Меряем Россию метром
Строительная отрасль в новых условиях
Запущенных проектов на рынке жилой недвижимости для поддержки предложения хватит на год. О будущем будет думать тот, кто справится с удорожанием финансирования, нарушением логистических цепочек и перестройкой моделей продаж
— За первый квартал этого года мы выдали разрешений на строительство 8,8 млн кв. метров жилья, это на 22% больше, чем за аналогичный период 2021 года. При этом устойчивый рост зафиксировали в более чем половине регионов. Это хороший задел на будущее. Увеличение предложения естественным образом позволяет сдерживать рост цен, — сообщил на прошлой неделе вице-премьер Марат Хуснуллин.
Пока кризис еще не проявляется в статистике жилой недвижимости, однако новые вызовы уже ощутимы в некоторых тенденциях, констатировали участники рынка на круглом столе «Перезагрузка метра: затронет ли новый кризис рынок жилой недвижимости», организованном в Екатеринбурге журналом «Эксперт-Урал».
Деньги будут, но дороже
Санкции, геополитическая напряженность и рост ключевой ставки быстро нашли отражение в поведении продавцов и покупателей, отмечает президент Уральской палаты недвижимости (УПН) Валерия Козлова:
— К концу февраля — началу марта многие продавцы сняли квартиры с продажи, таким же образом действовали и некоторые девелоперы, что привело к резкому сокращению предложения и всплеску цен.
После взлета ключевой ставки до 20% вторичный рынок замер, не имея ипотечной поддержки по адекватной стоимости. Это спровоцировало снижение продаж новостроек: в такие сделки большая часть покупателей входит через продажу имеющегося жилья.
Люди остаются одним из ключевых инвесторов рынка жилищного строительства, на счетах эскроу находится больше 3,2 трлн рублей. Учитывая важность этого канала финансирования спроса, правительство оперативно продлило действие ипотечной госпрограммы, которая заканчивалась этим летом, и обновило ее параметры в соответствии с новыми условиями. Это дает надежду на наличие у рынка стабильного канала финансирования со стороны покупателей.
Отчасти продажи будут поддержаны за счет специальных программ, считает заместитель управляющего филиала Абсолют Банка в Екатеринбурге Илья Коробицин. По его словам, за последний месяц взлетел спрос на продукты в рамках программы «Семейная ипотека»: «Если в 2021 году доля выдач по этой программе в нашем филиале составляла 25%, то в марте и начале апреля она выросла до 90%. При резком росте ставок по стандартным программам жилищного кредитования в марте и увеличении ставок по основной госпрограмме с 7% до 12% годовых стоимость “Семейной ипотеки” осталась прежней, в нашем банке это 5,99% годовых».
ЦБ рассчитывает выдать в 2022 году по льготным программам кредитования до 2 трлн рублей, это больше показателей выдачи ипотеки под залог договоров долевого участия (ДДУ) в 2021 году (1,88 трлн рублей). Однако в целом по рынку регулятор в докладе «О развитии банковского сектора в марте 2022 года» все же прогнозирует снижение динамики выдач ипотеки с рекордных 20 — 25% в предыдущие два года до 10 — 15%.
Для рынка критично важно настроить и другой ресурсный канал — проектное финансирование. Его стоимость с 1% для крупных игроков подскочила до 22 — 25%. Правительство оперативно приняло постановление, объявив, что компании, занимающиеся жилищным строительством, смогут рассчитывать на получение кредитов по ставке не выше 15% годовых. Половину стоимости государство будет банкам субсидировать. На текущий момент банки еще не получили конкретный механизм по субсидированию, они со дня на день ждут нормативных актов, чтобы начать с застройщиками переговоры по новым проектам.
Именно от результатов переговоров с банками во многом зависит итоговая ставка финансирования для конкретных застройщиков. Обоснование застройщиком своей бизнес-модели проекта во многом определяет региональная специфика.
Для рынка Челябинска, к примеру, характерна относительно невысокая цена на недвижимость, рассказывает директор по девелопменту компании «Голос.Девелопмент» Сергей Григорьев:
— В последний месяц стоимость сильно выросла, и банки уделяют особое внимание именно ее доходной части, ее обоснованности. Наши проекты уже на протяжении многих лет реализуются по стоимости выше средних показателей рынка на 20%, и сейчас мы готовим обоснование. Конечно, здесь есть определенные риски, но мы видим в нашем регионе потенциал увеличения спроса на качественное комфортное жилье и резерв для роста цены, на основании чего и определили для себя точки роста.
Материалы есть, и, может, не хуже
Застройщики иллюзий не питают. Даже с учетом субсидирования банкам стоимости проектного финансирования его цена все равно вырастет, причем заметно, плюс к этому добавится увеличение себестоимости монолита, арматуры и других материалов. В среднем в 2022 году цены выросли на 10 — 15%. Каждый застройщик эти риски снимает своими методами. В «Бруснике», например, проводят переговоры с производителями и на месяц-два фиксируют цены.
Проблема с поиском новых материалов и оборудования из-за закрытия европейских рынков тоже в повестке. В каких-то случаях удается найти адекватную замену, в других — возникают трудности. В компании «Брусника» нам привели два кейса решения проблемы с позитивным исходом. В Екатеринбурге у застройщика есть проект, для которого облицовочный камень на фасады закупался в Европе, сейчас застройщик переключился на продукцию из Дагестана, и оказалось, что качество ничуть не хуже. Достойные аналоги удалось найти и ковролину для подъездов жилых домов: он закупался в Австрии, в России нужного качества компания не нашла. «В итоге мы договорились с одним из заводов Санкт-Петербурга, который перестроил свое производство и обеспечил нам качество, аналогичное тому, что мы могли получить в Европе, а стоит ковролин примерно в три-четыре раза дешевле», — рассказали в «Бруснике».
Продажи остаются на второй год
Новые макроэкономические условия заставили застройщиков в корне пересмотреть и маркетинговые стратегии.
Директор по маркетингу компании Тюменьинвестстрой Алла Власова, например, рассказывает, как работает модель лояльности:
— У нас есть программа продажи квартир в рассрочку, раньше мы ее применяли единично, сейчас — по всем объектам. Беспроцентная рассрочка предоставляется до окончания строительства, а это 2,5 года. При этом мы понимаем, что многие могут приобрести жилье в новостройках, только продав уже имеющиеся в собственности квартиры. Сделки по разным причинам могут затормозиться, и мы в этом случае с небольшим удорожанием предлагаем покупателю индивидуальное условие рассрочки.
Почти все застройщики согласились с тем, что из практики уходит модель продажи большого объема квартир «на стадии котлована». Так, в «Бруснике» от этой практики отказались, решив основные продажи переносить на второй год строительства дома, когда себестоимость уже определена и риск потери маржинальности минимален. Такой же стратегии придерживаются Атомстройкомплекс, «TEN девелопмент».
Даже с учетом субсидирования банкам стоимости проектного финансирования его цена все равно вырастет, причем заметно. К этому добавится увеличение себестоимости стройматериалов
Кроме обеспечения каналов финансирования законодатель оказывает поддержку рынку в части снижения административной нагрузки: только за последний месяц принято 15 новых постановлений, ускоряющих сроки получения разрешительной документации. Однако застройщики считают, что пришло время реализовать и революционные новации, в частности поэтапное раскрытие эскроу-счетов. С таким предложением выступила та же «Брусника». Напомним, при действующей схеме средства дольщиков со счетов девелопер может получить только после ввода объекта в эксплуатацию. Схема поэтапного раскрытия предполагает частичное перечисление средств по мере завершения определенных этапов строительства. Дискуссия ведется давно, модель поддерживает Минстрой, но Банк России категорически против. Законопроект разработан, и в марте он снова обсуждался, но пока стороны не пришли к согласию.
Что дальше
Ни у участников рынка, ни у экспертов нет сомнений в том, что заложенные проекты будут доведены до конца. «Рынок сейчас устойчив благодаря новой системе финансирования через эскроу-счета. Есть ожидание, что лишь по отдельным жилым комплексам в Екатеринбурге, возможно, будут небольшие задержки со сдачами», — говорит Валерия Козлова.
Это значит, что на ближайшем горизонте проблем с предложением на рынке первичной недвижимости не возникнет. А вот понимания движения индикаторов в среднесрочной перспективе пока нет, считает эксперт:
— С одной стороны, цены на недвижимость росли весь 2021 год, к марту 2022 года рынок подошел с довольно высокими параметрами. После взлета в феврале рост цен остановился. Если сейчас продавцы, успокоившись, вернут свои объекты на рынок, то по законам экономики при наличии определенной конкуренции цена должна снизиться, тем более что застройщики не останавливают работу, объекты будут сдаваться в плановом порядке, пополняя предложение. Но с другой стороны — уровень инфляции высокий, и таким высоким он и будет оставаться на фоне геополитической напряженности. Рынок недвижимости на высокую инфляцию всегда реагирует ростом цен.
Новые проекты — пока вопрос слишком дискуссионный:
— Возможно, девелопмент не готов будет прямо сейчас идти в большие крупные проекты на фоне нестабильной ситуации, но по нашим расчетам, уже запущенных проектов для поддержки предложения хватит еще примерно на год. При этом если программа по льготной ипотеке будет работать, а может, появятся еще и дополнительные стимулы, покупательская активность будет разогревать спрос и соответственно цены, — прогнозирует Валерия Козлова.
— Все проекты компаний-застройщиков, выбравших «Открытие» финансовым партнером, покрыты средствами на счетах эскроу более чем на 100%, это позволяет нашим клиентам получить заемные средства по специальной ставке. При этом мы видим некоторую осторожность строительных компаний к запуску новых проектов. Застройщики сейчас в большей степени наблюдают за происходящим на рынке, пересчитывают бюджеты проектов, — подтверждает заместитель управляющего по корпоративно-инвестиционному бизнесу банка «Открытие» в Свердловской области Елена Мозгалова.
Да, рынок жилой недвижимости сегодня находится в зоне государственных приоритетов и в дальнейшем может рассчитывать на новые стимулы. Однако без реализации рисков отрасль из этого кризиса неминуемо не выйдет. О будущем будет думать тот, кто справится с удорожанием финансирования, нарушением логистических цепочек и перестройкой моделей продаж.
Фотография предоставлена компанией «Брусника»
Все в работе, стройки не останавливаемЗастройщики о перспективах развития рынка жилой недвижимости в новых экономических условиях
— Никому не выгодно затягивать сроки строительства в рамках проектного финансирования, все расходы на стройку идут по согласованной ранее модели в банке, финансирующем проект. Деньги дольщиков аккумулируются в банке на специальных эскроу-счетах и раскрываются в пользу застройщика только после завершения проекта. Это значит следующее: чем быстрее застройщик построит и сдаст дом, тем быстрее получит деньги за квартиры. Именно поэтому в текущих условиях нет задачи все быстро продать любым способом. По крайней мере, такой модели придерживается наша компания. Чего точно не нужно делать сейчас никому, ни компаниям, работающим с привлечением проектного финансирования, ни компаниям, работающим по другим схемам, так это стремиться во что бы то ни стало продать максимум квартир «на стадии котлована». В рамках эскроу лучше всего придерживаться финансовой модели, в других случаях — своих управленческих моделей. Сейчас очень стремительно все меняется, какова будет итоговая себестоимость к окончанию строительства, предсказывать сложно. Если продать максимум на старте, превышая все возможные разумные планы, то не останется пространства для маневра, возможности для планового повышения цен из-за убытия объектов. Кроме того, продав сейчас квартиры на «стадии котлована», застройщик будет стремиться построить объект любыми способами, в том числе и стремительно заменяя одни материалы на другие. Только это будет такое импортозамещение, что потом в дом заходить не захочется: картина будет разительно отличаться от того, что покупателю показали при Рисков для снижения объемов предложения в масштабах рынка в этом году мы пока не видим, по крайней мере, наша компания продолжает реализацию планов. Этот кризис мы для себя рассматриваем как возможность: все, что планировали, будем запускать, а это 150 — 200 тыс. квадратных метров новых проектов. Все в работе, стройки не останавливаем.
— Все застройщики сейчас вынуждены оперативно принимать решения по управлению себестоимостью в связи с ростом цен на материалы и нарушением цепочек поставок. Нашей компании несколько проще в этом вопросе, потому что у нас своя большая производственная база из десятка заводов. Это, конечно, не снимает с повестки проблему роста цен, потому что входящее сырье тоже дорожает. Поэтому нам, как и всем участникам рынка, приходится оперативно пересматривать цены и маркетинговую политику. Мы никогда не стремились все квартиры продавать «на стадии котлована», наша стратегия заключалась в том, чтобы продавать все равномерно до ввода объекта. Этого подхода мы будем придерживаться и дальше. Сейчас мы скорректировали цены, отменили все скидки и вывели на рынок новый продукт, который у себя назвали «Ипотекозамещение». По сути, это аналог ипотеки до ввода объекта, но на существенно более выгодных условиях. Процентная ставка 9,9% против 12% по госпрограмме, первоначальный взнос от 10% против 15%, ежемесячные платежи до ввода и вовсе отсутствуют. Главное — при необходимости, если у покупателя что-то пойдет в жизни не по плану, договор долевого участия можно быстро расторгнуть и вернуть деньги в течение пары недель. С ипотекой в этом плане все сложнее. Если же все идет по плану, то к моменту ввода объекта, условно через полтора года, и рынок уже будет стабильнее и ставки на обычную ипотеку могут к прошлогодним цифрам вернуться. Нам как застройщику это предложение также выгодно. Продажи у нас всегда шли успешно и сейчас на эскроу-счетах скопилось достаточно средств для продолжения строительства, причем под сравнительно небольшую ставку по проектному финансированию. Проекты в этом году мы не останавливаем, все вводим в текущем режиме, объекты в стадии планирования доводим до этапа разрешения на строительство, потом будем анализировать финансовую модель, актуализировать себестоимость и по каждому объекту отдельно принимать решение о начале стройки.
— Интерес к покупке недвижимости в целом сейчас находится примерно на уровне осени прошлого года. Первый квартал 2022 года мы завершили с очень хорошими показателями, что особенно важно, наши клиенты сохраняют интерес к нашим проектам, и мы очень благодарны им за доверие. В текущей ситуации на рынке, на мой взгляд, очень важно применять политику гибкого управления ценой, продажами, ассортиментом. И в этом отношении у нашей компании большой опыт. К примеру, несколько лет назад мы вывели на рынок новый формат — квартиры-трансформеры, и они пользуются спросом. Уникальность трансформеров в том, что для такой квартиры разрабатывается несколько вариантов планировок — базовый и альтернативные. Покупатель самостоятельно выбирает вариант, который ему больше подходит в текущей жизненной ситуации, а в будущем может провести перепланировку по уже готовому проекту. Также все более актуальными становятся компактные квартиры с функциональными планировками. Это двух-, трехкомнатные квартиры без лишних квадратных метров и с тщательно продуманным пространством. Например, двушки с мастер-спальней и компактные трешки 56 — 60 кв. м с двумя спальнями и кухней-гостиной. Конечно, сегодня важно каждый день следить за ситуацией в экономике и быстро принимать решения. У каждого застройщика есть проблема замены материалов, которые стали недоступны из-за сложностей с производством или нарушения логистики. На российском рынке по многим позициям есть достойные аналоги. Но возникает другой вопрос: хватит ли объемов этой продукции для всех застройщиков. Очень важен фактор наличия определенных позиций в достаточном объеме. |
Владимир Щеколдин, коммерческий директор «TEN девелопмент»: 
Данил Кузнецов, директор АН «Атом» (Атомстройкомплекс):
Юлия Широкова, руководитель отдела маркетинга ЮИТ в Екатеринбурге:
Стараемся поддержать клиентовБанки о перспективах ипотеки в новых экономических условиях
— По итогам первого квартала мы выдали жилищных кредитов на 6,3 млрд рублей, что на 10% больше, чем за аналогичный период 2021 года. Структура продаж при этом сместилась в пользу продуктов с государственной поддержкой. ВТБ за первую неделю работы госпрограммы на новых условиях предоставил заемщикам Свердловской области кредитов на 30 млн рублей. И с каждым днем объемы выдач по господдержке растут. Очевидно, что высоким спросом будет также пользоваться семейная ипотека: финансирование в ВТБ по этой госпрограмме по-прежнему доступно по ставке от 5,7%. Отмечу, что с 14 апреля мы снизили ставку по стандартным ипотечным продуктам на 5,5 п.п. Сейчас покупка объекта недвижимости на вторичном рынке доступна под ставку от 16,9%. Мы стараемся поддержать клиентов с помощью тех инструментов, которые есть у банка. Прежде всего это партнерские программы субсидирования с застройщиками и корпоративными клиентами, использование средств материнского капитала в качестве первоначального взноса. Кроме того, как известно, в рамках госпрограммы базовая ипотечная ставка составляет 12% годовых, а ВТБ снизил ее на 0,3 п.п. Этот дисконт доступен заемщикам, использующим сервисы безопасных расчетов и электронной регистрации на сделке. Снизить долговую нагрузку на семейный бюджет можно также с помощью кредитных каникул. Банк ВТБ первым запустил возможность оформления ипотечных каникул по 106-ФЗ.
— Сбербанк накопил большой опыт работы на рынке ипотеки, и это позволит нам поддержать клиентов и партнеров в новых экономических условиях. Мы расширили возможности программы «Ипотека по двум документам», с 1 апреля 2022 года наши клиенты при приобретении вторичного жилья или в новостройке могут использовать материнский капитал для увеличения суммы кредита. Также в апреле Сбер расширил ипотеку для самозанятых: теперь и эта категория заемщиков может взять жилищный кредит через онлайн-сервис Домклик. Для этого потребуется подтвердить доход справкой о состоянии расчетов по налогу на профессиональный доход по форме ФНС России. Используя дополнительные сервисы Сбербанка, можно сделать условия ипотечного кредитования еще выгоднее. К примеру, бронирование квартиры на площадке Домклик даст клиенту дополнительный дисконт от 0,3% до 1%. |
Алина Буслова, управляющий директор по ипотеке ВТБ в Свердловской области:
Александр Семенок, начальник управления по ипотечному кредитованию Свердловского отделения Сбербанка: 
Антон Сандалов, руководитель Ипотечного центра ПСБ в Екатеринбурге:
