Стройка ждет новых драйверов

Кто так строит? Супероптимизм девелоперов приводит к избытку предложения

Фото Борис Ярков

Импульс искусственного ажиотажа продаж затухает, девелоперы надеются на восстановление спроса по мере снижения стоимости рыночного кредита

Сектор жилищного строительства по-прежнему находится в эпицентре влияния разноплановых факторов. Одни риски усиливаются, другие не находят реализации.

К примеру, мало кто ожидал, что в декабре-январе вырастет активность продаж жилья в новостройках. Импульс настроениям потребителей задали новости, появившееся в октябре 2025 года, об изменении некоторых параметров программы «Семейная ипотека». Власти объявили, что с 1 февраля 2026 года семья может оформить только один жилищный кредит по этой программе, тогда как раньше воспользоваться льготным кредитом по ставке 6% годовых могли оба супруга. Может быть, не всем и нужны эти два кредита, но россияне привыкли действовать на опережение, исходя из соображений «а вдруг все отменят».

К тому же правительство объявило о планах трансформации программы и формировании дифференцированной линейки в зависимости количества детей в семье. Правда, эти планы так пока и не реализованы и остаются элементом хайпа. Но покупателей эти новости тоже подталкивали к действиям. Таким образом, застройщики получили искусственный краткосрочный стимул.

На какие драйверы может опираться рынок в этом году? Этот вопрос мы задали участникам круглого стола «Рынок жилой недвижимости: как стройка сопротивляется давлению внешних факторов», организованного в Екатеринбурге журналом «Эксперт-Урал» и аналитическим центром «Эксперт».

Продажи на хайпе

Несмотря на снижение спроса после отмены массовой льготной программы в середине 2024 года и множества других негативных элементов, текущее строительство остается в положительной зоне в большинстве крупных городов, и в Екатеринбурге в том числе.

«По итогам прошлого года этот показатель в Екатеринбурге вырос на 5%, причем это рост с очень высокой базы. Таким образом, в объемах стройка растет без остановки практически 10 лет, без какого-то полноценного кризиса с точки зрения показателей текущего строительства», — отмечает руководитель аналитического центра Уральской палаты недвижимости, директор компании «Ход консалтинг» Михаил Хорьков.

Но продажи находятся под давлением, и аналитики прогнозировали их снижение по итогам 2025 года. Однако искусственный ажиотаж подогрел спрос в декабре. В результате, по оценке Михаила Хорькова, продажи в 2025 году остались на уровне 2024 года.

Эксперты были уверены и в традиционно провальном январе 2026-го.

«Но в первом месяце года количество договоров долевого участия (ДДУ) хоть и снизилось в сравнении с декабрем 2025 года, но осталось на средней планке в течение последних пяти лет. В январе заключено больше двух тысяч сделок. Это достаточно уникальный случай», — приводит данные Михаил Хорьков.

Однако на этом стимул и выдохся. В феврале, по предварительной оценке аналитика, продажи уже вышли на минимум последних лет: «Сейчас рынок находится в положении, когда прошлые ресурсы для вовлечения покупателей исчерпаны, а новых пока не накоплено. Поэтому, скорее всего, в ближайшие несколько месяцев мы получим слабую динамику».

На спад продаж застройщики традиционно реагировали сжатием предложения. Однако особенность нынешнего момента в чрезвычайно высокой уверенности и оптимизме девелоперов. Объем вывода на рынок новых проектов в последние месяцы уменьшается, но все равно остается высоким.

Супероптимизм девелоперов приводит к избытку предложения

«Долгие годы рост объемов строительства в Екатеринбурге поддерживал конкуренцию, и это способствовало качественному росту рынка. Но сейчас увеличение предложения на фоне стагнации в продажах создает серьезный риск», — считает Хорьков.

В частности, это становится одним из факторов низкой распроданности. По словам Михаила Хорькова, на рынке более 62 тыс. квартир, из них около 3,7 тыс. сданы в эксплуатацию, но не проданы. Это не критично, но риски есть.

По расчетам эксперта, ежемесячные темпы реализации квартир относительно остатков снижаются: «До отмены массовой льготной ипотеки этот показатель был на уровне 6%, сейчас около 3,5%: «Мы видим, что темпы продаж по отдельным проектам в полтора-два раза ниже, чем до середины 2024 года».

При этом девелоперам приходится искать возможности снижения издержек. Многие застройщики, по наблюдению Михаила Хорькова, отказываются от отделки под ключ на фоне ограниченных финансовых возможностей покупателей: «Да, сейчас это представляется оптимальным решением, но долгосрочно это не самый лучший путь для массового сегмента».

По логике, рост предложения и ужесточение конкуренции должны привести к снижению цен, но этого не происходит.

«Цены на рынке продолжают медленно повышаться. Причиной этого является рост стоимости строительства, а также давление «финансовых условий сделок». При этом в новых проектах, которые только выходят на рынок, застройщики часто закладывают более высокие цены», — обращает внимание Михаил Хорьков.

Версию влияния на продажи заявлений чиновников о готовящейся трансформации льготной программы подтверждают и застройщики.

«В первом полугодии 2025 года наши продажи были довольно сдержанными, при этом в четвертом квартале мы планировали вводить в эксплуатацию сразу несколько объектов, и не исключали, что уровень распроданности по ним будет недостаточным. Но с сентября-октября, когда начали говорить про изменение программы «Семейная ипотека», активность клиентов увеличилась. И по итогам четвертого квартала мы вышли на приемлемый показатель по количеству проданных квадратных метров по большинству наших объектов. Январь-2026 выдался нетипичным для начала года: активным, с хорошими показателями по продажам. Но уже в феврале ситуация изменилась», — делится коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Урал» Артем Минаев.

В этот период, по словам эксперта, вклад программы «Семейная ипотека» как драйвера постоянно менялся: «Летом прошлого года ее доля составляла 55–60%, к концу года выросла до 75%, а к марту снова вернулась к 55%. Чуть менее половины покупателей сегодня приходят с собственными средствами. Сделки с рассрочкой носят единичный характер. На этот год мы смотрим со сдержанным оптимизмом. Сейчас рассматриваем вывод в продажу двух домов, но будем делать это очень аккуратно, с учетом влияния множества факторов для каждой локации».

Аналогичные тренды доминируют и на соседнем тюменском рынке.

По словам руководителя маркетинга и PR компании ТИС Аллы Власовой, 2026 год начался с роста продаж: «Мы вошли в топ-3 среди застройщиков области по объему реализации».

Как и на екатеринбургском рынке, в Тюмени есть проблема низкого уровня распроданности по отношению к строительной готовности: «Отчасти это связано с тем, что в третьем квартале прошлого года многие застройщики вывели в продажу новые объекты, которые оказались на полке, а не были проданы по ДДУ».

В качестве стимула для продаж, по словам Аллы Власовой, тюменские застройщики сейчас все чаще используют рост в экспозиции доли квартир с отделкой: «Это связано с тем, что застройщики хотят как можно больше продать готовых объектов. Поэтому приглашают специально подрядчиков для отделки построенных квартир. У нас такой продукт тоже есть».

На этот год, по словам Аллы Власовой, компания смотрит с умеренным оптимизмом и ждет восстановления спроса за счет рыночного кредита.

Ипотечные рекорды

Банковский сектор благодаря новостному фону также показал неожиданно хороший результат в сегменте ипотеки. В декабре банки выдали жилищных кредитов на 811 млрд рублей, что на 60% больше, чем в ноябре. В январе, несмотря на длинные праздники, рынок ипотеки составил 430 млрд рублей — это самый высокий показатель за последние годы для этого месяца.

«Во второй половине 2025 года и в первом квартале 2026 года доля сделок по льготной программе «Семейная ипотека» составляла в Абсолют Банке в Екатеринбурге 95%», — подтверждает тренд заместитель руководителя Абсолют Банка в Екатеринбурге Ирина Бормотова.

По ее словам, в банке считают, что кардинально это соотношение в ближайшее время не изменится: «По итогам марта доля сделок на вторичном рынке может увеличиться максимум до 10%. Причина — ставки по стандартным программам банков без госсубсидий до сих пор достаточно высоки, и это является основным сдерживающим фактором для заемщиков, желающих купить готовые квартиры».

Однако некоторые участники дискуссии полагают, что этот потенциал себя исчерпал и рассчитывают на возвращение рыночного кредитования.

«Мы еще с прошлого года поставили задачу искать инструменты для работы на вторичном рынке и по рыночным ставкам. В структуре выдач в середине 2025 года соотношение рыночной и «Семейной ипотеки» у нас было в пропорции 50% на 50%, но к концу года мы подошли с пропорцией 70% на 30% в пользу рыночных программ. В 2026 году мы также видим рост спроса на рыночные программы — прежде всего это обусловлено регулярным снижением ставок по ипотеке в банке с начала текущего года», — приводит пример реализации такого подхода начальник отдела ипотечного кредитования банка «Уралсиб» Наталья Брусницына.

Важен не только уровень ставки, но и общие настроения и ожидания покупателей

По ее словам, в будущем расчет делается на рост сделок на вторичном рынке, в том числе за счет увеличения предложения. Например, в Екатеринбурге наблюдается избыток предложения на рынке аренды и соответственно снижение арендной платы: «Зачастую собственники инвестиционного жилья сдают квартиры в аренду, конкуренция между ними растет, доходы снижаются, и некоторые не справляются с ипотечными и коммунальными платежами. И по настроениям мы видим, что люди намерены реализовать эту недвижимость, чтобы не растить издержки и зафиксировать прибыль. Мы готовимся работать в том числе и с этой аудиторией».

Естественно, для этого будет нужна продуктовая линейка, и ее разработкой банк также занимается уже сейчас. «Мы ищем различные коллаборации с застройщиками, а в будущем видим потенциал для рефинансирования. Считаем, что рыночная ипотека заработает в полную силу при ставке в районе 11%», — делится Наталья Брусницына.

По наблюдениям Ирины Бормотовой, опыт прошлого года показал, что с каждым снижением ключевой ставки количество ипотечных сделок с жильем на вторичном рынке растет: «Мы ожидаем, что доля сделок с готовыми квартирами достигнет 30% при снижении ключевой ставки до 13–13,5%. При снижении индикатора до 12% доля сделок на вторичном рынке может достичь 50%, в том числе за счет колоссального эффекта отложенного спроса».

Михаил Хорьков в целом считает надежды на восстановление спроса через рыночный кредит оправданными. Но, по его мнению, важен не только уровень ставки и ежемесячного платежа, но и общие настроения и ожидания заемщиков: «А они могут корректироваться медленнее».

Красота локации

Несмотря на непростую ситуацию, девелоперы продолжают масштабные программы реновации, в том числе проектов в концепции редевелопмента промышленных зон. В начале февраля администрация Екатеринбурга выдала разрешение компании «УГМК-Застройщик» на строительство на бывшей территории Уралмашзавода.

Девелопер PRINZIP приступает к возведению жилого комплекса на территории бывшей промышленной зоны в Базовом переулке Екатеринбурга. Профинансирует проект Сбер, решение о выделении линии уже принято.

Такие проекты достаточно сложные, они требуют как более внушительных финансовых вложений в сравнении с точечной застройкой, так и сильных компетенций. Чем они привлекательны для девелоперов?

«У нас есть несколько таких объектов — и на Эльмаше, и на Уралмаше. Сейчас один из таких участков — территория Втузгородка — застраивается: там появится ЖК «НИИ» на месте бывшего здания Научно-исследовательского института металлургии и теплотехники. Стимулом для реализации таких проектов является хорошая локация и наличие готовой инфраструктуры. Это принципиально отличает такие проекты от застройки ранее неосвоенных территорий. Здесь не нужны дополнительные вложения в инженерную и транспортную инфраструктуру», — обосновывает интерес директор Института комплексного проектирования «Атом» Илья Иконников.

Но, по его словам, для создания привлекательности такой локации нужны особые архитектурные решения: «И мы, как проектировщики, их обеспечиваем, стараемся подчеркивать оригинальность локации, использовать устойчивые материалы, которые гармонично впишутся в окружение».

Впрочем, от качества применяемых стройматериалов зависит и весь рынок. Но сама строительная индустрия тоже находится под влиянием общеэкономических факторов.

Так, по словам директора по продажам Торговый дом «Эковер» Евгения Боброва, к примеру, в целом сегмент теплоизоляции в прошлом году показал снижение на 5% к 2024 году: «Но наша компания завершила 2025 год с плюсом».

Компания «Эковер» в составе холдинга «Ураласбест» производит линейку теплоизоляционных материалов, в которую входит общестроительная, фасадная, кровельная, индустриальная изоляция.

«Аналитики отрасли на 2026 год прогнозируют снижение рынка в диапазоне от 3 до 7% к 2025 году. Но в нашем случае многое зависит от ситуации на рынке жилищного строительства, поскольку для компании «Эковер» это ключевой сегмент, на который приходится 60% сбыта. Наши материалы используются как в индивидуальном, так и в многоквартирном строительстве. И если начнется восстановление спроса, мы также улучшим свои показатели», — отмечает Евгений Бобров.

Кроме того, по его словам, есть потенциал роста за счет сегмента нежилой недвижимости: «Конечно, есть риск сокращения финансирования инфраструктурных проектов из-за дефицита бюджета, и это может вылиться в несколько сценариев. Мы их учитываем в своей стратегии. Но в целом ждем, что ситуация в этом сегменте позитивно отразится на рынке потребления строительных материалов».

Независимый эксперт Михаил Оганян видит негативный эффект роста налогов на все сегменты, связанные со строительством: «Мы все с начала этого года почувствовали увеличение налоговой нагрузки и коммунальных тарифов, это выливается в рост издержек в структуре затрат для застройщиков».

Прогноз сдержанный

С учетом совокупности всех этих факторов именно в этом году стоит ждать охлаждения.

«Изначально мы на прошлый год закладывали снижение продаж процентов на 5–10 и думали, что восстановление начнется в 2026 году. Но искусственно созданный ажиотаж вокруг ипотеки привел, наоборот, к росту продаж в прошлом году, и это сдвинуло вперед настроения части покупателей. Сегодня мы скорректировали видение на 2026 год. Мы считаем, что объем продаж будет примерно на уровне 2025 года. Ждем слабое начало первой половины года, но мы рассчитываем, что со второго полугодия все-таки появятся дополнительные стимулы на фоне более низкой ставки по рыночному кредиту. Возможно, будет накоплена новая аудитория, с которой можно будет работать, вовлекая ее в рынок», — формулирует свое видение Михаил Хорьков.

По словам эксперта, это не слишком оптимистичный прогноз для девелоперов: «Объем предложения не снижается, и застройщик хотели бы видеть более внушительные драйверы продаж, но их пока нет».

Вызовы и перекосы

Таким образом, текущая ситуация при всей относительной стабильности закладывает основу для двух диспропорций.

Во-первых, супероптимизм девелоперов приводит к избытку экспозиции.

«Мы видим, с какими энтузиазмом на новые площадки заходят многие застройщики, причем по две-три очереди сразу выставляют. Начинают строить и оказываются в заложниках уже открытого проектного финансирования. Первые ДДУ заключили — и, естественно, придется достраивать этот объект. А не очень понятно, будет ли во всех локациях спрос», — делится опасениями Михаил Оганян.

В этой ситуации приходится искать временные решения для соответствия банковским ковенантам. Для управления этими процессами девелоперы идут на удлинение сроков строительства, продаж, которые закладываются в ДДУ, сдачи и пересдачи объектов.

Между тем преимуществом проектного финансирования является ускорение строительства и своевременная сдача объектов. В ситуации хорошего спроса так и было. На сейчас получается, что в условиях слабого рынка и большого объема предложения это свойство модели перестает работать. И это второй вызов для отрасли.

Рынок возвращается к нормальным темпам реализации

Важным фактором развития девелопмента станет углубление стратегического партнерства с банками, убежден заместитель генерального директора девелопера «Академический» (ГК «КОРТРОС») Александр Семенок

— В современных экономических условиях важно следовать перспективным планам, придерживаться приоритетов и быть максимально гибким. Стратегию девелопера «Академического, как основателя района и крупного застройщика, мы недавно актуализировали и подтвердили основные положения до 2033 года.

В нашей модели программа «Семейной ипотеки» выступает одним из ключевых драйверов. И конечно, информация об изменении ее условий подогрела спрос в январе. Покупатели активнее совершали сделки. В том числе используя наши дополнительные возможности — субсидированные ставки и увеличение кредитного лимита до 9 млн рублей.

Традиционно в Академическом высока доля повторных продаж, и эта тенденция сохраняется. Семьи улучшают жилищные условия, приобретают квартиры для детей, перевозят родителей. Доля таких покупателей в пиковые месяцы достигает 30% в структуре продаж, а в среднем 20–25%. Для них и ряда других категорий покупателей у нас есть адресные предложения.

Одновременно мы продолжаем развивать рыночную ипотеку, дополнительно субсидируем эту программу. Стратегическое партнерство со Сбербанком позволяет нам усиливать это направление. Сейчас доля рыночной ипотеки около 30%, в дальнейшем этот показатель будет еще выше. При этом для покупателей повышения стоимости объекта нет. Субсидирование девелопер обеспечивает за свой счет.

После некоторого ажиотажа января мы возвращаемся скорее к нормальным темпам реализации недвижимости. И в перспективе, думаю, вернемся к параметрам, которые были до введения программ господдержки.

Для рынка важно поэтапное снижение ключевой ставки. Считаем, что дополнительный импульс рынок получит при ставке рыночной ипотеки в диапазоне 9–12%. Уровень 12% в целом это психологически комфортный для покупателя ориентир.

Репутация застройщика как драйвер

В текущих рыночных условиях преимущество получат девелоперы с сильным брендом и выстроенной системой продаж, считает управляющий партнер ГК «ИКАР» Владимир Щеколдин

— Декабрь прошлого года и январь 2026-го оказались для рынка жилищного строительства нетипичными. На фоне новостей об изменении условий программы «Семейная ипотека» многие покупатели ускорили решение о покупке. В результате ожидаемого спада не произошло.

Наша компания работает в Челябинской и Свердловской областях. С одной стороны, рост спроса — позитивный сигнал. С другой — часть будущего спроса была реализована раньше срока. Это может повлиять на показатели 2026 года. Дополнительно рынок готовится к трансформации программы «Семейная ипотека». Вероятнее всего, она не будет отменена, но станет менее доступной для покупателей.

Еще один фактор давления — высокий объем предложения. Экспозиция существенно превышает текущий спрос, из-за чего снижается доля распроданности объектов на стадии готовности. В таких условиях одним из инструментов поддержки спроса может стать субсидирование ипотеки в партнерстве с банками. Однако реализовать подобные модели способны преимущественно крупные застройщики. В перспективе это может привести к стабилизации рынка.

По мере снижения ключевой ставки будут улучшаться и условия рыночной ипотеки. По оценке, заметное оживление спроса возможно при уровне ставки около 12%. При этом практика показывает: покупатели ориентируются не столько на процентную ставку, сколько на размер ежемесячного платежа и первоначального взноса. В результате ключевыми факторами конкурентоспособности становятся репутация, узнаваемость бренда и опыт работы на рынке. Также возрастает значение эффективных моделей продаж, в том числе в партнерстве с банками.

Территориальное развитие продолжается

В текущих экономических условиях важно найти не только инструменты продаж, но и нестандартные локации с сильным рекреационным и туристическим потенциалом, считает руководитель региональных продаж Группы компаний «АПРИ» Анастасия Боронина

— Потребность в улучшении жилищных условий никуда не делась. Люди, просчитывая свои возможности, ориентируются не столько на саму ставку по кредиту, сколько на ежемесячный платеж. В январе, на волне ажиотажного спроса, мы опирались на продажи через «Семейную ипотеку» и комбинированную ипотеку. Студии, попадавшие под льготную программу с лимитом 6 млн рублей, уже в основном распроданы — и сейчас мы активизируем продажи квартир большей площади. Рынок разворачивается в сторону классического жилья.

Ключевую роль здесь играет сотрудничество с банками. В нашей линейке — широкий набор программ от Сбербанка, главного партнера по проектному финансированию, и других банков. Потенциал льготных продуктов постепенно снижается, поэтому мы углубляем партнерства и ищем новые совместные форматы.

Но инструменты продаж — только часть нашей стратегии. Главное, по нашему мнению, — найти нестандартные локации с сильным рекреационным и туристическим потенциалом, где можно выстроить экосистему жилья и инфраструктуры. Именно так мы работаем в Челябинске, где «ФанПарк» и «ТвояПривилегия» образуют единую среду курорта и жилого района. Эту модель мы масштабируем на новые регионы — и география растет быстро.

Наша группа компаний — родом из Челябинска, но сегодня мы присутствуем уже в нескольких регионах. В Екатеринбурге пока работаем в Академическом, ориентировочно в ноябре планируем выводить новый проект. На Дальнем Востоке ведем строительство совместно с «Дом.РФ» на острове Русский — там действует «Дальневосточная ипотека» под 2%, и это делает регион особенно перспективным.

Особый фокус — юг. На днях мы заключили соглашение с местным партнером о совместной застройке в Ставропольском крае и Ростовской области общим объемом около 550 тыс. кв. метров.

Точкой входа на Кавминводы стал Железноводск: свыше 40 тыс. кв. метров оздоровительной и жилой инфраструктуры в историческом центре, вблизи Лермонтовского бювета, старт работ — второй квартал 2026 года. В Кисловодске строим отель-санаторий премиум-класса, в Ессентуках — отель-санаторий с комплексом апартаментов в формате «ТвояПривилегия»: единая экосистема жилья, апартаментов с гостиничным управлением и рекреационной инфраструктуры. В Ростовской области — проект на 150 тыс. кв. м. Строительство начнем в этом году.

Территориальное развитие продолжается — и мы видим в нем главный драйвер роста компании.

В режиме корректировки

Рынку недвижимости нужно отслеживать на практике работу ипотечных программ и настаивать на устранении заградительных условий, убеждена руководитель Бюро ипотечных технологий ГК «Северная Казна» Елена Мяло

— Главной проблемой рынка остается не объем строительства, а доступность жилья для покупателя. Мне кажется очень показательным заявление главы Дом РФ Виталия Мутко о том, что до 40% граждан даже под 0% не возьмут ипотеку, потому что не смогут ее обслуживать. Поэтому, на мой взгляд, ситуация на рынке неоднозначная.

Можно условно разделить потенциальных покупателей на новостройки на несколько сегментов.

Во многом покупка жилья в новостройках зависит от успешности реализации имеющегося жилья. Таким образом люди улучшают жилищные условия: продали квартиру — купили более комфортное жилье, добавив свои накопления.

Иногда есть материнский капитал, собственные средства, но нужен ипотечный кредит на недостающую сумму. Вот здесь мы и задумываемся о доступности кредита, и это выражается не только в его стоимости, но и в организационных процедурах. Например, сейчас для получения кредита в рамках программы «Семейная ипотека» нужна обязательная регистрация заемщика, а часто люди уже выписываются из имеющегося жилья, потому что продают квартиру. У нас в основном идут альтернативные сделки через продажу и покупку. И наш рынок не готов к приобретению жилья с зарегистрированными лицами.

Видим мы и проблему ужесточения условий жилищного кредитования. Раньше банк при анализе платежеспособности заемщика запрашивал справку по форме банка. Сейчас он запрашивает подтверждение доходов с сайта Госуслуг. А в этом случае людям нередко отказывают по иным причинам. Например, имеющаяся задолженность по коммунальным платежам в квартире, где они имеют незначительную долю. Кроме того, есть изменения в процедуре скоринга. С первого апреля 2026 года банки не смогут учитывать дебетовый и межбанковский доход в скоринге.

Среди продавцов на вторичном рынке я бы выделила категорию людей, выставляющих жилье на продажу. Как правило, они продают объекты стоимостью 4,5 млн рублей площадью от 47 до 52 квадратных метров. Это уникальные высоколиквидные объекты, которые уходят в первый же показ, и здесь даже не надо создавать никакого рекламного стратегического хода. Объект уходит достаточно быстро — кто предложит выше цену.

Вторая категория продавцов — это люди, покупающие новое жилье через продажу своей квартиры. Собственники редко обращаются к риелторам, надеясь все решить сами с помощью платформ. Но с другой стороны, их покупатель, как правило, привлекает профессионала, который начинает требовать соответствующие документы. И продавец понимает, что сам с этим не справится, на это уходит время, что затягивает сроки реализации квартиры. Все это говорит о том, что у рынка нет системности в реализации и приобретении объектов недвижимости.

И это тоже сдерживает развитие как ипотеки, так и жилищного строительства. Поэтому эти вопросы нужно поднимать и банковскому сообществу, и застройщикам. И если мы видим эти преграды — убеждать законодателя в необходимости изменения правил.

Ипотека движется к сбалансированной модели

Доля льготной ипотеки будет снижаться за счет роста выдач рыночного кредита на жилье, это произойдет из-за изменений в госпрограмме «Семейная ипотека», убежден начальник управления ипотечного кредитования и развития сервисов Домклик Свердловского отделения Сбербанка Евгений Володько

— Начало 2026 года для рынка жилищного кредитования оказалось нетипичным. Анонсирование изменений в программе «Семейная ипотека» подтолкнуло людей быстрее принимать решения о покупке квартир по доступной ставке, и это подогрело спрос на жилье.

В результате в январе увеличился объем выдач жилищных кредитов по всей стране и в Свердловской области в том числе. Заемщики анализировали ситуацию и стремились оперативнее получить льготный кредит, поскольку разница между условиями рыночной ипотеки и госпрограммы существенная. По состоянию на март 2026 года средневзвешенная ставка по льготной ипотеке составила 5,9%, по рыночной — 20,2%.

С начала 2026 года Сбер в Свердловской области выдал 5,8 тыс. жилищных кредитов, и это в 1,7 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. В объемах эта цифра также больше в 1,7 раза: в 2026 году мы уже выдали жилищных кредитов на 21 млрд 300 млн рублей.

Основной объем жилья сейчас с помощью кредита приобретается в новых жилых комплексах: в Свердловской области за два первых месяца этого года количество выданных кредитов на покупку жилья в новостройках в нашем банке было в 1,4 раза выше, чем годом ранее.

Пока в регионе двигателем рынка жилья остается программа «Семейная ипотека», доля выдач кредитов по этой программе за два месяца этого года в регионе выросла с 6 до 13 млрд рублей к аналогичному периоду 2025 года.

Но и на вторичном рынке активность заметно возросла. В январе-феврале 2026 года по сравнению с таким же периодом 2025 года выдачи в количестве выросли в 2,2 раза, в объемах — в 3,4 раза.

Большое значение для рынка имеет изменение характеристик продуктовой линейки. Основной тренд — рост медианного размера первоначального взноса: в Свердловской области за год этот показатель в общей структуре выдач увеличился с 2 млн рублей до 4,4 млн рублей. Другая важная характеристика — ежемесячный платеж, он за год вырос некритично — с 32,3 тыс. рублей до 35,7 тыс. рублей.

Наш прогноз предполагает замедление динамики выдач по льготной программе: доля таких кредитов во втором полугодии 2026 года снизится, по нашим оценкам, с 79% до 60–62% в структуре выдач, что свидетельствует о возвращении к более сбалансированной модели. В этой связи мы рассчитываем на снижение стоимости рыночного кредита вслед за ключевой ставкой. По нашим оценкам, спрос на жилье по рыночным программам оживится при уровне ключевой ставки в 12%. С 26 февраля Сбер уже снизил ставки по рыночной ипотеке на 0,7 процентного пункта в среднем и на 0,5 п.п. при первоначальном взносе от 20,1–30%.

В этом году мы рассчитываем на рост выдач ипотеки по базовой ставке. Для этого мы находимся в постоянном контакте с застройщиками и разрабатываем специальные предложения.