Порочный круг квадратного метра
Строительство
Почему рост объемов жилищного строительства не в состоянии спасти от разорения подрядные организации
Уральское объединение строителей, крупнейшая строительная саморегулируемая организация (СРО) в Свердловской области, приступила совместно с Уральской палатой недвижимости к составлению ежеквартального регионального отчета «Индекс оптимизма: строительство и недвижимость». В исследование входят «индекс кранов» (отражает число работающих башенных кранов, установленных в Екатеринбурге на стройплощадках жилых домов), аналитика рынка жилья, а также «индекс оптимизма» подрядных и генподрядных строительных организаций. Последнюю часть готовят специалисты СРО. Генеральный директор Уральского объединения строителей Сергей Ренжин убежден: оптимизм подрядчиков убивают неплатежи застройщиков, и если не урегулировать эту проблему на законодательном уровне, возводить и реконструировать объекты скоро будет некому.
— Сергей Васильевич, на кого рассчитаны исследования?
— Мы объединяем более 1400 строительных компаний Свердловской области, это примерно 45% регионального рынка. Вместе с Уральской палатой недвижимости мы можем делать интересную аналитику — от строительства до ввода в эксплуатацию и последующей продажи. Важно оперативно отслеживать, что реально происходит на стройке, оправдываются ли те или иные прогнозы. Ежеквартальные исследования интересны для нас самих, для внутреннего пользования, а также для всех, кто так или иначе связан со строительством и с объектами недвижимости. Кроме того, эти исследования публикуются в социальных сетях и на сайте строительного института УрФУ: очень важно, чтобы и будущие специалисты понимали, как развивается рынок.
Наша организация выявляет «индекс строительного оптимизма», косвенно отражающий настроение подрядных и генподрядных строительных компаний Свердловской области. Подчеркну: показатели индекса не измеряют объемы работ, выручки и т.д., они являются лишь отражением того, как строители воспринимают свой бизнес и его составляющие — ведут изменения к лучшему или к худшему.
С этой целью мы проводим в онлайн-режиме анкетирование представителей компаний, входящих в нашу СРО. Исследование за первый квартал показало, что настроение подрядных организаций остается на среднем уровне.
Работа без аванса
— По данным Росстата, за первый квартал текущего года промпроизводство в Свердловской области выросло на 11,2%, площадь вводимого жилья увеличилась в 1,8 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Почему строители не излучают оптимизм?
— Члены нашей СРО занимаются не только возведением жилья, но и строительством промышленных производств, реконструкцией существующих объектов, капитальными ремонтами. Если говорить конкретно о жилищном строительстве, то высокие показатели за первый квартал связаны с законодательством, регулирующим механизм участия в долевке. Летом вступают в силу изменения в соответствующий 214-ФЗ. Многие застройщики стремятся начать строительство до этого срока, чтобы успеть выставить на продажу квартиры на старых условиях. По сути, статистика отражает сиюминутное явление.
Кроме того, официальная статистика говорит о рынке строительства с точки зрения застройщиков и заказчиков. Да, здесь рынок может расти. Но в наших исследованиях мы смотрим на рынок глазами подрядных и генподрядных организаций, которые непосредственно возводят объекты. И подрядчики отмечают уменьшение объема работ в денежном выражении, нехватку оборотных средств.
— Насколько велик масштаб проблемы?
— Согласно нашему исследованию, нехватку оборотных средств отмечают 64% респондентов. Причина — отсутствие авансирования строительных работ. Подрядчикам необходимо на собственные деньги поставить оборудование, приобрести стройматериалы, произвести те или иные строительные работы, выдать сотрудникам зарплату, оплатить налоги и только после этого с ними рассчитаются. Но и после завершения определенного этапа строительства расчеты производятся не раньше чем через два-три месяца. Как мы можем говорить о развитии строительного рынка, если до 95% денег остаются у заказчика? Эта порочная практика, к сожалению, становится повсеместной. Если так будет продолжаться, это убьет строительный бизнес.
— И как с этим жить?
— Проблему нужно решать комплексно. Безусловно, заказчик для себя выбирает решение рассчитываться по факту выполненных работ. С точки зрения бизнеса, здравая позиция. Но подрядчики сталкиваются с тем, что в банках действует мораторий на кредитование стройки. По мнению банкиров, это слишком рискованный бизнес. Если и удается получить кредит, то по средней ставке 15% годовых. Поэтому один из путей, который мы видим, — попытаться договориться с банками о льготных кредитах по сниженным процентным ставкам для строителей. С некоторыми банками нам как саморегулируемой организации уже удалось достичь соглашения. Разработали финансовый продукт, который назвали «День строителя»: для среднего строительного бизнеса ставка по кредиту составляет около 10%, для малого — около 11% годовых. Если говорить о популярном сегодня проектном финансировании строительных работ, то банки кредитуют здесь в среднем под 9%. В продукте «День строителя» ставка 6%.
Нехватка оборотных средств у подрядчиков убивает строительный рынок
Известно, для работы по 44-ФЗ и 223-ФЗ нужны банковские гарантии. Как показала наша практика, гарантии проще получить у трейдеров — работают быстро. Как правило, за получение гарантии строители платят от 2,5% до 7%. В продукт «День строителя» вошло предложение по банковским гарантиям по ставке 2%, плюс трейдер возвращает клиенту в формате cash back 5% от своей комиссии.
Кроме того, мы стали первой в России СРО, которая компенсирует членские взносы по программе cash back. Строитель может сделать членство в нашей СРО бесплатным, покупая оборудование и материалы у производителей, работающих в Свердловской области.
Спасение — типовой контракт
— Какие еще факторы, сдерживающие развитие строительной отрасли, выявило ваше исследование?
— Мы составили «дорожную карту», куда включили наиболее важные проблемы, которые мешают развивать бизнес, и пути их решения. Помимо нехватки оборотных средств, есть сложности с получением новых заказов, наличием на рынке недобросовестных подрядчиков и недобросовестных заказчиков.
Чтобы малому бизнесу было проще получить заказы, совместно с областным управлением ФАС, Минстроем Свердловской области и региональным департаментом госзакупок мы стараемся совершенствовать законодательство — 44-ФЗ. Известно, что зачастую под видом малого бизнеса в тендерах через аффилированное лицо принимают участие крупные компании. Мы предлагаем в законе «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» раскрывать сведения о юрлице. Инициатива принята ФАС России.
Кроме того, сами проводим так называемые биржи заказов и единственный на Урале кооперационный конгресс «Топ-строй», где заказчики рассказывают подрядчикам о своих объектах.
Я уже говорил, что зачастую заказчики затягивают этап приемки работ до двух-трех месяцев. Это приводит к ослаблению финансового состояния подрядчиков в строительстве в части выплат налогов и заработной платы рабочим. Мы предлагаем создать типовые контракты, где будет прописан точный срок подписания актов — 10 дней. Эта рекомендация также одобрена ФАС России.
Недобросовестность подрядчиков мы видим каждый день на примере недостроенных или разрушенных объектов. Во многом это происходит из-за демпинга. Мы внесли предложения о том, чтобы на аукционах по 44-ФЗ заказчик в случае расторжения контракта не тратил деньги на новый аукцион, а мог передать работу тем, кто заявился на состоявшийся аукцион по очереди — второму, третьему и так далее по счету подрядчику. Теперь это предложение вошло в 44-ФЗ.
— В ваших исследованиях приведены данные о том, что 87,5% подрядных организаций испытывают затруднения с квалифицированными рабочими кадрами. Есть ли у вас решение?
— Да, свежеиспеченное. Буквально на днях мы заключили соглашение с одним из крупных учебных центров — здесь есть налаженные отношения с представителями стран ближнего зарубежья. Вместе создали продукт «Нужные люди». Учебный центр берет на себя функции проверки, профессиональной подготовки, трудоустройства со всеми необходимыми документами бригад и отдельных рабочих — иностранных граждан (прежде всего из Киргизии и Узбекистана), а также российских граждан с различными этническими корнями.
Мы со своей стороны информируем профессиональное сообщество строителей о возможности подбора рабочих специальностей на льготных условиях. Льготы заключаются в том, что, во-первых, при базовой рыночной стоимости услуг рабочих строительная компания приобретает готовые, проверенные кадры, во-вторых, по промокоду «СРО УОС» заказчики могут получить скидку. Деньги идут напрямую учебному центру.
— Насколько перспективно и правильно направление регионализации экономики в условиях единого экономического пространства страны?
— Экономические меры я бы условно разделил на две группы — запретительные и стимулирующие. Запретительные — путь в никуда. Безусловно, стоит заниматься стимулирующими мерами. Давайте сначала сделаем так, чтобы было хорошо своим строителям, потому что мы живем в этом регионе, здесь растут наши дети. Все входящие в нашу СРО организации зарегистрированы в Свердловской области, из них примерно 70% работают только в нашем регионе. Это наиболее эффективный способ — создание дополнительных преференций местным компаниям. При этом мы готовы делиться опытом и бесплатно предоставить все наши наработки коллегам в других российских регионах. Наши предложения по совершенствованию законодательства касаются всей России.
