Фото Компания «Брусника»
Начало года для жилищного строительства оказалось традиционно слабым. Рынок рассчитывает на продление льготных программ в новой конфигурации и готовится тестировать практики продаж
Рынок жилищного строительства стартовал в 2024 году с высоких позиций. Прошлый год оказался чрезвычайно удачным для индустрии: ввод жилья вырос на 7,5% и составил 110,44 млн кв. метров. И это рекордный показатель для рынка. В многоквартирных домах жилья введено больше на 13,7% (51,76 млн «квадратов»). Приросло и строительство индивидуальных жилых домов до 58,68 млн кв. метров.
Ипотечный портфель в 2023 году вырос на 35%. Это в 1,7 раза выше результата 2022 года, когда динамика составила 20,4%. Рост ипотеки стимулировал спрос. Люди на фоне роста ставок, инфляции и девальвации стремились вложить сбережения в недвижимость. К тому же этот спрос подогревался информацией о сворачивании главной льготной программы после июля 2024 года.
Однако дальнейшее развитие индустрии осложняет набор неопределенностей. Часть из них в последнее время была снята. В частности, программа «Семейная ипотека» будет продлена до 2030 года. Об этом Владимир Путин заявил в послании Федеральному Собранию. Но в целом у рынка по-прежнему нет долгосрочных ориентиров.
Каким оказалось начало года для рынка новостроек и ипотеки Уральского региона? Об этом мы поговорили с застройщиками и банкирами в ходе круглого стола «Рынок жилой недвижимости: итоги льготной четырехлетки и будущие контуры», организованного журналом «Эксперт-Урал» в Екатеринбурге.
Спад в пределах ожиданий
Рынок ожидал традиционно слабых января и февраля. Поэтому статистика первых двух месяцев никого не удивила. Объем продаж жилья в новостройках в этот период снизился, но падение не стало драматичным: результат оказался несколько лучше 2023 года, однако слабее 2022 года.
В прошлом году объем продаж заметно вырос в марте, оставался стабильно высоким до июня, а во второй половине года перешел к ажиотажному оживлению, которое закончилось с наступлением 2024 года.
«Пока есть ощущение, что тренд крайне высокой волатильности останется и в 2024 году. Эта особенность рынка стала проявляться с запуском льготной ипотеки. Изменение настроений покупателей чаще всего связано с информацией о предполагаемой отмене льготных программ», — отмечает руководитель аналитического центра Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.
Банки и застройщики делают ставку на программу «Семейная ипотека»
Предложение, по расчетам Михаила Хорькова, на рынке Екатеринбурга пиковых значений в 51 тыс. квартир достигло летом прошлого года, а затем планомерно сокращалось до января 2024 года: «Но в феврале мы уже зафиксировали рост числа квартир на 1% по отношению к декабрю 2023 года. Сейчас мы видим, что новые проекты готовятся и рынок будет пополняться новостройками».
Не вызывает беспокойства, по мнению эксперта, и индикатор, который характеризует уровень затоваривания: «Сейчас объем предложения составляет 47 тыс. квартир, и из них только 2 тыс. 800 квартир — объекты, сданные в эксплуатацию, а это всего 6% объема предложения. И их количество в последнее время не растет. То есть к моменту сдачи дома большинство квартир продается застройщиками».
Не произошло, по оценкам Михаила Хорькова, также кардинальных изменений в структуре предложения: «За последние два года объем предложения студий вырос на 20%, однокомнатных квартир — на 14%. На такие объекты приходится 58% объема предложения. Но при этом девелоперы продолжают строить и более просторное жилье. Предложение по двухкомнатным квартирам выросло на 18%, по трехкомнатным — на 5%».
В структуре продаж пик спроса на компактные квартиры пришелся на осень прошлого года. Сейчас, по мнению Михаила Хорькова, доля инвестиционного жилья снижается, а спрос смещается в сторону текущих потребностей покупателей.
Кардинального изменения цен на новостройки на екатеринбургском рынке эксперт не фиксирует: «Основной рост цен пришелся на конец прошлого года, и сейчас ценовая политика скорее определяется не общеэкономическими трендами, а бизнес-моделями отдельных компаний. В начале этого года многие поднимали цены на фоне введения комиссий со стороны банков, но в феврале картина стала более контрастной. Одни застройщики продолжают медленно поднимать цены, другие пересматривают их только в отношении небольших остатков, но есть и отдельные примеры отката цен».
В целом за прошлый год, по расчетам Михаила Хорькова, цены на первичном рынке Екатеринбурга выросли на 15%, на вторичном — на 10%.
Семейный фокус
Ипотека остается в качестве ключевого стимула рынка. Хотя, как показывают расчеты, ее доля незначительно снижается. По словам Михаила Хорькова, в конце прошлого года 89% сделок по ДДУ совершалось с привлечением кредита. Предварительные цифры по февралю по подписанным и зарегистрированным договорам говорят о том, что эта доля снизилась до 72%.
Отчасти это связано с ужесточением требований со стороны Центробанка к выдаче льготной ипотеки. Регулятору очень не нравится перегрев рынка. Чтобы охладить сегмент, ЦБ в прошлом году трижды повышал макронадбавки, с 1 марта этого года Банк России дополнительно ужесточил надбавки к коэффициентам риска по кредитам с высоким показателем долговой нагрузки. С середины 2024 года ЦБ намерен применять в ипотеке еще и макропруденциальные лимиты.
В ответ на эти ужесточения банки в январе ввели комиссии для застройщиков, обосновав необходимость этой меры снижением маржинальности такого кредитования. Банки объявили, что будут предоставлять кредиты только в том случае, если девелопер согласится частично субсидировать льготный кредит его покупателю. Для этого банки предложили застройщикам заключать с ними отдельные соглашения. Сначала такие правила ввел Сбер, а затем ВТБ и Альфа-Банк.
Некоторые застройщики согласились с такими условиями, переложив сумму комиссии в цену квартиры. Но часть девелоперов решила пересмотреть пул банков-партнеров. Тем более что выбор есть: далеко не все банки ввели комиссии.
И это привело к кардинальному изменению позиций на рынке ипотеки. Стремительно наращивает свою долю Банк ДОМ.РФ, который как раз отказался от введения комиссий. По словам руководителя розничных продаж Банка ДОМ.РФ в Екатеринбурге Ильи Коробицына, в результате продажи по итогам первых двух месяцев этого года выросли кратно: «По итогам января по России Банк ДОМ.РФ занял 34% ипотечного рынка в сегменте новостроек, тогда как доля Сбера составила 20%. В Екатеринбурге банк вышел на рекордные показатели. За февраль мы выдали жилищных кредитов на 1,2 млрд рублей, 80% объема приходится на кредиты для покупки жилья в многоквартирных домах».
Все игроки ипотечного рынка при планировании продаж текущего года делают ставку на программу «Семейная ипотека». Она рассматривается государством как один из инструментов поддержки рождаемости и решения демографической проблемы.
Срок действия программ «Господдержка» и «ИТ-ипотека» завершается соответственно в июле и в конце декабря 2024 года. Рынок рассчитывает на их пролонгацию, хотя, возможно, и в новом формате.
— Я думаю, что основная госпрограмма после 1 июля 2024 года будет продлена, но трансформирована. Программа, скорее всего, будет нацелена на точечное предложение кредита для определенных категорий граждан. По моим ожиданиям, государство продлит и действие ИТ-ипотеки, так как есть острая необходимость удержать ИТ-специалистов в России, — отмечает Илья Коробицын.
Отчасти эта уверенность строится на том, что в последнее время несколько изменилась тональность дискуссий о будущем льготных программ. Центробанк всегда был горячим сторонником отмены ипотечного стимула. Однако в начале года позиция регулятора стала более мягкой и уже не предполагает полного сворачивания госпрограмм.
«Мы считаем, что необходимо пересмотреть условия льготных ипотечных программ в пользу адресных и целевых», — заявил на пресс-конференции в начале года директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов.
Многие банки, помимо кредитования новостроек, также видят потенциал в развитии продуктов для индивидуального жилищного строительства. В частности, Банк ДОМ.РФ, по словам Ильи Коробицына, планирует увеличить долю ипотеки на ИЖС в структуре выдач с 10% до 20%. Для развития этого сегмента банк распространил механизм проектного финансирования на подрядчиков, которые строят загородное жилье.
В ожидании драйверов
«Семейную ипотеку» в качестве основного драйвера спроса рассматривают и застройщики. По словам коммерческого директора компании «ЛСР.Недвижимость-Урал» Артема Минаева, в этом году доля этого продукта в сделках выросла с 25% до 50%: «Уже очевидно, что эта программа будет продлена, хотя ее условия, вероятно, изменятся. Только одного этого стимула, конечно, будет недостаточно. Но если во второй половине года ключевая ставка начнет снижаться, ипотека на рыночных условиях станет более доступной и это позволит выровнять продажи».
Опираясь на эти факторы, компания «ЛСР.Недвижимость-Урал», по словам Артема Минаева, продолжает вывод на рынок новых объектов в продажу: «Да, объемы сделок в начале года у нас, как и на всем рынке, несколько снизились, но остатки готовых квартир находятся на небывало низком уровне, поэтому необходимости введения акций и программ дополнительных скидок мы не видим».
Заместитель генерального директора по коммуникациям челябинского застройщика АО АПРИ «Флай Плэнинг» Олег Гришанков спад продаж в январе — феврале связывает с ужесточением требований льготных программ жилищного кредитования. В частности, по его словам, заметное влияние на спрос оказало увеличение размера первоначального взноса по кредиту: «Мы в этой ситуации, со своей стороны, ввели механизмы поддержки покупателей, проводим различные акции, в том числе субсидируем затраты клиентов на первоначальный взнос от 5% до 10%».
Тренд крайне высокой волатильности сохранится и в 2024 году
В этом году Олег Гришанков ожидает трансформации программ господдержки, в том числе и условий программы «Семейная ипотека»: «Возможно, будет введена градация либо по регионам, либо по возрасту заемщика. Но в целом глобально наша группа не ожидает каких-либо радикальных изменений на рынке. Стимула в виде «Семейной ипотеки» для на нас вполне достаточно, потому что портрет нашего покупателя — это семья с одним или с двумя детьми. Поэтому в новых проектах мы снижаем долю квартир-студий и выводим в приоритет квартиры с двумя спальнями».
По словам Олега Гришанкова, одним из инструментов роста продаж компания рассматривает также цифровые технологии: «Значительное число сделок происходит онлайн, это позволяет увеличивать привлечение покупателей с разных территорий. Для нашей компании это актуально, так как мы строим не только на Южном Урале, но и в Екатеринбурге, на Дальнем Востоке, в Краснодарском крае, Санкт-Петербурге и Москве. И доля дистанционных сделок доходит уже до 5%».
В последние годы региональная экспансия на рынке жилищного строительства в России становится все более заметным трендом. К примеру, на рынок Екатеринбурга в 2022 году вышла астраханская компания «Прогресс». Как рассказывает руководитель договорного отдела коммерческого блока ГК «Прогресс» Юлия Ткаченко, в начале 2024 года в екатеринбургских объектах компании произошел спад сделок по отношению к аналогичному периоду прошлого года на 8%: «Но мы связываем это с тем, что у нас не выводились новые лоты, сейчас выводим в продажу второй дом по одному из жилых комплексов, и рассчитываем увеличить продажи в марте — апреле».
Рост жилищного кредитования будет ограничивать ужесточение регулирования со стороны Центробанка
Директор по маркетингу тюменской ГК «ТИС» Алла Власова также не видит оснований рассматривать спад начала текущего года как драматический: «Снижение в нашей компании связано с тем, что в период ажиотажного спроса мы частично закрываем «витрину», чтобы не вымывались самые ликвидные лоты. Сейчас мы увеличили объем предложения».
Новый стандарт планировок
Кроме того, компания, по словам Аллы Власовой, в целом меняет стратегию продаж через использование инструментов квартирографии: «При продаже двухкомнатных и трехкомнатных квартир мы заложили предоставление в подарок покупателям кладовых и парковок. Таким образом, на фоне конкуренции это позволит нам стимулировать продажи более просторного жилья для целевой аудитории. Это покупатели, которые с помощью «Семейной ипотеки» приобретают жилье для улучшения жилищных условий».
Впрочем, квартирография всегда была аналогом «паспорта» девелоперского продукта. Это не только понятный ориентир для покупателей, но и незаменимый инструмент управления продажами.
Да, в последние годы спрос на рынке сместился в сторону малогабаритного жилья, однако задач у архитекторов от этого не стало меньше, они, наоборот, находятся в непрерывном поиске новых решений. По мнению Артема Минаева, квартира-студия должна быть оптимальной конфигурации: «Например, покупатели хотят, чтобы в коридоре можно было разместить шкаф, а в самой квартире удобно расположить кухню».
По наблюдениям директора по маркетингу и аналитике ГК «Атомстройкомплекс» Станислава Оханова, в последнее время появился запрос на увеличение функциональности квартиры и количество комнат: «Многие изменения, которые еще не так давно считались экспериментом, вошли в стандарт планировок, например, совмещение кухни с гостиной».
В целом же рынок приготовится в этом году к коррекции, она неизменно должна наступить после взрывного 2023 года. А дальнейшее развитие будет зависеть от конфигурации ипотечных программ. При этом с точки зрения инструментов продаж 2024 год станет годом экспериментов. Компании будут вводить программы рассрочки, создавать новые модели партнерств и тестировать другие практики.
 Нетипичное начало года
Темпы выдач ипотеки в первые два месяца в нашем банке оказались рекордными. Драйвером остается программа «Семейная ипотека», говорит заместитель руководителя Абсолют Банка в Екатеринбурге Ирина Бормотова
— Каковы результаты развития ипотечного кредитования в начале текущего года в вашем банке?
— В целом Абсолют Банк в первые два месяца 2024 года увеличил объемы ипотечного кредитования почти на треть по сравнению с ноябрем и декабрем прошлого года, а в Екатеринбурге в январе прирост оказался еще выше — в 2 раза. Это уникальная ситуация, потому что все предыдущие годы пиковый спрос всегда приходился на ноябрь — декабрь.
Мы прогнозируем, что спрос на ипотеку по льготным программам в первой половине 2024 года будет драйвером. Наибольшим спросом пользуются продукты в рамках программы «Семейная ипотека». Доля таких сделок в рамках льготных программ в Абсолют Банке в Екатеринбурге в первые месяцы 2024 года превысила 95%. В целом же на долю сделок по программе «Семейная ипотека» приходится 60% выдач.
— С чем это связано?
— С особенностями этого продукта. «Семейная ипотека» доступна тем гражданам, которые покупают квартиру в новостройке, и у них есть либо один ребенок, родившийся в период после 1 января 2018 года до 31 декабря 2023 года, либо два несовершеннолетних ребенка. В отличие от «Госпрограммы» минимальный первоначальный взнос по «Семейной ипотеке» сохранился на уровне 20%. Кроме того, купить квартиру в рамках этой программы можно не только у застройщика, но и у физлица по договору переуступки, главное, чтобы дом еще не был сдан в эксплуатацию. Это еще одно из важнейших преимуществ программы.
Наконец, заемщики, которые ранее купили квартиру в новостройке по «Госпрограмме» или по собственным программам в любых банках, могут ее рефинансировать в рамках «Семейной ипотеки». Рефинансирование позволяет снизить ставку по кредиту, а значит, существенно сэкономить на размере ежемесячного платежа. Наш опыт показывает, что экономия достигает нескольких тысяч рублей в месяц.
Условия, на которых будет продлена «Семейная ипотека», пока в стадии обсуждения. Поэтому прогнозировать спрос на нее после 1 июля 2024 года преждевременно. Но в любом случае тем заемщикам, которые хотят ею воспользоваться, медлить не стоит. Особенно учитывая рост цен на недвижимость и ажиотаж, который, вероятнее всего, возникнет в мае — июне.
|
 С ориентиром на потребности покупателя
Льготные ипотечные программы останутся стимулом рынка развития жилищного строительства, уверена руководитель брокерского центра челябинской группы «Голос» Ксения Газизова
— Ключевым фактором продаж строящегося жилья сегодня в России является ипотека, и наша компания этому аспекту уделяет особое внимание.
За январь и февраль этого года доля продаж с ипотекой в нашей компании составила 90%. Снижения в связи с изменениями на ипотечном рынке мы не почувствовали. Практически все наши объекты продавались по льготным программам. В январе 54% сделок было заключено с использованием программы «Семейная ипотека», 46% прошло по программе «Господдержка». В феврале доли несколько поменялись: на «Семейную ипотеку» пришлось 44% сделок, на основную программу — 31%, и 25% сделок наши покупатели заключили с привлечением кредита по программе «ИТ-ипотека».
Однако и рыночные продукты банков тоже востребованы в наших жилых комплексах. С помощью таких ипотечных кредитов покупатели приобретают машино-места. Кстати, в январе мы зафиксировали пик продаж машино-мест, и в основном они все приобретались с помощью кредитов.
Больших проблем с введением банками комиссий за выдачу кредитов при оформлении льготной ипотеки мы не видим, продолжаем работать со всеми банками. Прежде всего, конечно, ориентируем клиентов на те банки, у которых комиссии нет, чтобы тем самым не увеличивать стоимость квартиры. В этом вопросе мы ориентируемся на потребности и пожелания покупателя.
2023 год наша компания, как и весь рынок, завершила с рекордным объемом продаж, особенно высокий спрос был в августе — сентябре. 2024 год, по нашим прогнозам, уже не будет таким взрывным по объективным причинам.
Ужесточаются требования к заемщикам. Центральный банк постоянно вводит новые ограничения при выдаче банками кредитов по льготным программам. Ключевая ставка все еще сохраняется на высоком уровне. И все эти факторы в целом умеренно охлаждают как рынок новостроек, так и вторичный рынок.
Планируя 2024 год, мы рассчитываем, что программа «Семейная ипотека» будет продлена. Мы думаем, что отдельные параметры программы будут изменены и, возможно, появятся новые требования к заемщикам. Но в целом продукт останется.
Судьба широкой программы с господдержкой пока не ясна. Но мы допускаем, что она будет прекращена либо сохранится лишь точечно в отдельных регионах. При этом государство, возможно, будет использовать льготную ипотеку для поддержки определенных профессий и удержания специалистов. Тем более что такая модель уже опробована и себя хорошо зарекомендовала. Например, у нас сейчас очень эффективно работает «ИТ-ипотека».
Поэтому нам кажется, что рынок будет устойчивым. В целом мы позитивно смотрим на этот год. Рассчитываем, что стабильность компании будет достигаться за счет более широкой линейки проектов. В 2024 году планируем новые запуски. В частности, в феврале мы начали продажи в жилом комплексе «Голос Кашириных» в рамках механизма комплексного развития территории. Кроме того, в этом году выведем на рынок первый проект в Екатеринбурге.
|
 На текущий год смотрим позитивно
На рынок сейчас выходит покупатель, который стремится удовлетворить свои базовые потребности в жилье, отмечает директор по маркетингу и аналитике ГК «Атомстройкомплекс» Станислав Оханов
— В первые два месяца 2024 года в нашей компании объем продаж несколько снизился — мы объясняем это снижением объема предложения, что обусловлено рекордными продажами в 3 — 4 кварталах 2023 года. В феврале резко изменился пул банков-партнеров по выдаче ипотеки. Раньше основной объем сделок проходил при участии двух крупных банков, после введения ими комиссий мы переориентировались на других игроков, которые не вводили обязательное субсидирование ипотеки со стороны застройщиков. В результате список банков-партнеров стал более широким и дробным. В начале года мы вывели на рынок готовые объекты, в том числе и поэтому общая картина двух первых месяцев несколько отличается от тренда прошлого года.
В августе — сентябре 2023 года в структуре сделок была большая доля инвестиционного спроса, сейчас она вернулась к нормальным значениям. В основном квартиры сейчас покупают люди, которые хотят удовлетворить свои базовые потребности в жилье и улучшить жилищные условия — на эту же категорию направлены и государственные меры поддержки, в частности, «семейная ипотека». Стабильным спросом пользуются семейные квартиры формата «заезжай и живи» с эффективными планировками — именно они составляют продуктовое ядро компании «Атомстройкомплекс». Это квартиры с кухней-гостиной и разным числом спален, чистовой отделкой, с возможностью комплектации мебелью и бытовой техникой. Спрос на комплексный продукт растет: вместе с квартирой покупатели все чаще приобретают келлер и паркинг, тем самым действительно повышают свой уровень комфорта и рационально решают вопросы хранения, ведь стоимость квадратного метра келлера ниже, чем жилья.
2023 год для рынка был рекордным, однако есть консолидированное мнение, что за таким ростом все равно должна последовать определенная коррекция. Я думаю, что 2024 год будет более спокойным, если не случится чрезвычайных событий. Мы не видим предпосылок для обвала, даже если произойдет коррекция на уровне 20 — 25%, показатели продаж в целом по рынку останутся на уровне 2021 года, а это очень хороший объем продаж жилья для Екатеринбурга. Мы смотрим на 2024 год с оптимизмом и в ситуации изменений условий по льготным программам ипотечного кредитования всегда готовы предложить альтернативные варианты покупки жилья, в частности рассрочку с минимальным первоначальным взносом. Мы продолжим выводить в продажу новые проекты в соответствии со стратегией развития компании: активно развиваем застройку микрорайона «Северный Химмаш», продолжаем строительство проекта «Nova Park» на Широкой Речке, возводим новые очереди проекта «Северное сияние» на Уралмаше. Ждем стартов продаж в Академическом микрорайоне, на ул. Ирбитской в Пионерском микрорайоне, а также на новой площадке на Эльмаше, на ул. Бабушкина.
|
 Выход на новый уровень
Ряд факторов позволит банку в этом году увеличить долю на рынке ипотеки, считает управляющий директор центра развития ипотечного бизнеса УБРиР Алина Буслова
— За первые два месяца 2024 года по отношению к аналогичному периоду 2023 года в нашем банке зафиксирован кратный рост выдач жилищных кредитов на покупку жилья в новостройках. По программе «Господдержка» объемы выросли в шесть раз, по программе «Семейная ипотека» — в пять раз, по программе «ИТ-ипотека» — в три раза.
Связано это прежде всего с тем, что наш банк не вводил комиссии за оформление льготных кредитов на покупку жилья в новостройках. Многие застройщики оказались не готовы перекладывать стоимость этой комиссии на покупателя и выбрали наш банк. Ажиотажный спрос повлиял на архитектуру, привел к изменению бизнес-процессов внутри банка и многократному росту выдач.
Однако в дальнейшем рост кредитования в целом на рынке будет ограничивать ужесточение регулирования со стороны Банка России. Во-первых, вырос размер первоначального взноса. Во-вторых, при выдаче кредита банки должны оценивать уровень предельной долговой нагрузки заемщика (ПДН). Если платежи по всем кредитам заемщика будут больше 80% его дохода, банк будет вынужден отказать такому клиенту. Таким образом, регулятор пытается снизить уровень закредитованности населения. Поскольку ипотека является драйвером продаж в новостройках, эти ужесточения отразятся на темпах реализации квартир в целом на рынке.
При этом наш банк достаточно позитивно смотрит на 2024 год. Во-первых, у нас уже существенно выросли лимиты кредитования по программам господдержки, и мы ожидаем дополнительные лимиты по ИТ-ипотеке. Кроме того, недавно правительство Российской Федерации включило УБРиР в пул банков, имеющих право открывать эскроу-счета. Это дает нам возможность запустить проектное финансирование и предлагать комплексные решения, которые будут интересны и застройщикам, и покупателям квартир.
|
 С умеренным оптимизмом
По мнению риэлтерского сообщества развитие рынка недвижимости ограничивают законодательные барьеры и неконструктивная позиция некоторых участников сделок, убеждена руководитель Бюро ипотечных технологий ГК «Северная Казна» Елена Мяло
— Рынок жилой недвижимости начал год довольно уверенно. И немаловажный вклад в рост продаж января и февраля вносит большой уровень активности риэлторского сообщества. При этом при реализации сделок мы вместе с нашими клиентами сталкиваемся с рядом ограничений.
Первое — длительный срок реализации сделок в ряде банков. Так, к примеру, в одном из случаев кредит и объект клиенту был одобрен 1 февраля, а на сделку мы вышли только 5 марта.
Есть большие проблемы и при заключении сделок по программе «Семейная ипотека». У риэлторов в отношении этой программы, в отличие от всего рынка, умеренный оптимизм. Дело в том, что большинство кредитных организаций, выдавая кредит по этой программе, не наделяют детей долями. Семьям, к сожалению, не хватает максимальной суммы кредита в 6 млн рублей. Поэтому они вынуждены продавать имеющееся жилье, а сделать они по закону это могут только в том случае, если их дети будут наделены долями в приобретаемом жилье. Иначе органы опеки не дадут одобрения. Есть программы «комбо», которые позволяют взять сумму кредита выше 6 млн рублей, и кредитные организации выдают такой кредит по средневзвешенной ставке, которая варьируется от 7%. Но и это не спасает потенциальных клиентов, ведь первоначальный взнос формируется не только из накопленных средств и материнского капитала, но и от продажи существующего жилья.
Некоторые клиенты хотят приобретать готовое жилье, и здесь мы сталкиваемся с совершенно новым барьером — позицией оценочных компаний. Очень часто оценщики находятся в других регионах и работают по современным технологиям. Я приведу пример. Наш клиент выбрал квартиру, которую продавец (юридическое лицо — застройщик) выставил за 7 млн 700 тыс. рублей, а оценщик оценил объект в 6 млн 840 тыс. рублей. Что делать потенциальному клиенту? Приказ опеки есть на руках, человек из ХМАО приехал в Екатеринбург за покупкой. А кредитная организация беспомощна, потому что оценщик выбирается по определенным алгоритмам, рандомно.
То есть спрос есть, желание и деньги — тоже. Но заградительных условий такое количество, что сделки, которые должны были пройти в течение недели, затягиваются на месяцы.
И я бы не стала переоценивать фактор цифровизации. К примеру, наши клиенты должны при заключении сделки провести подтверждение своей личности через сервис «Госуслуги». А ряд клиентов отказываются от выпуска электронно-цифровой подписи через «Госуслуги». Они объясняют это низким уровнем информационной безопасности и ссылаются на случаи, когда был взломан личный кабинет «Госуслуг».
Все-таки менталитет наших людей еще не готов к такому большому рывку в части цифровизации. Поэтому мне кажется правильным стремление некоторых застройщиков открывать современные удобные офисы. Для многих людей еще очень сложно провести дорогостоящую сделку через нажатие кнопки.
Такого рода вопросы ограничивают развитие рынка, поэтому мы смотрим на текущий год с умеренным оптимизмом.
|
 Зеленый драйвер
Благоустройство территории с помощью озеленения становится важнейшим инструментом повышения привлекательности современных жилищных комплексов, убеждена директор компании Urban Green Юлия Сорокина
— Подходы к формированию квартирографии сегодня обновляются невероятно быстро. И одним из актуальных направлений является благоустройство территории с помощью озеленения. В ближайшее время этому вопросу будет уделяться все больше внимания.
Девелоперы рассчитали, что самый дешевый способ увеличить стоимость недвижимости — это озеленение: на эти цели застройщики тратят всего 2 — 7% от стоимости проекта, но получают при этом колоссальный эффект.
А все дело в том, что спрос на такие решения со стороны покупателей чрезвычайно большой. Как показывают опросы, 74% респондентов убеждены, что легкий доступ к паркам и скверам приводит к построению добрососедских отношений. А 34% выбирают место жительства именно там, где находится зеленая зона.
При этом, по нашим наблюдениям, тренды благоустройства территории с 2017 года чрезвычайно сильно изменились. Запрос на обустройство двора стал совершенно иной. Часто уже востребованы не столь большие корты, а более камерные спортивные площадки, тренажеры для работы с собственным весом становятся все более актуальны.
При этом они окружены зеленью, так как при повышенной физической нагрузке требования организма к насыщению кислородом увеличиваются.
Очень важно также обустроить площадки для детей разного возраста. Необходимо организовать пространство и для подростков. Про них проектировщики часто забывают. И в результате променадом для прогулок для этой возрастной категории становятся торговые центры.
Как показали исследования, 72% матерей уверены, что зеленая зона важна для игр и отдыха.
Такие элементы повышают привлекательность жилищных комплексов и становятся одним из важнейших инструментов продаж. По нашим расчетам, стоимость квартир вблизи зеленых зон увеличивается на 15%, если окна выходят на зеленую зону — на 14%, а если рядом еще и есть водоем — в три раза.
Есть статистика, которая показывает, что сотрудники офиса лучше выполняют свои обязанности, если офис озеленен: эффективность увеличивается на 6 — 7%. Если взять одну улицу и с одной стороны устроить приятную зеленую среду, а противоположную оставить в твердых покрытиях, то мы увидим, что поток пешеходов выбирает зеленую часть.
Подсознательно мы стремимся к зеленой среде. Функционально это комфортно в жаркое время года и красиво в любое другое время. Такой простой элемент, как озеленение, приводит к возрастанию выручки на 12% в торгово-коммерческих помещениях, расположенных в данной части улицы, в сравнении с противоположной при прочих одинаковых данных.
Об интересе к этой теме среди горожан и девелоперов говорит популярность нашего фестиваля «Атмофест», который мы проводим в Екатеринбурге с 2018 года. В первый год его посетило 12 тыс. человек, а в 2023 году уже 752 тысячи. И это при том, что официально в Екатеринбурге проживает 1 млн 539 тыс. человек. Здесь мы показываем возможности озеленения мегаполисов, говорим о важности сохранения экологии и биоценоза в городах, знакомим горожан и специалистов с трендами ландшафтного искусства.
|
