Рынку нужен фундамент уверенности

Сценарии развития рынка жилищного строительства на 2024 год от девелоперов и банкиров

Фото Борис Ярков

Отмена стимулов на фоне жесткой денежно-кредитной политики обрушит стройку. Рынок надеется на постепенную корректировку ипотечных программ и переход к долгосрочному планированию

Рынок жилищного строительства пережил еще один насыщенный год. Картина по регионам, как всегда, контрастная. Но, судя по общей статистике, строительная активность не снижается. За 10 месяцев застройщики увеличили объем ввода жилья на 6% к уровню 2022 года, до 31,7 млн кв. м.

Спрос поддерживал ипотечный стимул, но его действие заканчивается 1 июля 2024 года. Тогда завершается срок работы двух самых востребованных программ — основной и семейной ипотеки.

Какие сценарии развития рынка закладывают сейчас девелоперы и банки? Об этом мы разговаривали с участниками круглого стола «Рынок жилой недвижимости: будет ли пике после июля 2024 года?» в Екатеринбурге, организованного журналом «Эксперт-Урал».

Жаркое лето-2023

Екатеринбургский рынок жилищного строительства завершает год в хорошей форме. Об этом говорит объем предложения. Этот параметр Уральская палата недвижимости, напомним, рассчитывает на основе количества нереализованных квартир на стадии строительства, добавляя в расчет квартиры, введенные в эксплуатацию от застройщиков.

— Пик предложения мы увидели летом, тогда на рынке было около 51 тыс. квартир, затем зафиксировали небольшое снижение до 48 тысяч. Вывод новых квартир на рынок не уменьшается, но и продажи выросли, за счет этого предложение и сократилось. Но в целом за два года предложение выросло на 64%, за последний год — на 19%. Это достаточно внушительная динамика, — объясняет руководитель аналитического центра Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.

По мнению эксперта, чтобы оценить состояние рынка на фоне большого предложения, нужно посмотреть на количество квартир, введенных в эксплуатацию, но не проданных: «Сегодня таких объектов только 2% от всего предложения — 2200 квартир, это достаточно низкий показатель. Так что ни о каком затоваривании речи не идет».

По оценке Михаила Хорькова, пик спроса в этом году на новостройки пришелся на август — сентябрь: «В целом за 10 месяцев количество договоров долевого участия (ДДУ) выросло на 87% к уровню 2022 года и на 57% к аналогичному периоду 2021 года».

Рынок продолжает смещаться в сторону компактного жилья. Об этом говорит анализ как структуры предложения, так и продаж.

— В объеме предложения на студии и однокомнатные квартиры приходится 61%. Объем предложения по трехкомнатным квартирам за год вырос всего на 1%, по двухкомнатным квартирам — на 16% и студии — на 37%. То есть выбор максимально расширился среди студий и однокомнатных квартир, — отмечает Михаил Хорьков.

На аналогичные тенденции, по словам эксперта, указывает и структура сделок: «На студии и однокомнатные квартиры приходится 65% сделок по договорам ДДУ. Картина в целом типична для периода повышенного спроса. В таком состоянии рынка обычно фиксируется рост продаж в первую очередь компактных квартир».

Вторичный рынок, по оценкам Михаила Хорькова, уже на протяжении многих лет продолжает молодеть: «Квартир постройки от 2001 года на рынке 45%, от 2011 года — 35%, от 2021 года — 12%. Но при этом объем вторичного рынка жилья остается не таким значительным, чтобы оказывать сильное влияние на новостройки».

 По-прежнему основным драйвером спроса является кредит.

— На долю сделок по ДДУ с привлечением банковского жилищного кредита приходится 79%. Продолжает заметно расти средний срок кредита, он составляет 24 года. Почти половина всех кредитов по ДДУ — это 30-летние кредиты, — обращает внимание Михаил Хорьков на особенности рынка ипотеки.

Характерной чертой рынка жилищного кредитования последних лет также является разница ставок по продуктам для приобретения жилья на первичном и вторичном рынках.

По мнению Михаила Харькова, индикаторы средневзвешенных ставок по ипотеке не отражают реальные текущие рыночные условия, но на тренд они указывают: «В прошлом году разница между стоимостью кредита на покупку жилья по договорам ДДУ и на вторичном рынке составляла 7%, в 2023-м она сократилась до 4,25%, но сейчас быстро увеличивается. Ставки по вторичному жилью довольно заметно выросли и составляют сейчас 15 — 17%. Возможно, мы еще увидим их рост. На новостройки стоимость кредита остается в рамках льготных программ: по основной программе — 8% и по семейной ипотеке — 6%. Сам факт разрыва, вероятно, и дальше будет способствовать перераспределению покупателей на первичный рынок».

Екатеринбургский баланс

Еще одна горячая тема года — темпы роста цен на новостройки. Цены на вторичном рынке тоже росли. Но это, по мнению Михаила Хорькова, скорее связано с тем, что с рынка вымывались последние самые дешевые квартиры и оставались в основном дорогие: «Это не рыночный, а скорее структурный рост. Сейчас он, скорее всего, приостановится, но динамика на «вторичке» будет зависеть от темпов наполнения рынка».

В Екатеринбурге цена предложения одного квадратного метра на вторичном рынке по состоянию на ноябрь с начала года выросла на 9%, на первичном — на 14%, за последние два года рост составил 21 и 33% соответственно.

Однако, по расчетам Михаила Хорькова, столицу Среднего Урала отличает несколько меньший рост цен в сравнении с крупными городами страны: «С момента запуска льготной ипотеки в Екатеринбурге стоимость одного квадратного метра на первичном рынке выросла на 67%, тогда как в Москве — на 88% и Санкт-Петербурге — на 92%. В России есть города, где цены удвоились».

Эксперт объясняет эту особенность большим объемом предложения нового жилья в столице Среднего Урала: «В Санкт-Петербурге объем строительства с момента запуска льготной ипотеки не только не вырос, а наоборот, снизился, а спрос продолжал расти. В Москве объем стройки находится примерно на том же уровне, который был до апреля 2020 года, когда была запущена льготная ипотека.

А в Екатеринбурге за время действия программ господдержки он вырос фактически в два раза».

На рост предложения, по мнению эксперта, оказывают влияние несколько факторов: «Во-первых, в Екатеринбурге меньше ограничений в области градостроительства. Это упрощает запуск новых проектов. Во-вторых, екатеринбургский рынок очень открытый. Здесь достаточно много компаний, которые готовы продавать свой избыточный земельный ресурс, и за счет этого на рынок выходит много новых компаний. Активную позицию занимают и екатеринбургские девелоперы. В итоге на рынке создается жесткая конкурентная среда. Много компаний пришло на рынок из самых разных регионов, причем это не обязательно лидеры своего рынка. Это и формирует феномен Екатеринбурга, который на фоне ипотечных стимулов наряду с Тюменью показывает рост жилищного строительства».

Управляющий директор центра развития ипотечного бизнеса УБРиР Алина Буслова видит и еще одну причину роста предложения в этом году: «Екатеринбургский рынок обошел стороной один из главных вызовов этого года — борьбу Центробанка с околонулевыми ставками. Именно после введения ограничений на применение программ субсидирования столичные рынки довольно сильно просели. В Екатеринбурге застройщики гораздо меньше использовали программы субсидирования».

Михаил Хорьков полагает, что застройщикам Екатеринбурга в целом удалось найти разумный баланс, который позволяет продавать много, и при этом не выводить цены на запредельные показатели.

С этой оценкой соглашаются в компании «Брусника»: «В Екатеринбурге, в отличие от многих других городов, сформировалась система сдержек и противовесов. Кроме того, большинство застройщиков уделяет большое внимание качеству продукта», — говорит руководитель подразделения управления продажами «Брусники» Иван Соболев.

Драйверы продаж

При всей разнице отдельных элементов развития рынка на уровне регионов настроения покупателей по всей стране формирует общий новостной фон. В этом году, по словам менеджера по продуктовому анализу ГК «Эталон» Софьи Потапьевой, решения о приобретении жилья формировались в основном на новостях о девальвации и росте ключевой ставки: «Именно по этой причине темпы продаж у нас в целом по компании оказались чуть выше ожидаемых. В Екатеринбурге более активно, чем прогнозировали, шли продажи в квартале «Солнечный», в Тюмени и Новосибирске — в кварталах «Счастье».

По этой причине летом все девелоперы пережили пик продаж.

— Рекордными были август и сентябрь. В августе результаты были примерно в полтора раза выше рекордного марта 2022 года. Из основных трендов в этом периоде можно отметить рост продаж коммерческих помещений и квартир в сданных домах. К завершению года мы выходим с небольшими остатками готовой продукции, — отмечает коммерческий директор компании «ЛСР. Недвижимость-Урал» Артем Минаев.

В ноябре в целом на рынке началось охлаждение, но у некоторых застройщиков бум продолжился и в этом месяце. По словам Артема Минаева, в ноябре в компании уже приготовились к спаду продаж: «Однако мы неожиданно получили рост на 30% к октябрю. При этом никаких специальных акций мы не проводили. Сейчас пока сложно сказать, какими будут результаты декабря. Но по активности запросов покупателей мы не видим оснований для серьезного спада, в целом по итогам года прогноз позитивный».

На аналогичные тенденции указывают застройщики из других регионов Урала и Западной Сибири. На тюменском рынке в этом году горячие месяцы у девелоперов также пришлись на август и продлились до октября.

— Причем октябрь оказался самым взрывным по продажам. В ноябре темпы спроса замедлились, но все равно остаются высокими. Мы не видим оснований для провала и в декабре, об этом говорит уровень бронирования, — делится директор по маркетингу тюменской ГК «ТИС» Алла Власова.

Одним из факторов роста продаж, по словам Аллы Власовой, в ее компании стал рост объема предложения: «Раньше мы занимали 7-8-ю позицию на рынке Тюмени, сейчас мы вошли в топ-3 и удвоили объем строящегося жилья. У нас сейчас объем текущего строительства составляет 253 тыс. кв. метров».

Алла Власова полагает, что в начале следующего года стоит ожидать снижения спроса: «Хотя масштаб падения пока сложно предсказать».

В целом же на рынке Тюмени, по ее словам, наблюдается большая активность в части вывода новых проектов в четвертом квартале: «Сейчас застройщики выводят очень большие масштабные проекты, в том числе и КРТ. Поэтому в первом квартале следующего года, скорее всего, предложение в целом на рынке будет очень широкое».

Результативным оказался год и для челябинского рынка. По словам коммерческого директора челябинской группы «Голос» Юлии Алабужиной, для компании пиковым стал август: «Тогда анонсировали первое повышение первоначального взноса по льготным программам, и люди торопились успеть взять жилищный кредит. В среднем за 2022 год доля продаж квартир с использованием ипотечных средств составила 74,8%. За 11 месяцев 2023 года доля ипотеки выросла до 83,76%».

Юлия Алабужина полагает, что пик уже пройден и в следующем году рынок ожидает стабилизации спроса: «Впереди у нас, скорее всего, год высокой ключевой ставки».

Поддержка покупателя

Рынок ипотеки этого года отличается не только ростом выдач (см. «Спецэффект госпрограмм», с. 20), но и внушительным объемом продуктовых новаций в банковской сфере. Это позволяет удовлетворить запрос на кредиты разных групп заемщиков. О сути изменений в линейках рассказывает управляющий директор по розничному бизнесу Урало-Сибирского макрорегиона Банка Уралсиб Наталья Брусницына:

— В этом году мы вывели на рынок три новых продукта. Во-первых, комбо-программа «СверхЛимит», этот продукт сочетает льготные и стандартные программы кредитования. В связи с ростом цен на квартиры максимальной суммы кредита 6 млн рублей по льготной программе для приобретения жилья бывает недостаточно. Да, сейчас спросом пользуются доступные по цене студии. Но при этом среди покупателей растет число семей, которые переезжают в комфортное жилье большей площади. Учитывая этот запрос, мы и разработали новый продукт. Если заемщик не укладывается в лимит по госпрограмме, мы предлагаем ему комбинированный вариант кредитования: часть суммы можно взять по льготной ставке, а часть — по рыночной.

Популярным оказался и второй продукт — предоставление отсрочки по выплате первоначального взноса. Сейчас, по словам Натальи Брусницыной, действие этой программы приостановлено, но она успела показать свою востребованность.

Третий вариант — программа «СуперСтарт», это запрос на потребности клиентов, которые чувствительны к ставке. Такой продукт предполагает проведение платежа застройщику после ввода дома в эксплуатацию. В результате клиент получает на период строительства кредит по сниженной ставке».

В целом на фоне объявленного государством ужесточения кредитования на рынке ипотеки, по мнению Натальи Брусницыной, такие продуктовые новации будут востребованы в следующем году.

А изменений на банковском рынке, направленных на охлаждение спроса, достаточно много. Во-первых, правительство подняло размер первоначального взноса по льготным программам с 20 до 30%. Во-вторых, регулятор также собирается ужесточить подходы к расчету предельной долговой нагрузки заемщика (ПДН).

Кроме ипотеки, рынок новостроек в значительной степени зависит от состояния вторичного рынка, поскольку очень часто люди улучшают свои жилищные условия, продавая имеющееся жилье. На этот аспект обращает внимание руководитель Бюро ипотечных технологий ГК «Северная Казна» Елена Мяло: «Сегодня этот рынок менее активен, но есть вероятность, что он восстановится в следующем году. Сейчас многие объекты не продаются из-за большой разницы цен на вторичном рынке и первичном. Риэлторы часто предлагают покупателям снять с продажи объекты сейчас, потому что снижать цену не имеет смысла, на разницу клиент не сможет купить то жилье в новостройке, которое ему необходимо. И все эти объекты выйдут в продажу в январе, это пополнит ряды продавцов. По моим наблюдениям, покупатели ожидают этого момента».

Стимулы вторичному рынку, по мнению Елены Мяло, также дадут цифровые технологии: «В частности, Сбер запускает новую платформу, на ней сразу же будут учтены предложения кредитных организаций. В этом случае появится еще один инструмент для потенциальных клиентов. Мы входим в число пяти агентств, которые сегодня участвуют в этом проекте».

Главная интрига —2024

Однако главная интрига сейчас разворачивается вокруг дальнейшей судьбы льготных программ. Они, напомним, были запущены как антикризисная мера во время пандемийного кризиса в 2020 году. В последние два года и государство, и эксперты указывают на перегрев спроса под действием этого стимула. В ходе дискуссии мы попытались найти причины.

«Правительство несколько недооценило активность россиян, исторически задавленных пресловутым «квартирным вопросом».   Льготную программу запускали в расчете на поддержку рынка. Но люди вошли во вкус, им хочется создать себе задел жилья на будущее. И, конечно, многие рассматривают такие вложения, как способ защиты капитала. Застройщики, естественно, реагируют на спрос. В результате программы не поддержали, а взорвали рынок», — такое мнение в ходе дискуссии о глубинных факторах перегрева рынка высказали представители компании «Брусника».

Девелоперы считают более вероятным расширение адресных ипотечных программ, поддерживающих определенную категорию заемщиков

Картина по регионам контрастная. Некоторые города, например Екатеринбург и Тюмень, за последние 3,5 года нарастили объем строительства. Но в целом, по оценке Михаила Хорькова, статистика говорит о том, что рынок не получил взрывного роста предложения. А именно на этот эффект рассчитывало правительство: «За время действия льготной ипотеки цены на квартиры выросли в среднем в 2 раза, ипотечный портфель — в 2-3 раза, а объем стройки увеличился лишь на 17%».

Главным противником такой конструкции выступает ЦБ. Основная претензия Центробанка к рынку — снижение доступности жилья из-за роста цен. К тому же в текущей ситуации действие льготных программ не позволяет регулятору охладить рынок кредитования в целях сдерживания инфляции. При наличии льготных программ ЦБ вынужден сильнее повышать ключевую ставку. Поэтому регулятор уже не первый раз настаивает на отмене льготных программ, как минимум основной.

Профильные ведомства между тем считают, что ипотека способствует развитию рынка жилья России. Заместитель председателя правительства РФ Марат Хуснуллин нередко отмечает, что население страны является главным инвестором в сфере строительства жилья. И, как ответственный за этот рынок, вице-премьер не хотел бы сворачивать главный стимул.

Учитывая наличие разницы ведомственных интересов, рынок надеется, что правительство пойдет по пути не полной отмены, а корректировки стимулов. Не так давно председатель правительства Михаил Мишустин подписал постановление, в котором поручил Минстрою вместе с «ДОМ.РФ» проработать вопрос реализации кластерного подхода к оказанию мер поддержки проектов жилищного строительства в регионах страны. Эксперты, однако, не считают такую модель эффективной.

— Идея заключается в том, чтобы помогать тем, кто строит мало, ставка делается на то, что государство даст стимулы для роста строительства депрессивной территории. Мы не думаем, что это приведет к росту предложения, потому что слабый строительный рынок не готов возводить больше. Следствием этого будет просто рост цен. Поэтому дифференцированный подход требует очень тонкой настройки, — аргументирует Михаил Хорьков.

Девелоперы считают более вероятным сохранение и возможное расширение адресных программ, поддерживающих определенную категорию заемщиков. По мнению заместителя директора по маркетингу ГК «Атомстройкомплекс» Станислава Оханова, с наибольшей долей вероятности правительство оставит программу семейной ипотеки: «Возможно, изменятся критерии предоставления такого кредита, чтобы обеспечить условия для приобретения семейных квартир, комфортных для проживания с детьми».

Президент страны во время прямой линии уже высказался за продление этой программы. При этом не исключено, что правительство увяжет такие программы с нацио­нальными целями. Примером такого подхода служит дальневосточная ипотека. Задумывалась программа как способ сдерживания оттока населения из ДФО. А сейчас она рассматривается как инструмент опережающего развития территории Дальнего Востока. Причем рост цен на жилье там тоже присутствует. Однако государство не намерено этот стимул сворачивать, потому что это соответствует государственному курсу. На фоне дискуссии о «вредности» льготных программ правительство увеличило максимальную сумму по этой программе с 6 млн до 9 млн рублей, так как дальневосточники не могут удовлетворить спрос на жилье из-за роста цен.

По мнению застройщиков, именно сейчас не самое лучшее время для принятия кардинальных решений. На фоне высоких рыночных ставок полная отмена льготных программ обрушит рынок.

Тем более что строительная отрасль находится под давлением общих экономических факторов. И это не только высокие ставки. Юлия Алабужина обращает внимание еще и на огромный дефицит кадров: «Девелоперы конкурируют за персонал уже не только друг с другом, но и с промышленным сектором. Это приводит к опережающему росту зарплат и, как следствие, повышению себестоимости».

В текущей ситуации, по мнению Михаила Хорькова, более правильным будет принятие компромиссных решений по медленному сворачиванию льготных программ: «Но так вечно продолжаться не может, отрасли нужна долгосрочная перспектива и видение ее развития со стороны государства. Не может рынок постоянно жить периодами от и до продления льготных программ. В последние годы, к сожалению, девелоперы вынуждены развиваться в ограниченном горизонте планирования. От этой практики следует избавляться».