Ипотека 2020 года перекроит рынок недвижимости
Крупнейшие российские банки уже приступили к выдаче жилищных кредитов в рамках новой государственной программы ипотечного кредитования, утвержденной постановлением правительства РФ 23 апреля (в соответствии с этим документом предусмотрена льготная ипотека под 6,5% годовых).
Так, за три дня с момента запуска госпрограммы Промсвязьбанк получил более 400 заявок на сумму около миллиарда рублей. Интерес к льготным условиям проявили клиенты более чем из 35 регионов России. Для тех, кто подаст заявку до 15 мая, банк снизит ставку на 0,5 п.п. — до 6%.
— Больше всего заявок поступило в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Уфе и Казани, — отметила начальник управления ипотечных продаж ПСБ Татьяна Чернышева. — Средняя сумма заявки на новостройки в Москве составляет 5,3 млн рублей, в Санкт-Петербурге — 3,5 млн рублей, в регионах — 2,4 млн рублей. Ежедневно мы получаем в полтора-два раза больше заявлений, чем получали по кредитам на новостройки до этого.
ВТБ начал консультации и прием заявок на ипотеку в рамках госсубсидирования еще за неделю до принятия соответствующего правительственного постановления. В пресс-службе банка сообщили, что по состоянию на 24 апреля по новой госпрограмме с льготной ставкой 6,5% ВТБ принял 3 тыс. заявок на 8 млрд рублей. Из них более 400 кредитов на сумму свыше миллиарда рублей уже выдано. Заемщики провели сделки во всех крупнейших регионах России. Средняя сумма одного кредита составила около 2,5 млн рублей.
Сбербанк с 21 апреля со своим интернет-сервисом для поиска и купли-продажи недвижимости ДомКлик первым в дистанционном формате начал принимать заявки на ипотеку с господдержкой по льготной ставке 6,4% годовых.
— Мы запустили полностью дистанционный процесс оформления ипотечной сделки, который позволяет приобрести квартиру в новостройке по сниженной ставке без поездок в банк, — рассказала заместитель председателя правления, руководитель блока «Розничный бизнес» Сбербанка Светлана Кирсанова. — Наши сотрудники с соблюдением всех мер безопасности для здоровья сами приедут домой к клиенту для выпуска усиленной электронной цифровой подписи и подписания документов. Оформить ипотеку по новой программе можно, даже не выходя из дома, — это легко сделать на сайте DomClick.ru или в мобильном приложении. Уже более 700 клиентов по всей России решили воспользоваться этой возможностью и подали заявки в режиме онлайн.
От себя добавим, что льготный жилищный кредит можно получить без дополнительных комиссионных сборов, но при этом заемщику необходимо оформить страхование жизни и здоровья (в случае отказа — приплюсовывается один процентный пункт). Тем не менее ставки по ипотеке, предлагаемые сегодня крупнейшими банками при финансовой поддержке государства, оказались самыми низкими за всю современную историю России.
Денег хватит
Напомним условия получения льготной ипотеки. Согласно постановлению правительства от 23 апреля, ставка не выше 6,5% сохраняется на весь срок кредита. Программа действует до 1 ноября 2020 года и распространяется на жилищные займы до 8 млн рублей в Москве и Санкт-Петербурге и до 3 млн рублей — в других регионах. Минимальный взнос установлен на уровне 20%. Разницу между 6,5%, которые будут платить заемщики, и рыночной ипотечной ставкой банкам возместит государство. На льготную ипотеку могут рассчитывать все россияне, поскольку нет ограничения по месту приобретения недвижимости, по составу семьи и количеству детей, а также не обязательно относиться к льготной категории граждан. Единственное условие — квартира должна быть приобретена на первичном рынке у застройщика. Кредит не предоставляется на приобретение недвижимости на вторичном рынке, на покупку дома или апартаментов, на рефинансирование действующей ипотеки.
В правительстве рассчитывают, что госпрограмма позволит обеспечить выдачу до 250 тыс. новых жилищных кредитов, станет хорошим подспорьем для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и позволит дополнительно привлечь в сферу жилищного строительства не менее 900 млрд рублей.
Оптимистичный прогноз в отношении влияния госпрограммы на рынок жилищного кредитования выдала и глава Центробанка Эльвира Набиуллина на пресс-конференции 24 апреля:
— Ипотека, на наш взгляд, будет расти. По нашей оценке около 8 — 10% в этом году. Это, конечно, ниже в два раза приблизительно, чем в прошлом году. Но она будет расти, в том числе благодаря мерам правительства по субсидируемой ипотеке в 6,5%.
По мнению руководителя аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, высказанному в интервью «Э-У», к росту продаж квартир в новостройках правительственная программа льготной ипотеки не приведет, но сыграет роль в стабилизации ситуации:
— Больших надежд на эту программу питать не стоит, но она должна сработать как некий инструмент антикризисной стабилизации.
При этом Михаил Хорьков убежден, что лимит, установленный по льготной ипотеке для нестоличных регионов в размере 3 млн рублей, вполне достаточен:
— Это в принципе соответствует нашему рынку: средний размер займа по Свердловской области ниже 3 млн рублей. По готовым проектам он составляет в районе 2,2 миллиона, по новостройкам — 2,8 миллиона. А рынок новостроек в Свердловской области — это практически только Екатеринбург и ближайшие города. Средний размер сделки в Екатеринбурге по новостройкам — четыре с небольшим миллиона, поэтому цифра займа до 3 млн рублей для екатеринбургского рынка вполне адекватная.
Эксперт делает вывод, что данная госпрограмма может работать не только на приобретение нового жилья в эконом-классе, но и в категории комфорт.
Эконом, комфорт или вторичка?
Опрошенные нами представители компаний-застройщиков, работающих в Уральском регионе, разошлись в оценке эффекта, который может дать реализация госпрограммы льготной ипотеки.
— Любое снижение ипотечной ставки — это всегда подспорье для людей, желающих приобрести квартиру, и, как следствие, для строительной отрасли. И сейчас мы видим рост интереса к ипотеке в связи с объявленной на прошлой неделе программой «Ипотека с господдержкой 2020». Отметим, что данная программа распространяется абсолютно на все проекты Группы ЛСР на Урале, в том числе и комфорт-класса. К примеру, двухкомнатная квартира в жилом комплексе «Цветной бульвар» сейчас стоит от 3,5 млн рублей, трехкомнатная в Мичуринском — от 3,9 миллиона, — прокомментировали «Э-У» в пресс-службе Группы ЛСР.
— В нашем портфеле сейчас около 15 — 20% квартир подойдет под предполагаемую ипотеку. Это хорошо, но не существенно, и может оказать лишь краткосрочный эффект, — пояснили в компании «Брусника». — Для нас было бы оптимальным ориентироваться на 5 млн рублей. Это связано с тем, что «Брусника» не проводит четких границ классовости, и на рынке не существует критериев, которые бы однозначно определяли класс жилья. Сегодня исследовательские работы в этом направлении проводит Единый реестр застройщиков, но там также сталкиваются с противоречиями. «Брусника» ориентирована на широкий «срез потребителей», поэтому жилье отвечает на разнообразные запросы аудитории. Строительство в узком сегменте ведет к сегрегации территорий по уровню дохода. Ценность — в разнообразии, в том числе и с точки зрения доступности (стоимости) квартир.
— Поддержка строительной отрасли очень важна в текущих условиях. Безусловно, это поможет нашим клиентам приобрести квартиру на выгодных условиях и сохранит спрос на рынке. Опыт аналогичной программы государственной поддержки в 2015 году имел положительный эффект. При этом взрывного роста спроса на рынке первичного жилья мы не ожидаем, — поделился начальник отдела маркетинга «ЮИТ Уралстрой» Олег Колесников. — ЮИТ ведет реализацию трех проектов в Екатеринбурге, а также двух жилых комплексов в Верхней Пышме, мы работаем в сегментах эконом и комфорт. Следуя принятой в ЮИТ концепции, мы проектируем функциональные квартиры. В таких планировках на компактной площади умещаются все необходимые для комфортной жизни зоны. Также широко применяем европейские планировки. Соответственно, доля квартир стоимостью до 4 млн рублей составляет около 75% от общего объема предложения ЮИТ в регионе.
Понятно, что сегодня, в условиях пандемии коронавируса, когда многие россияне столкнулись с сокращением зарплаты или вовсе лишились стабильного источника доходов, льготной ипотекой смогут воспользоваться гораздо меньше граждан, чем год или два назад, если бы в то время стартовала эта госпрограмма. Наиболее вероятный источник средств на первоначальный взнос от 20% — это продажа уже имеющейся квартиры на вторичном рынке. Но в настоящее время реализовать старую квартиру непросто по двум причинам. Первая — падение покупательной способности населения. Вторая — ограничительные меры, не позволяющие, в отличие от первички, оформить сделку онлайн. Отсюда вывод — на рынке вторичного жилья ожидается значительное снижение цен. И хотя на этот рынок льготная ипотека не распространяется, вторичку покупать сегодня значительно выгоднее, чем квартиры в новостройках.
