Покупка готового арендного бизнеса: что важно знать

Приобретение недвижимости, где уже работает коммерческий арендатор и вносит солидные ежемесячные платежи — в целом замечательная идея для долгосрочного получения пассивного дохода

Для инвестора покупка готового арендного бизнеса (ГАБ) является несложной на первый взгляд: заключаем договор на недвижимость, оплачиваем, подписываем акт приемки, вступаем в право собственности, подписываем дополнительное соглашение с арендатором (вносим реквизиты своего счета в ранее заключенный договор аренды) и получаем ежемесячный доход. Продавец ГАБа заранее сделал за вас много работы, и даже заботливо посчитал ваши будущие доходы и период окупаемости.

Красивая обертка? Конечно. Теперь развернем все ее слои и проверим, а есть ли внутри конфетка, и будет ли постоянная прибыль.

Алгоритм действий покупателя

1.Проводим свою оценку стоимости коммерческого помещения за квадратный метр. Два помещения, соседние двери, в одном есть арендатор, другое пустое. Логично, что помещение с арендатором стоит дороже, но насколько?

За точку отсчета можно взять сумму арендных платежей за пять месяцев — именно за такой период можно в среднем сдать помещение и получать доход. Плюс стоимость вашего времени на поиск достойного арендатора и возможные работы по дооснащению объекта под требования арендатора. К примеру, стоимость повышения категории электроснабжения с третьей до второй может удивить количеством нулей.

Важный фактор стоимости недвижимости — место (локация), которое позволяет объекту недвижимости приносить доход. Лично оцените трафик у объекта, поразмышляйте, как окружение объекта изменит количество клиентов в перспективе пяти и более лет.

Если захотелось купить ГАБ в другом регионе — садитесь в самолет и изучайте всё самостоятельно. Вряд ли продавец вышлет вам полный пакет интересующих документов.

Очень осторожно, даже скептически отнеситесь к уверениям продавца ГАБа о «постоянном росте цены коммерческой недвижимости». Да, в целом вектор цены — повышение, но пятилетние и даже десятилетние «замерзания цен» — обычная реальность.

Грубо стоимость объекта недвижимости считается по простой формуле: годовая аренда умножается на восемь или девять. Если объект оценивают сильно больше, чем десятилетняя сумма аренды — повод задуматься. Может, проще поискать другое место, где можно надежно вложить финансы и получать 12-14% в год?

Недвижимость имеет не только потенциальные доходы, но и гарантированные расходы на капитальный ремонт фасада, кровли, полов и т.д. Арендатор может внезапно съехать из вашего помещения, и простой помещения в полгода (а расходы есть) и недополученную прибыль нужно держать в голове.

2. Проверяем стоимость аренды одного квадратного метра в договоре с арендатором. Для этого нужно почитать полный текст договора аренды, включая все дополнительные соглашения. Сразу предупредите, что заключенный ранее договор аренды обязательно является приложением к договору купли-продажи объекта, пронумеруйте все приложенные листы. Если всплывет новое дополнительное соглашение к договору аренды, которого вы не видели, сделка должна быть расторгнута с гигантским штрафом для продавца.

Случается так, что продавец ГАБа на стадии заключения договора с арендатором, договаривается с «отделом развития арендатора», что начальник отдела проталкивает «своему начальству» сильно завышенную ставку аренды, например 3тыс. рублей за квадратный метр в месяц, а арендодатель в виде благодарности отдает стоимость двухмесячной аренды «хорошему начальнику отдела развития». Потом дело техники: начальник видит, что объект не выполняет план по выручке, и подписывает с арендодателем дополнительное соглашение о новой ставке – например 1 тыс. рублей за «квадрат». При этом у арендодателя на руках есть реальный зарегистрированный договор с очень вкусной цифрой 3 тыс. рублей в месяц. Но в ЕГРН уже зарегистрирован документ с новой ценой.

Есть более тонкая вариация этой схемы: «очень вкусная» цена продержится до момента, пока не сменится собственник.

Если объект для вас финансово крупный — сделайте оценку стоимости аренды в этом конкретном месте. Выясните ставку аренды в соседних объектах.

Один из самых важных моментов, который нужно проверить в первую очередь — механизм индексации/изменения ставки арендной платы с течением времени. Договор уже действует, и изменить его до конца срока в реальности не получится. Если там есть фраза «индексация проводится один раз в год по соглашению сторон» — это капкан, и фактически, и юридически. До последнего года аренды вам придется работать по старой ставке.

Пункт договора об индексации аренды на величину инфляции или индекс потребительских цен должен означать, что вы подаете письменное уведомление и без всяких «согласий» и «рассмотрений» со стороны арендатора получаете на руки дополнительное соглашение о новой цене с подписью арендатора, подписываете сами и сдаете на регистрацию. 

Для справки: для федерального имущества, сдаваемого в аренду, обязательно ежегодное изменение на уровень инфляции: Приказ Минфина России от 28 марта 2023 г. № 33н, рег.№ 73173 Минюста России 26.04.2023г.

Особый и сложный случай, если арендная плата в месяц считается в виде процента от товарооборота арендатора. Там много вариантов, в том числе и с твердой частью аренды. Но предостережем: процент выплачивается от величины, о которой вам сообщает арендатор. Как думаете, долго он будет давать реальную цифру, когда сообразит, что проверить его невозможно? Добавим сюда непонятность с учетом продаж по доставке: полный магазин сборщиков-курьеров, а в обороте это может не учитываться. Товары с большим скидками «по акции» так же могут быть «вне оборота» для расчета аренды.

Проверьте также формулировку описания арендной платы. Типичный случай: цена 100 рублей включая НДС. Некоторые арендаторы трактуют вольно такую формулировку, и, если арендодатель не является плательщиком НДС, уменьшают арендный платеж на сумму НДС. С начала января 2025 года у НДС новые тонкости, учтите их.

3. Внимательно проверьте раздел договора аренды, касающийся содержания и обслуживания помещения. Все, что происходит внутри помещения, должно лежать на арендаторе: уборка, ремонт стен и оборудования, пожарная и электробезопасность, обслуживание всех инженерных систем, которыми пользуется непосредственно арендатор. Ситуации бывают разные, но очень желательно, чтобы все работы, связанные с отоплением помещения, включая мероприятия по началу и окончанию отопительного сезона, были в зоне ответственности арендатора.

Рассмотрим простую ситуацию: мытье полов в помещении. В период дождей или слякоти может понадобиться влажная уборка пола несколько раз в день. Если чистота полов — это обязанность собственника, на него ложится дополнительная финансовая нагрузка. А если ваш арендатор получит от контролирующего органа предписание о приостановке деятельности по причине ненадлежащего состоянии помещения, то убытки лягут на вас. Убыток от простоя объекта в течении всего одного дня может быть равен месячной арендной плате. Это особенно это важно, если арендатор — «сетевик»: юристов там много и свои права они умеют отстаивать.

Не удивляйтесь, но ответственность за входную дверь в помещение тоже должна быть прописана. Желательно опять «повесить» на арендатора. Если вдруг утром заклинит замок, а за состояние двери отвечает собственник — придется очень срочно решать вопрос, чтобы не компенсировать арендатору убытки от простоя.

Отдельный вопрос по уборке прилегающей территории: парковка, пешеходная дорожка, ступеньки к двери вашего помещения. Опять же, за это должен отвечать арендатор. Но и в этом случае вам нужно позаботиться и определить место для складирования снега, либо организовать его вывоз.

Если на объекте возможно образование сосулек на крыше/козырьках — порядок действий должен быть четко прописан в договоре.

Проверьте в договоре, кто и каким способом отвечает за окна (витражи). Обычно за внутреннее стекло на окне отвечает арендатор, а за внешнее, уличное стекло — собственник. Это если двойные рамы. Если установлены стеклопакеты, четко определите с арендатором порядок действий в случае повреждения окна.

4. Запрашиваем и изучаем ГПЗУ (ст. 57.3 Градостроительного кодекса РФ). Планируемый вами к приобретению объект по виду использования должен быть в списке основных видов разрешенного использования земельного участка. Все параметры помещения или здания должны укладываться в требования. Например, если в ГПЗУ указано «магазины до 200 кв. метров» а в реальности 205 «квадратов», это повод для больших проблем в недалеком будущем по ст. 222 ГК РФ. Или бывает еще хуже: АЗС стоит на земле с назначением «разведение пчёл», в перспективе это почти гарантированный снос. Серьезные нарушения в размещении объекта, вразрез с требованиями уполномоченных органов, наиболее вероятны для объектов, начавших работу 10-15 лет назад.  

5. Изучаем технический план объекта (ст. 24 закона о регистрации №218-ФЗ), сравниваем все параметры. Планировка помещения или здания должна на 100% совпадать в техническом плане и приложении к договору аренды и соответствовать реальной планировке на текущий момент — той, которая отражена в вашем договоре купли-продажи. Любое расхождение должно стать поводом для отказа от сделки.

Продавец вам обязательно скажет: мы скоро всё исправим, покупайте сейчас! Не исправит. Есть масса случаев, когда во время перепланировки, ремонта или отделки сломали/изменили что-то конструктивно важное. «Узаконивание» таких изменений если и возможно, то за очень большие деньги.

А как же в это время работает арендатор и весело пробивает чеки? Очень просто: арендатор в договоре аренды заранее записал, что обязанность согласования изменений планировки (которую физически сделал арендатор с согласия первого собственника) лежит на собственнике.

6. Отдельно разберитесь с коммунальными платежами: кто снимает показания, кто, как и когда оплачивает. Рекомендуем оформить все платежи напрямую от арендатора в адрес поставщика, особенно если вы работаете на упрощенной системе налогообложения.

7. До подписания договора подготовьте акт приёма-передачи помещения: нужно детально описать то, что вы получаете вместе с «квадратными метрами» — внутренние и внешние двери, лампочки-розетки, системы вентиляции и т.д.

Вполне реальна ситуация, когда всё, кроме бетона/кирпичей и окон, принадлежит арендатору, включая электрический кабель и входные двери. Вся отделка стен, может быть выполнена в виде красивых съемных панелей и тоже принадлежать арендатору.

Осмотр помещения нужно сделать полным: все стены, полы и потолки должны быть зафиксированы фото- и видео-способом. Если здание совсем свежее, и на стенах есть усадочные трещины — это должно быть зафиксировано в акте (если вас проконсультировал специалист и дал документ, что это безопасно), либо эти трещины станут причиной отказа от сделки.

8. Зафиксируйте в документе, с какой даты арендные платежи начнут поступать на ваш счет – обычно это момент 100% оплаты недвижимости, но бывают исключения.

Надеемся, эта статья вам помогла, вас всё устроило в условиях продажи ГАБа, и сделка состоялась. Теперь вы не просто инвестор — добро пожаловать в класс рантье.

Изображение сгенерировано с помощью сервиса «Шедеврум»

Олег Беденко