Квартирный вопрос сблизил людей

Ипотека

Бюджетные субсидии через ипотеку помогли в самый сложный период продержаться и банкам, и сектору жилой недвижимости. Это редкий случай, когда антикризисная мера государства дает быстрый и внятный результат. В дальнейшем важно, чтобы поддержка переросла в развитие

Банковская отчетность за первый квартал этого года сюрпризов не принесла: кредитная заморозка продолжается. По расчетам аналитического центра «Эксперт», кредитование малого и среднего бизнеса (МСБ) сократилось на 2%, потребительское — на 3%. И только ипотека показала рост в 3,1%. Напомним, что по итогам прошлого года на фоне проседания всех сегментов кредитования ипотека выросла на 11,2%. При этом месячный прирост портфеля ипотечных кредитов в стране соответствует уровню благополучного 2013 года. Ипотека остается единственным активным драйвером банковского кредитования. О тенденциях в сегменте мы говорим с менеджерами банков и строительных компаний за круглым столом, организованным АЦ «Эксперт» в Екатеринбурге.

Искусственный ажиотаж

Основной вклад в положительную динамику кредитов на покупку жилья внесла программа субсидирования процентной ставки ипотеки на строящиеся квартиры, запущенная в марте прошлого года. Эта мера из антикризисного плана правительства дала, пожалуй, самый быстрый и внятный эффект. Прямая компенсация банкам из бюджета части ставки позволила снизить стоимость кредита с уровней начала 2015-го, близких к 15%, до 12 — 13%. Банки сформировали специальный продукт «ипотека с господдержкой на новостройки». По оценкам банкиров, его доля в объеме выдач ипотеки составляет в среднем 40 — 50%, а в феврале у некоторых банков доходила до 60 — 70%. Февраль оказался рекордным с точки зрения объемов выдач ипотеки, но результат был достигнут искусственно. В марте срок действия программы господдержки ипотеки заканчивался и перспективы ее продления некоторое время оставались под вопросом. Весь февраль власти держали рынок в напряжении. Эта интрига провоцировала небывалый ажиотаж среди покупателей и позволила выполнить бизнес-планы и банкам, и застройщикам.

Мы попросили менеджеров банков, собравшихся за круглым столом, сформулировать свои подходы к формированию политики продаж этого продукта. Управляющая Екатеринбургским филиалом ЮниКредитБанка Кристина Волкова говорит, что ее банк в конце мая 2015 года вышел на рынок с уникальным предложением — ставкой по ипотеке с господдержкой 9,8%.

— Мы увидели шквал заявок. Это позволило нам существенно нарастить объемы кредитования. В сентябре в силу уже экономических факторов ставка выросла до 10,5%, тем не менее выдачи продолжали расти.

Начальник отдела кредитования дополнительного офиса в Екатеринбурге Запсибкомбанка Ирина Прозорова подтверждает наличие высокого спроса на продукт:

— Мы начали участвовать в программе ипотеки с господдержкой с мая 2015 года. В рамках программы было выдано более 3 млрд рублей. В планах на 2016 год увеличить этот показатель вдвое. Динамика первого квартала показывает, что это достижимо. Стандартная ставка по этой программе — от 11,65%, но мы регулярно проводим разные акции, в том числе совместно с партнерами — застройщиками и агентствами недвижимости.

— В 2015 году мы вышли на рынок с предложением ставки 12%, потом опустили ее до 10,9%. Доля ипотеки с господдержкой в наших выдаваемых кредитах составляет около 50%, — делится начальник отдела розничных продаж екатеринбургского филиала Россельхозбанка Ирина Мелехова.

— Ипотека на цели приобретения жилья на первичном рынке пользуется большим спросом, сегодня мы предлагаем ипотеку с господдержкой, где процентная ставка от 11,5% годовых, — подтверждает заместитель директора САИЖК Людмила Дмитриева.

В феврале доля продаж ипотеки с господдержкой в ВТБ24 доходила до 70%, говорит управляющий директор по ипотеке Уральского филиала Линарья Хуснутдинова: «В мае количество этих сделок по понятным причинам стало меньше, люди, которые хотели купить квартиру в новостройках, постарались сделать это в феврале. И сейчас доля продаж продуктов с господдержкой составляет 30%. Но при этом растет спрос на покупку жилья на вторичном рынке».

Бесспорный плюс ипотеки для покупки жилья в новостройке — сниженная ставка по кредиту. Но на вторичном рынке у покупателей есть возможность договориться с продавцом о снижении цены самой квартиры. И существует определенная группа клиентов, для которых этот вариант предпочтительней, особенно в условиях падения цен на жилье. Конкуренция среди банков за клиента и на вторичном рынке жилья остается высокой.

— В первом квартале наблюдается рост сделок на вторичном рынке, — говорит Ирина Прозорова. — В нашей линейке есть продукты и для этой категории потребителей.

Важно, чтобы рост портфелей не сопровождался падением их качества. Пока ситуация под контролем.

Качество обслуживания ипотеки остается достаточно высоким, утверждает управляющий ККО «ЖилФинанс Банк» Станислав Дехтулинский:

— С точки зрения банковского бизнеса, ипотечный продукт — продукт уникальный, потому что в сравнении с любыми другими видами кредитования просрочка по ипотечному кредиту не растет. С 2011 по 2015 год включительно в целом в стране она снизилась с 6,25% до 1,7%. При этом просрочка рублевая, за вычетом всех известных валютных проблем, — всего 1,1%.

— Несмотря на то, что доходы населения падают, роста просрочки нет, по нашему банку это всего 1% от портфеля, — подтверждает Линарья Хуснутдинова.

То, что госпрограмма поддержала банковские балансы, безусловно, хорошая новость. Тем более что грамотный подход к развитию этого направления позволяет банкам выстроить систему перекрестных продаж.

— Когда клиент удовлетворен работой с банком при обслуживании ипотеки, он приходит и за автокредитом, и за потребительским кредитом, и за банковской картой. То есть клиент готов рассматривать банк как основного финансового партнера, — говорит Кристина Волкова.

В ожидании «осеннего призыва»

Однако главный эффект программы для экономики проявился в том, что удалось сократить темпы спада в секторе жилищного строительства.

В период стабильности и роста банковский сектор довольно охотно кредитует этот сегмент. В кризис застройщик попадает в число нежелательных клиентов. Так, в 2009 — 2013 годах кредиты строительной отрасли опережали ипотечные. Слом тренда произошел в 2014 году. Банки внесли строительство в список рискованных отраслей. За 2015 год рублевый портфель кредитов строительному сектору в целом сократился на 12% (больше просела только торговля — 17%).

В такой ситуации средства дольщиков, включая кредитные, стали значимым каналом финансирования сегмента жилой недвижимости. По словам директора центра продаж «Группа компаний “Стройтэк”» Сергея Покровского, у них на ипотеку с господдержкой приходится до 60% от всех продаж.

Правда, изменился тип покупателя. Сейчас квартиры в новостройках покупают люди, которым нужно улучшить жилищные условия. От этой осени все участники рынка ждут роста в экономике и соответственно смены тренда. «Весь коллектив застройщиков готовится к “осеннему призыву”, планируем вместе с банками масштабные акции и маркетинговые ходы», — говорит заместитель генерального директора «РГС-Академическое» Филипп Третьяков.

Рынок надеется на возвращение инвестиционной ипотеки (покупки недвижимости для сдачи в аренду), которая с падением арендных ставок потеряла привлекательность как объект для инвестиций.

— Сегодня инвесторов в недвижимости нет или почти нет. Они появятся, если увидят гарантированный рост выше 25% годовых, хотя в отдельных случаях именно сейчас — удивительное время для покупки, — рассуждает независимый эксперт, генеральный директор Aleka Group Александр Матофаев.

Но оптимизм разделяют далеко не все.

— Характер нынешнего кризиса отличается от всех предыдущих. Быстрого восстановления не будет. Поэтому ждать «осеннего призыва» сейчас нет смысла. Предпосылок на улучшение экономической ситуации нет. Вести бизнес нужно очень спокойно и аккуратно, именно этой стратегии мы и придерживаемся, — говорит Сергей Покровский.

Что дальше

Ипотека позволила избежать провала в отрасли, но для запуска роста одного канала финансирования недостаточно. Тем более что вопрос о сроках действия госпрограммы остается открыт. И это главная уязвимость нынешней модели взаимодействия.

— Краткосрочность этой программы создает определенные риски для отрасли. Все застройщики выдохнули в этом году, когда программа была пролонгирована, — формулирует проблему Станислав Дехтулинский. — Насколько она долго будет существовать за пределами 2016 года — очень большой вопрос. Поэтому банки тоже находятся в сложной ситуации: дешевых ресурсов нет, а кредитовать средствами вкладчиков такие проекты рискованно. Поэтому мы и вывели на рынок альтернативное предложение — ломбардную ипотеку — под залог имеющегося имущества.

В качестве одного из эффективных инструментов участники рынка рассматривают также развитие системы стройсберкасс (подробнее см. «Дом: новый сценарий»).

Есть еще один момент для беспокойства: не закладывается ли в стране основа для повторения американского кризиса ипотеки, начинающегося с ее доступности и заканчивающегося ростом процентных ставок вкупе с падением доходов населения. Станислав Дехтулинский не видит здесь предмета для дискуссий:

— У нас доля ипотечных кредитов в ВВП по самым оптимистичным прогнозам к 2020 году составит 9%. В Европе — от 30% до 50%, в США в 2006 году доходило и до 80%. И не надо забывать, что в тот момент ФРС практиковала плавающие ставки. Это был реально мыльный пузырь.

Разнообразие предложений

Банки стремятся формировать продуктовую линейку по ипотеке для всех типов клиентов. Но наращивание портфеля не должно идти в ущерб его качеству

Светлана Галимьянова, руководитель ипотечного центра Уральского филиала Промсвязьбанка:

— Промсвязьбанк заинтересован в наращивании ипотечного портфеля, при этом мы уверены, что также важно тщательно следить за его качеством.

В нашей ипотечной линейке присутствуют как классические программы кредитования для приобретения жилья на первичном и вторичном рынках под залог приобретаемой или под залог имеющейся в собственности, так и специальные программы кредитования для отдельных объектов. По первичному рынку на данный момент наиболее активно идут выдачи по программе «Новостройка — Госпрограмма», где процентная ставка установлена в диапазоне 11,7% — 12% годовых. По итогам первого квартала 2016 года эта программа стала лидером в структуре выдач нашего филиала. По заявкам на данную программу приходится порядка 60%. При формировании портфеля строительных объектов для аккредитации банк детально выбирает партнеров — компании застройщиков. В Свердловской области аккредитованными компаниями являются: «Брусника», ЮИТ, ЛСР, Группа компаний ТЭН. Для клиентов, которые приобретают жилье у таких компаний, процентная ставка составляет 11,7% годовых, первоначальный взнос — от 20%. После февральского ажиотажа среди клиентов наступило некоторое снижение активности, так как в феврале, ожидая окончание программы с господдержкой, получили кредит и приобрели квартиры многие из тех, кто мог отложить покупку до марта — апреля.

При покупке жилья на вторичном рынке есть свои преимущества: жилье уже готово и вам практически не надо вкладываться в ремонт, не считая косметических улучшений. ПСБ стремится удовлетворить и этот спрос. Ставка по ипотеке на вторичное жилье в нашем банке составляет 13,35%.

Светлана Ковалева, заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Екатеринбурге:

— Абсолют Банк по итогам первого квартала 2016 года достиг максимального объема кредитов по сравнению с данными этого же периода за всю историю банка. Так, общий объем выдачи ипотечных кредитов составил около 5 млрд рублей, при этом 60% из них были выданы в рамках государственной программы субсидирования ставок по ипотеке. Повышенному спросу на ипотечное кредитование в первом квартале 2016 года поспособствовала информация о возможном окончании программы государственного субсидирования процентной ставки. Поэтому многие спешили воспользоваться возможностью приобрести недвижимость на выгодных условиях.

Изначально по итогам 2016 года были сделаны прогнозы выдачи ипотечных кредитов до 1,5 трлн рублей в целом по рынку. Однако результаты уже первого квартала дают основания ожидать выдачу ипотечных кредитов на сумму более 1,5 трлн рублей. Что касается Абсолют Банка, то мы планируем сохранить объем выдач ипотечных кредитов на уровне не ниже 2015 года. Достигнуть этого нам помогут эффективная работа всей региональной сети банка и отлаженные бизнес-процессы. Мы уделяем большое внимание скорости рассмотрения заявок и выхода на сделку, а также помощи в подготовке пакета документов. Кроме того, дополнительное преимущество Абсолют Банка – надежные партнерские связи с застройщиками и риелторскими агентствами.

Запуск программы господдержки ипотеки в 2015 году во многом простимулировал рост спроса на жилье на первичном рынке. Так, в 2014 году в Абсолют Банке ипотека на новостройки составляла всего 5% от общего объема, а уже к осени 2015 года ее доля увеличилась в 10 раз – до 50%. Если говорить про 2016 год, то уже в первом квартале доля ипотечных кредитов на новостройки выросла до 60%.

Однако во втором квартале наблюдается явный рост активности и на вторичном рынке жилья. Разница в условиях кредитования становится для заемщиков не столь значительной и принципиальной – к примеру, по программе «Первичный рынок с государственной поддержкой» Абсолют Банк предлагает ставку 11,7%, а по программам для вторичного рынка – 13,2%. При этом цены на вторичное жилье существенно снизились – в среднем на 10-15%, что компенсирует разницу между ставками. Поэтому по нашим прогнозам, в 2016 году будет рост выдачи ипотечных кредитов на вторичном рынке. При этом называть какой-либо конкретный процент увеличения пока еще рано.

Критерии отбора заемщиков не ужесточились. Более того, по некоторым параметрам Абсолют Банк стал даже более лояльным к потенциальным заемщикам. Например, мы сократили минимально допустимый стаж на последнем рабочем месте с 6 месяцев до 5-ти и смягчили требования по регистрации. При этом по-прежнему обращаем внимание на закредитованность заемщика и его финансовую дисциплину, о которой говорит качество кредитной истории. Что касается профессии и доходов, то идеальным заемщиком для банка считается человек с высокой квалификацией, однородным стажем работы и средней рыночной зарплатой. К слову, зарплата значительно выше среднего уровня, напротив, может вызвать вопросы. Ведь если такой заемщик попадет под сокращение, на фоне сегодняшней непростой экономической ситуации ему будет непросто вернуть прежний уровень доходов.

Сейчас в Абсолют Банке ставка по программе «Первичный рынок с государственной поддержкой» составляет 11,7% годовых и по ипотеке на вторичном рынке - 13,2%. Но это не финальные цифры. Банк предлагает клиентам дополнительно снизить ставку на 0,5%, используя опцию «Абсолютная ставка». Кроме того, при подключении к коллективному страхованию в Абсолют Банке можно снизить ставку еще на 0,25%. Также есть преференции по снижению процентной ставки от целого ряда наших партнеров – агентств недвижимости. Однако наиболее популярным инструментом и в 2015 году, и в начале 2016-го оказались совместные программы банка с застройщиками, когда последние снижают процентную ставку за свой счет порой до 7,7% годовых. Застройщики, которые участвуют в таких программах, уже получили отдачу и существенно увеличили свою долю на рынке недвижимости. Но больше всего выигрывают, безусловно, заемщики. Зачастую разница в ставках позволяет за несколько лет сэкономить на выплате процентов сотни тысяч рублей.

Как известно, госпрограмма субсидирования процентной ставки продлится только до конца 2016 года. Будет ли она действовать дальше – не ясно. В случае отмены программы господдержки, скорее всего, произойдет повышение ставок по ипотечным кредитам и охлаждение спроса на жилую недвижимость. Поэтому я бы рекомендовала тем, у кого есть потребность в улучшении жилищных условий и финансовые возможности позволяют взять ипотечный кредит в необходимом размере, не откладывать приобретение квартиры, а решить этот вопрос до конца 2016 года.

Комплексный эффект

Программа поддержки ипотеки обеспечивает стабильность и активность на рынке жилой недвижимости

Руслан Музафаров, региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Урале:

— Рынок строительства жилья сегодня поддерживается за счет ипотеки. У нашей компании доля продаж квартир через ипотеку составляет 40 — 50%. Это очень существенная доля. Результаты ввода жилья в целом по отрасли показывают, что субсидирование ставки по кредиту со стороны государства оказалось эффективной мерой. Программа имеет комплексный эффект, поскольку деньги инвестируются не только в строительство жилья, развиваются смежные индустрии. Эти инвестиции влияют и на потребительские рынки, поскольку люди, приобретая жилье, стремятся его обустроить — купить мебель, бытовую технику. На мой взгляд, эффект господдержки через субсидирование ставки по кредиту имеет также социальный характер — улучшается качество жизни. В нашем обществе считается, что иметь жилье — значит получить стабильность. Люди начинают планировать свое будущее, создавать семьи, рожать детей.

Безусловно, каждая строительная компания развивается по своей модели, и влияние общих факторов на бизнес, в том числе и мер государственной поддержки, проявляется по-разному.

Как известно, для российской экономки 2015 год был очень непростым. А для нашей компании его можно назвать успешным, причем результаты оказались лучше, чем в 2011 и 2012 годах. В 2015 году мы продолжили реализацию комплексных проектов, стали первыми в Екатеринбурге по объемам ввода в эксплуатацию недвижимости, приобрели новые земельные участки. В текущем году у нас есть все базовые условия, чтобы как минимум выполнить план по объемам ввода жилья. В начале года мы ввели в эксплуатацию новый дом в жилом квартале «Мичуринский» на Широкой речке и еще два дома здесь находятся на заключительной стадии строительства, открыли продажи квартир в четвертом доме ЖК «Рассветный» на ЖБИ, в новых секциях «Флагмана» на ВИЗе, где также активно бронируются места в подземном паркинге.

Филипп Третьяков, заместитель генерального директора «РГС-Академическое»:

— Февраль 2016 года для рынка жилой недвижимости оказался неожиданным. Как известно, программа ипотеки с господдержкой была принята в марте прошлого года сроком на один год, и какое-то время было непонятно, будет она продлена или нет. И тот, кто еще раздумывал, решил поторопиться и все-таки купить квартиры. В результате доля продаж с ипотекой в нашей компании в феврале доходила до 70%. В апреле ажиотаж спал.

Реализация дальнейших бизнес-планов застройщиков во многом будет зависеть от политики, которую будут проводить крупнейшие госбанки, работающие в сегменте ипотеки, а именно — пойдут ли они на снижение ставок.

От этой осени все участники рынка ждут роста деловой и потребительской активности в стране. Весь коллектив застройщиков готовится к «осеннему призыву». Мы планируем вместе с банками масштабные акции и маркетинговые ходы.

В текущей политике продаж мы ориентируемся на один тип покупателя — это люди, которым надо именно сейчас решить свои жилищные вопросы.

Конечно, мы ждем возвращения на рынок недвижимости инвесторов. Но это произойдет, когда стабилизируется ситуация в экономике. Поэтому мы по-прежнему остаемся в тех же параметрах по вводу жилья. У нас ассортимент достаточный, чтобы осенью встретить покупателя с разнообразными предложениями.

В целом участники рынка жилой недвижимости адаптировались к изменениям в экономике. Это хорошо видно по портфелю проектов, никто ничего не замораживает, не останавливает стройки, как это было в предыдущие периоды экономического спада. Наоборот, каждый месяц появляются позитивные новости.