Проект «Город»

Городская среда

Кризис как стимул для улучшения среды

Бизнесмен, мыслящий позитивно, сегодня редкость. Найти его в строительной сфере — большая удача: слишком уж сильно съежился рынок, слишком слабы надежды на скорый отскок. Чужды унынию, как правило, стратеги, отвлеченные от рутины оперативного управления, старающиеся отрефлексировать прошлое и заглянуть за горизонт десятилетия. Таков Виктор Ананьев, директор по развитию компании «Атомстройкомплекс», одного из крупнейших девелоперов Свердловской области. В начале нашей беседы он, улыбнувшись, заметил: «Если тебе пришли плохие карты, это не значит, что ты проиграл. Просто для победы придется проявить немного больше изобретательности».
 
— В 2015-м плохие карты пришли всему рынку.

— 2015-й стал годом перелома. Резко усилилось внимание к качеству проектов и к их маркетингу. Скорость вывода жилья на рынок ушла на третий план. Если мыслить образами, девелопер из рабочего у станка превратился в дирижера или продюсера, который из отдельных элементов старается собрать интересный творческий продукт.

— В условиях сжавшегося спроса по-другому и быть не может. Это понятно. Любопытно другое — почему перелом не произошел еще в 2009-м.

— Потому что тот кризис был иным: за резким обвалом тогда последовало быстрое восстановление. Застройщики на полгода впали в спячку, а потом, поняв, что острая фаза «болезни» прошла, заново запустили конвейер по производству квадратных метров. Грубо говоря, рынку для перестройки не хватило времени. Сейчас же сложились все необходимые для трансформации условия: спрос на жилье в 2015 году снизился, признаков бурного роста пока нет, при этом цены на первичном рынке в номинальном выражении в среднем увеличились на несколько процентов, а рост себестоимости исчисляется двузначной цифрой. Таким образом, необходимости строить быстро нет. Мой прогноз — цены с началом восстановления в экономике обязательно вырастут, но неравномерно: на качественные и интересные проекты значительно сильнее. Девелоперам необходимо приспосабливаться к новой реальности.

— То есть 2009-й застройщиков ничему не научил?

— Я бы так не сказал. Если бы 2009-го не было, рынок вошел бы в нынешний кризис с внушительным портфелем сумасшедших экономически неоправданных проектов. Все они были бы заморожены. Число обманутых дольщиков превысило бы нынешние показатели в разы, если не в десятки раз.

Если уж очень обобщать, то 2009-й научил девелоперов считать деньги, а 2015-й заставил их произвести тонкие настройки. Проектам сегодня нужно в рынок попасть. Он уже не поглощает все, что на него выкидывается, отторгает некачественные продукты.

— Что вы подразумеваете под словом «качество»?

— Я вижу здесь две плоскости. Первая затрагивает непосредственное исполнение объектов — это и более эффективные стройматериалы, и продуманные планировки, и грамотно спроектированные инженерные системы. Вторая касается перехода от производства квадратных метров к конструированию городской среды. Опять-таки если мы сравним 2015-й и 2009-й, то увидим, что семь лет назад вопросы пространственного развития особо не интересовали ни властей, ни покупателей. Города делали акцент на жилищную обеспеченность, люди — на местоположение объекта и площади квартир. Теперь же все повзрослели, хочется жить в современном городе, а не в оазисе, отгороженном от агрессивной среды высоким забором. И это очень хорошо.

— Эффекта от взросления, правда, пока не видно. Один «Пассаж» в Екатеринбурге чего стоит.

— Эффект мы сможем почувствовать через три-пять лет, когда на рынок выйдут запроектированные в 2014 — 2015 годах объекты. Лично я к проекту «Пассажа» отношусь неплохо.

Во многом нынешние средовые проблемы Екатеринбурга являются следствием «болезни роста». За прошедшие сто лет город по числу жителей увеличился в 15 раз. В таких условиях ставка на производство в промышленных масштабах квартир, торговых и офисных площадей вполне оправдана.

В этом плане Екатеринбург похож на Дубай, где на этапе бурного роста было совершено множество ошибок, реализовано немало дурных проектов. Но «нарастив мясо», арабы несколько снизили объемы ввода и принялись планомерно устранять недостатки среды. Та же перспектива, уверен, ждет и Екатеринбург.

— Кстати, об объемах ввода. В 2014 — 2015 годах девелоперы массово пересматривали сроки реализации проектов, находящихся на начальной стадии. Эксперты прогнозируют: в 2018-м рынок ждет локальный минимум предложения. Мы опять столкнемся с дефицитом жилья и резким ростом цен, как в 2006-м?

— Не думаю, что этот сценарий реализуется. Скорее, к 2018 году будет найден баланс между спросом и предложением. Сегодня последнее явно избыточно. За 2015 год объем строящегося в городе жилья снизился на 15% до 2,26 млн кв. метров, в 2016-м, думаю, он сократится еще на несколько сотен тысяч. Но даже тогда показатель будет очень далек от цифр 2006 года.

Для системных игроков дефицит — не лучшая ситуация. На первый взгляд, этот тезис выглядит неочевидным: с чего вдруг девелоперам отказываться от сверхприбылей. Но возможность легкого заработка приводит на рынок непрофессионалов и откровенных мошенников. Это портит жизнь всем — и бизнесу, и потребителям, и властям.

Жизнь

— Атомстройкомплекс стал первопроходцем на екатеринбургском рынке апартаментов. Сегодня это начинание в исполнении некоторых застройщиков принимает откровенно извращенные формы — несколько сотен клетушек по 18 — 25 кв. метров без инфраструктуры и парковочных мест. Не больно смотреть, во что превратилась идея?

— Для мегаполиса классические апартаменты (коммерческие объекты, предназначенные для средне- и долгосрочного проживания) — продукт очень правильный. Во-первых, он позволяет покрыть дефицит мест размещения при проведении крупных международных и федеральных мероприятий. Во-вторых, стимулирует трудовую миграцию и рост налоговых поступлений (за счет развития легального арендного рынка). В-третьих, повышает городскую мобильность (за счет возможности снять жилье рядом с работой). Но это отдельный вид недвижимости, который имеет признаки как жилья, так и гостиницы, и ему требуется самостоятельная нормативная база.

Если выходишь с инициативой реконструкции квартала, в котором есть памятник архитектуры, то есть риск, что на застройщика попытаются "навесить" непрогнозируемое множество обременений

Полтора года назад мы совместно с другими игроками строительного рынка разработали классификацию данного вида недвижимости, в ней содержалось около 20 принципиальных вещей, которые определяли минимальные требование к объектам, а также разделяли их на категории. Но документ на уровне города так и не был принят. Я считаю ошибкой, что в 2015 году власти Екатеринбурга решили, что с апартаментами надо бороться. В итоге девелоперы апартаментов оказались на полулегальном положении. Это осложнило жизнь всем: застройщикам, согласователям, потребителям.

— Вы верно заметили, что в классическом понимании апартаменты являются арендным жильем. Но в Екатеринбурге они зачастую продвигаются как более дешевая альтернатива квартире. А плохой пример рынку показал именно Атомстройкомплекс.

— Разбираться, кто и как продвигал апартаменты на этапе зарождения этого сегмента, бессмысленно. Куда важнее понять, в какой ситуации мы сегодня находимся, какие проекты выходят на рынок и какое влияние они оказывают на среду.

Я убежден, что запретами проблему апартаментов и появления «токсичных» объектов не решить (тем более что любой суд встанет на сторону застройщика, потому что де-юре они являются гостиничным комплексом: не запрещать же строительство гостиниц в Екатеринбурге). Правильный подход — формирование под этот класс недвижимости отдельной нормативной базы, прописывающей, какие должны быть апартаменты в Екатеринбурге.

— Может, имеет смысл инициировать изменение законодательства на федеральном уровне?

— Апартаменты — та зона, где мы можем многое сделать и без федерации. На мой взгляд, нет никакого смысла ждать, пока правительство и Госдума за нас что-то решат.

— Хочу поговорить о еще одной спорной теме — уплотнительной застройке. В начале года в Екатеринбурге жителям сразу двух дворов (один из них — в самом центре) удалось защитить пространство от появления высоток. Событие беспрецедентное: раньше протесты заканчивались ничем.

— Уплотнительная застройка Екатеринбургу нужна. Это тот случай, когда в выиг­рыше остаются все: бизнес получает более высокую покупательную способность в расчете на гектар, жители — привлекательную, функционально насыщенную среду и подорожавшие на рынке квартиры, власть — благоустроенное пространство и налоги. Потому я двумя руками за то, чтобы Екатеринбург был плотным, особенно его центр.

— Но жители воспринимают уплотнительную застройку как точечную, как покушение на пространство, которое годами принадлежало им.

— Да, и в этом им иногда подыгрывают представители городской власти, что благом, безусловно, не является. Люди привыкли к гигантским дворам или пустырям, расположенным рядом с домом. Они считают эту территорию своей собственностью, хотя таковой она не является. Если спросить владельцев квартиры, готовы ли они платить за благоустройство пустыря, 98% ответят «нет». Правильная городская среда — плотная и регулярная, и если новое здание отвечает обоим параметрам, оно однозначно нужно.

Город это всегда определенный компромисс, в нем должны быть правила общежития. Если ты хочешь наслаждаться тишиной, жить по своим правилам, каждый день любоваться полем и огородиться от соседей высоким забором, придется переехать за город.

А произошедшие в Екатеринбурге события относятся к разряду уникальных. Обычно процент недовольных уплотнительной застройкой не так уж велик. С большинством из них можно договориться. Условно: мы строим дом, но за это реконструируем детскую площадку.

— То есть девелопер должен идти на уступки?
 
— Безусловно, если требования вменяемые. На мой взгляд, арбитром в переговорном процессе должна выступать власть.

Мы реализовали несколько проектов в области уплотнительной застройки, и каждый раз нам удавалось договориться. В итоге наши оппоненты признавали, что среда стала лучше, а стоимость их квартир выросла.

Движение

— Еще одно резонансное градостроительное событие, случившееся в Екатеринбурге, — решение упразднить парковку на центральной городской площади. Оно породило очередной виток споров между автомобилистами и пешеходами. Вы на чьей стороне?

— Парковка в центре города не является общественным благом. Жесткий, но верный подход. Никакого велосипеда мы в этой теме не изобретем. США и европейские страны уже давно определились с ответом на этот вопрос — приоритет в городе должен отдаваться пешеходам.

Не так давно в Екатеринбург приезжал профессор НИУ ВШЭ и одни из самых авторитетных российских экспертов в транспортной тематике Михаил Блинкин. Он связывает число автомобилей с площадью асфальта, которая нужна для их более-менее комфортного перемещения. По его словам, нынешняя улично-дорожная сеть в столице Среднего Урала рассчитана на уровень автомобилизации в 200 машин на тысячу жителей, но никак не на нынешние 450. И самое главное: если говорить о центральной части города, то строительство новых дорог только усугубит проблему. Единственный выход — уменьшать количество машин. Это не умозрительные заключения, а математический расчет и мировой опыт.

Я разделяю такой тезис — среда определяет сознание. Улучшая качество жизни, мы формируем здоровое общество

Нам нужно четко разделить два понятия — «улица» и «дорога». Сегодня они зачастую воспринимаются как единой целое, что в корне неверно. Улица — для пешеходов, автомобилист там угнетенный класс, дорога — рай для владельцев транспорта. Со слов Блинкина, две эти сущности не похожи друг на друга, как мальчик и девочка. Универсальные проспекты — это, простите, трансвеститы. Сравнение на грани фола, но для понимания трендов оно подходит как нельзя лучше.

Ущемление автомобилей должно сопровождаться развитием общественного транспорта, повышением его качества, оптимизацией маршрутной сети. В идеале горожане, отказавшись от машины, не должны испытывать дискомфорт. И, конечно, мы обязаны избавиться от маршруток, чей график передвижения зависит от заполняемости. Это «африканский» вид транспорта.

— О приоритете пешеходов в администрации Екатеринбурга говорят не первый год. Однако если дороги зимой в городе научились чистить чуть ли не до асфальта, то про тротуары, похоже, забыли. Я уж не говорю про осень-весну, когда каждое третье сообщение в соцсетях — это призыв помыть город.

— Давайте вспомним зимний Екатеринбург 10 — 15-летней давности. На дорогах — колея, на тротуарах — лед. Период грязи суммарно растягивался на четыре месяца. Сегодня он сократился до двух недель в каждый сезон. И это очень неплохое достижение.

Из общения с чиновниками я знаю, что уборка тротуаров является одним из наиболее приоритетных направлений в области благоустройства города. Надо понимать, что прогресс поступателен. Сначала мы кинули все силы на дороги (потому что это зона повышенной опасности), в перспективе нескольких лет, уверен, справимся с пешеходными маршрутами. Надо понимать: обеспечить комфорт 365 дней в году с таким климатом и бюджетом невозможно. А для перемещения в самые грязные дни существует такси, по соотношению цена/качество, на мой взгляд, — лучшее в мире.

— В развитие разговора об общественном транспорте — вторая ветка метро Екатеринбургу нужна?

— Однозначно, да. Но здесь есть два принципиальных вопроса. Первый — даст ли на это деньги федерация. Понятно, что ни частный инвестор, ни местный бюджет в одиночку подобный проект не потянут, слишком высоки риски и затраты.

Второй вопрос — справится ли местный бюджет с эксплуатационными расходами. Мировой опыт показывает, что качественная городская пассажирская логистика не является прибыльной. Транспортная корпорация Лондона, одна из самых эффективных компаний в своей сфере, с очень высокой стоимостью проезда, ежегодно приносит сотни миллионов фунтов убытков и дотируется из бюджета. И это нормально. Если сказать «зарабатывайте сами», мы никогда не построим качественную систему перевозок. То же, кстати, касается платных парковок. Основной параметр их эффективности — не окупаемость. Это история не про бизнес и казенные доходы, а про среду.

— Не так давно в администрации города прошла встреча с потенциальными инвесторами строительства второй ветки (подробнее см. «В конце тоннеля»). На ваш взгляд, насколько реально привлечение частного капитала в такие проекты?

— В мировой практике подобные примеры есть. И я буду очень рад, если в Екатеринбурге будет реализован проект муниципально-частного партнерства. Проблема в том, что этот механизм пока не обкатан. Кроме того, сложно предсказать поведение бюджетов верхнего уровня. Риск внезапной остановки финансирования велик.

Вместе с тем я уверен, что наиболее перспективные проекты в области формирования среды лежат как раз в плоскости государственно-частного партнерства. Возьмем новую пешеходную улицу. Муниципалитету ее благоустройство в одиночку не потянуть, бизнесу подобная филантропия не особо интересна. Но если город скажет «ты делаешь улицу и взамен получаешь право в течение 20 лет размещать на ней временные торговые конструкции», то это может заинтересовать предпринимателей. В киосках, к слову, нет ничего плохого, если их внешний вид согласован с администрацией, они качественно выполнены и управляются одним оператором. Такие объекты делают среду более разнообразной и живой. Это отлично видно по европейским городам. Посмотрите на Мюнхен, там павильоны отлично уживаются со старинными зданиями.

— Тема, которую постоянно упоминают, рассуждая о государственно-частном партнерстве, — реконструкция памятников архитектуры. Наиболее актуальный пласт для Екатеринбурга — конструктивистское наследие. Интересны ли Атомстройкомплексу подобные проекты и на каких условиях вы были бы готовы в них войти?

— То, что в Екатеринбурге начались разговоры о ревитализации конструктивистских памятников, — очень позитивный факт. Проблема в том, что правила игры в этой сфере одновременно очень сложные и непонятные.

На стороне субъекта федерации для застройщика должны быть сформулированы прозрачные условия вхождения в проект. Импровизирую: вы проводите реконструкцию, а взамен получаете возможность возвести столько-то коммерческих площадей. Думаю, что в конечном счете мы как раз до такого примерно разговора и дойдем.

Поясню: если выходишь с инициативой реконструкции квартала, в котором расположен памятник архитектуры, есть риск, что на тебя попытаются «навесить» непрогнозируемое множество обременений. Считаю, что ситуация должна перевернуться: субъект федерации заказывает исследование, разбирается с предметом охраны, выполняет «бумажную» работу, таким образом формируя понятные правила игры, тогда частному инвестору будет интересно работать с подобными объектами.

— Еще одна точка соприкосновения властей и бизнеса в Екатеринбурге — набережная Исети. В прошлом году мэрия дала старт проекту по разработке ее мастер-плана. На ваш взгляд, насколько перспективным является это решение?

— Исеть для Екатеринбурга является исключительно ценным активом (хотя свой изначальный промышленный функционал она утратила). На мой взгляд, в ней заложен мощный потенциал развития. Сегодня пойма реки благоустроена только в центре города. Для большинства жителей Исеть до сих пор остается неприглядной и малозаметной.

Что нужно сделать властям — провести аудит набережной, сформировать с экспертным сообществом и общественностью видение ее дальнейшего развития и прописать правила для застройщиков, чьи проекты соприкасаются с поймой.

Не факт, что финансирование благоустройства набережной нужно целиком перекладывать на плечи бизнеса. Это слишком дорогое удовольствие.

Эмоции

— В Екатеринбурге есть ряд застройщиков, которые в своей рекламе заявляют: мы создаем среду. Почему Атомстройкомплекс до сих пор к ним не примкнул?

— Если мы не сделали среду центром нашей рекламной кампании, это не значит, что мы ею не занимаемся.

— Тем не менее меня не покидает ощущение, что вопросами среды вы обеспокоились не так уж давно. По крайней мере, несколько компаний вас точно обогнали.

— Это обманчивое ощущение, хотя в чем-то вы правы. Для крупных структур характерна инерция. Изменить парадигму компании, в которой работает 6 тыс. человек, не так-то просто. Зато когда маховик раскрутится, остановить его будет невозможно, решения войдут в серию. Могу сказать, что за подавляющее большинство проектов, выведенных на рынок в последние два года, нам совершенно не стыдно.
 
— Кажется, я понял причину, по которой для проектирования всех знаковых проектов Екатеринбурга (башня «Исеть», Opera Tower, «Кандинский хаус», штаб-квартира ТМК) привлекались иностранные специалисты…

— Да, у нас практически нет архитекторов и дизайнеров с компетенциями европейских или американских. Да им и неоткуда было взяться. Советская школа ориентировалась на нормы, но не на создание среды обитания.

В этих условиях привлечение лучших иностранных специалистов — логичный шаг. Опять-таки в этой практике нет ничего уникального: азиатские страны (Китай, Сингапур, Малайзия, Индонезия) шли по пути привлечения лучших мировых специалистов и воспитания за счет этого собственных кадров.

— Что в вашем понимании означает словосочетание «комфортная среда»?

— Если честно, мне этот термин совершенно не нравится из-за своей субъективности и статичности. Мне, вам, пенсионеру, школьнику, предпринимателю, компьютерному гику нужна разная среда. Понятия комфортной среды у 18- и 80-летнего вполне возможно будут противоположны. Потому более разумно говорить о процессе ее конструирования, приспособлении пространства к целевой аудитории проекта.

Я разделяю такой тезис — среда определяет сознание. Улучшая качество жизни, мы формируем здоровое общество.

— В одном из последних интервью вы говорили, что у Екатеринбурга есть шанс стать глобальным городом. Из какой логики вы исходили?

— Екатеринбург практически для всего мира стал дешевле в два раза. И этим нужно пользоваться. Я вижу два направления, в которых можно двигаться. Первое — развитие туристического потенциала. У Екатеринбурга прекрасный центр, сильная история, он знаменит памятниками конструктивизма, здесь отлично развита инфраструктура гостеприимства. Небоскребы и снег для нас — привычная картина, для многих иностранцев — экзотика.

Второе направление — привлечение квалифицированных специалистов (в том числе тех, для кого местоположение не имеет значения). Качество жизни в Екатеринбурге достаточно высоко, а стоимость — теперь низка. Это прекрасная конкурентная позиция.
 
— Вы забываете об одном очень важном нюансе. Чтобы встроиться в сеть глобальных городов, нужно найти в ней свое место, определить специализацию.

— Безусловно, этим нужно заниматься. Я формулирую необходимые и достаточные предпосылки для этого следующим образом: разнообразие среды при наличии инфраструктуры (транспорт, офисы, гостиницы, развлечения) и безопасность. Я вижу две возможности — формирование макрорегионального делового центра и развитие инновационных, технологических компетенций. Екатеринбургу не удастся встать на один уровень с Лондоном, Токио или Нью-Йорком в силу масштаба, но сравняться по значимости с Мюнхеном или Эдинбургом городу вполне по силам.

— Какой градостроительный проект в мире вы бы могли назвать любимым?

— Проект Екатеринбург.