Рынку нужен фундамент уверенности

Сценарии развития рынка жилищного строительства на 2024 год от девелоперов и банкиров

Фото Борис Ярков

Отмена стимулов на фоне жесткой денежно-кредитной политики обрушит стройку. Рынок надеется на постепенную корректировку ипотечных программ и переход к долгосрочному планированию

Рынок жилищного строительства пережил еще один насыщенный год. Картина по регионам, как всегда, контрастная. Но, судя по общей статистике, строительная активность не снижается. За 10 месяцев застройщики увеличили объем ввода жилья на 6% к уровню 2022 года, до 31,7 млн кв. м.

Спрос поддерживал ипотечный стимул, но его действие заканчивается 1 июля 2024 года. Тогда завершается срок работы двух самых востребованных программ — основной и семейной ипотеки.

Какие сценарии развития рынка закладывают сейчас девелоперы и банки? Об этом мы разговаривали с участниками круглого стола «Рынок жилой недвижимости: будет ли пике после июля 2024 года?» в Екатеринбурге, организованного журналом «Эксперт-Урал».

Жаркое лето-2023

Екатеринбургский рынок жилищного строительства завершает год в хорошей форме. Об этом говорит объем предложения. Этот параметр Уральская палата недвижимости, напомним, рассчитывает на основе количества нереализованных квартир на стадии строительства, добавляя в расчет квартиры, введенные в эксплуатацию от застройщиков.

— Пик предложения мы увидели летом, тогда на рынке было около 51 тыс. квартир, затем зафиксировали небольшое снижение до 48 тысяч. Вывод новых квартир на рынок не уменьшается, но и продажи выросли, за счет этого предложение и сократилось. Но в целом за два года предложение выросло на 64%, за последний год — на 19%. Это достаточно внушительная динамика, — объясняет руководитель аналитического центра Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.

По мнению эксперта, чтобы оценить состояние рынка на фоне большого предложения, нужно посмотреть на количество квартир, введенных в эксплуатацию, но не проданных: «Сегодня таких объектов только 2% от всего предложения — 2200 квартир, это достаточно низкий показатель. Так что ни о каком затоваривании речи не идет».

По оценке Михаила Хорькова, пик спроса в этом году на новостройки пришелся на август — сентябрь: «В целом за 10 месяцев количество договоров долевого участия (ДДУ) выросло на 87% к уровню 2022 года и на 57% к аналогичному периоду 2021 года».

Рынок продолжает смещаться в сторону компактного жилья. Об этом говорит анализ как структуры предложения, так и продаж.

— В объеме предложения на студии и однокомнатные квартиры приходится 61%. Объем предложения по трехкомнатным квартирам за год вырос всего на 1%, по двухкомнатным квартирам — на 16% и студии — на 37%. То есть выбор максимально расширился среди студий и однокомнатных квартир, — отмечает Михаил Хорьков.

На аналогичные тенденции, по словам эксперта, указывает и структура сделок: «На студии и однокомнатные квартиры приходится 65% сделок по договорам ДДУ. Картина в целом типична для периода повышенного спроса. В таком состоянии рынка обычно фиксируется рост продаж в первую очередь компактных квартир».

Вторичный рынок, по оценкам Михаила Хорькова, уже на протяжении многих лет продолжает молодеть: «Квартир постройки от 2001 года на рынке 45%, от 2011 года — 35%, от 2021 года — 12%. Но при этом объем вторичного рынка жилья остается не таким значительным, чтобы оказывать сильное влияние на новостройки».

По-прежнему основным драйвером спроса является кредит.

— На долю сделок по ДДУ с привлечением банковского жилищного кредита приходится 79%. Продолжает заметно расти средний срок кредита, он составляет 24 года. Почти половина всех кредитов по ДДУ — это 30-летние кредиты, — обращает внимание Михаил Хорьков на особенности рынка ипотеки.

Характерной чертой рынка жилищного кредитования последних лет также является разница ставок по продуктам для приобретения жилья на первичном и вторичном рынках.

По мнению Михаила Харькова, индикаторы средневзвешенных ставок по ипотеке не отражают реальные текущие рыночные условия, но на тренд они указывают: «В прошлом году разница между стоимостью кредита на покупку жилья по договорам ДДУ и на вторичном рынке составляла 7%, в 2023-м она сократилась до 4,25%, но сейчас быстро увеличивается. Ставки по вторичному жилью довольно заметно выросли и составляют сейчас 15 — 17%. Возможно, мы еще увидим их рост. На новостройки стоимость кредита остается в рамках льготных программ: по основной программе — 8% и по семейной ипотеке — 6%. Сам факт разрыва, вероятно, и дальше будет способствовать перераспределению покупателей на первичный рынок».

Екатеринбургский баланс

Еще одна горячая тема года — темпы роста цен на новостройки. Цены на вторичном рынке тоже росли. Но это, по мнению Михаила Хорькова, скорее связано с тем, что с рынка вымывались последние самые дешевые квартиры и оставались в основном дорогие: «Это не рыночный, а скорее структурный рост. Сейчас он, скорее всего, приостановится, но динамика на «вторичке» будет зависеть от темпов наполнения рынка».

В Екатеринбурге цена предложения одного квадратного метра на вторичном рынке по состоянию на ноябрь с начала года выросла на 9%, на первичном — на 14%, за последние два года рост составил 21 и 33% соответственно.

Однако, по расчетам Михаила Хорькова, столицу Среднего Урала отличает несколько меньший рост цен в сравнении с крупными городами страны: «С момента запуска льготной ипотеки в Екатеринбурге стоимость одного квадратного метра на первичном рынке выросла на 67%, тогда как в Москве — на 88% и Санкт-Петербурге — на 92%. В России есть города, где цены удвоились».

Эксперт объясняет эту особенность большим объемом предложения нового жилья в столице Среднего Урала: «В Санкт-Петербурге объем строительства с момента запуска льготной ипотеки не только не вырос, а наоборот, снизился, а спрос продолжал расти. В Москве объем стройки находится примерно на том же уровне, который был до апреля 2020 года, когда была запущена льготная ипотека.

А в Екатеринбурге за время действия программ господдержки он вырос фактически в два раза».

На рост предложения, по мнению эксперта, оказывают влияние несколько факторов: «Во-первых, в Екатеринбурге меньше ограничений в области градостроительства. Это упрощает запуск новых проектов. Во-вторых, екатеринбургский рынок очень открытый. Здесь достаточно много компаний, которые готовы продавать свой избыточный земельный ресурс, и за счет этого на рынок выходит много новых компаний. Активную позицию занимают и екатеринбургские девелоперы. В итоге на рынке создается жесткая конкурентная среда. Много компаний пришло на рынок из самых разных регионов, причем это не обязательно лидеры своего рынка. Это и формирует феномен Екатеринбурга, который на фоне ипотечных стимулов наряду с Тюменью показывает рост жилищного строительства».

Управляющий директор центра развития ипотечного бизнеса УБРиР Алина Буслова видит и еще одну причину роста предложения в этом году: «Екатеринбургский рынок обошел стороной один из главных вызовов этого года — борьбу Центробанка с околонулевыми ставками. Именно после введения ограничений на применение программ субсидирования столичные рынки довольно сильно просели. В Екатеринбурге застройщики гораздо меньше использовали программы субсидирования».

Михаил Хорьков полагает, что застройщикам Екатеринбурга в целом удалось найти разумный баланс, который позволяет продавать много, и при этом не выводить цены на запредельные показатели.

С этой оценкой соглашаются в компании «Брусника»: «В Екатеринбурге, в отличие от многих других городов, сформировалась система сдержек и противовесов. Кроме того, большинство застройщиков уделяет большое внимание качеству продукта», — говорит руководитель подразделения управления продажами «Брусники» Иван Соболев.

Драйверы продаж

При всей разнице отдельных элементов развития рынка на уровне регионов настроения покупателей по всей стране формирует общий новостной фон. В этом году, по словам менеджера по продуктовому анализу ГК «Эталон» Софьи Потапьевой, решения о приобретении жилья формировались в основном на новостях о девальвации и росте ключевой ставки: «Именно по этой причине темпы продаж у нас в целом по компании оказались чуть выше ожидаемых. В Екатеринбурге более активно, чем прогнозировали, шли продажи в квартале «Солнечный», в Тюмени и Новосибирске — в кварталах «Счастье».

По этой причине летом все девелоперы пережили пик продаж.

— Рекордными были август и сентябрь. В августе результаты были примерно в полтора раза выше рекордного марта 2022 года. Из основных трендов в этом периоде можно отметить рост продаж коммерческих помещений и квартир в сданных домах. К завершению года мы выходим с небольшими остатками готовой продукции, — отмечает коммерческий директор компании «ЛСР. Недвижимость-Урал» Артем Минаев.

В ноябре в целом на рынке началось охлаждение, но у некоторых застройщиков бум продолжился и в этом месяце. По словам Артема Минаева, в ноябре в компании уже приготовились к спаду продаж: «Однако мы неожиданно получили рост на 30% к октябрю. При этом никаких специальных акций мы не проводили. Сейчас пока сложно сказать, какими будут результаты декабря. Но по активности запросов покупателей мы не видим оснований для серьезного спада, в целом по итогам года прогноз позитивный».

На аналогичные тенденции указывают застройщики из других регионов Урала и Западной Сибири. На тюменском рынке в этом году горячие месяцы у девелоперов также пришлись на август и продлились до октября.

— Причем октябрь оказался самым взрывным по продажам. В ноябре темпы спроса замедлились, но все равно остаются высокими. Мы не видим оснований для провала и в декабре, об этом говорит уровень бронирования, — делится директор по маркетингу тюменской ГК «ТИС» Алла Власова.

Одним из факторов роста продаж, по словам Аллы Власовой, в ее компании стал рост объема предложения: «Раньше мы занимали 7-8-ю позицию на рынке Тюмени, сейчас мы вошли в топ-3 и удвоили объем строящегося жилья. У нас сейчас объем текущего строительства составляет 253 тыс. кв. метров».

Алла Власова полагает, что в начале следующего года стоит ожидать снижения спроса: «Хотя масштаб падения пока сложно предсказать».

В целом же на рынке Тюмени, по ее словам, наблюдается большая активность в части вывода новых проектов в четвертом квартале: «Сейчас застройщики выводят очень большие масштабные проекты, в том числе и КРТ. Поэтому в первом квартале следующего года, скорее всего, предложение в целом на рынке будет очень широкое».

Результативным оказался год и для челябинского рынка. По словам коммерческого директора челябинской группы «Голос» Юлии Алабужиной, для компании пиковым стал август: «Тогда анонсировали первое повышение первоначального взноса по льготным программам, и люди торопились успеть взять жилищный кредит. В среднем за 2022 год доля продаж квартир с использованием ипотечных средств составила 74,8%. За 11 месяцев 2023 года доля ипотеки выросла до 83,76%».

Юлия Алабужина полагает, что пик уже пройден и в следующем году рынок ожидает стабилизации спроса: «Впереди у нас, скорее всего, год высокой ключевой ставки».

Поддержка покупателя

Рынок ипотеки этого года отличается не только ростом выдач (см. «Спецэффект госпрограмм», с. 20), но и внушительным объемом продуктовых новаций в банковской сфере. Это позволяет удовлетворить запрос на кредиты разных групп заемщиков. О сути изменений в линейках рассказывает управляющий директор по розничному бизнесу Урало-Сибирского макрорегиона Банка Уралсиб Наталья Брусницына:

— В этом году мы вывели на рынок три новых продукта. Во-первых, комбо-программа «СверхЛимит», этот продукт сочетает льготные и стандартные программы кредитования. В связи с ростом цен на квартиры максимальной суммы кредита 6 млн рублей по льготной программе для приобретения жилья бывает недостаточно. Да, сейчас спросом пользуются доступные по цене студии. Но при этом среди покупателей растет число семей, которые переезжают в комфортное жилье большей площади. Учитывая этот запрос, мы и разработали новый продукт. Если заемщик не укладывается в лимит по госпрограмме, мы предлагаем ему комбинированный вариант кредитования: часть суммы можно взять по льготной ставке, а часть — по рыночной.

Популярным оказался и второй продукт — предоставление отсрочки по выплате первоначального взноса. Сейчас, по словам Натальи Брусницыной, действие этой программы приостановлено, но она успела показать свою востребованность.

Третий вариант — программа «СуперСтарт», это запрос на потребности клиентов, которые чувствительны к ставке. Такой продукт предполагает проведение платежа застройщику после ввода дома в эксплуатацию. В результате клиент получает на период строительства кредит по сниженной ставке».

В целом на фоне объявленного государством ужесточения кредитования на рынке ипотеки, по мнению Натальи Брусницыной, такие продуктовые новации будут востребованы в следующем году.

А изменений на банковском рынке, направленных на охлаждение спроса, достаточно много. Во-первых, правительство подняло размер первоначального взноса по льготным программам с 20 до 30%. Во-вторых, регулятор также собирается ужесточить подходы к расчету предельной долговой нагрузки заемщика (ПДН).

Кроме ипотеки, рынок новостроек в значительной степени зависит от состояния вторичного рынка, поскольку очень часто люди улучшают свои жилищные условия, продавая имеющееся жилье. На этот аспект обращает внимание руководитель Бюро ипотечных технологий ГК «Северная Казна» Елена Мяло: «Сегодня этот рынок менее активен, но есть вероятность, что он восстановится в следующем году. Сейчас многие объекты не продаются из-за большой разницы цен на вторичном рынке и первичном. Риэлторы часто предлагают покупателям снять с продажи объекты сейчас, потому что снижать цену не имеет смысла, на разницу клиент не сможет купить то жилье в новостройке, которое ему необходимо. И все эти объекты выйдут в продажу в январе, это пополнит ряды продавцов. По моим наблюдениям, покупатели ожидают этого момента».

Стимулы вторичному рынку, по мнению Елены Мяло, также дадут цифровые технологии: «В частности, Сбер запускает новую платформу, на ней сразу же будут учтены предложения кредитных организаций. В этом случае появится еще один инструмент для потенциальных клиентов. Мы входим в число пяти агентств, которые сегодня участвуют в этом проекте».

Главная интрига —2024

Однако главная интрига сейчас разворачивается вокруг дальнейшей судьбы льготных программ. Они, напомним, были запущены как антикризисная мера во время пандемийного кризиса в 2020 году. В последние два года и государство, и эксперты указывают на перегрев спроса под действием этого стимула. В ходе дискуссии мы попытались найти причины.

«Правительство несколько недооценило активность россиян, исторически задавленных пресловутым «квартирным вопросом». Льготную программу запускали в расчете на поддержку рынка. Но люди вошли во вкус, им хочется создать себе задел жилья на будущее. И, конечно, многие рассматривают такие вложения, как способ защиты капитала. Застройщики, естественно, реагируют на спрос. В результате программы не поддержали, а взорвали рынок», — такое мнение в ходе дискуссии о глубинных факторах перегрева рынка высказали представители компании «Брусника».

Девелоперы считают более вероятным расширение адресных ипотечных программ, поддерживающих определенную категорию заемщиков

Картина по регионам контрастная. Некоторые города, например Екатеринбург и Тюмень, за последние 3,5 года нарастили объем строительства. Но в целом, по оценке Михаила Хорькова, статистика говорит о том, что рынок не получил взрывного роста предложения. А именно на этот эффект рассчитывало правительство: «За время действия льготной ипотеки цены на квартиры выросли в среднем в 2 раза, ипотечный портфель — в 2-3 раза, а объем стройки увеличился лишь на 17%».

Главным противником такой конструкции выступает ЦБ. Основная претензия Центробанка к рынку — снижение доступности жилья из-за роста цен. К тому же в текущей ситуации действие льготных программ не позволяет регулятору охладить рынок кредитования в целях сдерживания инфляции. При наличии льготных программ ЦБ вынужден сильнее повышать ключевую ставку. Поэтому регулятор уже не первый раз настаивает на отмене льготных программ, как минимум основной.

Профильные ведомства между тем считают, что ипотека способствует развитию рынка жилья России. Заместитель председателя правительства РФ Марат Хуснуллин нередко отмечает, что население страны является главным инвестором в сфере строительства жилья. И, как ответственный за этот рынок, вице-премьер не хотел бы сворачивать главный стимул.

Учитывая наличие разницы ведомственных интересов, рынок надеется, что правительство пойдет по пути не полной отмены, а корректировки стимулов. Не так давно председатель правительства Михаил Мишустин подписал постановление, в котором поручил Минстрою вместе с «ДОМ.РФ» проработать вопрос реализации кластерного подхода к оказанию мер поддержки проектов жилищного строительства в регионах страны. Эксперты, однако, не считают такую модель эффективной.

— Идея заключается в том, чтобы помогать тем, кто строит мало, ставка делается на то, что государство даст стимулы для роста строительства депрессивной территории. Мы не думаем, что это приведет к росту предложения, потому что слабый строительный рынок не готов возводить больше. Следствием этого будет просто рост цен. Поэтому дифференцированный подход требует очень тонкой настройки, — аргументирует Михаил Хорьков.

Девелоперы считают более вероятным сохранение и возможное расширение адресных программ, поддерживающих определенную категорию заемщиков. По мнению заместителя директора по маркетингу ГК «Атомстройкомплекс» Станислава Оханова, с наибольшей долей вероятности правительство оставит программу семейной ипотеки: «Возможно, изменятся критерии предоставления такого кредита, чтобы обеспечить условия для приобретения семейных квартир, комфортных для проживания с детьми».

Президент страны во время прямой линии уже высказался за продление этой программы. При этом не исключено, что правительство увяжет такие программы с национальными целями. Примером такого подхода служит дальневосточная ипотека. Задумывалась программа как способ сдерживания оттока населения из ДФО. А сейчас она рассматривается как инструмент опережающего развития территории Дальнего Востока. Причем рост цен на жилье там тоже присутствует. Однако государство не намерено этот стимул сворачивать, потому что это соответствует государственному курсу. На фоне дискуссии о «вредности» льготных программ правительство увеличило максимальную сумму по этой программе с 6 млн до 9 млн рублей, так как дальневосточники не могут удовлетворить спрос на жилье из-за роста цен.

По мнению застройщиков, именно сейчас не самое лучшее время для принятия кардинальных решений. На фоне высоких рыночных ставок полная отмена льготных программ обрушит рынок.

Тем более что строительная отрасль находится под давлением общих экономических факторов. И это не только высокие ставки. Юлия Алабужина обращает внимание еще и на огромный дефицит кадров: «Девелоперы конкурируют за персонал уже не только друг с другом, но и с промышленным сектором. Это приводит к опережающему росту зарплат и, как следствие, повышению себестоимости».

В текущей ситуации, по мнению Михаила Хорькова, более правильным будет принятие компромиссных решений по медленному сворачиванию льготных программ: «Но так вечно продолжаться не может, отрасли нужна долгосрочная перспектива и видение ее развития со стороны государства. Не может рынок постоянно жить периодами от и до продления льготных программ. В последние годы, к сожалению, девелоперы вынуждены развиваться в ограниченном горизонте планирования. От этой практики следует избавляться».

В поисках баланса

Государство не будет сразу отменять все меры поддержки строительного рынка, предполагает заместитель директора по маркетингу компании «Атомстройкомплекс» Станислав Оханов

— Текущий год войдет в историю рынка жилой недвижимости как год чрезвычайно высокой покупательской активности. Мы ожидаем роста продаж по итогам второго полугодия в полтора раза относительно первого полугодия благодаря росту активности рынка в августе – октябре. Особенно я бы отметил сентябрь, по объемам продаж этот месяц был сопоставим с рекордным мартом 2022 года. Ноябрь уже несколько скромнее, но динамика все равно положительная. От декабря мы каких-то сверхрекордов не ждем, я думаю, что этот месяц в 2023 году будет более-менее спокойный. И это несколько нетипичная картина. Потому что традиционно в конце года был довольно существенный рост, люди пытались завершить свои планы, в том числе и по покупке квартиры. В целом мы отмечаем, что пики покупательской активности перестают коррелироваться с сезонностью, что было характерно для рынка недвижимости до 2020 года.

Рост объемов продаж во втором полугодии сопровождался снижением средней площади квартиры. Я связываю это с тем, что на рынке стало еще больше инвестиционных покупателей. Люди, наблюдая за стремительной девальвацией рубля, хотели уберечь свои сбережения. Поэтому спрос сконцентрировался на лотах небольшой площади, это студии и однокомнатные квартиры.

Увеличение спроса логичным образом привело еще и к увеличению темпов роста цен. По итогам девяти месяцев средняя цена квадратного метра в Екатеринбурге выросла примерно на 9,7%. Но даже такая динамика несопоставима со многими другими городами. Более сдержанные темпы роста цен на новостройки в Екатеринбурге — это результат большого объема предложения на нашем рынке. У покупателя появляется широкий выбор квартир. Безусловно, на цену влияет много факторов: это и рост ставок, и увеличение себестоимости материалов. Остро чувствуется и рост зарплат в связи со сложной ситуацией на рынке. Но, на мой взгляд, баланс спроса и предложения является определяющим в формировании цены. И этот баланс в Екатеринбурге удалость найти.

Объем предложения пока продолжает расти. Проекты, которые вышли на рынок, с точки зрения финансовой модели довольно устойчивы. Тем более что пока роста стоимости проектного финансирования не наблюдается, по крайней мере по нашей компании. Нам банки предлагают довольно низкие ставки за счет высокого объема продаж. Но, если будет определенное снижение спроса, ставки, конечно, будут, расти.

Планы на будущее мы строим исходя из того, что государство не будет сразу отменять все меры поддержки строительного рынка. Есть ощущение, что перенастройка ипотечного рынка будет идти постепенно. Сценарий полной отмены всех льготных программ, на мой взгляд, маловероятен, потому что на строительный сектор завязано много отраслей.

Мы уже проходили этапы, когда объемы строительства падали и на фоне дефицита предложения цены на новостройки стремительно шли вверх.

Строительная отрасль заинтересована в нормальном поступательном развитии. Застройщикам для планирования деятельности нужно опираться на долгосрочный прогноз, потому что строительный цикл длинный. И эти аргументы власти понятны.

Основа для динамичного развития

В текущей экономической ситуации нужно делать ставку на современные экосистемы в девелопменте, пополнение земельного банка и территориальную экспансию, убежден генеральный директор «Атлас Девелопмент» Владимир Городенкер

— Стратегия компании «Атлас Девелопмент» заключается в постоянном совершенствовании продукта, развитии на традиционных рынках и экспансии на новые территории. И именно в уходящем году удалось реализовать эти направления с наибольшей эффективностью.

Ключевым фактором развития рынка жилой недвижимости является рост предложения. И наша компания внесла весомый вклад в решение этой задачи. В Екатеринбурге мы ввели в эксплуатацию сразу несколько объектов. Весной завершилось строительство трех секций жилой экосистемы 4YOU, а осенью получили разрешение на ввод в эксплуатацию дома «Гонконг» в нашем флагманском проекте «Парк Столиц». Эти проекты известны в городе и давно зарекомендовали себя.

Рынок в целом движется в сторону более компактного жилья. Однако у нас своя стратегия. Так, в новой экосистеме «Атлас Ауро» планировки предусмотрены для разных жизненных сценариев — от студий до трехкомнатных квартир. Проект отличается особенной картографией и повышенным уровнем комфорта. Он расположится рядом с основными транспортными артериями города, в нескольких минутах от станции метро «Ботаническая».

При этом важно не останавливаться в развитии и продолжать планировать новые проекты. Для их осуществления необходимо пополнять банк земельных участков под застройку. В этом году банк нашей компании суммарно увеличился более чем на 600 тыс. кв. метров. На текущий момент у «Атлас Девелопмент» в проектировании и строительстве более 1 млн кв. метров продаваемой площади.

И наконец, еще один важный элемент— расширение географии и экспансия в другие регионы. Именно в этом году были выполнены многие задачи в рамках этого стратегического курса. Так, в следующем году будет введен в эксплуатацию наш первый проект в Сочи — Benefit Evopart. Там же начнется строительство еще нескольких отелей. В 2024 году «Атлас Девелопмент» стартует с первой жилой экосистемой в Москве.

На рынке недвижимости в целом сейчас есть некоторая неопределенность. Но, по нашему мнению, строгое следование этим элементам стратегии позволит компании динамично развиваться вне зависимости от внешних факторов.

В следующем году будут новые векторы развития

Залогом нашей стабильности являются разнообразие продукта и развитие инфраструктуры, отмечает директор по продажам и маркетингу АО СЗ «РСГ-Академическое» (ГК «КОРТРОС») Нина Голубцова

— Для рынка в целом и нашей компании в частности 2023 год стал одним из самых удачных. Уже на начало декабря мы перевыполнили годовой план продаж примерно на 30%. Рыночным драйвером стала льготная ипотека, внутренним — сбалансированное предложение.

Как показал этот год, настроения покупателей меняются очень быстро. Один из пиков ажиотажного спроса мы ощутили, когда правительство объявило о намерении увеличить первоначальный взнос по льготным программам с 10 до 20%. Сентябрь на этом фоне стал выдающимся по продажам, покупатели стремились завершить сделки по приобретению жилья и надежно вложить деньги.

Мы развиваем и диверсифицируем продуктовую линейку, чтобы предоставить покупателям максимально разнообразный выбор. Предложение сегодня — от компактных до просторных многокомнатных квартир с разными типами отделки.

Как основатель Академического района, мы совместно с органами власти продолжаем комплексно развивать территорию: одновременно с жильем строятся дороги и объекты социнфраструктуры. В этом году открыта музыкальная школа, начал работать Дворец дзюдо. Завершается строительство очередной школы, она находится в квартале «Спутник», поликлиники для взрослых. В этом году в район запущено трамвайное движение.

Стартовали и начнут вводиться новые проекты. Так что объемы экспозиции будут увеличиваться. Сейчас активно развиваем локацию на въезде в Академический, с жилой застройкой, школами и детсадами. Продолжаем масштабное освоение территории за Преображенским парком.

Безусловно, следующий год будет непростым. Рассчитываем, что в первом полугодии 2024 года продажи будут приблизительно в тех же объемах, что в октябре — декабре текущего года. Но пик, в случае завершения действия программы льготной ипотеки, думаю, придется на март — апрель. Дальше оценим ситуацию в зависимости от решения государства в отношении льготных ипотечных программ. В любом варианте рассчитываем на планомерное развитие: мы строим жилье для семей, более 50% сделок заключается по семейной ипотеке. А эту программу правительство планирует развивать и совершенствовать.

С осторожным оптимизмом

Следующий год едва ли будет таким же динамичным, но мы не видим оснований для изменения наших планов, отмечает руководитель подразделения управления продажами «Брусники» Иван Соболев

— 2023 год для нас оказался одним из самых удачных. За три квартала по числу заключенных договоров мы приросли в 2,7 раза, по объему — в 3 раза. Причин такой динамики несколько. Во-первых, снизился уровень неопределенности. Внешняя конъюнктура оставалась относительно стабильной. Люди обрели уверенность в будущем. А это ключевой фактор развития рынка недвижимости. Во-вторых, помогли финансовые стимулы в виде льготных ипотечных программ. В третьих, высокая динамика — результат запуска новых проектов, вывода на рынок качественного ассортимента, продолжения работ по стандартизации и индустриализации процессов.

На протяжении 2023 года ЦБ вел планомерную работу по охлаждению рынка. И у регулятора многое получилось. Из-за заградительной ставки резко упали продажи на вторичке (и это напрямую влияет на число сделок на первичке). В октябре и ноябре зафиксировано заметное снижение объемов выдачи льготной ипотеки. Рынок находится в ожидании изменения подхода к жилищному кредитованию.

На следующий год мы смотрим с осторожным оптимизмом. Безусловно, главным фактором развития рынка станут дальнейшие действия по корректировке льготных ипотечных программ. По нашему мнению, сценарий резкой отмены двух программ — основной и семейной — после 1 июля 2024 года маловероятен. Но в правительстве и в отрасли пришли к пониманию, что льготы должны быть адресными. А какие это будут адреса, пока так никто и не знает.

Вероятно, сейчас ведомства находятся в поиске баланса. Нет сомнений, что он будет найден. Но для рынка это означает некоторое снижение динамики. Никакой катастрофы мы за этим не видим. «Брусника» по-прежнему ставит перед собой задачи по росту продаж, выручки и прибыли.

Мы уверены, что без стимулов рынок жилищного строительства не останется. Это отрасль, у которой большой мультипликативный эффект. И с этим весомым аргументом довольно сложно спорить.

Спецэффект госпрограмм

Рынок ипотеки в этом году покажет рекордный объем выдач, отмечает управляющий директор центра развития ипотечного бизнеса УБРиР Алина Буслова

— Ипотека в этом году развивалась достаточно динамично, особенно в первые 8 — 9 месяцев. В целом российский рынок жилищного кредитования, по прогнозам, покажет рекордные объемы продаж — более 7,5 трлн рублей.

В УБРиР выдачи жилищных кредитов с начала года выросли на 16%. Особенно активны наши заемщики были в период с августа по ноябрь, причем спрос нарастает, ноябрь стал рекордным месяцем по объемам выдач с начала года, продажи выросли по сравнению с августом в 2,2 раза.

Конечно, основным драйвером остаются льготные программы. Особенно интенсивно растет семейная ипотека. Мы связываем это с улучшением условий программы в начале года. Пользоваться таким продуктом теперь могут семьи с двумя несовершеннолетними детьми. ИТ-ипотека тоже подросла после расширения программы. В целом продажи кредитов в рамках льготных программ в ноябре в сравнении с январем в нашем банке увеличились более чем в 3 раза.

Декабрь, по нашим прогнозам, тоже будет достаточно успешным. Мы видим стабильный спрос, да и уровень одобрения не падает.

Безусловно, мы учитываем в наших планах различные законодательные изменения. В частности, было принято решение увеличить первоначальный взнос по льготным ипотечным программам с 20 до 30%. Кроме того, Центробанк начал «охлаждать» рынок через макропруденциальные ограничения, в том числе по ипотечному кредитованию. Вводятся более жесткие нормы резервирования. Регулятор стимулирует банки принимать во внимание уровень закредитованности заемщиков. Ухудшения качества обслуживания кредитов мы пока не наблюдаем, но Центробанк, видя рост портфеля, стремится снизить риски.

Мы принимаем во внимание все эти факторы, но при этом ориентируемся на развитие ипотечных продуктов, в том числе рыночных. УБРиР в следующем году планирует запустить комбо-ипотеку, траншевую ипотеку, ипотеку на коммерческую недвижимость, а также начать предоставлять жилищные кредиты на срок до 50 лет. После снижения ставок, которое мы прогнозируем к осени 2024 года, более активно заработают механизмы рефинансирования — такие процессы мы уже наблюдали в 2020 году.

Точечная поддержка

Рынок ипотеки будет развиваться по пути адресных программ, считает руководитель ипотечного центра ПСБ в Екатеринбурге Антон Сандалов

— Развитие рынка ипотечного кредитования во многом связано с дальнейшей реализацией льготных программ. На Урале отлично работает семейная ипотека. Также мы видим предпосылки для появления набора адресных специальных программ. Примеры на рынке уже есть, и они показали свою эффективность. Это IT-ипотека, дальневосточная и арктическая ипотека. Хорошо зарекомендовала себя на рынке и военная ипотека. Ее оператором как раз и выступает наш банк.

В целом в ПСБ сейчас 80% сделок приходится на новостройку, 20% — на вторичный рынок. Поскольку банк ориентирован на обслуживание предприятий оборонно-промышленного комплекса страны, доля военной ипотеки от общего объема выдач у нас составляет в среднем 54%, остальные 46% — гражданская ипотека.

На Урале ПСБ активно работает с предприятиями оборонно-промышленного комплекса, для которых очень важно привлечь и удержать квалифицированные кадры. Один из способов решения этой задачи — обеспечение сотрудников доступным жильем. Поэтому ПСБ разрабатывает специальные ипотечные продукты для предприятий ОПК. В частности, мы внедрили предложение с нулевым первоначальным взносом для этой категории заемщиков на покупку вторичного жилья.

На выставке «Иннопром» этим летом наш банк совместно с Уральским заводом гражданской авиации и Уральским приборостроительным заводом презентовал отдельный проект по строительству жилого комплекса для сотрудников предприятий. Проектное финансирование предоставит ПСБ. В рамках проекта банк также предложит для сотрудников специальные ипотечные программы по льготным ставкам.