Стройки увязли в дискуссиях

Продлят ли льготную ипотеку и как будет проходить реновация городов

Стимулирование экономики за счет льготного жилищного кредитования натолкнулось на жесткое сопротивление ЦБ. Возможные драйверы, в частности реновация, также требуют обсуждения

К 15 апреля Минфину, Минстрою и Банку России предстоит, по поручению президента Путина, определиться с судьбой льготных ипотечных программ. Это сегодня одна из самых горячих тем медийной повестки.

Программа льготного кредитования жилья под 6,5%, запущенная в кризис, поддержала рынок жилищного строительства, банковский сектор и еще два десятка отраслей, например рынок оценки (см. «Оценка с отметками», с. 24). Однако она же стала катализатором рисков роста цен на рынке недвижимости и дефолта ипотечного портфеля банков. Поэтому накал дискуссии на тему «продлят ли ипотечную программу после июля 2021 года» становится все выше.

Какие решения позволят снизить риски и создать базу для устойчивого развития рынка жилья в регионах в будущем — об этом шла речь на круглом столе «Повышенный градус: что изменит рынок жилой недвижимости после пандемии», проведенном онлайн журналом «Эксперт-Урал».

Что происходит на рынке жилья

По данным Единого ресурса застройщиков, за прошедший год цена квадратного мет­ра в среднем по России поднялась на 20%.

За этой динамикой в первую очередь стоит рост спроса на новостройки, подогреваемый привлекательными условиями кредитования. По данным Национального рейтингового агентства (НРА), в 2020 году ипотека достигла рекордного объема: количество кредитов увеличилось на 35% до 1,7 миллиона, объемы кредитования — на 50% до 4,3 трлн рублей. В рамках программы льготной ипотеки, по данным ДОМ.РФ, выдано 345,6 тыс. кредитов на сумму более 1 трлн рублей.

Застройщики планируют объекты в расчете на приток денег от ипотечных заемщиков

ВТБ, например, выдал в прошлом году почти 12 тыс. ипотечных кредитов на сумму более 27 млрд рублей, и это абсолютный рекорд банка в регионе, говорит управляющий директор по ипотеке ВТБ в Свердловской области Алина Буслова:

— Прирост по объему в сравнении с 2019 годом достиг 24%. Основной вклад в этот итог внесли низкие процентные ставки и запуск льготной госпрограммы для приобретения жилья в новостройках.

— В нашем банке за прошлый год объем выдач жилищных кредитов в Свердловской области вырос более чем на 30% по отношению к 2019 году и составил 2,163 млрд рублей, — подтверждает руководитель кредитно-кассового офиса «Росбанк Дом» в Екатеринбурге Алена Воюш.

В течение всего прошлого года банки постоянно изменяли условия кредитования в пользу заемщиков. В июне 2020 года были увеличены предельные цены жилья по госпрограмме с 8 до 12 млн рублей в Московской и Ленинградской областях, и с 3 до 6 млн рублей в остальных регионах РФ. В августе 2020 года минимальный первоначальный взнос был снижен с 20% до 15%. Процесс, по словам руководителя отдела ипотечного кредитования банка «Уралсиб» в Екатеринбурге Наталии Брусницыной, продолжается и в этом году: «Снижение первоначального взноса позволяет нам существенно расширить круг потенциальных клиентов».

В начале марта ВТБ снова улучшил условия по ряду ипотечных программ, рассказывает Алина Буслова:

— Для покупателей квартир от 65 кв. метров по программе «Больше метров — ниже ставка» стоимость кредита снижена на 0,5 п.п. до 7,9% годовых. Также банк предлагает дисконт 0,4 п.п. в рамках программы рефинансирования ипотеки сторонних банков при условии оформления заявки через сайт.

Кроме финансового фактора, на динамику сегмента влияет и фактор технологический — развитие дистанционных каналов продаж в ипотеке, добавляет Наталья Брусницына:

— Банк сейчас сосредоточен на улучшении цифровых каналов продаж и коммуникаций, мы стремимся сделать более доступными все продукты для клиента, а также оптимизировать внутренние процессы.

— Росту выдач способствует развитие цифровых сервисов, с помощью которых можно получить ипотеку всего лишь с одним визитом в офис или вообще не выходя из дома, — говорит и Алина Буслова.

Второй мощный двигатель цены метра вверх — сокращение предложения жилья. По расчетам НРА, в 2020 году ввод жилых помещений профессиональными застройщиками в России составил 41,9 млн кв. метров — это минимум за последние семь лет и на 4% ниже уровня предыдущего года.

Однако стройка — процесс инерционный, а начало этого года указывает на возможную смену парадигмы.

— Сейчас закладывается много проектов, и все они большинством застройщиков запланированы с расчетом на льготную ипотеку, — говорит коммерческий директор FORTIS Development Руслан Музафаров.

По словам руководителя аналитического департамента Уральской платы недвижимости Михаила Хорькова, за первые два месяца 2021 года предложение на первичном рынке Екатеринбурга уже увеличилось на 7%, и рынок мог бы выйти на устойчивую тенденцию роста:

— Проекты на рынок начали поступать только во второй половине 2020 года, сейчас этот процесс продолжается. Итог будет зависеть от того, начнут ли девелоперы брать на себя риски новых проектов. Это во многом связано с перспективой продления государственной программы ипотеки. Если девелоперы поверят в то, что льготная ипотека останется надолго, мы увидим форсированный процесс вывода новых строек.

Льготная ипотека: сохранить нельзя отменить

Перспективы разрешения этой коллизии зависят от силы аргументов противников и сторонников пролонгации государственной программы.

«За» этот механизм голосует вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. Во время визита в Екатеринбург он практически убедил рынок в благополучном разрешении спорного вопроса.

Однако Банк России продолжает продавливать дифференцированный подход. Опасаясь роста рисков, глава ЦБ Эльвира Набиуллина предлагает активнее задействовать сельскую ипотеку, программу «молодая семья», но льготные кредиты по ставке 6,5% выдавать только в отдельных регионах, где есть недостаток предложения и не сильно выросли цены. В середине марта в интервью газете «Известия» глава ЦБ даже представила список этих регионов из 24 субъектов федерации, тем самым спровоцировав новый виток дискуссии.

Простой фиксации роста цен на жилье в регионах недостаточно, нужен детальный анализ влияния ипотеки на динамику стоимости недвижимости

Минстрой позднее смирился с этой идеей, однако «ценовой» подход однозначно вызовет горячие споры. Простой фиксации роста цен на жилье в регионах недостаточно, считают девелоперы. Нужен детальный анализ влияния ипотеки на динамику стоимости недвижимости.

— Если программа не будет продлена, количество проектов уменьшится, их будут закладывать ближе к центру городов, потому что в этом случае цена метра выше. В итоге средневзвешенная цена будет расти вместе с себестоимостью, — приводит пример Руслан Музафаров.

Кроме того, на рынке работает закономерность «чем меньше площадь, тем выше цена», а площади квартир заметно уменьшились. К примеру, по расчетам компании «Брусника», по Екатеринбургу средняя площадь квартиры сократилась с 59 — 60 до 50 — 51 кв. метров.

Иные акценты ставит коммерческий директор челябинской ГК «Легион» Наталья Кузьминых:

— В наших проектах мы выводим внимание к архитектуре, эстетике и благоустройству на принципиально новый уровень. В Челябинске практически самый недорогой квадратный метр, в других городах России стоимость жилья в разы дороже. В итоге наш потребитель получает продукт повышенного класса комфортности, но за приемлемую стоимость. И льготная ипотека этому только способствует.

Таким образом, чтобы понять, насколько льготная ипотека подняла цены на недвижимость в тех или иных городах, не следует опираться только на стоимость квадратного метра — это параметр многофакторный, итожат девелоперы.

На старте реновации

Рост цен действительно связан не только со стимулированием спроса через удешевление кредита для заемщиков, но и с высоким уровнем затрат. Одна из существенных статей себестоимости — расселение жителей ветхих и аварийных домов. Особенно это актуально для застройщиков, работающих на уже освоенных земельных участках. Поэтому девелоперы с энтузиазмом восприняли принятие Госдумой закона о комплексном развитии территорий (КРТ). Закон в общем виде устанавливает правило: чтобы снести многоквартирный дом, необходимо согласие 2/3 собственников (на организацию собрания отводится минимум 30 дней). Но в этом рамочном документе нет четких пара­метров, например, при каком износе дом следует сносить, можно ли включать в зону КРТ здания, расположенные рядом с ветхими, какие компенсации положены отселяемым жителям, могут ли рассчитывать застройщики на господдержку. Все эти нормы должны определить региональные власти.

Свердловская область, по всей видимости, станет одним из первых регионов, который отработает детали будущей всероссийской реновации. 24 марта губернатор Евгений Куйвашев подписал соответствующий закон. Актуальность его разработки признают все, но пока у участников рынка слишком много вопросов в отношении механизмов реализации.

Практически в каждом мегаполисе есть депрессивные территории, но в действующих условиях девелоперы неохотно берутся за масштабные проекты, поскольку остаются один на один с собственниками квартир. Коммерческий директор компании «Атомстройкомплекс» Данил Кузнецов иллюстрирует тезис на примере практики его компании:

— Миссия компании «Атомстрой­комплекс» — развитие города и повышение качества жизни его жителей. Поэтому традиционно большую часть наших проектов мы реализуем на застроенных территориях, принимая на себя обязательства по расселению людей из ветхого, частного, устаревшего жилья. В текущих условиях делать это сложно, поскольку мы не можем прогнозировать сроки и стоимость отселения. Но развивать город нужно, и мы делаем все, чтобы содействовать этому процессу. Надеемся, что закон о КРТ сделает эту работу эффективнее.

Много вопросов и в отношении определения зон КРТ. Некоторые участники нашей дискуссии считают, что начинать следует с максимально депрессивных территорий, где находятся дома с большой степенью износа, объективно люди в таких условиях жить не должны.

Министерство строительства и развития инфраструктуры Свердловской области обещает определить первые пилотные проекты к апрелю. По словам главы ведомства Максима Пучкова, начать реновацию планируется с ветхих домов на Уралмаше, Эльмаше и Вторчермете.

Но вовсе не очевидно, что застройщики проявят интерес к этим объектам, считает Михаил Хорьков:

— У меня подозрение, что закон будет работать в рамках лишь тех зон, которые привлекательны для застройки, потому что главный источник финансирования реновации — это интерес девелоперов к тому или иному району. В итоге мы можем получить своего рода «заплатки» на территории города.

Руслан Музафаров этих опасений не разделяет:

— Любой девелопер, если он занимается кварталом, делает полностью готовый продукт, который встраивается в генеральный план территории с учетом всего окружения.

Правила реновации только начинают формироваться: принятый закон носит рамочный характер, детали будут прорабатываться еще в двух десятках нормативных актов. Чтобы получить рабочую модель, эту тему придется обсуждать минимум года два, считает сообщество девелоперов. Но уже сейчас очевидно, что реализация проектов легко не пойдет. Застройщики предвидят и конфликты, и судебные процессы.

Сколько стоит «умный дом» построить

Главная задача всех инициатив в сфере жилищного строительства — повышение комфортности городской среды.

Этому во многом способствуют цифровые технологии, и в этой связи в профессиональной среде активизируются дискуссии о проникновении ИТ-сервисов. В числе самых обсуждаемых — реализация концепции «умный дом».

Технология появилась в США еще в 70-е годы прошлого века, одним из первых прототипов «умного дома» была система автоматизации Х10, которая позволяла с помощью специальных пультов и компьютера менять яркость света, включать и выключать электроприборы, получать данные об их состоянии. Функционал «умного дома» постепенно усложнялся, а в начале 2000-х с появлением смартфонов автоматизация вышла на новый уровень.

В представлении россиян, как показало исследование компании «Брусника», «умный дом» в первую очередь ассоциируется с функциями комфорта — регулированием микроклимата, удаленным управлением бытовыми приборами, освещением. Однако платить большинство респондентов готовы прежде всего за опции, связанные с безопасностью и защитой от непредвиденных обстоятельств: 82% хотели бы, чтобы «умный дом» в первую очередь контролировал протечки, наблюдал за происходящим во дворе и сигнализировал о пожаре.

В ходе исследования проанализировано отношение потребителей к одной из наиболее популярных потребностей — открыванию дверей подъезда и ворот паркинга со смартфона. Удобной ее признали 84% респондентов, 63% опрошенных даже готовы отказаться от домофонов, если уведомления будут поступать сразу на мобильный.

В то же время вызывать лифт, открывать окна, шторы и жалюзи жители предпочитают самостоятельно. Эти функции больше половины участников опроса посчитали ненужными. По мнению респондентов, обойтись можно и без голосового помощника: только 16% жителей считают эту опцию обязательной.

Исследование показало, что большинство покупателей квартир пока не готовы серьезно вкладываться в домашнюю автоматизацию. По предварительным расчетам специалистов «Брусники», внедрение комплексной системы автоматизации обойдется не менее чем в 65 тыс. рублей, но такую цену справедливой посчитали только 10% опрошенных. 45% опрошенных за полноценную систему «умного дома» готовы заплатить не более 10 тыс. рублей, еще 4% полагают, что подобные решения должны предоставляться жильцам бесплатно.

Тем не менее многие застройщики намерены развивать эти концепции. «Брусника» планирует запустить пилотный проект по внедрению «умного дома» в квартале «На Некрасова» в Екатеринбурге. В нем автоматизация будет реализована на двух уровнях. Один охватывает управление инженерными сетями здания: электрощитовыми, насосными, вентиляцией и пожарной сигнализацией. Второй — непосредственно квартирой. Ввод первого дома в эксплуатацию запланирован на 2022 год.

В компании «ЮИТ», по словам руководителя отдела маркетинга в Екатеринбурге Юлии Широковой, создана рабочая группа, которая разрабатывает эту концепцию:

— К новациям мы всегда подходим осмысленно и аккуратно, сначала пытаемся изучить рынок и потребности клиента. Возможно, отдельные элементы «умного дома» будут в скором будущем внедрены на некоторых наших объектах в Екатеринбурге.

Впрочем, отдельные наиболее востребованные опции «умного дома» некоторые застройщики уже предлагают покупателям квартир. По словам Данила Кузнецова, его компания видит интерес к теле­метрии, автоматизации, измерению показаний счетчиков, но системного запроса на функции, например, открывания двери с телефона, пока нет.

По мнению Михаила Хорькова, сегодня такого рода инновации в домах можно рассматривать, скорее, как элемент маркетинга. Но в будущем именно их целенаправленное продвижение может изменить рынок:

— У нас на практике нередко восприятие новой идеи со стороны потребителя зависит от того, насколько успешно девелопер сможет ее продать. Например, дворы в Екатеринбурге кардинально преобразились за последние лет десять, и многие идеи были реализованы по инициативе застройщика, потому что ему нужно было презентовать свой комплекс под другим углом. Я думаю, что возможно продвижение концепции «умный дом» может пойти по этому же сценарию: появятся пилотные проекты, что-то окажется востребованным, а от каких-то решений придется отказаться. То есть опытным путем потребитель увидит для себя пользу в применении предложенных технологий.     

Дополнительные материалы: