Будущее девелопмента — продукт со смыслом
Развитие жилищного строительства зависит от того, как его участники справятся с очередным периодом снижения продаж
Фото Виталий Жданов, проектное бюро R1
В новом цикле развития отрасли еще больше усилится значимость архитектурных решений и комфортности в жилых комплексах
Рынок жилищного строительства проходит сложный этап снижения спроса на новостройки и, как следствие, объемов продаж. Однако ведущие игроки, нацеленные на долгосрочный горизонт, не останавливают развитие. В профессиональном сообществе продолжается обсуждение фундаментальных вопросов. О том, как пройти очередной спад и развиваться дальше, шла речь на форуме «Архитектура притяжения 2.0: код, методы, ценности» организованном в Екатеринбурге бюро LH47.
Выживут не все
Будущее рынка во многом зависит от того, как его участники справятся с очередным периодом снижения продаж. По мнению руководителя медиацентра «Движение.ру» Екатерины Нечаевой, масштабного эффекта сжатия количества участников по аналогии с 2008 годом не будет: «Скорее всего, не увидим мы и волну массовых банкротств».
Но вымывание застройщиков, по ее мнению, с рынка неизбежно: «Это — естественный процесс, который обусловлен как экономикой некоторых застройщиков, так и внешними факторами».
Главная причина — падение маржинальности. Часть проектов, особенно в регионах, становится нерентабельной.
«У компаний растет себестоимость из-за увеличения цен на стройматериалы: с 2021 года они выросли в три раза. Еще выше динамика стоимости труда. Раньше эта статья расходов была существенно меньше в бюджете проекта, чем строительство. Сейчас компании стали на материалы тратить меньше, чем на оплату труда. Это — результат катастрофического дефицита кадров. Причем в строительном секторе особенно не хватает «синих воротничков». Застройщики пытаются балансировать за счет сокращения «белых воротничков» внутри штата, который был сформирован для захвата рынков и масштабирования. Сейчас же больше усилий направляется на работу внутри организации, поэтому во многих компаниях идут процессы оптимизации», — аргументирует Нечаева.
Эксперт видит три группы девелоперов, которые, возможно, находятся сейчас в более рискованном положении, чем все остальные.
«Во-первых, это застройщики, которые значительную часть объектов продавали с рассрочкой. Но эта группа может найти решения по рефинансированию и выход из сложной ситуации. Вторая группа застройщиков, которая, как нам кажется, будет под давлением, — это крупные девелоперы, которые вошли в сегмент индивидуального жилищного строительства. Сейчас они будут выходить из этих проектов, потому что в этом сегменте есть ряд проблем, связанных с инфраструктурой и частично с правовой базой. Это — решаемая задача, продажи в уже реализованных проектах в этом сегменте обеспечит «сарафанное радио». Третья группа — компании, которые не сумели адаптироваться. Сейчас им нужно много внимания уделить эффективному управлению», — формулирует проблематику Екатерина Нечаева.
Репутация управляющей компании в уже сданных комплексах становится двигателем продаж в следующих девелоперских проектаx
Удержатся, по ее мнению, девелоперы, которые умеют контролировать себестоимость: «У многих есть активы, замороженные земельные участки, и они сейчас их могут продать. Хороший эффект дает гибкое отношение к запуску очередей. То есть не всегда в проекте нужно запускать продажи тогда, когда хочется, а лучше ориентироваться на рынок».
Давление на маржу сейчас действительно колоссальное. Директор компании ALEKA GROUP Александр Матофаев к числу дополнительных факторов относит еще и затраты на субсидирование ставки по жилищному кредиту: «Мера необходима, чтобы стимулировать интерес покупателя. Это поддерживает продажи, но при этом съедает значительную часть маржи застройщиков, она сегодня уходит на обслуживание подобного рода финансовых инструментов. И не очень понятно, сколько продлится этот период».
По мнению Александра Матофаева, ждать скорой оттепели не приходится: «Застройщики надеются на снижение ключевой ставки. Считается, что рынок оживет при ставке 9–10%, но в этом году я бы на такой уровень не рассчитывал».
Однако индустрии важно удержать стратегическое видение на перспективу. Александр Матофаев убежден, что тот, кто сохранит строительные компетенции, будет жить и развиваться: «А в дальнейшем мы будем конкурировать за то, чтобы создавать продукт со смыслом».
Красота и функциональность
И в этой связи, по мнению директора департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации Екатеринбурга Руслана Габдрахманова, двигателем в долгосрочной перспективе становится качество продукта: «Роль архитектурных элементов будет расти. Потому что покупатель при выборе жилья начнет еще более пристально оценивать архитектурные решения. Первое впечатление создается по облику, когда мы только заходим в здание. Мы еще не видим планировку квартиры, но уже при входе в лифт понимаем образ этого жилья».
Генеральный директор и главный архитектор архитектурного бюро LH47 Сергей Мурза соглашается с этим тезисом. Однако, по его мнению, архитектура все больше начинает конкурировать с функциональностью: «Покупатели хотят, чтобы кроме красоты зданий все системы в нем работали бесперебойно. Кроме того, у семей должно быть понимание, где они будут гулять ребенком, родители при осмотре жилья сразу же оценивают безопасность двора».
По наблюдению директора по девелопменту компании «Практика» Сергея Агаркова, для того чтобы попасть в новый запрос, важно учитывать изменения, которые происходят на рынке: «Требования аудитории к качеству инфраструктуры растут. Формирование продукта все больше смещается в сторону проектирования среды через понимание ценности покупателя».
Кроме того, по мнению Сергея Агаркова, сейчас размываются границы между классами жилья: «Элементы инфраструктуры, характерные исключительно для жилья бизнес-класса, становятся нормой и в других классах. А в категории «бизнес-класс» мы видим, наоборот, тренд на уменьшение площади. И это происходит не потому, что покупатель стремится снизить цену, а потому, что люди стали более рачительно относиться к выбору жилья. Они не хотят приобретать лишних площадей. Покупатель берет площади, которые действительно будут использоваться. Если у семьи сформовалась традиция часто собираться вместе, покупатель выбирает планировку с большой кухней и гостиной, потому что это их ценность. А спальни для этого покупателя могут быть меньше, и ему, возможно, не нужны большие кладовые. Поэтому застройщики трансформируют подход к созданию продукта».
При этом покупатель оценивает все составляющие, в том числе и комфорт жизни в комплексе. А этот комфорт во многом создает управляющая компания. В девелоперской среде все чаще звучит тезис том, что репутация УК в уже сданных комплексах станет двигателем продаж в следующих проектах.
Сооснователь BAZA Development Алексей Басс полагает, что помимо архитектурных решений у покупателя все большую ценность будет приобретать функциональность: «И именно управляющая компания отвечает за способность отреагировать на этот запрос. Мы этим вопросом задались лет пять назад и решили провести эксперимент. Маркетинговая гипотеза показала, что качество работы УК может привести к росту добавочной стоимости. Мы сейчас видим, что по этой причине люди охотно переезжают из первой очереди во вторую и третью. Важно не только поддерживать необходимый уровень услуги, но и участвовать в создании атмосферы ЖК».
И наконец, еще один тренд. По мнению аналитиков, в будущем одним из ключевых элементов успешности девелоперских проектов станет способность ответить на многофункциональность. В этой связи застройщикам придется участвовать в создании мест приложения труда. И для этого многие уже сейчас проектируют в жилых комплексах помимо коммерческих площадей офисные пространства. По такому пути, в частности, идет в развитии своих концепций экосистемы компания «Астра-девелопмент», новый проект планирует реализовать в Екатеринбурге «Трис-девелопер». В таких проектах в одном месте сосредоточены не только жилые дома, но и коммерческие зоны, социальные объекты и деловые центры.
«Будущее за теми игроками, которые продолжат ориентироваться на качество, инфраструктуру и благоустройство. Рынок будет бороться за покупателя, который стремится получать комфорт, и этого покупателя рынок сам и воспитал в предыдущие годы», — резюмирует Екатерина Нечаева.