Как делать деньги из «ржавчины»

По мнению архитектора Сергея Мырзы, редевелопмент промышленных зон способствует появлению новых общественных пространств и росту экономики городов 

В Екатеринбурге прошел девелоперский форум «Архитектура притяжения». Одной из тем дискуссии стал редеверопмент промышленных территорий. Своей экспертизой с «Эксперт-Урал» поделился архитектор из Молдовы, генеральный директор бюро LН47 Сергей Мырза.

Переосмысление стоимости

— Заброшенные здания никому не нравятся, но найти им применение не просто. И это мировой тренд. Нам кажется, что прежде всего нужно разбивать стереотипы в отношении заброшенных пространств. Если бы меня еще три-четыре года назад спросили, что делать — сносить здание или попробовать его восстановить, я бы, наверное, склонялся к первому варианту. Сейчас я убежден в обратном. Правда, нужно соблюсти одно условие. Как говорил архитектор Ричард Букминстер Фуллер, мы не можем изменять или перерабатывать старые вещи без переосмысления их стоимости.

И на европейских и американских рынках есть много примеров, как благодаря этому переосмыслению создавались новые источники роста городской экономики. 

К примеру, в Нью-Йорке, вокруг заброшенной воздушной линии возник опасный и полуразрушенный район. Энтузиасты смогли преобразить его, реализовав проект High Line. В результате заброшенная воздушная линия превратилась в городской парк, который стал не только местом для романтических встреч, но и магнитом для туристов. В 2009 году, после завершения проекта, парком стали пользоваться 8 млн людей в год. Исследование показало, что стоимость недвижимости в районе увеличилась на 20%, а преступность сократилась на 40%.  

Другой пример — электростанция в Лондоне. Она была построена в 1933 году и работала до начала 1980-х. С тех пор здание было заброшено и бабушки рассказывали о нем детям, как об ужасном монстре. Архитектурное бюро, вдохновившись промышленной эстетикой второй четверти XX века, переоборудовало постройку в жилой дом и коммерческий центр. Так был реализован проект Battersea Power Station.

Преобразование промышленных объектов в жилые комплексы — довольно распространенная и работоспособная концепция. Но есть и множество других идей, в том числе и в России. В Санкт-Петербурге, к примеру, в рамках проекта «Галерея на Окружной» удалось преобразовать заброшенное здание в центр креативных индустрий. Архитекторы использовали элементы исторической конструкции, добавляя современные фасады и открытые пространства, чтобы создать синергию между старым и новым.

Исследования показывают, что такие интегрированные проекты могут привести к увеличению посещаемости на 30-50%.

У нашей компании в портфеле сейчас шесть подобных проектов. Мы, к примеру, в центре Москвы нашли старые склады в несколько уровней. На этом месте мы создаем общественное пространство — формируем точки притяжения для людей. Другой пример — старый завод по ремонту автомобилей. Мы предложили оставить сами мастерские, но при этом поменять их стиль. Здесь будут ячейки по аренде таких услуг, как тюнинг или покраска. То есть суть примерно та же, но форма другая. 

И это притягивает людей. К примеру, в Екатеринбурге очень много отличных ресторанов, но, когда я приезжаю в город, меня друзья чаще всего приглашают в те места, где удалось что-то переделать.

В России в целом достаточно богатое советское наследие, которое сегодня можно превратить в пространства, объединяющие людей. 

Новый взгляд на прошлое

Но при том, конечно, важно найти идею эксплуатации обновленной недвижимости, и задача архитекторов показать инвесторам, как это может работать. Тем более, что есть мировая статистика: исследование Британского института архитектуры показало, что каждая фунтовая инвестиция в общественные проекты генерирует 2,5 фунта в экономической отдаче. Просчитаны  эффекты в России. Согласно исследованиям, более 80% восстановленных объектов во многих регионах России показали экономический рост, что приводит к увеличению налогов для бюджета и улучшению инфраструктуры.

Потому что в этом случае появляются рабочие места. Очень часто в таких пространствах открывается сначала одно небольшое кафе или мастерская, которые постепенно вырастают в сеть.   

Это важно еще и для городской среды, потому что происходит формирование общей идентичности. Конечно, нужно создавать не просто пространство, а атмосферу и эмоции.

Еще один эффект — появляется новая ценность недвижимости. Стоимость жилья, построенного в границах обновленных промышленных объектов, увеличивается, как правило, на 30%. Экономика района, в котором старые заброшенные здания превращают в какое-то пространство, выигрывает всегда. Нужно просто учиться извлекать прибыль из «ржавчины».  

Как говорил один известный экономист, каждое заброшенное здание — это потенциальное хранилище денег, которое пока просто не знает, как надеть свои новые туфельки.

Успех приходит всегда из необычных идей. Например, на базе старой фабрики появляется кукольный театр или фестиваль, мирового значения. Особенно это работает, если концепция рассчитана на молодежь, потому что молодые люди хотят видеть что-то необычное.

Конечно, при реализации таких проектов очень важно вовлекать общество: лидеры общественности должны быть в рабочих группах и понимать, как развивается проект, что он даёт городу.

Создание гармонии в городах — это задача не для слабых. Интеграция новых зданий в уже существующую архитектуру требует таланта, упорства и творческого мышления. Но когда она выполнена правильно, результат может быть поразительным.

Фото: Юлия Разина