Стройка оказалась на качелях неопределенности

Российский рынок жилья завершил четырехлетнюю фазу развития за счет массовой ипотечной льготной программы

Фото Дмитрия Макурина

Застройщики и банкиры верят в восстановление рынка новостроек, хотя в этот раз на адаптацию уйдет больше времени из-за множества неизвестных

Российский рынок жилья завершил четырехлетнюю фазу развития за счет массовой ипотечной льготной программы. 1 июля 2024 года закрылась основная льготная программа под 8%. Она была запущена, напомним, в 2020 году как способ поддержки жилищного строительства во время пандемии. Адресные программы «Семейная ипотека» и «ИТ-ипотека» продлены на новых условиях. Как эти изменения повлияют на спрос? Получат ли импульс малые города и отдельные регионы, на который рассчитывает правительство? Эти вопросы стали предметом дискуссии круглого стола «Ипотечный рубеж: рынок новостроек и жилищное кредитование в фокусе перемен», организованного журналом «Эксперт-Урал» и АЦ «Эксперт» в Екатеринбурге.

Стройка на контрасте

Российский рынок жилья входит в новый этап развития в хорошей форме, но картина по регионам отличается. Об этом говорит анализ динамики текущего строительства, проведенный руководителем аналитического центра Уральской палаты недвижимости Михаилом Хорьковым.

«С момента запуска льготной ипотеки портфель жилищного кредитования в России вырос в два раза, примерно в 2,5 раза выросли цены на жилье, а объем текущего строительства по стране вырос всего лишь на 15%. То есть предложение практически не отреагировало на ипотечные стимулы», — отмечает Михаил Хорьков.

Но рынок в России, по словам эксперта, очень дробный, и реакция на общие ипотечные стимулы оказалась контрастной. Есть регионы, которые кратно нарастили объем стройки за это время, это города Дальнего Востока — Хабаровск и Владивосток, на 87% объем текущего строительства увеличился в Тюмени, на 60% — в Екатеринбурге. При этом спад показывают Санкт-Петербург, Уфа, Рязань и Красноярск.

Пик объема предложения в Екатеринбурге аналитики зафиксировали летом прошлого года. А в июне 2024 года, по расчетам Михаила Хорькова, в экспозиции было 53 тыс. нереализованных квартир: «Традиционно эта цифра всегда вызывает ассоциации с неким затовариванием. Но квартиры, сданные в эксплуатацию, из этого объема занимают только 4,3%, то есть это квартиры, которые введены в эксплуатацию и не проданы».

При этом за последние четыре года предложение в разрезе типов квартир на рынке Екатеринбурга росло крайне неравномерно: количество студий выросло почти в пять раз, двухкомнатных квартир — примерно в два раза, однокомнатных стало больше в 2,5 раза, a по трех- и четырехкомнатным квартирам нулевая динамика.

В структуре продаж существенных изменений не произошло, продолжалось смещение в сторону студий и однокомнатных квартир. При этом доля однокомнатных квартир в штуках занимает 42% сделок, а в денежном выражении — 37%, на двухкомнатные квартиры в деньгах приходится 34%.

«То есть цифры сопоставимы, и нам кажется, что сейчас, когда инвестиционный навес спал, скорее всего, пропорции вернутся к показателям 2022 года, и роль двухкомнатных квартир, особенно на фоне перезапуска программы «Семейная ипотека», будет достаточно заметной», — полагает Михаил Хорьков.

Активность покупателей, конечно, резко снизилась после завершения льготной программы. В июне на рынке Екатеринбурга было заключено около 4 тыс. сделок по договорам долевого участия (ДДУ), в июле — всего около тысячи.

Это было ожидаемо, все понимали, что в ближайшее время будет спад активности. Такие периоды рынок уже переживал, когда завершались предыдущие сроки действия льготных программ. По мнению Михаила Хорькова, отличие текущего момента в том, что быстрого оживления ждать не стоит: «Скорее всего, восстановление спроса будет идти медленно и с колебаниями».

Плановое проседание

Поскольку дискуссия о трансформации льготных программ шла давно, рынок был готов к спаду.

«При планировании годового бюджета был учтен сценарий отмены основной ипотечной льготной программы. Мы закладывали изначально падение продаж на 30%. Такие периоды мы уже проходили, всегда после отмены любых стимулирующих механизмов месяца два-три уходит на адаптацию», — отмечает коммерческий директор «АТЛАС Девелопмент» Анастасия Стройкова.

По словам руководителя PR и маркетинга тюменской ГК «ТИС» Аллы Власовой, рынок Тюмени также находится в ожидании: «При этом звонков от покупателей до сих пор поступает много. Мы связываем это с тем, что у людей есть интерес к покупке квартир. Далеко не все смогли реализовать желание приобрести недвижимость. То есть интерес есть, но цикл сделки стал более длинным. Все-таки многие ждут каких-то сигналов от Центрального банка, люди долго присматриваются, мониторят и на сделки выходят далеко не все».

На активность покупателей обращает внимание и основатель АН «Этажи» в Екатеринбурге Александр Бабушкин: «Мы это видим по количеству входящих звонков. Поэтому все участники рынка понимают, что нельзя останавливать продажи. Но сейчас очень многое будет зависеть от риелторов. Поэтому мы перестраиваем свою работу, штатное расписание, функционал, работу с клиентами, потому что сейчас абсолютно другие мотивы будут у покупателей, инструментов очень много, они будут просто гораздо сложнее, чем раньше».

Время экспериментов

Девелоперы все-таки рассчитывают на восстановление. По ожиданиям Аллы Власовой, месяца три будет некий вакуум, затем ситуация начнет выравниваться: «Мы не ждем драматичного падения. Не поставили мы на стоп и планы вывода новых объектов».

Другой вопрос, хватит ли рынку урезанных стимулов поддержки спроса? Круг получателей программы «Семейная ипотека» существенно сузился. Раньше она была доступна семьям с двумя детьми до 18 лет, сейчас кредит по этой программе в регионах будут выдавать только семьям с детьми в возрасте до шести лет и семьям, воспитывающим несовершеннолетних детей с инвалидностью.

Заместитель управляющего по розничному бизнесу «Абсолют Банка» Ирина Бормотова считает, что из-за уменьшения количества категорий, для которых доступна эта программа, в целом по рынку объемы ипотечного кредитования могут сократиться на 30 — 50%.

И тем не менее, по ее мнению, эта программа останется драйвером ипотечного кредитования во второй половине года: «В июле доля заявок по этой программе в нашем банке оставляла 50% от общего числа. Наиболее востребованный вариант жилья, которое выбирают наши заемщики по программе «Семейная потека» — однокомнатная квартира в доме экономкласса. Июль не был показательным, так как новые условия стали известны 15 июля, и потребовалось время для перестройки кредитного конвейера».

У управляющего директора по розничному бизнесу Урало-Сибирского макрорегиона банка Уралсиб Натальи Брусницыной ожидания от второй половины года сдержанные: «Сейчас клиенты разделились на три категории. Семьи, у которых есть дети до 7 лет либо дети-инвалиды, и которые подходят под условия обновленной программы, рассматривают семейную ипотеку и варианты приобретения жилья в новых домах. Вторая категория — заемщики, которые оформляют ипотеку в расчете на последующее рефинансирование. Для таких клиентов застройщики предлагают удобный инструмент в реалиях ипотечного рынка — рассрочку. Третья группа — клиенты в режиме ожидания, которые ждут более комфортных условий кредитования и цен на недвижимость. Наша задача заключается в том, чтобы предложить всем этим трем категориям оптимальные программы».

Поэтому сейчас и среди банков, и среди застройщиков идет интенсивный поиск инструментов, способных поддержать рынок. Причем значимость сотрудничества двух секторов возрастает как никогда.

Пока, судя по всему, рынок экспериментирует и тестирует новые механизмы.

«Изначально мы делали ставку на субсидированную ипотеку, но у наших клиентов продукт оказался не востребован. С июля мы запустили программы рассрочки. Дальше будем смотреть, анализировать и искать новые стимулы. Рассчитываем на совместные программы с банками-партнерами, с некоторыми из которых уже начали прорабатывать эксклюзивные варианты предложений для наших покупателей», — делится коммерческий директор «ЛСР.Недвижимость-Урал» Артем Минаев.

В той же ситуации находятся и банки. По словам руководителя направления по работе с партнерами банка «ДОМ.РФ» Татьяны Макарихиной, с застройщиками банк сейчас активно заключает договоры субсидирования: «Кроме того, мы прорабатываем специальные условия для застройщиков в рамках проектного финансирования, они получают преимущества при работе со счетами эскроу».

По словам Натальи Брусницыной, банк Уралсиб ищет варианты модернизации программ: «Кредит по «Семейной ипотеке» наш банк предлагает по ставке 5,99%. Учитывая рост цен на недвижимость, мы вернули выгодный и удобный комбинированный продукт «СверхЛимит»: если клиенту не хватает предельной суммы в 6 млн рублей по льготной программе на покупку квартиры, то мы предлагаем взять дополнительную сумму по рыночной ставке. Также у многих клиентов есть возможность перехода с рассрочки, предоставленной застройщиками, на семейную ипотеку в случае соответствия заемщика требованиям программы. Кроме того, совместно с застройщиками мы реализуем программу «Суперстарт» со сниженной ставкой».

В модернизированном варианте остается на рынке и ИТ-ипотека. Обновленная программа начала работать с нынешнего августа. Предельная ставка составит не 5%, а 6% годовых, а максимальная сумма кредита — 9 млн рублей. Ключевой целью программы является поддержка рынка труда в регионах. В связи с этим она не будет распространяться на Москву и Санкт-Петербург.

Но здесь возникает другая проблема. Программа объявлена, но на практике пока не работает.

«Лимиты на выдачу ИТ-ипотеки выделят, но на текущий момент есть много вопросов к обновленным условиям данной программы. Нам нужно понимать, сотрудники каких ИТ-компаний могут рассчитывать на льготный кредит. Для получения льготного кредита банки ожидают от Минцифры обновленные данные по аккредитованным компаниям. Поэтому даже если заявки одобряются, фактически сделки не проводятся», — рассказывает Татьяна Макарихина.

Слабые импульсы

Государство между тем рассчитывает, что девелопмент от массовой застройки городов переключится на развитие загородной недвижимости.

Для этого программа «Семейная ипотека» распространена на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Но льготный кредит на строительство частного дома возможен только если стройка ведется по 214-ФЗ или при заключении договора подряда с использованием эскроу-счета. Само строительство может вестись в том числе с использованием домокомплектов или типового проекта.

Отношение к этой новации на рынке пока неоднозначное.

Компания «ТИС», по словам Аллы Власовой, в рамках курса диверсификации присматривается к рынку ИЖС: «Мы ищем участки, чтобы нарастить наш земельный банк. На этом рынке мы всегда видели потенциал. Стоимость квадратного метра ниже, а емкость рынка довольно большая в Тюмени, в отличие от сегмента многоэтажного строительства. Так что мы верим именно в этот сегмент».

Перспективу видят и в банке «ДОМ.РФ».

«Мы рассчитаем на серьезный рост ИЖС и ждем развития загородного строительства. В нашем банке акцент сейчас именно на наращивании доли ИЖС», — делится Татьяна Макарихина.

Более сдержанно настроена Анастасия Стройкова: «Девелопер всегда просчитывает любую возможность, но прежде всего мы смотрим на экономику проекта, а в этом случае она неочевидна. Во-вторых, это разные компетенции команд. Никогда не стоит смешивать высокоэтажное строительство, малоэтажное и индивидуальное жилищное строительство. Это три команды с разными компетенциями. Поэтому, если идти в новый сегмент, нужно в своей стратегии открывать направление ИЖС, параллельно работать не получится. А чтобы открыть новое бизнес-направление, нужно просчитать перспективу на пять — семь лет».

И наконец, еще один фокус новой государственной политики — регионы со слабым уровнем жилищного строительства. Там доступен расширенный вариант кредита под 6%. «Семейной ипотекой» на покупку жилья новостройке может воспользоваться еще и семья с двумя несовершеннолетними детьми. Правительство подготовило специальный список таких территорий, в него вошли 35 регионов. В том числе две территории Урала — Оренбургская и Курганская области.

Власти считают, что наличие спроса будет стимулировать застройщиков строить жилье на таких территориях, а не в Москве и Сочи, где и так достаточно комфортного жилья, а цены просто заоблачные.

Кроме того, расширенная ипотека доступна семьям, проживающим в малых городах численностью до 50 тыс. человек, правда, за исключением городов Московской и Ленинградской областей.

То есть спрос поддержан, но будет ли предложение?

По мнению Михаила Хорькова, рынок, конечно, будет изучать возможность работы по этим стимулам, но ждать каких-то кардинальных перемен не стоит: «В любом случае в Екатеринбурге рынок восстановится быстрее, он более прогнозируемый».

Да и факторы спроса в слабых регионах и малых городах специфичные.

«Для того чтобы закрыть потребность платежеспособного населения в малом городе или регионе из списка, возможно, достаточно будет построить один-два дома. Поэтому такой путь, возможно, заинтересует небольшие компании либо отдельных подрядчиков, которые работали раньше, допустим, по госконтрактам, а сейчас будут готовы рассмотреть реализацию одного-двух проектов», — рассуждает Михаил Хорьков.

Чтобы такие программы заработали, недостаточно просто простимулировать спрос на новостройки. Девелопер должен просчитать свой проект с учетом роста экономики территорий. Поэтому импульсы для жилищного строительства должны быть связаны с социально-экономической стратегией регионов и городов. А этого пока не просматривается, поэтому, скорее всего, этот стимул окажется неработающим.

Но самое главное, что беспокоит в новой конструкции, — отсутствие стабильных долгосрочных факторов. Льготные программы вроде бы продлены до 2030 года, но риторика властей не дает оснований на них опираться. Буквально сразу после объявления параметров программы «Семейная ипотека» вице-премьер Марат Хуснуллин заявил о том, что в ближайшие три месяца будет идти мониторинг за ходом ее реализации, и возможно, могут быть внесены предложения по пересмотру. А затем президент Владимир Путин поручил кабмину и ЦБ оценить влияние обновленной льготной «Семейной ипотеки» на рынок. При необходимости в программу будут внесены изменения.

С осторожным оптимизмом

У людей есть запрос на загородную недвижимость, но, чтобы он получил развитие, необходима поддержка со стороны государства и банковского сектора, считает Михаил Оганян, исполнительный директор екатеринбургского подразделения девелоперской компании «Партнер»

— Наша компания возводит масштабный жилой комплекс «Совушки» в Чкаловском районе Екатеринбурга. В этом проекте мы используем мультиформатный подход — в единой архитектурной концепции строим индивидуальные дома, таунхаусы и многоквартирные здания высотой не более четырех этажей. Это позволяет нам открывать покупателям большой выбор недвижимости под любой запрос, включая жилье в загородном стиле. Отмечу, первое полугодие мы завершили с хорошими показателями, но в июле, как и весь рынок, почувствовали спад.

Впрочем, к этим турбулентным периодам мы уже привыкли, как минимум раз в год условия на рынке существенно меняются. Девелоперы научились подстраиваться.

Пока сложно сказать, как рынок будет восстанавливаться. С одной стороны, по риторике Центрального банка понятно, что уровень процентных ставок будет достаточно высоким долгое время, а рынок жилищного строительства сейчас как никогда тесно связан с банковским сектором.

С другой стороны, доходы населения растут, и люди готовы направлять их на улучшение жилищных условий. Мы видим определенный тренд на рост сегмента загородной недвижимости. Во многом это связано с разворотом государственной политики. Нагрузка на социальную и инженерную инфраструктуру городов увеличивается, в том числе и на фоне бурного роста многоквартирного строительства. Эти диспропорции в больших городах сильно ощущаются, а развитие загородной недвижимости может снизить остроту инфраструктурных ограничений городов в долгосрочной перспективе. На мой взгляд, преимущественно с этим связано распространение льготных ипотечных программ и механизма проектного финансирования на ИЖС.

Мы рассчитываем, что и на покупку жилья в таунхаусах будут добавлены новые стимулирующие программы. Понятно, что эти программы реализуются с временным лагом, во многих банках выдача кредитов по некоторым программам, после изменения законодательства с 1 июля 2024 года, не началась до сих пор. Поэтому мы смотрим на рынок ИЖС с осторожным оптимизмом.

Главное, что есть интерес потребителя. Мы видим запрос на загородную недвижимость, который может быть реализован в концепции как таунхаусов, так и индивидуальных домов. А льготные программы по «Семейной» и «ИT-ипотеке» способны этот интерес поддержать.

Городская концентрация

Мы продолжим поддерживать активность и качество екатеринбургского рынка жилищного строительства, говорит директор по маркетингу и аналитике ГК «Атомстройкомплекс» Станислав Оханов

— Снижение спроса на покупку жилья в новостройках в июле было ожидаемым, падение по отношению к июню достаточно заметное. Но уже по итогам августа мы рассчитываем частично нивелировать спад за счет запуска ряда инструментов стимулирования спроса. В первую очередь это рассрочка без удорожания на период строительства дома, по которой в момент заключения договора покупатель вносит только 10% от стоимости квартиры. На ряд объектов мы ввели скидки — например, со скидкой в 10% можно приобрести квартиры в готовых кварталах «Балтийский» и «River-Park». Поэтому рассчитываем, что итоги августа будут несколько лучше, чем июля. Однако в целом по итогам года мы, конечно, ожидаем снижение спроса примерно на 30%.

К сожалению, сейчас на рынке слишком много факторов неопределенности, которые осложняют планирование. С одной стороны, объявлены общие параметры программ «Семейная ипотека» и «ИТ-ипотека», но конкретных условий, как и лимитов финансирования, пока нет. Дискуссия продолжается, частных вопросов, которые предстоит решить, пока достаточно много. Поэтому емкость льготных программ мы пока не понимаем.

Мы видим, что государство пробует стимулировать активность в регионах с низким объемом жилищного строительства, и анализируем эту возможность развития. Однако, вероятнее всего, такое участие будет реализовано не в рамках рыночного спроса. Например, может появиться крупный инвестиционный проект, подразумевающий реализацию в регионе программы по строительству жилья, в том числе для сотрудников предприятий, и мы сможем принять участие в таком проекте.

В этом случае только одного объявления параметров льготного кредита недостаточно. Чтобы строить жилье в таких регионах, у девелоперов должно быть понимание, выйдут ли эти территории на уровень устойчивого экономического развития.

Эта же проблема возникает при анализе возможностей строительства в малых городах. Рынок жилья, конечно, важный элемент развития региона, но экономический базис имеет определяющее значение.

Конечно, мы анализируем разные сегменты рынка, в том числе и индивидуальное жилищное строительство. Возможно, стимулом к его развитию в новых контурах станет реформа эскроу-счетов. Но такой сценарий во многом зависит еще и от специфики региона. Для Екатеринбурга развитие ИЖС, скорее всего, не станет базовым трендом, поскольку у нас очень качественный городской рынок жилья. И крупные застройщики, в том числе «Атом», я уверен, продолжат поддерживать это качество, несмотря на изменение спроса.

Девелопмент — это бизнес оптимистов

В новых условиях партнерство банков и застройщиков приобретает еще большую актуальность, считает директор по продажам и маркетингу АО СЗ «РСГ — Академическое» (ГК «КОРТРОС») Нина Голубцова

— Первое полугодие на рынке новостроек прошло продуктивно, все плановые показатели мы выполнили. Думаю, что изменения условий льготной ипотеки, которые вступили в силу с 1 июля, повлияют на всех участников отрасли. Предположу, что ориентировочно это приведет к снижению объемов продаж до конца года в среднем на 30%. Для нас такое решение было ожидаемым, поэтому кардинальных изменений в наших планах нет.

Как, наверное, большинство застройщиков, для адаптации к новой ситуации мы используем все возможные инструменты. Развиваем программы лояльности — это и различные дисконты, вариативные рассрочки и отсрочки оплаты, субсидирование ставки по кредиту с нашими банками-партнерами и дополнительные преференции для покупателей. Время сейчас очень интересное, и выиграет тот, кто будет гибче и ближе к запросу потребителя.

С банками мы всегда сотрудничали плотно, а сейчас это партнерство выходит на еще более значимый уровень. Сейчас рост ставок привел к увеличению притока денежных средств населения на депозиты, и отчеты аналитиков это подтверждают. Думаю, что со стороны банков перспективным будет решение, которое позволит использовать этот ресурс, например, для оплаты первоначального взноса или платежей по ипотеке без потери дохода по вкладу. У потребителей запрос на это есть.

Девелоперы в новых условиях в очередной раз принимают вызов. Девелопмент — это бизнес оптимистов, так что мы верим в лучшее. Поэтому продолжаем планировать запуск новых проектов, ни одного старта продаж не переносим сейчас.

Важно и то, что тип покупателя, который выходит на рынок, меняется. Текущие финансовые возможности сокращают долю инвесторов, и на первый план выходит приобретение квартир для себя, для жизни. И определяющим фактором при выборе и принятии решений будет не только сама квартира, ее продуктовые характеристики, но и развитость, доступность среды. Наличие школ, детсадов, поликлиник, спортивных и других объектов инфраструктуры. У проектов комплексной застройки, таких как Академический, в этом плане существенные преимущества.

Год новых трендов

В этом году мы увидели внушительный рост спроса кредитования в сегменте ИЖС, отмечает директор направления ипотечного кредитования и развития сервисов Домклик Уральского банка Сбербанка Наталья Романова

— В начале года рынок жилья находился в состоянии турбулентности: с января по март мы фиксировали снижение спроса и объемов выдачи ипотеки, со второй половины апреля спрос активизировался. Количество подаваемых заявок кратно выросло за май, в июне был поставлен рекорд этого года по количеству и объему оформленных ипотечных кредитов. В первом полугодии 2024 года объем ипотеки, выданной в рамках льготных программ в Свердловском отделении Сбербанка, составил 36 млрд рублей — это на 8,5% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Доля льготной ипотеки в общем объеме выданных кредитов выросла до максимальных значений и достигла 74%. Годом ранее ее доля составляла 52%.

Рост доли льготной ипотеки привел к тому, что впервые на рынке произошел перелом тренда — объемы ипотечного кредитования на первичном рынке превысили объемы на вторичном. До этого всегда бo?льшим спросом пользовалось готовое жилье.

Еще одно заметное изменение 2024 года — бум спроса на ипотеку в сегменте ИЖС. Вероятно, спрос на эту программу будет расти и дальше с учетом высокого летнего сезона. Кроме того, средняя стоимость квадратного метра при строительстве дома значительно ниже стоимости квадратного метра в новостройках и на вторичном рынке.

Вопрос в кадре

Ипотечные программы банков и предприятий станут одним из механизмов решения проблемы привлечения квалифицированных специалистов, считает заместитель управляющего по розничному бизнесу ПСБ в Екатеринбурге Юлия Малясова

— 2024 год проходит под знаком больших изменений на рынке ипотеки и жилищного строительства. Первое полугодие было очень активным и насыщенным - ПСБ ощутил значительный рост спроса на жилищные кредиты. А сейчас покупатели находятся в режиме ожидания.
Ситуация на рынке будет меняться, а жилищный кредит берется на длительный срок, поэтому в будущем будут востребованы программы рефинансирования. Наши клиенты при решении жилищного вопроса принимают это во внимание.
Не теряет своей актуальности программа «Семейная ипотека». Заявки на эту программу сохраняют динамику относительно прошлого года. Ее будет развивать и государство, потому что это один из элементов поддержки демографии. ПСБ в Екатеринбурге одним из первых начал прием заявок по обновленной программе «Семейная ипотека».

Сейчас для банков особенно важен открытый диалог с застройщиками. Именно такой диалог ПСБ выстраивает с девелоперами в регионе, что позволяет создавать предложения с привлекательными условиями. Второй канал поддержки ипотеки — взаимодействие с работодателями. У ПСБ есть опыт совместной реализации проектов по строительству жилья для отдельных предприятий специально для их работников. Есть у нас и специальные программы кредитования сотрудников предприятий военно-промышленного комплекса. Да, такие механизмы полностью не заменят сокращение льготных государственных ипотечных программ. Но поиск новых инструментов необходим, и он активно ведется на рынке.

К примеру, одним из таких инструментов может быть помощь со стороны работодателя в обслуживании ипотечного кредита работника. Для предприятия данный инструмент является частью социального пакета и способствует привлечению и удержанию квалифицированного персонала. Мы считаем, что это вполне работоспособный механизм. Кроме того, мы анализируем рынки регионов, где будет распространена расширенная программа «Семейная ипотека». Потребность в профессиональных и грамотных кадрах в секторе ОПК растет. При этом высокая заработная плата уже не всегда является достаточной мотивацией. Иногда помощь в решении жилищного вопроса становится убедительным аргументом для работника принять предложение работодателя. Поэтому мы считаем одной из своих задач сейчас фокусировку на программах, которые позволят привлекать и удерживать трудовые кадры у наших клиентов-предприятий. На сегодняшний день этот инструмент уже доказал свою эффективность для всех участников.

Барьеры роста

Развитие рынка сдерживают не только высокие процентные ставки, но и юридические проблемы, считает генеральный директор Бюро ипотечных технологий «ГК «Северная Казна» Елена Мяло

— Рынок жилья и ипотеки сейчас находится в ожидании дальнейшего роста, но риелтор такими настроениями жить не может. Риелтор — тот проводник, к которому стекается вся информация: от наших партнеров, застройщиков, банков и клиентов, которым нужно купить жилье. И сегодня я совершенно точно могу сказать, что рынок не мертвый. Просто правильная цена определяет срок сделки. Средства у населения есть. Мы это видим по числу и объемам сделок не только на покупку жилья экономкласса, мы заключаем достаточно много сделок и по покупке дорогостоящего жилья.

При этом Центробанк ужесточает не только денежно-кредитную политику, в результате чего растет стоимость кредита на вторичном рынке, но и регулирование рынка кредитования. Таким образом, заградительным условием становится не только ставка, но и долговая нагрузка клиента. Некоторые клиенты, к примеру, по этой причине не могут взять кредит по программе «ИТ-ипотека» — в связи с тем, что кредитная история у данных клиентов не всегда положительная или долговая нагрузка выше стандартной.

Довольно много и юридических ограничений. Так, сегодня на рынок выходят объекты, которые были куплены в рамках льготных программ. Но сейчас бывают ситуации, когда семья приняла решение продать данный объект, не дожидаясь регистрации права собственности. До недавнего времени такие объекты могли приобрести по договору цессии (переуступка прав) по программе «Семейная ипотека». Переуступка — это вид сделки, при которой от продавца к покупателю переходит не сама квартира, так как она еще не построена, а передаются права на жилье в новостройке и обязанности по договору. Сегодня программа «Семейная ипотека» не позволяет совершать такие сделки, если данная переуступка оформлена от физического лица.

Есть кейсы, где продавцы сейчас хотели бы продать объект по переуступке прав, но нет возможности юридической. Это те квартиры, которые наши продавцы получили по отселению, когда эскроу-счет не наполнен. Человек надеялся продать данный объект либо вступить в права, но по переуступке он этого сделать не может, или застройщик задерживает срок сдачи дома — значит, у несостоявшегося продавца появляется отложенный спрос на деньги. Своей «собственностью» он воспользоваться не может. Риэлторское сообщество в рабочем порядке решает такие вопросы и надеется на диалог с партнерами по рынку недвижимости.

Ипотечное кредитование в России развивается очень активно, и это правильная тенденция. Но нам кажется, что нужно подключать и другие формы, например жилищные потребительские кооперативы. Сейчас на рынке обсуждается возможность использования банковского депозита для оплаты первоначального взноса. Я, честно говоря, не очень верю в этот механизм. На мой взгляд, более эффективны были бы для этих целей жилищные потребительские кооперативы. Есть такая форма, но она не прижилась в свое время. Вот сейчас, мне кажется, время развивать такой инструмент.

Для этого жилищные кооперативы нужно поставить на один уровень с кредитными организациями. В этом случае у человека появится альтернатива, чтобы воспользоваться возможностью получения займа.