Встань с пола

Как восстанавливается рынок жилой недвижимости на Урале

Фото: Информационный штаб правительства Тюменской области

Рынок новостроек, увидев дно, вышел на траекторию восстановления. У девелоперов Екатеринбурга в силу мощной конкурентной среды есть шанс быстрее других вернуть покупателей

Рынок жилищного строительства переходит к восстановлению. Переломным для сегмента стал июнь: после взрывного первого квартала, провальных апреля и мая в первый месяц лета рынок начал показывать признаки оживления. Насколько устойчив этот тренд, попытались понять участники круглого стола «Жилая недвижимость на Урале: будет ли рост после охлаждения», организованного журналом «Эксперт-Урал».

Июньский разворот

По данным Уральской палаты недвижимости, в первом квартале этого года на рынке Екатеринбурга количество договоров долевого участия (ДДУ) выросло на 56% к аналогичному периоду 2021 года, во втором квартале — упало на 67%.

Вице-президент Корпорации «Маяк» Марина Сухановская причины спада активности апреля — мая обосновывает двумя факторами:

— С рынка ушли инвестиционные покупатели, которые переложили свободные ресурсы на депозиты по ставке 24% годовых. Кроме того, рынок новостроек зависит от активности вторичного рынка, который во втором квартале находился в замороженном состоянии.

По мнению Марины Сухановской, на рынок оказывали давление еще и факторы общей неопределенности:

— В такой ситуации многие застройщики выставляли барьерные цены, то есть подняли их планку на максимальный уровень. Потому что непонятно, что в экономике происходит, а выставлять объекты нужно. Когда такой барьер появляется, продажи останавливаются.

Но основное влияние на динамику продаж на всех региональных рынках оказал резкий пересмотр банками условий кредитования. По словам руководителя PR и маркетинга компании «Тюменьинвестстрой» Аллы Власовой, драматически ухудшились продажи после февраля в основном по этой причине: «Произошло не только повышение ставок, в острый период банки пересмотрели и другие параметры кредита, в частности некоторые увеличили размер первоначального взноса, причем даже уже по одобренным сделкам».

Оживление началось в июне. За этот месяц на екатеринбургском рынке, например, объем предложения вырос на 3 тыс. квартир. В целом, по расчетам руководителя аналитического центра Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, за второй квартал года объем текущего строительства на территории столицы Среднего Урала составил 3,5 млн кв. м, и это рекордный показатель. По мнению эксперта, уже тогда можно было сделать предположение о возвращении на рынок оптимистов: «За июнь рынок пополнился большим количеством новых проектов. Индекс кранов также был близок к пиковому показателю, на жилых объектах города в июне было 182 башенных крана».

В июле рынок новостроек Екатеринбурга продолжил восстановление:

— Количество договоров растет второй месяц подряд, хотя их число по-прежнему заметно ниже средних результатов
предыдущего года, — отмечает Михаил Хорьков. — По итогам июля на первичном рынке жилья Екатеринбурга зарегистрировано почти 1 тыс. договоров долевого участия в строительстве. Это на 41% выше провального мая, но почти в два раза меньше июля прошлого года.

Статистика на основании даты подписания ДДУ говорит о продолжении восстановительного тренда и вселяет в девелоперов оптимизм:

— Чем еще можно объяснить тот факт, что предложение на первичном рынке снова быстро растет, — задается вопросом Михаил Хорьков. — По итогам июля объем нереализованных квартир на первичном рынке приблизился к отметке 32 тысячи, это уже близко к историческому максимуму, который был достигнут в декабре прошлого года — 33,4 тыс. квартир.
Анализ среднемесячного количества сделок, проведенный Михаилом Хорьковым, свидетельствует о синхронном движении всех территориальных рынков: по одинаковой траектории развиваются Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург.

В Екатеринбурге за два года цены на первичном рынке выросли на 55%, на вторичном рынке — на 35%, в этом году новостройки подорожали на 15%, жилье на вторичном рынке — на 5%

— Это говорит о том, что локальные факторы практически не работают, у нас движение рынка сегодня во многом определяется информационным фоном, который формируется на уровне всей страны, — объясняет эксперт.

— К сожалению, локальный рынок определяется федеральной повесткой, — подтверждает директор ООО «Бигранд» Татьяна Деменок. — И это настораживает, потому что мы зависим только от того, как у нас будут развиваться ипотечные программы.

Ипотека — наше все

Ипотека была и остается главным двигателем рынка. После просадки сегмента в связи с ростом ставок она возвращает себе определяющую роль в развитии
жилищного строительства. В июне, по расчетам Михаила Хорькова, с использованием жилищных кредитов заключалось 73% ДДУ, а по предварительным цифрам июля — уже более 80%. «При этом, по данным аналитической платформы bnMAP, 27% заемщиков выбрали 30-летнюю ипотечную программу, сроки кредитования, суммы кредита продолжают быстро расти», — детализирует Михаил Хорьков.

На оживление в сегменте кредитования указывает и статистика. По оценкам Банка России, в июне ипотечный портфель увеличился на 0,7% против просадки в мае на 0,1%. В июле ипотека выросла уже на 1,3%, объем выдач — до 342 млрд рублей против 253 млрд в июне. Из этой суммы чуть менее половины пришлось на рыночные
ипотечные кредиты — 167 млрд рублей против 119 миллиардов в июне, в то время как по льготным программам было выдано 175 млрд рублей против 131 миллиарда месяцем ранее.

Ипотечные программы нужно дорабатывать. Например, у нас декларируется возможность повышения доступности жилья для молодежи, но банковские скоринговые программы отсекают такого заемщика как рискованного

Смену тренда уловили и банки. При этом все участники дискуссии говорят об увеличении среднего чека ипотеки. Это связано с ростом цен на недвижимость,

а также и действием специальных программ в банках.

— У нас работают совместные с застройщиками программы по увеличению лимитов кредитования по программам господдержки до 15 млн рублей. Они станут одним из драйверов роста продаж для этих застройщиков, — отмечает руководитель центра ипотечного кредитования в Свердловской области банка «Открытие» Юлия Смирнова.

Аналогичные подходы проработаны и в ВТБ (см. «Рынок ипотеки восстанавливается»).

В Московском регионе росту продаж кредитных продуктов во многом способствуют программы субсидирования кредитных ставок от застройщиков, однако на Урале, по словам Юлии Смирновой, ее банк на этот стимул особенно не рассчитывает: «Наши девелоперы не очень охотно используют этот механизм».

Главным образом это связано с более низкой маржинальностью проектов в регионах в сравнении с московскими.

— У любого застройщика рассчитана себестоимость, — объясняет Татьяна Деменок. — Все мы используем механизм проектного финансирования и должны показывать банку определенную рентабельность проекта. В себестоимость проекта входят все затраты, в том числе и издержки на субсидирование ставок. Если план по продажам выполняется, какой смысл увеличивать издержки? Тем более в ситуации, когда строительные материалы подорожали, а значит, себестоимость проектов выросла.

Место силы

По ценовым параметрам рынок Екатеринбурга не сильно выделяется в масштабах страны. По оценкам Михаила Хорькова, за два последних года цены на первичном рынке выросли на 55%, на вторичном рынке — на 35%, в этом году новостройки подорожали на 15%, жилье на вторичном рынке — на 5%. Многие города, по его данным, продемонстрировали гораздо более существенный рост цен. Это, по его мнению, связано с сильной и разнообразной конкурентной средой на екатеринбургском рынке.

Высокий уровень конкуренции определяет и еще одну особенность столицы Среднего Урала — заметное увеличение объема строительства жилья с момента запуска льготной потеки. При этом рост произошел с высоких показателей, более существенные темпы демонстрирует только Дальний Восток, где и ипотека была запущена раньше, и программы стартовали с более низкой базы. По объему текущего строительства среди городских рынков Екатеринбург занимает четвертое место в стране после Москвы, Санкт-Петербурга и Краснодара.

По объему текущего строительства среди городских рынков Екатеринбург занимает четвертое место в стране после Москвы, Санкт-Петербурга и Краснодара

Крупнейшими игроками рынка Екатеринбурга считаются «Атомстройкомплекс», «Кортрос» и ЛСР. По расчетам Михаила Хорькова, по итогам пяти месяцев этого года на долю «Атомстройкомплекса» пришлось 11,9% жилой площади в совершенных сделках, у «Кортроса» — 11,4%, у ЛСР — 7,7%.

— При этом ЛСР находился на первом месте по количеству заключенных сделок по ДДУ. Правда, средняя площадь проданных квартир у этого застройщика составляет 29 кв. метров, у «Атомстройкомплекса» она традиционно больше — около 60 кв. м. У «Кортроса» этот показатель за пять месяцев составил 50 кв. метров. Это цифры только ДДУ, если мы добавим договоры купли-продажи, пропорции несколько скорректируются, но в целом это отражает тренд, — отмечает Михаил Хорьков.

При этом доля пяти крупнейших игроков в структуре продаж несколько меньше, чем на столичных рынках: в Екатеринбурге много небольших, но сильных девелоперов. В Москве и Санкт-Петербурге доминирующие игроки держат больше 50%, в Екатеринбурге их доля около 40%, и это отличает Екатеринбург от крупнейших российских рынков жилья.
Интересно, что количество игроков продолжает увеличиваться. В этом году в регион, например, пришла компания «Прогресс строй» из Астрахани.

Оптимизм возвращается

Дальнейшие планы и банки, и застройщики строят с учетом влияния на рынок множества факторов. К поддерживающим стоит отнести пролонгацию программ льготной ипотеки и тенденцию на уменьшение ставок кредитования, кроме того, отрасль поддержат регуляторные решения, позволяющие снизить издержки девелоперов, считает исполнительный вице-президент Свердловского областного союза промышленников и предпринимателей (СОСПП) Олег Мошкарев:

— По итогам весенней сессии Госдума приняла 12 федеральных законов, предусматривающих порядка сотни поправок в сфере регулирования строительства, принято 112 постановлений и 147 распоряжений правительства РФ, упрощающих работу отрасли, министерство строительства добилось сокращения процедур с 96 до 32 в целом по стране. Идет работа по сокращению инвестиционно-строительного цикла.

Позитивные элементы видят и девелоперы.

— По мере снижения факторов неопределенности мы чувствуем возобновление спроса, — отмечает Марина Сухановская. — Эскроу-счета начали снова пополняться, а учитывая комплекс мер поддержки, который получила строительная отрасль, мы думаем, что ситуация выровняется достаточно быстро. Конечно, недооценивать кризисные явления не стоит, поэтому мы придерживаемся осторожного оптимизма.

— В целом мы видим оживление рынка и смотрим во второе полугодие со сдержанным оптимизмом, — аналогично оценивает перспективы Алла Власова. — Собираемся открывать продажи новых объектов, планы не сворачиваем, потому что недвижимость остается надежным инструментом для сбережения финансовых ресурсов в кризисные периоды.

Татьяна Деменок в этом году ожидает выполнения всех планов с учетом того, что на долю продаж с участием ипотеки приходится до 80% сделок, а этот рынок восстанавливается.
Ограничивающим фактором для роста выдач ипотеки и активности клиентов в сегменте новостроек эксперты считают снижение покупательной способности населения. Именно поэтому Юлия Смирнова очень высокой динамики не ждет:

— В третьем квартале, по нашим прогнозам, выдачи будут наполовину меньше аналогичного периода прошлого года. Мы рассчитываем, что динамика выровняется к четвертому кварталу, но в целом по итогам года снижение составит 20 — 25% к уровню 2021 года.

При всей важности ипотечных программ некоторые подходы требуют совершенствования, считает директор «Бюро ипотечных технологий» ЦН «Северная Казна» Елена Мяло:

— Ипотечные программы нужно дорабатывать, иногда они носят формальный характер. Например, с одной стороны, у нас декларируется возможность повышения доступности жилья для молодежи, а с другой — банковские скоринговые программы при подаче заявки сразу отсекают такого заемщика как рискованного. Значит, программа нерабочая.

От новых проектов застройщики тоже не отказываются, хотя сейчас этот процесс будет идти не так агрессивно, как в предыдущие годы.

— Новые проекты мы планируем, но все тщательно просчитываем, — говорит Марина Сухановская. — Нужно, чтобы рынок поглотил объем предложения. Мы рассматриваем новые проекты, в том числе через участие в программе комплексного развития территорий, потому что понимаем, что экономика все равно восстановится.

По мнению Михаила Хорькова, специфика екатеринбургского рынка позволит ему восстановиться быстрее других территорий:

— В столице Среднего Урале довольно большой объем строительства, рынок слишком конкурентный, сказывается и быстрая реакция девелоперов на изменения спроса. Это позволяет сохранять цены на приемлемом уровне. В текущей экономической ситуации этот фактор добавляет плюсов, так как это позволит возвращать на рынок покупателей более динамично.

Однако на рекорды рассчитывать не стоит, в целом по итогам года спрос на новостройки упадет, спрогнозировал вице-премьер Марат Хуснуллин во время встречи с президентом страны в конце июля: «2021 год был небывалым по объемам спроса на рынке недвижимости. По этому году спрос будет процентов на 10 — 20 ниже, чем в прошлом году, но это соответствует нормальным рыночным реалиям». АКРА также ожидает коррекции вниз в пределах 10 — 20%. Прогноз ПСБ предполагает снижение спроса по итогам года на первичном рынке недвижимости на 21%.

Поддержать спрос

Банковские инструменты позволяют стимулировать приобретение жилья в новостройках и способствуют развитию качественных параметров рынка, считает управляющий директор дивизиона «Екатеринбург» УБРиР Денис Бабушкин

— Нашим клиентам было очень сложно принимать решения о приобретении жилья на фоне резкого
колебания ставок в первом квартале. К июню настроения начали выравниваться, стало проще прогнозировать семейный бюджет. По итогам июня в УБРиРе объем выдач ипотеки вырос на 68% к показателям мая. При этом хорошо видно изменение потребностей клиентов: средний чек в течение первого полугодия увеличился с 2,4 млн рублей до 3,2 млн рублей, то есть наши клиенты стали отдавать предпочтение квартирам большей площади. В структуре сделок 40% приходится на объекты на первичном рынке.

Правда, в региональном разрезе картина отличается. В Тюмени и Сургуте, например, огромный спрос на вторичное жилье, в других регионах, в том числе в Екатеринбурге, мы отмечаем рост спроса на новостройки. В целом по портфелю доля ипотеки на покупку жилья по договорам долевого участия за полугодие выросла с 5% до 41%, если сравнивать с прошлым годом. Этого удалось добиться за счет оперативного реагирования на снижение ключевой ставки: мы улучшали условия как по собственным программам ипотеки, так и по госпрограммам.

Мы пониманием, что спрос в Екатеринбурге на первичном рынке еще нужно развивать и стремимся вносить свой вклад через использование механизма предоставления скидок и проведения маркетинговых акций. Например, в нашей линейке ставку можно снизить за счет увеличения размера кредита, а также за скорость выхода на сделку. Таким образом клиенты получают возможность улучшать жилищные условия, покупая квартиры большей площади и на более выгодных условиях. Кроме того, начинаем прорабатывать с застройщиками программы субсидирования, полагаем, что по таким программам будет проходить до 20% ипотечных сделок. Росту выдач ипотеки на новостройки также будет способствовать качественный сервис, мы уже убедились, что электронная регистрация значительно ускоряет проведение сделки и ценится клиентами. Сейчас мы запускаем для партнеров личный кабинет. В будущем планируем формировать систему оформления сделки исключительно дистанционным способом, без посещения банка.

Партнерский подход

Банкам и застройщикам необходимо вместе искать способы повышения доступности ипотеки, считает руководитель Ипотечного центра ПСБ в Екатеринбурге Антон Сандалов

Руководитель Ипотечного центра ПСБ в Екатеринбурге Антон Сандалов — По нашим наблюдениям, рынок ипотеки восстанавливается: после апрельских минимумов начался плавный рост, а во второй половине июня мы увидели уверенную динамику рынка на повышение.

В общем пуле продаж нашего банка доля кредитов на покупку жилья на вторичном рынке составила 50%, доля военной ипотеки — порядка 20%, и около 30% заняли продажи продуктов на приобретение жилья в новостройках. ПСБ планомерно увеличивает долю присутствия в ипотечном сегменте на рынке Екатеринбурга, и нам это удается.

В июне выдачи ипотеки в сравнении с маем выросли на треть, мы связываем это с повышением доступности ипотечных займов. Банк России за первое полугодие четыре раза снижал ключевую ставку, вслед за этим последовательно снижались и ставки по ипотеке. Пересмотр ставки 22 июля до 8% укрепил позитивное настроение покупателей недвижимости, что нашло выражение в росте сегмента.

При этом необходимо обратить внимание на сдерживающие факторы, главный из которых — ограниченные реальные располагаемые доходы населения. При этом себестоимость строительства повышается, что приводит к росту цены квадратного метра. Это означает, что для определенной части жителей новое жилье становится недоступным. Для банков и застройщиков это сигнал к более активному применению программ субсидирования ставки на кредиты для покупки жилья в новостройках. Например, в нашем банке есть такой продукт по ставке 0,01%. Если клиент в регионе берет кредит по программам
господдержки или семейной ипотеки на 6 млн рублей, то ежемесячный платеж будет составлять 16,9 тыс. рублей, из них оплата по процентам в месяц всего лишь 500 рублей. Это уже приемлемые условия для домохозяйств. Не все застройщики готовы субсидировать ставку за счет своего операционного результата, но у нас такие партнеры есть, и их число растет.

Рынок ипотеки восстанавливается

Поддержку ипотеке окажут снижение ключевой ставки, специальные госпрограммы и улучшение условий по продуктам со стороны банков, считает управляющий директор по ипотеке ВТБ в Свердловской области
Алина Буслова

Директор по ипотеке ВТБ в Свердловской области Алина Буслова — Нам удалось избежать длительной стагнации жилищного кредитования. Наша статистика говорит о том, что на рынке ипотеки началось восстановление. Переломным месяцем стал июнь. По его итогам выдачи в ВТБ выросли в 2,5 раза по сравнению с маем. В целом по итогам первого полугодия жители Свердловской области оформили в ВТБ порядка 2,8 тыс. ипотечных кредитов на сумму 8,7 млрд рублей.
Второе наблюдение — рост среднего чека ипотеки с 2,9 млн рублей в начале года до
3,5 млн рублей. Отчасти это связано с запуском программы «Семейная ипотека», по которой клиенты могут взять жилищный кредит под 3% годовых. Воспользоваться этим продуктом могут семьи, у которых в период с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 года родился либо усыновлен третий или последующий ребенок. Максимальная сумма кредита в регионах составляет 6 млн рублей.

Кроме того, с мая мы увеличили лимиты по программе семейной ипотеки — на объекты ряда застройщиков в нашем банке теперь можно взять льготный кредит в размере до 15 млн
рублей. Это позволяет приобретать квартиры большей площади и лучшего качества. Партнерские программы банков и застройщиков вообще являются важным фактором стимулирования спроса. Недавно мы заключили с застройщиками Екатеринбурга 16 новых соглашений, которые касаются льготных ставок и расширенных лимитов для наших заемщиков. Благодаря таким программам по ряду объектов мы можем предложить ипотечную ставку от 0,1%.

Учитывая поэтапное снижение ключевой ставки, мы прогнозируем большой интерес к прог–раммам рефинансирования, и это тоже даст толчок для рынка ипотеки. У многих банков есть клиенты, которые в марте этого года взяли кредиты по высоким ставкам, просто потому что других вариантов на рынке не было. Сейчас заемщики могут снижать долговую нагрузку за счет программ рефинансирования.

ВТБ сразу после объявления о снижении ключевой ставки в конце июля улучшил условия по ипотеке, снизив минимальную ставку на 0,6 п.п. Теперь она составляет от 9,9% годовых, если клиент в ходе сделки использует сервисы безопасных расчетов и электронной регистрации или получает зарплату на карту ВТБ. Рефинансирование ипотечных кредитов также доступно по ставке 9,9%.

Потенциальный спрос на покупку недвижимости у россиян остается достаточно высоким. На его реализацию можно рассчитывать с дальнейшим улучшением условий кредитования как по государственным программам, так и собственным банковским предложениям. По нашим ожиданиям, объем рынка ипотеки в целом по стране к концу этого года будет составлять порядка 4,5 трлн рублей. Фактически рынок будет находиться на уровне 2020 года.

Точки притяжения покупательского спроса

В Академическом создается полностью готовая для жизни среда. Это неоспоримое преимущество, которое ценят покупатели, отмечает руководитель отдела продаж АО Специализированный застройщик «РСГ Академическое» (входит в ГК «КОРТРОС») Сергей Горшков

— Сейчас мы видим рост интереса к 2 — 3-комнатным форматам квартир. С каждым годом район становится все более удобным и еще более привлекательным для семейного проживания. Здесь активно развивается социальная и транспортная инфраструктура. 1 сентября начинает работу новая школа (она станет пятой на территории застройки «РСГ-Академическое»), еще одна строится, следующая уже проектируется. Готовится к открытию учебный корпус Детской художественной школы № 2 имени Г.С. Мосина (он разместится в квартале Eleven), планируется создание Академии детского творчества. Началось возведение поликлиники для взрослого населения, продолжается строительство Дворца дзюдо и трамвайной линии, ведется благоустройство Преображенского парка.

Мы лидируем по объемам ввода жилья в регионе и совместно с органами власти создаем в районе комфортные условия для жизни. Строительство объектов инфраструктуры ведется на принципах ГЧП, в рамках которого мы обеспечиваем проектирование инфраструктурных объектов.

При этом удобнее становится не только сам район, но и условия приобретения жилья. Например, программа субсидирования ипотеки, которую мы реализуем совместно с ПАО «Сбербанк» актуальна и востребована покупателями. Еще одна новинка — ипотека для многодетных семей от ВТБ банка.

Семьи, купившие однажды квартиру в Академическом, расширяются и приобретают жилье в новых кварталах. Покупают квартиры для себя, своих детей и родителей. Часто по их рекомендации приходят друзья, родственники, знакомые. Для района характерна активная миграция внутри локации и высокий процент повторных продаж.

Все квартиры у нас идут с отделкой, есть специальное предложение готовых полностью меблированных квартир, что расширяет возможности выбора для покупателей.

У новостроек есть драйверы

Ожидания от второй половины этого года сдержанно-оптимистичные. Главный импульс рынку придает государственная поддержка строительной отрасли, отмечает коммерческий директор TEN девелопмент
Владимир Щеколдин

— Как вы оцениваете ситуацию на рынке в июне — июле?

— Динамика в эти месяцы показала сдержанно-оптимистичный характер, продажи идут, но до показателей того же периода прошлого года, конечно, недотягивают. В нашей компании начались продажи в новых проектах — это проект-достояние «Русь» на ВИЗе и четвертая очередь «Екатерининского парка».

Важным инструментом развития рынка жилищного строительства остается ипотека. В этом мы все еще раз убедились, почувствовав просадку рынка в апреле — мае, когда ставки были заградительными. Пока мы можем рассчитывать только на восстановление доли ипотеки до верхнего уровня. В нашей компании больших изменений в структуре продаж пока не произошло: пропорции собственных и заемных средств у покупателей существенно не поменялись.

— Новые проекты планируете?

— Мы новые проекты запускаем ежемесячно: 1 августа вывели в продажу квартал «Русь», 1 сентября планируется официальный старт продаж по «Екатерининскому парку», 1 октября в планах старт продаж в очередном квартале «Руси». И так каждый месяц. Планируем запуск проекта на Дальнем Востоке, в среднесрочном проектировании мы опираемся на экономические и политические факторы. Логистика, торговля сместили вектор на восток, поэтому данное направление считаем интересным.

— Каковы ваши ожидания от второй половины 2022 года?

— Также сдержанно-оптимистичные. Государство серьезно поддерживает строительную отрасль, и это очень важно. Если ставки по ипотеке на покупку вторичного жилья начнут снижаться вслед за ключевой ставкой, новостройкам это придаст дополнительный импульс. В летний период обычно сделок не так много, и сезон-2022 ничем особенным не выделяется, вектор активности клиентов все-таки естественным образом крутится вокруг отпусков. В новом деловом цикле, думаю, увидим прирост.

Новостройки набирают темп

Выгодные условия по госпрограммам и совместные акции банков и застройщиков повышают привлекательность первичного рынка жилья, отмечает заместитель руководителя Абсолют Банка в Екатеринбурге Илья Коробицын

— Какова доля ипотеки на новостройки в выдачах банка в регионе?
Заместитель руководителя Абсолют Банка в Екатеринбурге Илья Коробицын – Несмотря на снижение ставок по ипотеке на готовое жилье, спрос на новостройки усиливается. Так, в Абсолют Банке в июне-июле доля займов на квартиры в строящихся домах составляла 40% от общего числа. В августе она резко увеличилась – до 60%.

Разберемся, почему так происходит. Да, квартиры в новостройках в целом по рынку стоят дороже, чем в готовых домах. Средняя стоимость квадратного метра в екатеринбургской новостройке в августе достигла 106 тысяч рублей. Средний квадратный метр готовой квартиры стоит около 93 тысяч рублей, то есть на 13 тысяч рублей дешевле. Кроме того, большая часть жилья на первичном рынке сдается в черновой и чистовой отделке и требует дополнительных вложений. Как правило, затраты на ремонт «выливаются» еще в 15-25% от стоимости квартиры.

Но при этом почти 100% займов на новостройки выдаются в рамках госпрограмм по ипотеке. Разница со ставками по стандартным программам существенная.

Средний по рынку уровень актуальных рабочих ставок по стандартным программам – 9,5-11% годовых. По программам с госсубсидированием можно купить квартиру в новостройке со значительной экономией. Так, в Абсолют Банке ставка по Госпрограмме 2020-2022 дополнительно снижена до 6,35% годовых. По «Семейной ипотеке» - 5,99% годовых. В начале августа мы снизили сразу на 0,5% ставку по новой госпрограмме «ИТ-ипотека», теперь она составляет 4,5% годовых. С учетом этой разницы в ставках экономия на переплате у заемщиков может составлять сотни тысяч рублей и даже свыше миллиона. Размер ежемесячного платежа при одной и той же сумме кредита может быть меньше на несколько тысяч рублей.

Набирают популярность совместные акции банка и застройщиков. В этом случае наши клиенты могут оформить ипотеку по субсидированной ставке от 0,1% годовых на весь срок. Доля сделок по таким акциям - около 10-15%.

Еще одна причина – снижение количества объектов на первичном рынке. Некоторые застройщики «заморозили» уже начатые проекты или просто приостановили продажи на неопределенный срок. Это тоже подстегивает покупательский спрос.

Мы прогнозируем, что до конца года доля ипотеки на новостройки в Екатеринбурге сохранится на уровне не ниже 50% от общего числа.

— Какие интересные тренды на первичном рынке недвижимости вы бы отметили?

— Во-первых, за год в полтора раза выросло количество сделок с созаемщиками. У нас можно привлекать до 4 созаемщиков, в том числе и по госпрограммам. Их доход учитывается при рассмотрении заявок, и это повышает шансы на одобрение.

Во-вторых, можно выделить два наиболее популярных типа квартир в новостройках при покупке в ипотеку. Для собственного проживания – это просторные полуторные или двухкомнатные квартиры площадью 50-65 кв метров. Для детей-студентов, сдачи в аренду или перепродажи – студии или однушки площадью 20-30 квадратных метров

В-третьих, в Абсолют Банке в Екатеринбурге в 2 раза вырос объем выдач ипотеки на машино-места. Отмечу, что у нас можно приобрести в ипотеку машино-места не только в подземном паркинге или специальном здании, но и во дворе жилого комплекса. Как одновременно с квартирой, так и отдельно. Почти 25% заемщиков покупают машино-места для последующей сдачи в аренду.

Также мы видим возобновление интереса заемщиков к коммерческой недвижимости на первичном рынке. За месяц на 40% выросло количество заявок на помещения под офисы, магазины, кафе, салоны. Квадратные метры приобретаются как для собственного бизнеса, так и в качестве инвестиции – для сдачи в аренду.

— Пользуется ли спросом ИТ-ипотека? Кто ее оформляет, на какие суммы, на какой срок?

— Абсолют Банк одним из первых в Свердловской области начал прием заявок на льготную ипотеку для IT-специалистов, поскольку мы фокусируемся на высокотехнологических нишах. К началу августа доля заявок на эту госпрограмму у нас достигла 3% от общего числа. Это хороший показатель, если учесть узкую специализацию ипотеки для IT.В целом по стране и на Урале тоже интерес к программе высокий.Кроме того, Абсолют Банк пошел навстречу своим заемщикам и в августе, как уже говорили, дополнительно снизил ставку по ИТ-ипотеке на 0,5% - до 4,5% годовых на весь срок.

Как правило, в Екатеринбурге ИТ-ипотекой более активно интересуются мужчины (70% заявок) в возрасте до 35 лет, чаще всего не состоящие в браке и без детей. Они выбирают для себя квартиры не ниже класса бизнес, соответственно, средний чек по таким кредитам – от 10 млн рублей. Квартиры они покупают не для сдачи в аренду, не для инвестиций – только для собственного проживания.Средний срок, на который оформляют ИТ-ипотеку – 10 лет. Но заемщики рассчитывают выплатить кредит не позднее, чем через 3-5 лет.