотя, конечно, застройщику приходится искать баланс: «С одной стороны, мы нацелены создавать знаковые объекты, которые повышали бы ценность городской среды. Но при этом важно, чтобы они укладывались в бюджетную стоимость, в те нормативы, которые для нас определены государством».
Прагматичный взгляд девелопера
Именно поэтому возможности участия в развитии социальной инфраструктуры есть далеко не у всех игроков рынка. Между тем интерес большой, и продиктован он сугубо прагматическими соображениями: наличие рядом с жилым комплексом школы, детсада и поликлиники повышает привлекательность проекта. Мало того, это часто становится решающим критерием для покупателя: по разным оценкам, этот фактор входит в топ-5 при выборе жилья, а наличие школ и детсадов вблизи ЖК интересует от 40 до 60% покупателей.
К числу конкурентных преимуществ девелоперов наряду с объемом введенных квадратных метров жилья сейчас относится и участие в функциональном наполнении города присутствия.
— Инфраструктура из длинного слова, которое по сотне раз произносят на каждом мероприятии, превратилась в ключевой конкурентный фактор, — отмечают в пресс- службе компании «Брусника». — Комплексность, разнообразие сценариев, реализуемых на территории, доступность городских сервисов — все это стало одним из главных критериев выбора жилья.
Ввод инфраструктуры вместе с первой очередью строительства сегодня является одним из стратегических направлений «Брусники».
«Наличие школы, детского сада, общественных пространств на начальном этапе строительства (а еще лучше — раньше) значительно повышает ценность и капитализацию проекта», — утверждают в компании.
Одним из примеров реализации такой стратегии можно считать благоустройство озера Верховое в Новосибирске, завершенное этим летом. Неухоженный водоем в центре города девелопер заранее превратил в удобное для прогулок и отдыха пространство: первые дома рядом с озером «Брусника» начнет возводить только в конце этого года.
Влиться в тренд
Создание социальной инфраструктуры как в части проектирования, так и строительства — сложная задача, требующая серьезных компетенций от девелоперов. В этом случае приходится принимать во внимание и глобальные тренды, и локальный спрос, а также учитывать запросы всех заинтересованных сторон. На это в ходе исследования указали многие участники рынка.
Генеральный директор компании ДСК Андрей Соболев выделяет несколько базовых условий успешности такого проекта: «Во-первых, это интеграция социальных объектов в проекты комплексной застройки для обеспечения шаговой доступности. Во-вторых, унификация, в этом случае приходится применять типовые проекты, позволяющие сократить цикл строительства при сохранении минимальной себестоимости. Благодаря этому, например, мы школу на 1600 мест построили менее чем за год. Третье условие — умение работать с инструментами государственно-частного партнерства. Такие навыки позволили нам совместно с частными операторами успешно реализовать два проекта инклюзивных детских садов — в ЖК «Яблоневые сады» и «Ленинградский квартал»».
Во многих крупных городах страны сейчас идет активный процесс реновации индустриальных объектов и исторических зданий. При содействии девелоперов обновленные объекты тоже могут стать яркой составляющей городской среды. И примеры такие есть. Так, в марте 2025 года компания Setl Group завершила строительство детского сада для 110 малышей внутри жилого комплекса Astra Marine в Санкт-Петербурге: садик открылся в реконструированном историческом здании чугунно-меднолитейной мастерской, которая раньше располагалась на территории Невского завода. Выполнен он в стиле заводских зданий, в частности, в нем сохранена стилистика рядом стоящего памятника — сталепрокатного цеха.
В то же время застройщики сталкиваются с новыми вызовами, что требует от них поиска эффективных решений. Так, по словам директора по развитию ГК «Лидер Групп» Надежды Ильиной, девелоперы Санкт-Петербурга активно включились в создание современных комфортных образовательных пространств для детей. А запросы потребителей в этом сегменте быстро меняются — «Однако нормативная база, регулирующая строительство, не всегда успевает за ежегодными нововведениями. В итоге приходится проявлять гибкость при проектировании учреждений, что требует иногда неоднократной и оперативной корректировки проекта в процессе строительства».
Инфраструктурная вершина
Чтобы оценить обозначенные тренды, в прошлом году Аналитический центр «Эксперт» запустил пилотный рейтинг социально ответственных девелоперов России. Интерес со стороны рынка подтвердил актуальность темы. Поэтому в 2025 году мы решили повторить исследование, расширив горизонт анализа до трех лет и рассмотрев дополнительно срез по Уралу.
В фокусе рейтинга — проекты крупнейших девелоперов жилья в социальной сфере за 2022–2024 годы.
За три года участники рейтинга ввели в эксплуатацию свыше 500 социально-культурных объектов суммарной площадью более 3,4 млн кв. метров по всей России. Сопоставление с вводом жилья указывает на впечатляющие пропорции: за три года на три новых жилых дома приходится по меньшей мере один социальный объект. Учитывая критическое отставание темпов ввода социальной инфраструктуры в стране от жилищного строительства, это можно считать заметным продвижением.
География реализованных проектов охватывает 27 регионов и более 40 населенных пунктов. 64% объектов приходятся на Москву, Санкт-Петербург, Московскую и Ленинградскую области. 8% — на объекты, введенные в Свердловской области (рис. 2). При этом расчеты показывают, что девелоперы все активнее выходят за пределы крупных городов: 15% проектов реализовано в малых городах и сельской местности (рис. 3).
Об интересе крупных девелоперов к социальной сфере говорит и динамика ввода объектов: за три года этот показатель вырос более чем в два раза.
Именно лидеры рынка вносят основной вклад в эту статистику. Исследование и нацелено на их выявление.
По результатам сбора и обработки данных мы сформировали топ-25 компаний России. В целом по стране по совокупности показателей первую строчку рейтинга делят две крупнейшие компании отрасли — ГК ПИК и ГК «Самолет».
Уральский ландшафт
Вклад уральского региона в общую динамику внушительный. Территории Урала и Западной Сибири входят в топ-30 по вводу социальных объектов в сфере образования и здравоохранения в последние три года. Более того, сразу три уральские компании вошли в топ-25 по России, показывая конкурентоспособность на уровне страны.
Так, холдинг «Атом» занимает не только первое место на Урале, но и третье в целом по России, компания «Брусника» входит в топ-10 на Урале и по всей стране, а челябинская ГК АПРИ, занимая пятую позицию на Урале, входит в двадцатку лучших в России.
Помимо следования общероссийским тенденциям уральская выборка демонстрирует определенную специфику. Существенную долю введенной девелоперами за три года социальной инфраструктуры занимают спортивные объекты — порядка 20% от всего ввода (для России в целом этот показатель не превышает 5%).
Среди участников уральского рейтинга выделяются девелоперы, которые в последние три года сделали акцент на проектах благоустройства и реконструкции:12 из топ-15 компаний-лидеров реализовывали такие проекты в течение трех лет.
Такой стратегии, в частности, придерживается компания «Брусника». Этот застройщик не только возглавил список по количеству проектов благоустройства, но и реализовал ряд знаковых инициатив по реконструкции объектов культурного наследия.
И девелопер продолжает развивать это направление. Так, в сентябре 2025 года в Екатеринбурге открыл свои двери детский сад, расположенный в Доме Фомина. Оборудовать памятник архитектуры для детей стало возможным благодаря перепланировке, сделанной когда-то бывшими собственниками. Пространство организовано с использованием мобильных перегородок, позволяющих гибко трансформировать среду. На утепленной мансарде размещены многофункциональные площадки для творческих и спортивных занятий, а также специализированное помещение для мини-огорода, что создает уникальную развивающую среду для детей.
Всего в портфеле девелопера 12 подобных проектов.
«Четыре из них — Дом Фомина, усадьбу Злоказова и Дом служащих электростанции в Екатеринбурге, а также здание первой электростанции в Тюмени — мы уже сдали в эксплуатацию», рассказали в пресс-службе застройщика.
Застройщик считает важным наполнять такие объекты адекватными современным потребностям горожан функциями. По мнению специалистов «Брусники», это критически важный момент: «Мы уверены, что объекты культурного наследия должны оставаться актуальными. Их нельзя только музеефицировать. Архитектура, живущая прошлыми потребностями и функциями, пуста. Она не делает город лучше».
По критерию «масштаб ввода социальных объектов» на Урале лидируют холдинг «Атом» и компания «Синара-Девелопмент». Ключевым фактором их успеха стала интеграция социальной составляющей в долгосрочную стратегию развития. Совокупная доля этих компаний в общем объеме ввода превысила 50%, а количество введенных объектов составило более 20.
В категории «Вклад в регион» лидируют холдинг «Атом» и ГК АПРИ. Челябинская компания ГК АПРИ преимущественно реализует загородные жилые проекты, но и существенно вкладывается в создание социальной инфраструктуры как неотъемлемой части развития окружающей территории. Одним из ее наиболее заметных проектов последних лет стал «ИТ-лицей Привилегия» на 1100 учащихся. Здание выполнено по нетиповому проекту — одноэтажное, с выходом на улицу из каждого кабинета. На входе в лицей установлена система Face ID, а классы оснащены в том числе шлемами виртуальной реальности.
Социальная инфраструктура становится органичной частью девелоперских стратегий. Масштаб, разнообразие типов объектов и расширение географии — от мегаполисов до периферии — говорят о том, что крупнейшие застройщики готовы брать на себя все больше ответственности в повышении качества жизни территорий.
С методикой рейтинга и с полной версией исследования можно ознакомиться, перейдя по QR-коду:
