Практика редевеломпента: как работать с индустриальным и историческим наследием
Эффективным инструментом реновации промзон может стать строительство технопарков, а переосмысления культурного наследия — механизм КРТ
Дефицит земельных участков в центральной части городов заставляет власти и застройщиков искать разные инструменты. Один из них — вовлечение в оборот неиспользуемых индустриальных объектов и исторических зданий. И такой опыт в регионах постепенно формируется. В частности, на недавно прошедшем в Екатеринбурге форуме 100+ TechnoBuild–2025 своей экспертизой в ходе сессии «Редевелопмент территорий: перезагрузка городского пространства» поделились представители власти Москвы и Нижегородской области.
На состояние промышленной инфраструктуры России большое влияние оказали тяжелые девяностые годы.
Новая жизнь завода
В результате экстренного перехода экономики на рыночные рельсы промышленность рухнула, и далеко не все активы перешли в руки эффективных собственников. И последствия этого территории ощущают до сих пор.
«Например, в начале девяностых годов в Москве доля промышленности была 22,7%, а к началу двухтысячных сократилась до 9,3%», — приводит пример руководитель аналитической группы агентства стратегического развития «Центр» Владислав Николаев.
В результате многие столичные промышленные территории пришли в упадок и приобрели статус заброшенных. Девелоперы, конечно, не упустили шанс воспользоваться этим ресурсом и начали интенсивно вести на этих участках жилую застройку. По словам Владислава Николаева, это привело к дефициту промышленной инфраструктуры: «Сегодня перед правительством Москвы стоит задача вернуть функцию промышленности в производственные зоны».
Переход на новый технологический уклад требует создания инфраструктуры, обеспечивающий выпуск высокотехнологичной продукции. По словам Владислава Николаева, сейчас на промышленные территории столицы приходится порядка 14,5% земельных участков: «И почти половина всех производственных зон находится в стадии редевелопмента».
Одно из направлений преобразования старых промплощадок — создание на их месте объектов логистической и транспортной инфраструктуры. Второе — образовательные и инновационные центры.
Основным инструментом правительство Москвы видит создание технопарков, их сегодня в столице 48. И такие объекты часто появляются в ходе реновации.
«Например, технопарк «Горизонт» возник на очень сложной промышленной территории. Сегодня здесь развваются ИТ-технологии. Другой пример —индустриальный парк «Руднево». В ходе реализации этого проекта удалось сохранить промышленное наследие и архитектуру. Кроме инновационного направления парки часто создаются в старых промышленных зонах под креативные кластеры. В таком формате развивается технопарк «Красный путь». В новом технологическом укладе монофункция не работает, то есть нужно закладывать на каждой территории более функциональную среду, именно тогда она будет активно развиваться», — обосновывает целесообразность такого подхода Николаев.
Таким образом, по его мнению, обновленные промышленные территории становятся драйверами развития экономики города.
Карта переосмысления наследия
Нередко наряду с промышленными зданиями на таких участках находятся объекты культурного наследия. С этим ресурсом научилась работать Нижегородская область.
«Центральная часть Нижнего Новгорода представляет собой один большой архитектурный памятник. В границах этой территории располагается почти 900 объектов культурного наследия» —, рассказывает министр градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области Дарья Шунаева.
По ее словам, для управления таким активом регион использует широкий набор инструментов: «Это классическое зонирование в строительных документах, регулирование архитектурного облика, регламенты застройки в охранных зонах, типовые архитектурные решения, дизайн-код, который мы устанавливаем в рамках правил благоустройства территории, а также требования к застройке, которые могут предъявляться в рамках договора комплексного развития территории (КРТ)».
Именно КРТ является, по словам Дарьи Шунаевой, ключевым форматом, но этот инструмент сложный и требуют грамотного подхода со стороны власти: «Любому проекту предшествует очень скрупулезная работа, формирование проекта КРТ от идеи до принятия решения о его концепции со стороны публичных институций занимает от года до полутора лет, и это неспроста. В рамках подготовки проекта мы осуществляем мастер-планирование. Мы проводим тщательный градостроительный анализ, который включает в себя исторический анализ, изучение ландшафта, экологической обстановки, имущественного и земельного вопросов. Мы фактически составляем карту проблем, которые присущи этой территории, и которые предстоит решить в рамках каждого проекта, естественно, с учетом его рентабельности» .
Но интерес у бизнеса есть.Так, например, инвестор сам пришел с предложением провести реновацию площадок, где раньше располагался мукомольный комплекс братьев Башкировых и мельница Дегтярева.
«Это территория, которая имела промышленно-торговое назначение, когда-то здесь располагались суда, осуществлялась перевалка грузов и действовало производство. Территория начала стагнировать и КРТ — это тот инструмент, который позволит справиться с объемом накопленных проблем», — приводит пример Шунаева.
По ее словам, по итогам достаточно плотной скрупулезной работы родились концепция, в результате которой будут восстановлены и переосмыслены объекты культурного наследия: «Инвестор создаст новые точки притяжения в виде коммерческих и жилых площадей. Кроме того, будет создана благоустроенная набережная, для чего предстоит провести укрепление берега. В рамках этого проекта все обязательства сбалансированы и распределены между инвестором и публичной стороной. Мы действуем на условиях паритета с тем, чтобы каждый проект оставался выгодным, но при этом отвечал публичным интересам и интересам жителей».
Для повышения эффектности такой работы в регионе создана смешанная команда под эгидой «Дом.РФ» и программы «Архитекторы.РФ».
«В ней участвуют архитекторы, реставраторы экономисты, юристы, органы власти. По результатам работы сформирован путеводитель по регенерации историко-градостроительной среды, который показывает, как историческую застройку можно встроить в современный контекст и вдохнуть в нее новую жизнь, при этом, не потеряв ни с точки зрения смыслов, ни с точки зрения экономики», — итожит руководитель нижегородского ведомства.
Фото: Дмитрий Макурин
