Новый облик столицы Урала

За минувшие полгода в столице УрФО произошло сразу несколько знаковых событий, касающихся перспективы застройки города. Началось все с проекта строительства отеля, инициированного Уральской горно-металлургической компанией (УГМК). Проект предполагает возведение отеля пять звезд в центре, на берегу реки Исеть, рядом с театром драмы и домом правительства. Поскольку российских застройщиков, способных поднять проект, не нашлось, консультант — швейцарская компания Opim International Consulting — предложила в качестве генерального партнера одну из крупнейших в мире строительных компаний Bouygues Construction. Группа Bouygues, базирующаяся во Франции, занимает второе место в рейтинге крупнейших строительных компаний мира, имеет опыт реализации сложных конструкторских решений по всему миру. Ее подразделение Буигстрой работает в России с 1990 года. Для подготовки архитектурного проекта отеля привлекли ведущее европейское архитектурное бюро Valode & Pistre. Сейчас согласовываются последние детали, стройка начнется уже этим летом.

Впрочем, само по себе строительство гостиницы, даже исключительных масштабов, к глобальным изменениям в городе привести не может. Но история получила продолжение.

УГМК предложила Valode & Pistre (точнее, ее подразделению VP-Cite) подготовить проект застройки Сити-центра —; делового квартала рядом с домом правительства. Наконец, при посредничестве Opim International Consulting идут переговоры о подготовке проектов возведения двух небоскребов в центре города, а также о реконструкции аэропорта Кольцово и Центрального стадиона, принадлежащих структурам «Реновы» и группы «Синара» соответственно.

Мегаполис будущего

Нетрудно заметить, что финансовый двигатель этих проектов — крупный частный капитал, инвестирующий в перспективный сектор городской недвижимости. Под его имя и гарантии в регион идут ведущие зарубежные компании и западные деньги. В Екатеринбурге вложения направляются в объекты деловой инфраструктуры и индустрии развлечений, которые сами по себе становятся мощным фактором изменений инвестиционной привлекательности региона и двигателем экономического роста.

Общая стоимость проекта отеля — около 80 млн евро. Сооружение в 20 этажей на 300 номеров (полезная площадь 34 тыс. кв. метров, высота более 70 метров) планируется сдать к концу 2007 года. Уже идут переговоры с корпорацией Hyatt (управляет 213 отелями в 43 странах мира): она рассматривается в качестве основного кандидата в управляющие екатеринбургской гостиницы. Собственно Hyatt уже выступила консультантом проекта, отель возведут по ее стандартам.

Проект интересен тем, что строиться будет не только на деньги УГМК: 70% стоимости профинансирует пул французских банков под гарантии французского же агентства страхования риска неплатежей при проведении экспортно-импортных операций COFACE. В свою очередь COFACE получит гарантию Внешторгбанка России, выданную под обеспечение УГМК. Переговоры близки к завершению. Предполагается, что кредит на десять лет возьмет Верх-Исетская инвестиционно-строительная компания (застройщик, дочерняя структура УГМК), стоимость ресурсов будет на 2,5 — 3% ниже аналогичных предложений российских банков. Проект окупится за десять лет с начала финансирования (включая 30 месяцев стройки).

Стоит отметить, что для финансирования подобного проекта зарубежные банки требуют от генерального подрядчика, в данном случае Bouygues, гарантий соблюдения сроков и сметной стоимости. На Урале строительных компаний, чьи гарантии могут быть приняты международными финансовыми институтами, нет.

Проект Сити-центра предполагает возведение масштабного комплекса офисных и торговых сооружений общей площадью порядка 400 тыс. кв. метров, включающего четыре высотных здания от 30 до 60 этажей и большую зону отдыха и развлечений. Масштаб инвестиций, по словам генерального директора Верх-Исетской инвестиционно-строительной компании Алексея Рябцева, — порядка 1 млрд долларов. До 90% площадей квартала придется на офисные помещения, 6% — на торговые площади, остальное — отель уровня три звезды. План предусматривает разбивку аллеи, транспортная схема включает пешеходный мост через Исеть и трамвайное кольцо вокруг квартала.

Очевидно, что ни один инвестор в одиночку подобный проект не потянет. Схема привлечения капитала — пожалуй, центральный вопрос, который придется решать девелоперу (структурам УГМК). Сейчас холдинг ведет переговоры с потенциальными инвесторами: крупными европейскими компаниями (при посредничестве Bouygues) и американскими инвестиционными фондами. Кроме того, опыт реализации аналогичных проектов в других странах свидетельствует: отдельные здания вполне могут быть профинансированы и крупными российскими компаниями, если они решат разместить там головные конторы.

Еще один проект, над которым работает Valode & Pistre, предполагает возведение в центре города двух башен высотой 165 и 150 метров, площадью 57 и 43 тыс. кв. метров соответственно. Общая стоимость проекта — около 150 млн долларов.

Все проекты, включая реконструкцию аэропорта и Центрального стадиона, дополняют друг друга: отель и деловой центр требуют наличия современного аэропорта, стадион международного класса обеспечит загрузку отеля.

На первый взгляд, все это заставляет вспомнить знаменитую речь Остапа Бендера перед жителями Васюков. Разница в том, что в подготовку проектов уже вкладываются ресурсы. По данным партнера компании Valode & Pistre Жана Пистра, стоимость архитектурной части проекта составляет в среднем около 5% сметы, и сам факт того, что частные компании инвестируют столь значительные средства, свидетельствует о серьезности намерений.

Мультипликативный эффект

В компании « Буигстрой» говорят, что к возведению отеля скорее всего будут привлечены уральские строительные компании и поставщики стройматериалов. Собственно, опыт работы с нашими производителями материалов у «Буигстроя» уже есть: Первоуральский завод трубчатых строительных конструкций выполняет заказы для нефтегазового проекта «Сахалин-1», где французы выступают подрядчиками.

Что это даст экономике региона? Первое прямое следствие — рост заказов в промышленности стройматериалов. Сложные конструкционные материалы, такие как стекло для фасада отеля (а он будет полностью состоять из нескольких слоев изогнутого армированного стекла), привезут из-за границы. Но элементы попроще — металлоконструкции, бетон, значительную часть материалов для внутренней отделки — предполагается закупать на месте.

Общий планируемый размер ввода площадей (порядка 600 тыс. кв. метров) превышает размер введенных жилых помещений в Екатеринбурге в 2004 году (497 тыс. кв. метров). И хотя строительство будет вестись на протяжении нескольких лет (поэтапная застройка Сити-центра, если проект состоится, может растянуться лет на десять), оно вполне способно дать дополнительный ежегодный прирост заказов порядка 10 — 20%. А поскольку речь идет о сложнейших конструкциях и дорогих материалах, в ценовом выражении эффект окажется еще выше.

Наконец, поставщики вынуждены будут перейти на международные стандарты качества: этот процесс уже идет, например, на Первоуральском заводе, где за контролем качества и стандартов следят представители «Буигстроя». Участие в проектах международного уровня позволит уральским производителям стройматериалов претендовать в перспективе на получение подобных заказов.

Не без дивидендов останутся строительные компании Екатеринбурга, привлеченные в качестве субподрядчиков на отдельные виды работ. Проблема квалификации российских строителей в принципе очень остра, поэтому на объекты высокого класса застройщики сейчас привлекают специалистов (вплоть до прорабов) из Хорватии, Югославии, Испании и других стран.

Далее. Мало кто из заказчиков застрахован сегодня от увеличения сметной стоимости объекта (от выигрыша тендера до сдачи объекта она может вырасти на 30 — 50%) и от затягивания сроков его сдачи. А это сильно снижает шансы привлечения заемных средств, прежде всего банковских кредитов. Банки требуют от генерального подрядчика гарантий завершения объекта в срок и соблюдения сметы. Предоставить их может только строительная компания с прозрачной и понятной финансовой отчетностью. Российская строительная отрасль, пожалуй, наименее прозрачна: это мы видим, составляя рейтинги крупнейших компаний региона и анализируя их финансовую отчетность.

Таким образом, работа по заказам французов позволит уральским строителям повысить качество менеджмента, не говоря уже об увеличении доходов, занятости и налоговых поступлений в бюджет.

Наконец, ввод такого количества офисных площадей высокого класса в значительной мере снимет проблему дефицита коммерческой недвижимости в городе. Более того, он неизбежно потребует привлечения профессиональных управляющих компаний. Все это приведет к снижению или по крайней мере стабилизации арендных ставок и заставит действующих арендодателей поднимать уровень сервиса. Не секрет, что пока он системно низок: арендаторы не защищены ни от произвольного повышения ставок, ни от дополнительных добровольно-принудительных поборов на ремонт входной группы, охрану, уборщицу и т.д.

Осторожный оптимизм

Пока со всей определенностью можно говорить о строительстве отеля. Остальные проекты — в стадии подготовки документации. Если их реализация начнется, это приведет к огромным изменениям в экономике города и окружающих территорий. Наличие делового центра европейского уровня и сопутствующей инфраструктуры (отели, аэропорт) станет мощным самостоятельным фактором привлечения в регион крупных инвесторов. Масштабная стройка серьезно поднимет уровень заказов в промышленности стройматериалов региона и всех смежных отраслях. Кроме того, уральские строители и поставщики стройматериалов, включенные в проекты, будут вынуждены работать по международным стандартам качества, что приведет к повышению общего уровня производственной культуры в отраслях и даст им в перспективе возможность выхода на заказы международных компаний. Город получит современный архитектурный комплекс — модель, под которую волей-неволей начнут подстраивать и другие архитектурные решения. А там, глядишь, из унылого индустриального города — странного сочетания хрущевок, брежневок, тяжеловесного сталинского конструктивизма и недоархитектуры 90-х — Екатеринбург превратится в современный мегаполис.

Помешать реализации этих планов могут многие факторы. На внешние, такие как снижение кредитных рейтингов России, замедление темпов роста в секторе недвижимости, ухудшение конъюнктуры на рынке металлов, воздействовать невозможно. А вот внутренние — в компетенции крупных частных компаний и властей. Какие это риски? Во-первых, весь комплекс проблем, связанных с планированием застройки, оформлением документации на строительство, повышением эффективности работы технических служб, отчислениями в различные фонды — в общем, все бюрократические барьеры, которые могут отпугнуть потенциальных инвесторов. Это сфера влияния прежде всего муниципалитета. Во-вторых, согласование интересов сторон: инвесторов, кредиторов, строителей, городских и областных властей. Эту функцию могло бы взять на себя агентство по привлечению инвестиций или аналогичная структура, создание которой предусмотрено законопроектом об инвестиционной деятельности в Свердловской области. Другое дело, что эффективная работа любой подобной структуры упирается в квалификацию ее сотрудников (она должна быть высочайшей) и уровень полномочий, причем признаваемых на уровне как городской, так и областной администрации.

Дополнительные материалы:

Нужна система привлечения инвестиций

Дмитрий Толмачев

Вилен Терентьев

— Вилен Александрович, компания Opim выступает консультантом большинства заявленных строительных проектов. Можете ли вы оценить перспективы их реализации?

— Все проекты имеют высокие шансы быть реализованными, поскольку с российской стороны партнером выступает крупный капитал, вкладывающий реальные деньги. Это такие компании, как УГМК, группа «Синара», «Ренова». Другое дело, что достигнутые успехи не являются результатом работы системы, как, например, в Китае. Это плод долгой совместной деятельности нескольких частных предприятий: Уральской горно-металлургической компании, компании Opim, взявшей на себя значительную часть организационных мероприятий, и Bouygues. Естественно, очень важный фактор — поддержка проекта на всех уровнях: и федерального округа, и Свердловской области, и города. Но системы в России пока нет — и в этом заключается основной риск.

Надеемся, наши действия помогут создать такую систему. Стратегические инвесторы приходят в Россию преимущественно в сырьевой сектор, и сам факт того, что одна из крупнейших в мире строительных компаний решилась выступить в качестве генподрядчика, оказать помощь в получении заемных ресурсов проекта в другой сфере — большой прорыв.

— В чем заключается эта помощь?

— Во-первых, участие компании такого масштаба служит условием получения кредитов под строительные проекты, поскольку западные банки требуют гарантий от генерального подрядчика. В регионе растет количество крупных строек, и эта практика получает распространение. Например, требование о гарантиях по проекту строительства торгового центра в Екатеринбурге выдвинула IKEA, а совсем недавно к нам обратилась компания «Прокатмонтаж» из Магнитогорска, крупная подрядная организация, специализирующаяся на строительстве заводов. Они предложили Bouygues стать генеральным подрядчиком в проекте на заводе « Белсталь» как раз по той причине, что гарантии компании могут быть приняты банками-кредиторами. Кроме того, Bouygues обеспечила выход на французские банки и агентство по страхованию рисков при проведении экспортно-импортных операций COFACE, а также помогла найти более дешевые заемные средства.

— Есть ли перспективы сотрудничества с французским бизнесом помимо заявленных проектов?

— Прежде всего это внедрение системы частно-государственного партнерства, которая очень развита во Франции. Система ориентирована на реализацию социальных и крупных инфраструктурных проектов: строительство больниц, дорог, спортивных сооружений. Смысл заключается в том, что частный бизнес инвестирует в эти проекты под гарантии государства и получает их в управление на долгий срок, позволяющий окупить вложения (например, в частную автомагистраль) за 15 — 30 лет. Французская сторона уже ведет активные консультации по этому поводу с органами власти Свердловской области и города.

Не просто «бург»

Марина Романова

Уровень цивилизации определяется в том числе и свободой от погоды. Когда форс-мажором становится не разгул стихии, а вполне нормальная по природным меркам гроза, рождающая тем не менее «пробки», опоздания и срывы подписания важных соглашений, — это уже «угроза цивилизации». На фоне бушевавшей грозы тема встречи представителей бизнеса, культуры и власти — «Культура среды обитания: поиск гармонии» — выглядела чрезвычайно актуально. Идея создания в Екатеринбурге интеллектуального клуба, носившаяся в воздухе, примерно год назад была осуществлена совместными усилиями компании «Ренова» и ассоциацией писателей Урала. На июньском заседании за круглым столом разговор шел об архитектурном облике города, имеющем эстетическое, имиджевое, деловое и инвестиционное значение.

Проблему четко, жестко и образно обозначил Александр Стариков, ректор Уральской государственной художественно-архитектурной академии: Екатеринбург становится подобен большой спальне с кухней, немытым полом и неоткрывающимися дверями. Безудержное уплотнение застройки в центре создает колоссальные транспортные сложности и практически не оставляет возможности перемен в имидже города.

Сегодня существует тенденция сближения внешнего облика большинства крупных городов мира, они становятся похожи друг на друга — просто «бурги». Очень важно выделиться на этом фоне. Как?

Ученые Сергей Кропотов, Сергей Мошкин предлагают: необходимо заставить работать новый символический капитал. Нельзя строить славу города на том, что здесь расстреляли последнего царя и родился первый президент; ситуацию требуется переломить на позитиве. Основой мифологии может стать граница Европы и Азии, например. Однако современный интеллектуальный постиндустриальный Екатеринбург можно создать лишь на новом месте.

Идея, на первый взгляд кажущаяся малореальной, тут же была подхвачена практиками. Михаил Давыденко, генеральный директор «Ренова-девелопмент», рассказал о застройке, которую предполагает вести компания в районе Краснолесья. Новый микрорайон можно сделать центром притяжения жителей, туристов и капитала, если грамотно организовать его с учетом современных градостроительных требований и если он будет отличаться интересной архитектурой. Концепция развития территории должна стать результатом коллективного труда, поэтому принята в режиме конкурса.

Из числа того, что уже делается или планируется в ближайшее время, заместитель начальника городского управления культуры Наталья Смирнова назвала три крупных архитектурных проекта, вошедших в план стратегического развития Екатеринбурга: музейный комплекс в центральной части города; строительство Центра современного искусства; создание парка семейного отдыха

Будем учиться

Юрий Немытых

Юрий Чумерин

— Юрий Николаевич, как вы оцениваете приход иностранных компаний на строительный рынок Екатеринбурга?

— Иностранцы приходят прежде всего как инвесторы и инжиниринговые компании. Им невыгодно приводить сюда собственных строителей и стройматериалы. Делают они это только в том случае, когда местные застройщики не способны выполнить заказ. Как оказалось в случае с IKEA: ни один из местных застройщиков взять объект такой сложности на генподряд не смог — будут строить иностранцы. Разве для стройиндустрии это плохо? У заводов будут заказы. Еще пример. У меня на столе лежит предложение от фирмы REMEX International. Она готова прийти сюда и инвестировать в строительство жилья кварталами, без всякой долевки. Это означает высокую скорость строительства, большой объем заказов для производителей стройматериалов. Местные так не могут.

— Есть еще плюсы от прихода иностранцев, помимо очевидного увеличения объемов сбыта для предприятий стройиндустрии?

— Кроме количественных есть еще и качественные. Взять французскую компанию Bouygues, которая вступила в Союз предприятий стройиндустрии и с его помощью уже в течение двух месяцев буквально «перетряхивает» всех производителей стройматериалов от бетонщиков до отделочников. Происходит определенное ранжирование по качеству. Те, кого она выберет, — лучшие, остальным нужно подтягиваться. Главное — с помощью опыта иностранных компаний мы сможем понять, в чем наши недостатки. Французы дали нам заказы по металлоконструкциям для проекта на Сахалине. Они потратили 100 тыс. евро только для того, чтобы аттестовать наших сварщиков на британские стандарты, вывели их на такое качество и такой контроль за ним, от какого заводы давно отвыкли. Поначалу руководители предприятий жаловались — тяжело. Сейчас они же говорят: мы поднялись на качественно иной уровень и теперь можем работать с любой иностранной компанией, не говоря об отечественных.

— Произойдут ли изменения в структуре потребления стройматериалов?

— Да, и это тоже нам на руку. У иностранцев совсем иные подходы к стандартам работы. К примеру, в этом году у нас в области будет произведено 200 тыс. тонн сухих строительных смесей. Местные строители столько не употребят: они с неохотой привыкают к новому стройматериалу. Производителям приходится искать рынки за пределами области. А иностранные компании просто не понимают, как можно работать без сухих смесей. У них только механизированный способ нанесения штукатурки увеличивает производительность в десять раз. Уверен, что на их примере свердловские строители будут активнее перевооружаться. Им придется переходить на новые материалы, современные технологии, иначе более производительные и рентабельные иностранные и московские компании просто выдавят их с рынка.

То же можно сказать и о проектировщиках. Вместе с Bouygues сюда приходит их постоянный партнер — архитектурное бюро Valode & Pistre. У него высококлассные архитекторы, множество реализованных проектов по всему миру. Оно использует нормы, приемы и материалы мирового класса. В Свердловской области много проектных организаций, но наши архитекторы привыкли работать традиционно, закладывают в проект старые материалы, и уже на стадии проектирования, таким образом, не стимулируют использование новейших технологий. Мы постоянно собираем проектировщиков, рассказываем, показываем, проводим семинары, призываем их включать в проекты новые материалы. Процесс весьма медленный, но теперь и они в конкурентном поле: придется учиться. Так что в приходе иностранцев я вижу одни плюсы: это увеличит объемы строительства и всему местному рынку даст импульс качественного развития.