Счет по осени
Рынок жилья
Противопандемийные меры пока не оказали влияния на рынок жилья. В апреле и мае спрос оставался стабильным. Удар по продажам ожидается в начале сентября, когда люди «проедят» старые запасы и осознают, что кризис может стать L-образным
В апреле объем ипотечного кредитования по России упал на 16,5% к аналогичному периоду 2019-го, рапортовал недавно Центробанк. Было 243 млрд рублей, стало 203 миллиарда. Но в сумме за четыре первых месяца показатель к прошлому году прирос на 11%. И для многих эта цифра стала сюрпризом. Аналитики задавались вопросом, как граждане, беднеющие последние шесть лет, способны брать относительно дорогие и бесконечно долгие кредиты. А ответ оказался прост — на эмоциях. В условиях высокой неопределенности люди понесли остатки денег в единственный, на их взгляд, надежный актив — недвижимость. Пикантность ситуации заключается в том, что те же эмоции, но с противоположным знаком, через несколько месяцев могут схлопнуть рынок.
Этот текст мы решили разбить на два логических блока. Первый — про COVIDное прошлое и настоящее рынка жилья. Темой второго станет его постCOVIDное будущее.
Что было
Для большинства уральских застройщиков начало года сложилось неплохо. Планы власти по взиманию налогов с депозитов, страх очередного обесценивания нацвалюты, боязнь роста ипотечной ставки, а потом ее снижение — все это стимулировало людей покупать. Да, в апреле большинство потребителей заняли выжидательную позицию, и число сделок, например, в Екатеринбурге на первичном рынке «сжалось» на 37% к марту. Но в мае продажи отскочили назад (льготная ипотека сделала свое дело), и по итогам пяти месяцев 2020-й оказался зримо лучше 2019-го.
— Да, в апреле мы действительно пережили спад продаж, — подтверждает директор по маркетингу и PR-корпорации «Маяк» Елена Стихина. — Но это объяснялось усложнением процедуры оформления сделок — не работали толком МФЦ, офисы ряда банков были закрыты. Это сформировало отложенный спрос. И в мае провал был отыгран.
— Наши застройщики официально также декларируют, что у них все пока хорошо, — добавляет коммерческий директор ГК «ТИС» (Тюмень) Светлана Утешева. — Хотя в кулуарных беседах часть игроков уже начинает жаловаться на спад продаж. Наша компания переживает этап «американских горок»: апрель мы продержались весьма успешно, а в мае зафиксировали заметный спад продаж. Июнь по всем признакам вновь должен стать для нас довольно успешным. Постепенный выход из режима самоизоляции, рекордно низкие ставки по ипотеке однозначно сыграют в плюс.
Банки ни о какой «просадке» первички также пока не говорят. Например, Промсвязьбанк (ПСБ) в Екатеринбурге план по апрелю перевыполнил (в основном за счет наработок февраля-марта). А май вывезла волна новой госпрограммы.
— Отчетливый спад можно наблюдать на рынке вторичного жилья, — рассказывает руководитель Ипотечного центра ПСБ в Екатеринбурге Антон Сандалов. — Снижение в этом сегменте в объемах составило в апреле примерно 80% по отношению к марту. Очевидно, это было связано с режимом самоизоляции. Просмотры квартир практически полностью прекратились, сделки стали единичными. Но с первых же дней работы Госпрограммы-2020 мы увидели серьезный интерес к ней со стороны наших клиентов. Это предложение, максимально доступное практически для всех россиян: нет ограничений по месту приобретения недвижимости, по составу семьи и количеству детей, а также заемщику не обязательно относиться к льготной категории граждан. Уже сейчас можно с уверенностью сказать, что стала большой поддержкой как для застройщиков, так и для рынка ипотечного кредитования.
Руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков замечает, что сейчас, когда информационная повестка переполнена негативными новостями, такие результаты могут показаться странными и нелогичными:
— Но в оживлении мая-июня по большому счету нет ничего феноменального. На рынок выходят подготовленные покупатели, которые взяли паузу в марте и у которых есть накопления и четкие планы по изменению жилищных условий. Жилой сектор и в предыдущие периоды не раз доказывал свою иррациональность и способность двигаться против тренда на коротких отрезках.
Что будет
Заиюньский горизонт — пока является пространством домыслов. В основном, конечно, негативных. «Трудно сегодня прогнозировать, что будет дальше, — говорит Елена Стихина. — Что будет с платежеспособностью населения осенью, например. Пока мы все еще работаем в докризисной парадигме, но менять что-то определенно придется. К примеру, активно переходим к общению онлайн — с риэлторами, покупателями, с банками, оформляем возможность электронной регистрации и т.д.».
— В течение лета будет происходить переоценка рыночной ситуации как со стороны покупателей, так и со стороны профессиональных участников, — продолжает Михаил Хорьков. — Девелоперы будут принимать непростые решения о том, в какие проекты инвестировать, а какие отложить. От этого будет зависеть как качественный, так и количественный выбор в конце этого года. Осенью на рынок, скорее всего, начнут влиять фундаментальные факторы, связанные с падением деловой активности, сжатием экономики во многих отраслях и депрессивными настроениями граждан.
Логичным следствием действия этих факторов должно стать резкое падение продаж. И, похоже, единственное, что может поддержать рынок, — экстремально дешевая ипотека (некоторые эксперты уповают еще и на госмеры по быстрому восстановлению малого бизнеса, но в их реализацию и быстрый эффект верится с трудом).
Девелоперы это прекрасно понимают. В начале июня Ассоциация строителей Урала (АСУ) направила в адрес премьер-министра Михаила Мишустина письмо с просьбой запустить федеральную программу по ипотеке под 1%.
— Уже очевидно, что коронакризис не станет краткосрочным препятствием на пути отечественной экономики, — указано в документе за подписью президента АСУ Вячеслава Трапезникова. — Этот фактор в сочетании с теми сложностями, которые существовали и ранее, может стать долгосрочным угнетающим обстоятельством. В подобных условиях всерьез говорить о выполнении показателей национального проекта, очевидно, не приходится. Отрасли необходим запуск новой ипотечной программы — под 1% годовых. Мы убеждены, что нет и не может быть инструмента поддержки, обладающего большим мультипликатором, большей или хотя бы сравнимой эффективностью. Эта мера способна укрепить веру в будущее: в трудоустройство, зарплату, социальную и политическую стабильность.
Немногим ранее с похожей инициативой выступил генеральный директор группы «Самолет» Антон Елистратов. Он, правда, предлагал установить ставку в 2%. «Интерес к квартирам есть, но он тяжело конвертируется в сделки, — заявлял топ-менеджер в интервью РБК. — В текущих условиях нам нужна поддержка в двух вещах — это стимулирование спроса и финансирование дальнейшего развития. Снижение стоимости кредита позволило бы решить квартирный вопрос большинства россиян, живущих в старом жилом фонде, и поддержать продажи в новостройках».
Но договориться с властью — полдела. Даже если правительство решит субсидировать ставки до 1 — 2%, камнем преткновения могут стать службы безопасности кредитных учреждений.
В кулуарах банков говорят, что сами до конца не понимают масштаба последствий пандемии. Однако, что будет происходить в общем, примерно ясно: меры по сдерживанию пандемии приведут к экономическому спаду, росту безработицы и сокращению реальных доходов населения. Кредитные же учреждения приняли превентивные меры: они значительно ужесточили методику оценки благонадежности заемщиков, поставили в стоп-лист работников пострадавших отраслей. Как и куда двигаться, будет понятно ближе к концу третьего квартала. До этого времени гайки, скорее всего, останутся закрученными.
На чем рынок успокоится
А теперь оторвемся от цифр и объемов продаж и попробуем понять, спровоцирует ли пандемия качественные и долгосрочные изменения. В этом вопросе большинство экспертов делятся на два примерно равных по численности лагеря. Одни полагают, что мир никогда не будет прежним. Другие твердят, что через полгода про вирус никто не вспомнит и все будет как было. Мы придерживаемся срединного подхода и полагаем, что никакой ломки рынка, конечно, не случится (для этого просто нет экономической и инфраструктурной основы). Однако для ряда процессов, зародившихся год или два назад, COVID станет довольно сильным катализатором.
Первый — насыщение квартир новыми функциями. Переход массы людей на удаленку поднял вопрос о кабинетах. В подавляющем большинстве современных планировок нет пространств, подходящих для организации рабочего места. И это объяснимо: в условиях, когда беднеющий потребитель бьется за каждый метр, застройщики пытались ужать площадь жилья до минимума.
В итоге рынок заполонили переоптимизированные квартиры, в которых можно реализовать ограниченное количество сценариев: здесь ты ешь, здесь спишь, а здесь играешь с ребенком. На остальное места нет. Пандемия, возможно, изменит подход девелоперов к планировкам. И в части квартир мы увидим, например, зоны, обладающие перспективой стать уединенным кабинетом.
Светлана Утешева полагает, что планировочная трансформация будет более серьезной, и в квартирах могут появиться, скажем, кухни с кладовыми и террасы для прогулки: «Вполне вероятно, что в будущем стандартом также станет два санузла для квартир, где есть больше одной комнаты, а также улучшенная звукоизоляция помещений».
Второй процесс — отказ от традиционных моделей работы со стрит-ритейлом. Речь о переходе к арендной модели (ранее на нее соглашались только наиболее прогрессивные застройщики, обладавшие компетенциями по управлению коммерческим фондом) и проектировании более универсальных и гибких пространств. В этом случае гибель одного бизнеса или даже целого сектора не станет для девелопера проблемой. Ряд архитекторов сегодня рассматривают еще более радикальный вариант — соединение в одном помещении коммерческой и жилой функции. Условно: на первом этаже я продаю или оказываю услуги, на втором живу, а если бизнес не пойдет, то превращу все пространство в квартиру. Однако едва ли такая практика станет хоть сколько-нибудь популярной, а сейчас ее невозможно реализовать даже теоретически, закон не позволит.
Третий процесс — более активное формирование внутри жилых кварталов коворкингов и соседских центров. Эксперименты в этом направлении уже проводят Брусника, Атомстройкомплекс, Prinzip. И, возможно, пандемия ускорит это движение.
Четвертый — создание инфраструктуры для минимизации контактов. Воплощением этой парадигмы могут стать боксы, где курьеры оставляют посылки, двери, открывающиеся автоматически при распознавании лица жильца, лавочки во дворе на одного человека.
И, наконец, пятый и, пожалуй, самый очевидный процесс — диджитализация продаж. Игроки рынка идут по этому пути далеко не первый год. Однако особых успехов на этом поприще так никто и не добился. Вынужденный переход в онлайн спровоцировал массу цифровых проектов. Застройщики стали записывать видеоэкскурсии, общаться с покупателями по Zoom и Skype, реализовывать сервисы по бесшовному проведению клиента от момента выбора квартиры до этапа постпродажного взаимодействия. Все это в ближайшем будущем однозначно упростит жизнь покупателя и кардинально сократит срок заключения сделок.
|
Главный фактор — широкий выбор жилья в новостройках, считает Светлана Ковалева, руководитель Абсолют Банка в Екатеринбурге - Будут ли у госпрограммы по ипотеке под 6,5% перспективы на ипотечном рынке в Свердловской области? Какое жилье выбирают уральцы по госпрограмме? - Свердловская область в первый месяц после запуска новой госпрограммы вошла в топ-5 регионов в стране с наилучшими результатами. Мы прогнозируем, что регион удержится на высоких позициях до самого завершения госпрограммы 1 ноября 2020 года. Главная предпосылка для этого – потенциальным покупателям жилья в новостройках есть из чего выбирать. В начале июня на продажу выставлено 7,7 тысяч квартир на вторичном рынке, а на первичном – более 8,3 тысяч. Это довольно редкое соотношение для большинства регионов. Чаще всего доля вторички приближается к 70%, а значит, возможность выбора среди новостроек сужается. Кроме того, стоимость квадратного метра в новостройках в Екатеринбурге и его окрестностях отличается широким диапазоном. Можно найти квартиры со стоимостью квадратного метра менее 50 тысяч рублей, а можно – со стоимостью метра более 100 тысяч рублей. Город практически «опоясан» микрорайонами и жилыми комплексами эконом-класса по всем без исключения направлениям. В Екатеринбурге у заемщиков по новой госпрограмме наиболее популярны такие районы с жильем эконом-класса, как Академический, Светлый, Солнечный. Некоторые заемщики присматриваются к квартирам в новостройках в Верхней Пышме, Среднеуральске, Арамили. Для покупки в рамках новой госпрограммы строящихся квартир бизнес-класса, как правило, максимальной суммы в 3 млн рублей недостаточно. Наибольший интерес у заемщиков по новой госпрограмме вызывают квартиры в домах с высокой степенью готовности. Но они, конечно, и стоят на 10-15% дороже, чем те, что будут сданы в эксплуатацию через год-полтора. Не все готовы ждать вручения ключей долго. - Есть ли у вас спрос на новую госпрограмму? - С момента запуска Абсолют Банком программы «Ипотека с господдержкой» в Екатеринбурге мы получили на нее уже более 300 заявок. Процент одобренных заявок практически такой же, как и по стандартным программам – 72-75%. Если в первые три месяца 2020 года доля ипотечных сделок с новостройками у Абсолют Банка в Екатеринбурге не превышала 20%, то в мае за счет запуска новой госпрограммы она достигла 70%. Мы ожидаем, что в ближайшее время она будет держаться на уровне не ниже 50%. Напомню, что Абсолют Банк дополнительно, за свой счет, снизил ставку по госпрограмме «Ипотека с господдержкой 2020» с 6,5% годовых до 6,25% годовых на весь срок кредита, то есть до 30 лет максимум. - Каков средний ипотечный чек по новой госпрограмме и средний размер первоначального взноса? В Абсолют Банке в Екатеринбурге средний чек по «Ипотеке с господдержкой 2020» составляет 2,25 млн рублей. Для сравнения – средний чек по стандартным программам на вторичное жилье – 2 млн рублей. Большинство наших заемщиков останавливается на минимальном размере – 20-25% от стоимости квартиры. При этом они сохраняют часть сбережений – примерно 10-15% от стоимости жилья, чтобы потратить их на отделку и ремонт, покупку бытовой техники, мебели. Отмечу, что у нас каждый 10-ый заемщик по новой госпрограмме планирует использовать в качестве части первоначального взноса средства материнского капитала. Абсолют Банк практически единственный в регионе предоставляет заемщикам возможность оплатить половину первоначального взноса материнским капиталом. - Как после запуска новой и уменьшения ограничений в связи с коронавирусом ведет себя рынок вторичной недвижимости? Снижаются ли цены? - За последние две недели рынок вторичной недвижимости в Свердловской области стал более активным, прошел период выжидания у продавцов. Средняя цена «на вторичку» с апреля существенно не изменилась и составляет 72 тысяч рублей. Предпосылок для ее снижения в ближайшие месяцы нет. - Падает ли интерес екатеринбуржцев к другой госпрограмме – детской ипотеке? - Что касается Абсолют Банка в Екатеринбурге, то мы не заметили снижения интереса к госпрограмме «Детская ипотека». Доля выдач по ней, как и в начале года, составляет около 10%. Абсолют Банк в Екатеринбурге по-прежнему входит в топ-4 банков с самыми большими объемами выдач ипотеки по этой программе. Заемщики, у которых один из детей родился после 1 января 2018 года, выбирают «Детскую ипотеку». Потому что ставка по ней ниже, чем по новой госпрограмме. Например, у нас в Абсолют Банке – всего 4,99% годовых на весь срок. Разница между ставками позволяет заемщикам экономить на платежах в среднем 2-2,5 тысячи рублей. |
Свердловская область в первый месяц после запуска новой госпрограммы вошла в топ-5 регионов по объему выдач
|
Игроки рынка недвижимости о влиянии на него пандемии и ближайшем будущем
— На мой взгляд, в ближайшем будущем для рынка недвижимости будут характерны три обусловленные пандемией тренда. Во-первых, мы наверняка увидим смещение спроса в сторону более экономичных решений. Покупатели, рассматривавшие ранее сегмент «комфорт», переключатся на «стандарт». А те, кто искал предложения в первом поясе, обратят внимание на схожие по характеристикам объекты во втором или третьем. Потребность в повышении качества жизни никуда не денется. Но из-за отсутствия позитивных ожиданий на следующие два-три года закрывать ее люди будут иными способами. Во-вторых, мы станем свидетелями ужесточения правил кредитования. Да, ставки по ипотеке в этом году снизились до рекордных уровней. Но в то же время банки стали отказывать заемщикам, работающим на предприятиях, находящихся в группе риска. Например, кредит не смог получить наш потенциальный покупатель, занимающийся поставками оборудования для ресторанов. В-третьих, в какой-то момент застройщики, безусловно, столкнутся с последствиями остановки целых отраслей экономики. Пока этот эффект мы не почувствовали. Наоборот, весной спрос на недвижимость существенно вырос. Люди, напуганные инициативами и заявлениями правительства, вынули с депозитов около триллиона рублей и принесли их девелоперам, поскольку жилье традиционно считается одним из лучших инструментов спасения сбережений. В итоге в марте — апреле за «живые» деньги мы продали примерно 75% квартир. В «мирное» время этот показатель у нас не превышал трети.
— В мае мы (как и ряд других девелоперов) наблюдали существенный прирост числа обращений и сделок по отношению к апрелю. Вероятно, на начальном этапе карантина люди предпочли выбрать выжидательную тактику и проанализировать, как будут развиваться события. В мае стало понятно, что ничего катастрофического в стране и регионе не произойдет. И не уехавшие на майские праздники потребители вновь вернулись на рынок. По июню ожидания также очень неплохие. Они сформированы исходя из числа ранее оформленных броней. Безусловно, мы понимаем, что в какой-то момент меры по сдерживанию пандемии COVID-19 начнут негативно сказываться на рынке. Но когда это произойдет, пока никто точно спрогнозировать не может. Большинство экспертов сходятся на том, что эффект станет видимым в конце лета — начале осени. Однако я уверен, что мегаполисы (такие как Екатеринбург) выйдут из этого кризиса с меньшими потерями. Несмотря на вирус, фундаментальные драйверы развития крупных городов никуда не делись. Они по-прежнему будут привлекать людей из небольших населенных пунктов, аккумулировать ресурсы и наиболее платежеспособных потребителей. И мы при всех оговорках верим в будущий спрос. И особо замечу, что он, как и раньше, будет концентрироваться в офлайн-каналах. Сколько бы мы ни снимали видеоэкскурсий, ни настраивали консультации через Zoom и Skype, клиент все равно хочет увидеть квартиру вживую. Сегодня только ленивый не рассуждает о перспективах онлайн-продаж. Но знаете, какие два самых популярных вопроса нам задают? Открыт ли офис продаж и можно ли попасть на демоэтаж.
— Мы оцениваем текущую ситуацию взвешенно. Конечно, эпидемиологические условия оказывают влияние и на экономическую составляющую, и, что не менее важно, на психологическую. При этом относительно локации, где ведет застройку «РСГ-Академическое», настрой позитивный. Объясню почему. Во-первых, вне зависимости от динамики эпидситуации в Академическом создан продукт, который востребован и максимально отражает потребность рынка. Во-вторых, практически с самого начала введения ограничений у нас заработал канал онлайн-продаж, в том числе с возможностью заключения выездных сделок. Это позволило обеспечить доступность покупки всем желающим и достижение плановых показателей. В-третьих, поддержка реального сектора, программы льготного ипотечного кредитования с господдержкой оказывают положительное влияние на отрасль, служат дополнительным драйвером. В-четвертых, в новых кварталах Академического продолжается строительство соцобъектов. Это значимый фактор привлекательности района. Так, в «Близком» работает детский сад, еще один строится, осенью откроется школа на 1200 мест. В «Девятом» строится школа, проектируются два детских сада, рядом возводятся спортивные объекты Универсиады — Дворец дзюдо и Академия тенниса. В европейском квартале Eleven проектируется два детских сада, также на его территории планируется разместить спортивно-оздоровительный комплекс. Считаю, что надо развиваться, расти и совершенствовать продукт. Строительная отрасль является одним из локомотивов экономики, и ее поддержка поможет справиться с последствиями экономического шока.
— Мы наблюдаем некоторое снижение покупательской активности. Однако пока ни о каких потрясениях речи не идет. По некоторым локациям мы и вовсе фиксируем ажиотажный спрос. Яркий пример — проект «Северное сияние», расположенный в екатеринбургском микрорайоне Уралмаш. За первый месяц мы реализовали здесь примерно 80 квартир, дважды успев повысить цены. Пандемия и связанные с нею ограничения могут стать катализатором ряда процессов. Возьмем те же кабинеты, о которых сегодня так много говорят. Первые подобные пространства появились в наших проектах несколько лет назад. Но тогда заинтересованность в них выказывали два человека из ста. Сегодня их количество заметно возросло. Другой пример — коворкинги на первых этажах жилых зданий. Идея их создания родилась у нас еще в начале 2019-го, когда о глобальной вирусной угрозе никто и не думал. Теперь о реализации этого формата заговорили почти все девелоперы. Безусловно, мы трезво оцениваем ситуацию и понимаем, что противопандемийные меры рано или поздно скажутся на региональном рынке жилья. Мы решили действовать на опережение и в июне-июле запустили акцию по беспроцентной рассрочке при первоначальном взносе в 40%. Также мы договорились со Сбербанком о снижении ставки по кредиту на ряд новостроек до 1 п.п в рамках детской ипотеки.
— Апрель для Райффайзенбанка в Екатеринбурге в части выдачи ипотечных кредитов был позитивен. Прием документов по предварительной записи в МФЦ открылся достаточно быстро, а наши партнеры-риэлторы активно помогали ускорить сделку. В мае мы зафиксировали уменьшение объема выдачи ипотечных кредитов на приобретение недвижимости на вторичном рынке, так как многие клиенты были не готовы выезжать на осмотры. Сегмент новостроек, наоборот, продемонстрировал рост (в первую очередь благодаря льготной ипотеке-2020). Как только эта программа была запущена, мы провели масштабное исследование, чтобы определить ее потенциал, узнать, что ждут клиенты от банка и какие объекты планируют приобретать. Одним из самых любопытных итогов опроса стало заявление трети респондентов о том, что до появления программы покупать жилье они не планировали. То есть государственная инициатива стимулировала выйти на рынок большое количество новых потребителей. И это, на наш взгляд, может компенсировать негативные эффекты пандемии. |
Вячеслав Батаков, директор по продукту компании «Атлас Девелопмент»:
Руслан Музафаров, коммерческий директор ГК «Фортис»: 
Павел Петриченко, заместитель генерального директора «РСГ-Академическое» (входит в ГК «КОРТРОС»):
Даниил Кузнецов, коммерческий директор компании «Атомстройкомплекс»:
Ирина Ярыгова, начальник отдела продаж ипотечных кредитов Сибирско-Уральского макрорегиона Райффайзенбанка:
