Дам ум в дом*

Цифровой девелопмент

Цифра на строительном рынке из модной фишки постепенно превращается в конкурентное преимущество. В особом почете застройщиков — решения, позволяющие сокращать временны́е и финансовые издержки

Екатеринбурге состоялся CorpSpace.Build — форум, призванный сблизить крупнейших девелоперов с технологическими предпринимателями, «пилящими» проекты для строителей и управляющих компаний. Организаторами выступили Свердловский венчурный фонд, Свердловский областной Союз промышленников и предпринимателей (СОСПП) и аналитический центр «Эксперт». 

— Ситуация, сложившаяся сегодня на рынке недвижимости, одновременно и очень сложна, и очень интересна, — констатирует директор АЦ «Эксперт» Дмитрий Толмачёв. — Объем предложения в крупных городах бьет рекорды, а спрос при этом почти не растет. Ипотека до последнего времени дешевела, но денег на то, чтобы ее взять, у большинства потребителей не было и нет. Девелоперам бы притормозить, но это противоречит целям нацпроекта. В этих условиях для игроков рынка чрезвычайно важным становится поиск новых точек роста, способов усиления конкурентных позиций. И мы считаем, что таковыми как раз и могут стать сервисы, связанные с умной мобильностью, умным управлением, умным взаимодействием с клиентами и обеспечением безопасности жителей.

— Но одновременно мы осознавали, что стартапам (и в стройке, и в целом) очень сложно достучаться до потенциальных заказчиков, — продолжает исполнительный вице-президент СОСПП Марина Вшивцева. — Буквально на днях мы подвели итоги ежегодного опроса, один из блоков которого касался внедрения инноваций. Оказалось, что львиная доля технологий разрабатывается и внедряется с использованием внутренних ресурсов компаний. Лишь единицы респондентов готовы участвовать в акселераторах, заказывать научные исследования, покупать решения на стороне. Посредством CorpSpace.Build мы хотели помочь начинающим предпринимателям выйти на рынок, наладить кооперацию между малым технологическим бизнесом и большими заказчиками.

Источник: СОСПП (респонденты — 125 членов Союза)

Своего организаторы однозначно добились: только на форуме застройщики назначили 13 предпринимателям 64 встречи, почти все они уже состоялись. И в следующие полгода рынок ждут несколько крайне любопытных «пилотов».

Но был у мероприятия и другой эффект — куда более глобальный. Оно позволило определить «боли» застройщиков, понять, в какую сторону они смотрят и что уже внедряют, но главное — выявить тех, кто может кардинально изменить лицо рынка. 

 «Нельзя поверить в невозможное? Просто у тебя мало опыта»

Но начнем с той, что за процессом наблюдает сверху, активно в него не вмешиваясь, — с власти. Как оказалось, у нее тоже есть «боли», связанные с «умной» стройкой.

— Первое, что мы хотим, — чтобы все девелоперские проекты региона базировались на BIM-технологиях (Building Information Modeling — цифровое моделирование зданий), — заявил заместитель губернатора Свердловской области Олег Чемезов. — Второе ожидание — максимальная нацеленность текущих и будущих проектов на удобство использования со стороны жителей. Третье — чтобы компании уделяли пристальное внимание вопросам общественной и личной безопасности. Наконец, четвертая важная история — про обратную связь. Нам крайне важно понимать, что люди думают относительно окружающей их среды, как они реагируют на ее изменение.

ОлегЧемезов, правительство Свердловской области: «Принимая решение о развитии того или иного населенного пункта, мы хотим  понимать, как это решение скажется на ощущениях жителей»

Запросы самих застройщиков грубо также можно разбить на четыре части. Но завязаны они на другое основание — этапы реализации проекта. Стартует все с земли. И здесь главные «боли» — анализ стоимости участка (в зависимости от его текущего и будущего окружения, исторической ценности, транспортной и пешеходной доступности), автоматизация взаимоотношений с Росреестром и CRM-система для расселения жителей.

— В региональных городах остается все меньше свободной земли, — констатирует руководитель по информационным технологиям компании «Брусника» Михаил Богданов. — Реновация до них рано или поздно все равно дойдет. И тогда мы столкнемся с очень непростой задачей масштабного расселения. Если этот процесс не оцифровать, мы получим гигантские финансовые и временные издержки. 

Следующий и самый капиталоемкий этап — производство. И в этой области, помимо BIM, «голубых океанов» исключительно много. Это и автоматизация сметной деятельности, и тендерирование поставщиков, и цифровизация приемки, и увеличение скорости документооборота между стройплощадкой и офисом, и автоматизация учета и контроля расхода маркируемых материалов. Пока все эти системы девелоперы пытаются написать сами (или с помощью офшорных программистов). Ни одной вразумительной «коробки», как они уверяют, на рынке пока не нет.  

Продажи — стадия, от которой практически полностью зависит успех всего мероприятия (практически — потому что продукт в стройке также что-то значит, хотя при должном умении можно реализовать и не слишком высокое качество жизни). И здесь для девелоперов важно точно попасть в покупателя (сквозная аналитика и таргетирование), быстро провести его по сделке (подача онлайн-заявки на ипотеку, регистрация договора в Росреестре, открытие эскроу-счетов и аккредитивов) и максимально упростить приемку.  

Михаил Богданов, Брусника: «Главгное, за что мы бьемся, — за точность, управляемость и предсказуемость процессов»

Наконец, последний этап — управление жильем. Напрямую к строительству он не относится. Однако девелоперы в последнее время все чаще создают собственные УК, чтобы заработать лояльность покупателей и минимизировать репутационные риски. Эпоха, когда компания бросала покупателя сразу после приемки квартиры, осталась в прошлом.

И здесь головных болей у застройщика ничуть не меньше, чем во всех предыдущих этапах. Эффективные тиражные решения нужны для организации «умного» видеонаблюдения, бесключевого доступа, легитимного онлайн-голосования, учета ресурсов и автоматизированного сбора данных со счетчиков, мониторинга инженерной инфраструктуры, аренды и шеринга парковочных мест, управления освещением, взыскания дебиторки, обработки заявок и, наконец, цифровизации соседских центров (легко трансформируемые общественные пространства для жителей отдельного квартал или района, могут вбирать в себя множество форматов — детские комнаты, мини-кафе и мини-коворкинги, библиотеки и небольшие кинотеатры, залы для групповых управлений, различного рода мастерские и лектории).

Высший пилотаж — «накрыть» все мобильным приложением, в котором житель должен видеть все свои расходы, подавать данные счетчиков, арендовать помещения и паркинги, следить за детьми, идущими в школу. Но пока этого идеала не достиг ни один региональный застройщик. 

«Лучший способ объяснить — это самому сделать»

Тем не менее делают уральские девелоперы немало. Зачастую получается лоскутно, но от этого не менее интересно. Яркий пример — сервис Атомстройкомплекса (АСК) по вовлечению жителей в процесс благоустройства одной из пешеходных улиц. 

— Улица — место столкновения массы интересов, — замечает креативный директор АСК Никита Харисов. — Школьники не могут найти понимания у пенсионеров, велосипедисты — у мам с колясками, любители активного отдыха — у тех, кто привык сидеть на скамейке. На это накладываются сотни различных точек зрения относительно эстетики и функциональности элементов пространства. В какой-то момент мы поняли, что аналоговыми методами (например, тестовым благоустройством из фанеры и палет) разрешить этот конфликт не удастся. И тогда мы совместно с выпускником УрФУ, «Стрелки» и Датского техуниверситета Иваном Пузыревым разработали сервис, в котором с помощью дополненной реальности разместили на тех или иных участках улиц лавки, фонари, мусорные баки, малые архитектурные формы. Одновременно мы предоставили жителям возможность выбрать дизайн этих элементов. Таким образом, нам удалось организовать эффективный канал обратной связи и включить в процесс проектирования все заинтересованные стороны.

Надежда Абакумова, Атомстройкомплекс: «Пока что мы знаем о своем клиенте только то, что записано в договоре купли-продажи»

Более платформенный подход реализует «Брусника». Компания совместно с командой бывшего совладельца интернет-магазина E96.ru Бориса Лепинских разработала сервис по автоматизации жизненного цикла покупки квартиры «Сделка.рф». На создание продукта компания решилась в апреле 2018-го, когда первой из российских застройщиков начала эксперимент по переходу на эскроу-счета (подавляющее большинство девелоперов сделали это во второй половине 2019-го). Банки работать по этой схеме тогда еще не умели. «И мы с ужасом обнаружили, что длина сделки по сравнению с обычной у нас увеличилась разом на 10 — 15 дней, — вспоминает куратор проектов цифровизации продаж в «Бруснике» Юлия Ладик. — Это сильно било и по рентабельности, и по лояльности потребителей». 

В итоге компания перевела в онлайн ряд критически важных процессов, связанных с приобретением жилья, в том числе открытие аккредитива и эскроу-счета, регистрацию договора в Росреестре, подачу заявки на ипотеку (реализована в виде единой анкеты, отправляемой сразу в несколько банков).  

— Чего мы добились, — продолжает Юлия Ладик. — Цикл сделки сократился на 7 — 10 дней, средневзвешенная ставка по проектному финансированию снизилась на 0,2 — 0,3 п.п. (а это немало, учитывая, что по большинству проектов она составляет примерно 5%). Помимо этого, с рядом крупных банков мы научились взаимодействовать по API.

Михаил Ягупов, Форум-групп: «Мы  давно пошли по пути строительства мобильного приложения для жителей. Сегодня там, помимо привычных функций (оплаты счетов, голосования, опросов, новостией , заявок),  доступны сервисы электронного ключа, аренды эксплуатируемых кровель и отправление корреспонденции от одного жителя другому»

Стремление к экосистемности демонстрирует УК «Академический». Ее текущий портфель решений состоит из четырех элементов. Первый — мониторинг и диспетчеризация всех энергоресурсов, как на общедомовом, так и поквартирном уровне. На экране монитора район, в котором уже живет больше 100 тыс. человек, выглядит как набор прямоугольников. Как только тот или иной участок загорается желтым или красным, сразу становится понятно: что-то пошло не по плану.

Второй элемент — система видеонаблюдения, состоящая из почти 4 тыс. камер и позволяющая оперативно отследить нештатные ситуации, распознать лица и номера машин, «проводить» ребенка до школы. Проект УК реализует совместно с НПО автоматики.

Третий элемент — приложение для жителей, через которое они могут сдать показания счетчиков, просмотреть камеры, проголосовать, задать вопрос диспетчерам, оплатить счета.

Наконец, четвертый элемент — приложение для персонала, которое внутри коллектива, как шутит глава УК «Академический» Вадим Юн, называют «ЖКХuber». С его помощью электрики, сантехники, слесари видят на экране телефона заявки жильцов и список работ. Сотрудники компании могут отмечать время начала и окончания работ, фотографировать результат. У каждого из них есть рейтинг. Действительно, довольно сильно напоминает механику известного сервиса для заказа такси.

— Эти внедрения никак не повлияли на стоимость наших услуг, мы как работали, так и работаем в рамках муниципального тарифа, — комментирует Вадим Юн. — Однако цифровизация позволила нам заметно сэкономить на потреблении ресурсов. Назову только одну цифру. Норматив по теплу на нашей территории — 0,033 Гкал на кв. метр. Мы по факту этой зимой потребляли 0,015 Гкал. Разница более чем двукратная.  

«Если в мире все бессмысленно, что мешает выдумать какой-нибудь смысл?»

Но внедрения застройщиков — лишь одна (и, признаться честно, самая большая) составляющая цифрового девелоперского мира. Другая его часть — стартапы. Их сотни (только в одной Свердловской области мы насчитали около 50). О некоторых из них (наиболее успешных) мы уже рассказывали (см. например, «Тагильский экспорт, но не танки»). И в этот раз буквально парой абзацев остановимся на тех, кто, с нашей точки зрения, обладает очень серьезными перспективами.

Вадим Юн, УК «Академический»: «По результатам ежегодного анкетирования, удовлетворенность жителей качеством наших услуг находится на очень высоком уроане»

K-systems Group. Разрабатывает решения для комплексной проверки гидроизоляции и мониторинга протечек плоских крыш. Компания основана всего четыре года назад, но сегодня имеет 32 представительства на территории России и стран СНГ, реализовала более 200 проектов, суммарно оборудовав и проверив около 500 тыс. кв. метров кровли (в числе клиентов компании — РМК, применяющая разработку в здании своей новой штаб-квартиры).   

В линейке K-systems два ключевых продукта — дефектоскоп Изотест 2.0 и система «Изотест-Онлайн». Первый позволяет проводить диагностику гидроизоляции, находить повреждения и огрехи подрядчиков. Вторая — непрерывно мониторить протечки и бить тревогу в момент, как только первая капля просочилась через защитный слой.

Hardroller. Решение по автоматизации подготовки исполнительной документации (ИД), которая является ноющей раной всех участников строительного рынка. Система состоит из трех элементов. Первый предполагает ежедневное ведение цифровых журналов работ. Таким образом, застройщик сразу видит, что сделано, сколько материала потрачено. Второй элемент — единый регламент исполнительной документации (может быть кастомизирован под любую компанию). Третий — цифровизация проверки и согласования ИД.

Hardroller, с нашей точки зрения, выводит взаимоотношение девелопера и подрядчиков на принципиально новый уровень, делая проект максимально прозрачным и существенно (по заявлениям создателей решения в 4 — 10 раз) сократить время работы стройконтроля.

«Дебиторка Онлайн». Проект цифровизации процесса взыскания долгов за услуги ЖКХ (сами создатели называют его судебным конвейером). Механика проста: система интегрируется с биллингом заказчика, забирает из него данные о платежах, затем обращается в Росреестр или паспортный стол, вычисляя собственника, формирует заявление в суд, забирает решение и отправляет его на исполнение, привлекая ФССП и Сбербанк.

— Есть у меня товарищ, у которого хобби — не платить за капремонт, — говорит создатель сервиса Виктор Авдеев. — Аргумент — он не понимает, куда эти деньги уходят. Смех смехом, но сегодня в России сумма долга по ЖКХ составляет 800 млрд рублей. Задержки по оплате более трех месяцев имеют 5 млн семей. Мы за последние 12 месяцев подали 20 тыс. заявлений, взыскали 50% долгов. А безнадежных (от возврата которых отказались приставы) в зависимости от региона 5 — 15%.

«Безопасный двор» (компания «Сплайнекс»). Искуссвтенный интеллект, распознающий опасные ситуации и пытающийся их предотсравтить. Это комплексное решение, состоящее из сети камер и продвинутой видеоаналитики, позволяющей распознавать лица, номера машин, упавшие тела, сигнализировать о подохрительном или агрессивном повеедении, следить за передвижением людей, животных или, например, автомобиля. Система «Сплайнекса» интегрирована с городскими камерами, поэтому, например, угнанную машину можно довольно быстро засечь. 

«Недремлющее око». Система видеонаблюдения нового уровня. Она предполагает разделение жилого комплекса или квартала на три зоны: зеленую, где могут ходить все, желтую — для жителей и их гостей, красную — для техперсонала УК. За тем, кто в какой зоне находится, следят камеры, распознающие лица. Решение также предполагает формирование треков. Предположим, жилец заказал доставку. Курьер, подошедший к калитке, получает одноразовый пароль, дающий ему право двигаться по определенному коридору. Если он нарушил правила, на охрану тут же подается сигнал.

Камеры «Недремлющего ока» также способны распознать номера машин, лежащее тело, оставленные вещи, неадекватное поведение.

В 2019 году компания установила около 20 тыс. камер. И она, наверное, не совсем и стартап. Но, что удивительно, знают о ней далеко не все застройщики.        

* Названия подглавок навеяны «Алисой в стране чудес».

Дополнительные материалы: