Воронка реновации

Как внедряется механизм комплексного развития территорий в уральских мегаполисах

На редкость удачный в теории механизм комплексного развития территорий станет таковым и на практике при выполнении трех условий — поддержка горожан, реализация современных градостроительных концепций, решение вопроса с ИЖС 

В середине июня тюменские власти выставили на торги на право комплексного развития территории (КРТ) два очередных участка. Первый площадью 2,87 га находится в районе улиц Комбинатской — Полярной — Полевой. Стартовая цена составляет 9,9 тыс. рублей. Второй размером 5,5 га расположен в границах Елизарова — Холодильной — Харьковской. Его начинают продавать с 3 тыс. рублей. Выглядит как аукцион невиданной щедрости. Если бы не одно «но» — масштабное расселение.

В целом по Большому Уралу под КРТ распределили уже пару десятков площадок. За некоторые из них застройщики боролись с остервенением. Например, в Екатеринбурге летом 2022 года тюменская «Страна Девелопмент» заплатила за участок 2,2 га в микрорайоне Эльмаш почти 97 млн рублей. При старте в 515 тысяч.

Под великой охотой девелоперов зайти в комплексное развитие лежат несколько причин. Но одна из самых главных — прозрачность и четкость процедуры, значительно снижающие риски и застройщиков, и жителей. Закон о КРТ по степени сбалансированности, продуманности, своевременности и потенциальному положительному эффекту, пожалуй, можно сравнить с 214-ФЗ, сделавшим нормой долевку. Эксперты рынка полагают, что причина этому — всесторонне открытое обсуждение и активное привлечение к разработке документа практиков. В Свердловской области, например, в качестве консультантов властей выступил застройщик «Брусника».

Рецепт его молодости

— Главное, что мы должны понимать, рассуждая о комплексном развитии, что город — живой организм. Его нельзя законсервировать, заставить жить прошлым (даже если он сплошь состоит из памятников архитектуры), — констатирует руководитель группы мастер-планирования «Брусники» Василий Большаков. — Потребности людей за последние 50, да что там — 15 лет кардинальным образом изменились, и город должен им соответствовать. В противном случае он проиграет в конкуренции за самый ценный сегодня ресурс — человека. 

С этой позицией с некоторыми нюансами согласны большинство девелоперов, аналитиков и чиновников. Последние задумались о регулировании комплексного развития в середине нулевых, введя в нормативку понятие комплексного освоения территории. Это освоение предполагало стройку более 1 млн кв. метров жилья в чистом поле и мощную господдержку. Для инвесторов — почти рай. Поэтому желающих реализовать такие проекты набралось десятка два. По итогу, правда, после кризиса 2008 года выжил только один — Академический в Екатеринбурге.

Для бюджета такая модель больше смахивала на ад. Да, власти таким образом могли отчитываться об опережающем росте жилищной обеспеченности, но плата за это была непомерная: стройка в поле растягивала город и резко увеличивала его расходы на строительство и поддержку инфраструктуры.

Поэтому с 2010 года власти начали разворот в другую сторону. И тогда в градзаконодательстве появилось понятие «развитие застроенных территорий» (РЗТ). В теории — отличный механизм. На практике он превращался в бесконечные дрязги, потому что никак не регулировал отношения застройщика и собственников квартир в домах, которые предполагалось снести. Последние за двушку в 50 — 60 кв. метров подчас просили 30 — 50 млн рублей, что рушило экономику проекта. Девелоперы шли на разные ухищрения, чтобы не платить такую высокую цену, например, подселяя в дома своих людей, которые инициировали признание здания аварийным. А кто-то решал вопрос варварски — с огнем в руках.

Одновременно механизм РЗТ порождал социальную несправедливость. Жители, чьи квартиры изымали для муниципальных нужд (например, под строительство будущей дороги), получали кратно меньше, чем люди из соседнего дома, на месте которого должно было появиться новое жилье. 

Нужен был принципиально новый механизм. И им в 2017 году стала московская реновация. Дискуссии вокруг нее продолжаются до сих пор (и справедливо). Но бесспорно одно — это был очень эффективный инструмент обновления территории, заложивший основы КРТ.

К чистому полю задом

Эра комплексного развития началась в 2020 году. В теории применение этого механизма выгодно всем участникам процесса. Властям он позволяет снизить масштаб неэффективно используемых территорий и повысить средний уровень качества городской среды, девелоперам — реализовывать проекты на более предсказуемых условиях. Переселяемым жителям, несмотря на все опасения, он дает возможность кардинально улучшить качество жизни. Есть и еще два стейкхолдера, о которых некоторые забывают, — горожане и малый бизнес. Первые за счет реализации КРТ получают новое комфортное пространство и новые рабочие места, второй обретает новые возможности для роста.

— Основной задачей программы КРТ является решение вопроса с аварийными домами и депрессивными территориями, то есть участками с неработающими заводами, недостроями, промзонами и прочим. Территории отдаются застройщику для развития, то есть он не просто реализует свои планы по строительству жилья, а выполняет и все социальные задачи, в том числе по расселению аварийных домов, возведению соцобъектов, обустройству инженерно-транспортной инфраструктуры, — говорит начальник управления градостроительной политики главного управления строительства Тюменской области Александр Фролов.

КРТ фактически закрепляет курс на компактное развитие, которое планировщиками всего мира признано наиболее рацио­нальным. Если очень просто, модель подразумевает отказ от большой стройки в чистом поле и воспроизводстве жилья и инфраструктуры в существующих городских границах. Это позволяет избежать деградации и маргинализации территорий (в том числе центральных) и резко сокращает расходы местного бюджета на строительство и поддержание инфраструктуры.

КРТ — это гуманизм

По данным Минстроя России, на 1 мая этого года в стране заключено 265 договоров о КРТ с градостроительным потенциалом 34 млн кв. метров, из них 28,5 млн «квадратов» жилой площади. Так, в Екатеринбурге уже определены три участка, которые отдадут под реновацию: участок в границах улиц Краснофлотцев — Донской — Шефской — Корепина будет осваивать застройщик «Астра-Девелопмент», в квартале улиц Шефской — Энтузиастов — Баумана — Донской развернет строительство ГК «Страна Девелопмент», а компания «Брусника» будет строить дома в пределах улицы Донбасской — Черниговского и Суворовского переулков.

Алгоритм действий при проведении реновации можно рассмотреть на примере екатеринбургского проекта КРТ той же «Брусники». Сначала компания намерена расселить жителей ветхих бараков, затем снести эти аварийные дома. Далее на месте отведенного участка будут возведены пять жилых домов от 7 до 17 этажей с подземными паркингами, коммерческими помещениями и встроенно-пристроенным садиком на 100 мест. Полностью освоить участок должны к 2035 году. По предварительным подсчетам, в новом квартале будут проживать 2191 человек. 

В другом мегаполисе УрФО — Тюмени «Брусника» занялась реновацией в Заречном районе. Застройщик выкупил на аукционе участок площадью почти 29 га в границах улиц 2-й Луговой — Береговой. Здесь предполагается снести 134 частных дома.

— Реализуя проект в Зареке, мы будем придерживаться принципов, которые компания реализует на всех своих комплексных проектах. Первый — это разнообразная гуманная архитектура. Основной объем нашей застройки — это среднеэтажные сомасштабные человеку кварталы. Второй принцип — разнообразие инфраструктуры, чтобы в 15-минутной пешей доступности у жителей находилось как можно больше сервисов. Третий принцип — закрытый, свободный от машин и разбитый на функциональные зоны двор. 70% его территории занимают растения. Детские площадки спроектированы таким образом, чтобы реализовывать все виды активностей. Четвертый принцип — ландшафт, в основу которого положены сезонная переменчивость, биоразнообразие и эффективный водный менеджмент. Пятый принцип — дизайнерские холлы и паркинги. Мы хотим, чтобы дом не ограничивался площадью квартиры, — прокомментировал глава тюменского филиала «Брусники» Виктор Корчагин.

Земля — переселенцам

За два года в механизме КРТ фактически не осталось пробелов. С одной оговоркой — если мы говорим о многоэтажной застройке. С индивидуальной пока все сложно. Нет ни понятных критериев вовлечения ИЖС в КРТ, ни взвешенного механизма компенсации переселенцам, ни механизма сбора общественного мнения. 

Не так давно представители «Брусники» предложили подойти к этому вопросу системно. Во-первых, привязать критерии вовлечения ИЖС не столько к домам (как это делается в многоэтажке), сколько к характеристикам территории. Это, к слову, единое мнение профсообщества в Свердловской области.

Во-вторых, заменить механизм изъятия взвешенным и дифференцированным инструментом компенсации. Девелопер предлагает разделить всех собственников ИЖС на три группы — непримиримых любителей загородного стиля жизни; тех, для кого разваливающийся дом — вынужденная мера; тех, кто держит избы как актив. Понятно, что одни хотят получить взамен землю, вторые — равноценную квартиру, третьи — деньги.

Тезис про землю в виде компенсации — новаторский. Раньше это не было предметом обсуждения в теории КРТ. А дальше механизм может значительно снизить социальную напряженность при редевелопменте территорий, застроенных ИЖС.

И здесь мы подходим к еще одной проблеме реализации КРТ — недоверию. У закона о комплексном развитии изначально был очень плохой пиар. Точнее, его не было вовсе. Власти приняли судьбоносный документ, а его трактовку отдали на откуп горожанам. В итоге по всем СМИ пронеслась одна и та же мысль: администрация и застройщики сговорятся, купят наши старые квартиры за бесценок (попросить 50 млн уже не получится), отправят нас ни с чем на все четыре стороны, а сами на этом обогатятся. Эта позиция сильна по сей день. И, очевидно, девелоперам и местным чиновникам предстоит приложить еще немало усилий, чтобы ее парировать. А парировать придется. Единственный способ минимизировать риски расселения — открытый и честный диалог с жителями, что они могут получить, когда и на каких условиях.

Помимо диалога, ключевым элементом позитивного имиджа КРТ должны стать современные концепции. Одно дело, когда на месте давно одряхлевших бараков и пустырей появляются среднеэтажные кварталы с человечными улицами, качественным благоустройством, разнообразной инфраструктурой и (в идеале) запоминающейся архитектурой. Другое — когда физически устаревшие дома заменяют на морально устаревшие высотки из эпохи капрома, окруженные полями парковок. Подобные концепции дискредитируют саму идею КРТ и, очевидно, городам не нужны.   

Автор Андрей Долгих