Расселить нельзя обидеть

Как застройщики проходят болезненный этап расселения жителей ветхих домов

Дмитрий Уткин, директор по развитию компании Premier Capital / Фото Premier Capital

При реновации кварталов с ветхим, в основном деревянным жилым фондом, застройщики сталкиваются с проблемой расселения квартир. Уже на этой стадии стоимость проектов вырастает в разы

Жители ветхих домов зачастую идут до конца, пытаясь получить от девелопера максимальную сумму за свои квартиры, в том числе и через судебные разбирательства. В итоге одна из наиболее болезненных стадий — расселение собственников — растягивается на годы, а бюджет стройки неконтролируемо растет. Как же застройщикам проходить этот этап быстро и эффективно? Директор по развитию компании Premier Capital Дмитрий Уткин поделился с журналом «Эксперт» своим опытом, накопленным за 10 лет работы в этом направлении.

— Дмитрий, расскажите, какие ошибки совершают застройщики при расселении ветхих домов?

— Главная проблема кроется в публичном заявлении о своих планах. Тем самым девелопер невольно запускает крайне невыгодный для себя механизм. После этих заявлений собственники квартир в старом фонде, зачастую аварийных и мало пригодных для жизни, мгновенно понимают: их жилье — ключ к новому и современному дому или получению значительной денежной компенсации. В результате они начинают активно завышать стоимость своих квадратных метров, порой в разы выше рыночной, а среди жильцов создается неформальный сговор: «Держим цену!».

Переговоры заходят в тупик, сроки расселения и строительства сдвигаются на месяцы и годы, а стоимость выкупа стремительно растет, съедая маржинальность всего проекта. Но проблема далеко не в этом. Самое опасное, ветхий фонд, особенно деревянный — это повышенные риски пожаров и обрушений, а они увеличивают давление на застройщика и власти города. Жильцы используют опасность своего положения как дополнительный аргумент для повышения цены.

— А как тогда лучше действовать? Ведь девелопер не может скрывать свои планы?

— Как показывает опыт, открытый старт — основная стратегическая ошибка. Для решения проблемы нужно еще до официального анонса проекта реновации выполнить «скрытое расселение». Это не означает работу «в тени» или нарушение закона. В этом случае жилье покупают специально подготовленные специалисты, действующие как независимые игроки.  Они предлагают жильцам приобрести квартиру по текущей рыночной цене, но без перспектив реновации. 

Отмечу, собственникам квартир предлагают справедливую, но реальную цену за их квадратные метры в старом, изношенном доме с его объективными недостатками.

Эффект на миллионы рублей

— Дмитрий, а разве собственники не догадаются, что их квартиры покупает именно застройщик? Чем в это время занят застройщик?

— Да, догадаться могут, но главное — отсутствие паники. Этап расселения напоминает обычные сделки на рынке недвижимости: специа­листы работают под частными договорами купли-про­дажи. Застройщик в это время остается в тени, финансируя покупку недвижимости через надежных партнеров.

На этой стадии стоит задача — скупить критическую массу квартир, как правило 50–70%, а иногда больше, до того, как общественность узнает о планах по сносу и застройке. При этом важно понимать: цель «скрытого этапа» — не обмануть людей, а избежать искусственного, спровоцированного застройщиком же самим, взлета цен и получить активы по экономически обоснованной стоимости. Конечно, это требует выдержки, профессионализма наших специалистов и четкого контроля сроков.

— Какой экономический эффект от такого подхода? В чем он измеряется?

— Безусловно, эффект колоссальный и абсолютно измеримый. Только представьте: рыночная цена квартиры в ветхом деревянном доме без перспектив сноса — условно 1,5 миллиона рублей. Однако после официального объявления застройщика аппетиты собственников взлетают до 3–5 миллионов рублей и выше. В таком случае при скупке 50 квартир разница составит от 75 до 175 млн рублей! А ведь это прямые потери застройщика, и они войдут в стоимость нового жилья или уменьшат прибыль.

— А что со сроками расселения?

— Они сократятся. Открытое расселение может затянуться от двух до четырех лет, тогда как при скрытом этапе оно занимает от шести до девяти месяцев. Это не только потери времени, но и замороженные средства, инфляционные риски, рост затрат на строительство, штрафы за срыв сроков по договорам с городом или дольщиками, упущенная выгода от продажи новых площадей. В итоге проект может стать нерентабельным.

«Скрытый этап» дает возможность на ранней стадии зафиксировать стоимость покупаемого жилья и строго контролировать бюджет расселения, а это фундамент для финансовой устойчивости всего проекта реновации. По нашему опыту, применение этого метода позволило сократить общие затраты на этапе расселения на 30–50% по сравнению с проектами, стартовавшими открыто, и уложиться в запланированные сроки.

— Дмитрий, как вы считаете, а всегда ли «скрытый этап» необходим при расселении дома?

— Да, особенно там, где преобладает ветхое жилье, а собственники квартир активно общаются. В этой ситуации высоки риски затягивания расселения домов. Жильцы договорятся держать цену и будут до последнего требовать несоразмерно высокие суммы за свои метры. Тогда застройщик потеряет миллионы рублей и годы впустую.

Поэтому для успешного начала реновации важно обратиться к специалистам, имеющим опыт оперативного расселения домов. У нашей компании такой опыт есть. За годы работы мы реализовали свыше 10 проектов и подготовили несколько площадок для многоэтажных проектов.