Рынок складской недвижимости входит в стагнацию

Аналитики прогнозируют рост ввода и объема сделок, но участники рынка все же ожидают снижения спроса на площади   и интереса со стороны девелоперов

В Екатеринбурге прошла ежегодная конференция «Логистика будущего», организованная группой Ekbpromo. Участники рынка   и аналитики обсудили динамику развития рынка складской недвижимости в регионах в 2025 году и дали прогнозы на текущий год.

Рынок складской недвижимости, как и все сегменты находится под давлением макроэкономических факторов. И тем не менее пока объём ввода качественных складских площадей растет. 

По словам консультанта департамента складской недвижимости NF GROUP Егора Широченко, по итогам 2025 года по всей стране введено в эксплуатацию 6,4 млн. квадратных метров качественных складов, и это на 11% больше 2024 года.

«Отчасти это результат инерции, поскольку сдача некоторых объектов перенеслась на этот год», — объясняет эксперт.

Объем предложения складских площадей (классы A и B) по итогам 2025 года составил 55,6 млн. квадратных метров, из них 29,7 млн. квадратных метров приходится на московский регион; 22,6 млн. квадратных метров находятся в экспозиции Санкт-Петербурга и Ленинградской области, остальное – в регионах России.

В прошлом году со складскими площадями совершено сделок в объеме 3,2 млн. квадратных метров, из которых 51% приходится на Московский регион, 10% — на Санкт-Петербург и Ленинградскую область и 30% на регионы.  

«Как видим, фокус все больше смещается в сторону регионов, ещё несколько лет назад Москва занимала 63% в объеме седелок. А сейчас на столицу приходится только половина», — отмечает     Егор Широченко.  

Уровень вакантных площадей в московском регионе вырос на прямую аренду заметно: с 0,7% в 2024 году до 2,6%; на субаренду, наоборот, снизился с 4,3% до 3,5%.  

«На текущий момент сложилась очень большая разница между вакансиями в годовом исчислении, которые предлагаются в прямую аренду и субаренду. В прошлом году стало ещё больше компаний, которые начали сокращать объемы занимаемых площадей и сами предлагать их в субаренду. В основном это игроки электронной коммерции», — объясняет Егор Широченко.

В регионах ситуация несколько иная, там основный объем сделок приходится на прямую аренду: уровень вакансий по этому направлению в целом по регионам вырос с 2% до 3,5%, на субаренду снизился незначительно (с 5,6% до 5%).   

Большой объем ввода и увеличение вакансий не могли не повлиять на запрашиваемую ставку аренды.

К тому же по словам Егора Широченко, сейчас существенно вырос срок экспонирования объекта, с момента предложения до подписания договора может пройти до полугода, что заставляет девелоперов предлагать более лучшие условия арендодателям.    

Центр складской уральской логистики

Екатеринбург остается одним из главных логистическим хабов   Урала.

«Все арендаторы и покупатели складов свои программы регионального присутствия на Урале, как правило, начинают с Екатеринбурга, и потом уже дальше развивают экспансию», —выделяет особенность локации Егор Широченко.

Общий объем качественного предложения в столице Урала составляет 2,69 млн квадратных метров. В прошлом году на этой территории введено в эксплуатацию 351 тыс. квадратных метров против 183 тыс. в 2024 году.  

«Но нужно принимать во внимание, что из этого объема 200 тыс. квадратных метров были построены местным игроком под себя», — акцентирует Широченко.

Из крупных и знаковых уже построенных объектов эксперт указывает парк «Косулино» и СК «Кольцово», в стадии строительства находятся комплекс «Уральский» и «Патруши».

Но и в этом регионе доля вакантных площадей на объекты классов A и B в прошлом году выросла на 2,8% и до 4,8%.

В целом в стране, по мнению Егора Широченко, 2025 год характеризовался ростом ввода новых площадей, увеличением   вакансий и снижением цен на аренду складской недвижимости.

Тем не менее, прогноз NF GROUP оптимистичен. Аналитики ожидают в 2026 году ввода примерно в объеме 7,2 млн. квадратных метров складской недвижимости по стране, а масштаб сделок оценивают в 4,5 млн. квадратных метров.

Однако рынок более пессимистичен: по мнению одного из участников конференции, снижение спроса на складские площади, отсутствие интереса девелоперов и рост вакансий вгоняют рынок в  стадию стагнации, как минимум, на три года.  

Фото: pxhere.com.