Семь прогнозов рынка жилья

Недвижимость

2020 год не принесет жилым застройщикам ни особой радости, ни особого горя. Но побороться за покупателей придется. И не только между собой

Давать прогнозы — дело абсолютно неблагодарное: если они сбудутся, все скажут «так это же было очевидно», а если все пойдет по другому сценарию, то ты рискуешь прослыть пустобрехом. Однако мы все же попробуем.

Прогноз первый: очень много жилья

Предложения на рынке весь 2020 год будет очень много. В Екатеринбурге, например, только в сегменте новостроек находятся рекордные 3,1 млн кв. метров жилья (24 тыс. квартир). В других крупных городах ситуация плюс-минус аналогичная. Причина проста — застройщики в преддверии эксроу-реформы старались всеми правдами и неправдами вписаться в нормативы Минстроя и как можно больше домов оформить по старой долевой схеме.

— Мы в следующем году будем иметь в продаже 100 тыс. кв. метров жилья, — комментирует директор по маркетингу и продажам ГК «Стройтэк» Сергей Покровский. — Для нас это очень много (ранее компания в среднем запускала в продажу 50 — 60 тыс. кв. метров. — Ред.). Реализовать такой объем — очень амбициозная задача. Учитывая, что уровень закредитованности людей и так довольно высок.

Прогноз второй: ипотека — не драйвер

По всей видимости, в 2019 году объемы выдачи ипотеки в России едва ли доберутся до планки 2,9 трлн рублей, что меньше показателя 2018-го примерно на 4 — 5%. Урал, очевидно, просядет еще серьезнее. По крайней мере, по итогам десяти месяцев, например, Свердловская область сжалась на 9,5%, Югра — на 14%, Пермский край и Удмуртия — на 9%.

В 2020-м никакого роста кредитования мы, скорее, всего не увидим. Да, ставки по кредитам продолжат снижаться, государство, банки и застройщики будут придумывать все новые акции, подходы к заемщикам станут еще мягче.

— К концу 2019-го ипотека стала как никогда доступной, — комментирует директор операционного офиса № 2 «На Белинского» Запсибкомбанка Михаил Голендухин. — Ставки снизились до рекордных уровней, и, надеемся, что в будущем году этот тренд продолжится. Кроме того, смягчились и другие условия оформления кредита: теперь минимальный процент доступен при первоначальном взносе 20%.

— Сегодня минимальная ставка по ипотеке в нашем банке составляет от 8,09%, при первоначальном взносе 10% она вырастает всего на 0,1 п.п. По нашим прогнозам, по объему выдачи ипотеки в Свердловской области в 2020-м мы прирастем в два-три раза до 10 — 12 млрд рублей и укрепимся в тройке крупнейших кредиторов региона. Одним из основных фокусов следующего года для нас станет технологичность. Уже сегодня заемщики могут заполнить анкету за 15 минут, получить предодобренное решение в течение полутора часов, загрузить все необходимые документы в электронном виде и выйти на сделку на следующий день, — добавляет руководитель дирекции розничного бизнеса Альфа-Банка в Екатеринбурге Татьяна Парсиева.

Но мы в этом вопросе пессимисты. Прослойка потребителей, способных накопить даже такой первоначальный взнос, слишком уж истончилась. А подпитывать ее, увы, пока нечем: реальные доходы граждан продолжают падать, все больше средств уходит на финансирование текущих расходов. В этих условиях о будущем мало кто думает.

Охладить рынок ипотеки могут и действия ЦБ. Регулятора беспокоит, что жилищные кредиты все чаще берут люди с уже имеющейся высокой долговой нагрузкой. И есть немалая вероятность, что с июля следующего года под таких заемщиков финансовые учреждения вынуждены будут создавать более значительные резервы. А это снижает маржу до мизерных размеров. Проще вовсе отказаться от такого клиента.

Прогноз третий: смещ(ш)ение конкуренции

В среднесрочной перспективе на рынок жилья выйдет довольно большой объем относительно новой вторички, квартир, построенных в середине нулевых — начале десятых годов.

— Мне до сих пор приходится слышать, что вторичный рынок — это одни «хрущевки», — замечает президент Уральской палаты недвижимости Илона Соболева. — Но, например, в Екатеринбурге в общем объеме выставленных на продажу готовых квартир этот тип домов составляет только 12%. В то же время 38% приходится на объекты, возведенные после 2000 года.

По качеству исполнения они не сильно проигрывают новостройкам, а стоить могут значительно дешевле. На их владельцев не давит себестоимость, единственное, на что они зачастую опираются, — собственная жадность. А это категория эластичная.
Старые дома (особенно те, что расположены в центральной части городов) выбывать из игры тоже не спешат. Потребитель сто раз подумает, что ему купить — среднеэтажную сталинку с большими окнами и трехметровыми потолками за 4 миллиона или квартиру того же размера в новостройке, но за 7.

Вероятно, в среднесрочной перспективе девелоперам придется несколько изменить маркетинговую стратегию и сместить акцент с конкуренции между собой на борьбу с продавцами готового жилья.

Прогноз четвертый: большим больше

Система эскроу-счетов и проектного финансирования продолжит убивать небольшие компании, для которых кредиты будут либо недоступны, либо слишком дороги. «Этих девелоперов однозначно надо спасти, — говорил в начале декабря министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев. — Они не должны стать жертвой реформы». Следом зампред ЦБ Ольга Полякова уточнила, что речь прежде всего идет о предприятиях, работающих в малых городах. Помощь им может оказываться в виде субсидирования ставок.

Все бы хорошо, но спустя несколько дней замминистра финансов РФ Алексей Моисеев заявил (цитата по РИА «Недвижимость»): «Это какие-то специфические малые застройщики в малых городах, и мы пока не очень понимаем, как это оформить и что с ними делать».

На больших игроков эскроу и проектное финансирование особо не повлияет. Кредиты им будут выдаваться под 1 — 3%, которые в самом неприятном случае можно оплатить из маржи (особенно если сделать ставку на оборачиваемость и увести на новую схему только те дома, что можно построить за год). Таким образом, в обозримой перспективе мы, вполне возможно, станем свидетелями появления на ряде региональных строительных рынках олигополий.

Прогноз пятый: малым — ничего

Если Минфин, Минстрой и ЦБ не договорятся, то стройка в небольших городах встанет. Возводить там многоквартирные дома сегодня не выгодно: нет спроса — нет маржи. Именно поэтому за первые три квартала 2019-го в банки не поступило ни одной заявки на проектное финансирование, например, из Первоуральска или Каменска-Уральского (оба — Свердловская область). А это еще относительно успешные и крупные населенные пункты (в первом живет 122 тыс. человек, во втором — 162 тысячи).

— Если федеральная власть не предпримет оперативных действий, это повлечет большие последствия, как экономические, так и социальные, — говорит президент Ассоциации строителей Урала Вячеслав Трапезников, видимо, имея в виду рост безработицы и обострение криминогенной обстановки.

Прогноз шестой: уплотнение

К концу второй декады 2000-х строительный рынок Урала пришел к мысли о том, что осваивать поля — не самый эффективный способ развития территории. В России о модели компактного города впервые заговорили после кризиса 2008 — 2009 годов. Но голос на тот момент немногочисленной и маргинальной группы урбанистов утонул в новом экономическом росте. Никому не хотелось возиться с отселением жителей, кропотливо вписывать объекты в существующую среду, сохранять архитектурные памятники, которые как назло обязательно оказывались посреди стройплощадки. Куда проще было уйти на окраину города и ни в чем себе не отказывать (особенно если за инфраструктуру платил бюджет).

Спад 2014-го и последовавшая за ним стагнация заставили девелоперов и городские власти резко изменить курс в сторону редевелопмента и уплотнительной застройки. Очевидно, что в обозримой перспективе ни одного нового мегапроекта вроде Академического на 9 млн кв. метров жилья и Солнечного на 2,5 миллиона в Екатеринбурге или Бахаревки на 1 млн в Перми уральские города не увидят. Поднимать такие стройки нынче слишком дорогое удовольствие. Для всех и во всех смыслах.
Очевидно и другое — в 2020-м никаких программ реновации (по типу московской) в макрорегионе запущено не будет. Они могли бы стать мощным драйвером развития рынка. Но денег на них нет. Поэтому девелоперам пока придется справляться самим.

Прогноз седьмой: экологически фантастический

В 2019-м (благодаря Грете Тунберг, мусорным кризисам или созреванию общества в целом) у потребителей начал формироваться запрос на экологичность. И в условиях, когда рассказы о комфортной городской среде уже мало кого трогают, новым идолом рынка жилья могут стать зеленые технологии.

Как замечает глава аналитического отдела УПН Михаил Хорьков, сначала акцент будет сделан на видимых и непринципиальных вещах: датчиках движения, светодиодном освещении, солнечных батареях или элементах умного дома. Но через пару лет покупатели начнут задавать более серьезные вопросы. И тогда девелоперам и городским властям придется думать, как добиться того, чтобы в квартирах были чистые вода и воздух; нужно ли смещать акценты с ипотеки на арендный рынок, чтобы повысить мобильность жителей и снизить трафик; как снизить этажность кварталов, чтобы они стали соразмерны человеку.

Игроки рынка жилья об итогах 2019-го и планах на 2020-й

Павел Петриченко, заместитель генерального директора АО специализированный застройщик «РСГ-Академическое»:

— В следующем году мы планируем продать в Академическом более 150 тыс. кв. метров жилья. Несмотря на непростую ситуацию на рынке, сокращать масштабы компания не намерена, в течение ближайших двух-трех лет мы собираемся запустить строительство нескольких новых кварталов. Задачи освоить все участки самостоятельно не стоит, компания открыта для сотрудничества и готова рассматривать кодевелоперские и партнерские проекты.

Но объемы — не главное. Ключевой приоритет Академического сегодня — реализация новых стандартов строительства жилья. Площадка, где началось их внедрение, — квартал «Близкий», расположенный на набережной Патрушихи. В нем — восемь блоков жилья по индивидуальному проекту, два детских сада и школа, дворовые территории, свободные от машин, игровые площадки, оборудованные комплексами Kompan, воркаут-зоны, лифтовое оборудование Kleemann и другие решения, повышающие качество среды. Особое внимание мы уделили геопластике — созданию рельефа, ландшафтному дизайну и озеленению.

Также мы внедряем стандарты чистовой отделки, сейчас их три: «стандарт», «стандарт+» и «комфорт». Это позволяет следовать современным тенденциям при оформлении помещений и гарантировать качество на внушительном объеме. К весне готовим эксперимент — оснащение квартир, расположенных в «Близком», кухонной мебелью и оборудованием. Мы заключили контракт с немецкой Nolte Kuchen и к марту выведем на рынок 48 подобных объектов.

Олег Колесников, начальник отдела маркетинга компании «ЮИТ Уралстрой»:

— Уровень наших продаж в 2019 году будет сравним с показателями 2017-го. 2018-й мы оставляем за скобками, поскольку объем предложения тогда был значительно выше, что в первую очередь связано с нашим производственным циклом.

В 2020-й мы смотрим с оптимизмом. ЮИТ вывел на рынок довольно большое количество новых объектов, расположенных как в самом Екатеринбурге, так и его городах-спутниках. Благодаря этому планируем заметно увеличить объем реализации. Диверсифицированный в плане географии портфель поможет компенсировать возможные спады по продажам в отдельно взятой локации.

Если говорить о ценах, то они в следующем году будут корректироваться, но неравномерно. В районах с невысокой конкуренцией и низкой тягой жителей к миграции динамика к росту будет более ощутима. На территориях, где предложение существенно превосходит спрос, возможность повышения стоимости метра очевидно ограничена.

В 2019-м на двух проектах с высоким спросом мы начали тестировать работу по эскроу-счетам. Проблем серьезно прибавилось. И в первую очередь они отразились на клиенте, которому теперь нужно дополнительно сделать три-четыре визита к застройщику и в банк. Надеемся, что ситуация будет выправляться, тем более к этому есть предпосылки. Но это займет какое-то время. Схему с проектным финансированием мы пока не апробировали. Дома возводятся либо по старой долевой модели, либо на собственные средства. В следующем году под один объект мы, скорее всего, будем привлекать кредит, обеспеченный эскроу, но говорить о его параметрах пока рано.

Руслан Музафаров, коммерческий директор «Группы ЛСР» на Урале:

— Мы полагаем, что следующий год для рынка недвижимости будет примерно таким же, как 2019-й. Возможно, за счет дальнейшего снижения ставок по ипотеке, девелоперам все же удастся нарастить продажи, но не намного. Макроэкономических предпосылок для ощутимого роста мы пока не видим.

Приметой 2020 года, по всей видимости, станет усиление конкуренции между первичным и вторичным рынками. Предложение на последнем все увеличивается, а продавцы готовы идти на существенные скидки, потому что в большинстве случаев на них не давит себестоимость.

Как быть в этой ситуации застройщикам? Объяснять, чем новое жилье лучше, и делать свой продукт максимально доступным. Замечу, что для клиентов «Группы ЛСР» банки сегодня гарантируют рекордно низкие ипотечные ставки от 7,79% годовых, а семьям с двумя и более детьми — от 4,5%. Одновременно последней категории покупателей мы дополнительно ко всем акциям предлагаем скидку на квартиры размером 1%. Кроме того, у нас есть проекты, где стоимость квадратного метра — одна из самых низких на рынке. Пример тому жилой комплекс «Хрустальные ключи».

Также в 2020-м мы, очевидно, продолжим наблюдать сокращение средней площади покупаемой квартиры. Люди все больше внимания уделяют организации пространства, его функциональности, они не хотят платить за бесполезные коридоры или холлы. И потому объекты «старой закваски» по 120, 150 метров и больше реализовать будет крайне сложно. В отличие от квартир площадью 25 — 50 квадратов, которые можно найти и в малоэтажных проектах, таких как «Мичуринский».

Данил Кузнецов, директор агентства недвижимости «Атом» (входит в «Атомстройкомплекс»):

— На рынке мы в следующем году никаких серьезных перемен не ожидаем — ни зримого роста, ни кризиса. Результаты работы нашей компании в 2020-м во многом будут зависеть от того, успеем ли мы вывести на рынок все запланированные проекты. Атомстройкомплекс исторически ориентирован не на освоение чистого поля, а на развитие, реновацию застроенных городских пространств. Такая стратегия сопряжена с рядом рисков, связанных в том числе с отселением жителей.

По стоимости метра в 2019 году мы в среднем приросли на 5 — 6%. Думаю, что в следующем показатель останется примерно на там же уровне.

Я полагаю, что в конце 2019-го мы достигли пика по объему предложения на первичном рынке. И в среднесрочной перспективе этот показатель будет падать. Да, аналитики говорят, что по документам екатеринбургские девелоперы к 3 млн метров продающегося на данный момент жилья могут добавить еще миллион. Но эта оценка, по всей видимости, основана на выданных разрешениях на строительство. В реальности компании большинство этих разрешений реализовывать не намерены.

Драйвером рынка, как и в прежние годы, останется ипотека. Мы видим, что процентные ставки перманентно снижаются, семьи с двумя детьми могут брать займы под рекордные 5%, справки НДФЛ банкам теперь не нужны, стандартным первоначальным взносом стали 10%.

Олег Попков, директор дивизиона «Екатеринбург» УБРиР:

— Весь 2017-й и первая половина 2018-го прошли под знаком ипотечного бума: заявки и выдачи росли в геометрической прогрессии. Потом Банк России немного охладил рынок, повысив ключевую ставку, а летом 2019 года снова вернулся к ее последовательному снижению. Несмотря на это, повторить рекорд прошлых лет не удалось.

По данным ЦБ, за девять месяцев 2019-го в Свердловской области выдано 67,4 млрд рублей ипотечных кредитов. Это на 9% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Подобные результаты можно увидеть и в целом по всей стране. На мой взгляд, отрицательная динамика связана с эффектом высокой базы. В период сильного понижения кредитных ставок значительная часть населения удовлетворила отложенный спрос на жилье, понимая, что лучшего момента может и не быть. Но это не единственная причина. Не нужно забывать и про рост ставок в начале года, переход на проектное финансирование и рост цен на строящиеся объекты.

Несмотря на то, что спрос на ипотечное кредитование сейчас заметно снизился, ипотека не потеряет актуальности в следующем году. Может, темпы прироста не будут бить рекорды, но спрос на ипотечное кредитование останется стабильным, потому что потребность в собственном жилье была и всегда будет одной из основных для населения. На фоне того, что уже несколько лет реальные доходы людей не растут, ипотека остается практически единственным способом приобрести жилье.

Ирина Ярыгова, начальник отдела продаж ипотечных кредитов Сибирско-Уральского макрорегиона Райффайзенбанка:

— Мы не исключаем, что банки вслед за снижением ключевой ставки до 6,25% скорректируют стоимость кредитов. В настоящее время в Райффайзенбанке минимальная ставка по ипотеке на новостройки — 8,39%, на вторичное жилье — 8,49%. Это одно из самых выгодных предложений в истории продукта. Поэтому сейчас хорошее время для покупки недвижимости в кредит.

Мы видим все предпосылки для позитивной динамики в 2020 году. Особое внимание уделим «семейной ипотеке» — программе с господдержкой для семей с двумя детьми по ставке 4,99%. Многое сделано для того, чтобы и процесс получения кредита стал проще. Например, мы используем электронный документооборот, что значительно сокращает сроки рассмотрения заявки. Все документы от риэлторов и клиентов принимаются в электронном виде, а оригиналы необходимы только на сделке. Сейчас большинство людей могут сделать фотографию документов и отправить через личный кабинет заемщика, WhatsApp или Viber — как удобно. Мы продолжим цифровизацию сервисов банка, стремясь к тому, чтобы клиент мог оформить жилищный заем, не ставя физической подписи.

В следующем году рынок будет давать возможность заемщику выбрать хорошее предложение и получить кредит на индивидуальных условиях. Первостепенными факторами, определяющими развитие, останутся поддержка от государства, а также благоприятная конъюнктура и технологическое развитие ипотечных сервисов.