Даунхаус

В начале ноября в мэрии Екатеринбурга прошли торги по продаже права аренды земель для возведения жилья. На аукцион выставлялись 28 площадок. При этом торги по большинству участков, предназначенных для комплексного малоэтажного строительства, были отменены из-за отсутствия заявителей, зато за площадки под индивидуальные коттеджи развернулась ожесточенная борьба. Почти за каждый лот соревновались три-четыре претендента. Конечная цена превысила стартовую в 2 - 6 раз.

Ажиотаж вокруг земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) возник впервые с начала кризиса. Однако оптимизма новость не вызывает. Итоги торгов показывают: инвесторы в строительстве коттеджных поселков пока не заинтересованы.

Стоп, машина

Позиция инвесторов оправдана: уральский рынок загородной недвижимости (сюда мы включаем также поселки и объекты ИЖС, находящиеся на окраине города) находится в состоянии стагнации. Весной цены на такое жилье достигли дна, в следующие полгода - выросли на единицы процентов. Директор департамента оценки компании «Инвест-аудит» (Пермь) Ольга Васильева:
- Сегмент продолжает испытывать на себе последствия кризисного периода.

В целом ситуация стабилизировалась и серьезных предпосылок к ее ухудшению не наблюдается. С середины лета 2009 года цены на рынке Пермского края (учитывая объекты в черте города) упали на 0,6%. За весенне-летний сезон 2010 года, время традиционной активности рынка индивидуального жилья, средняя стоимость увеличилась на 2,6%. Такой рост нельзя назвать существенным. Однако в условиях стабилизации особо заметные ценовые колебания, как правило, и не фиксируются. Сегодняшний спрос весьма ограничен и по количественным, и по качественным характеристикам.

Управляющий партнер Пермского аналитического центра Ирина Трубинова добавляет: «У девелоперов есть желание строить под гарантированный спрос, а покупатели в свою очередь не готовы вкладывать деньги в чистое поле. Тем более на этом рынке масса малоизвестных игроков, которые до этого не только не имели опыта загородного строительства, но часто не занимались строительством вообще».

Аналогичная ситуация и в других областных центрах (подавляющее большинство загородных объектов строится именно вокруг них). Директор компании «БрОК» (Тюмень) Людмила Доровикова: «Я сомневаюсь, что в каком-нибудь сегменте рынка недвижимости есть хоть какое-нибудь восстановление. Разговоры о начавшемся росте цен, увеличении количества сделок, о прохождении "дна" больше напоминают факирские заклинания. На мой взгляд, на рынке наблюдается некое не очень устойчивое равновесие, не более». По словам аналитика Уральской палаты недвижимости (Екатеринбург) Глеба Кривошеева, загородка - наиболее инертный сегмент рынка недвижимости, изменения здесь происходят с большим временным лагом: «Если сегодня в сегменте городского многоквартирного жилья чувствуется оживление, то какой-либо положительной динамики в секторе индивидуального строительства не наблюдается. Застройщики и риэлторы говорят о том, что объем сделок очень низкий, большинство объектов продается медленно. Относительно высокий спрос сохраняется только в элитном сегменте».

Заметной положительной динамикой может похвастаться разве что Уфа. Там, по данным сети агентств недвижимости «Эксперт», в среднем стоимость жилья прирастает на 1 - 2% в месяц. С начала года цена увеличилась на 13,2%. Однако Башкирия - регион специфический с сильно развитым сектором загородного строительства.

Шаг к адекватности

Кризис ударил по рынкам загородной недвижимости различных территорий Урала с неодинаковой силой. В Екатеринбурге остановлено больше трети проектов, но события развивались постепенно, до весны 2009 года риэлторы еще отмечали продажи по инерции. В Перми коллапс случился мгновенно. Ольга Васильева: «Начало кризиса совпало с сезонным затишьем на пермском рынке загородного жилья, поэтому покупателей не стало практически моментально. Большинство новых проектов было заморожено, а недостроенная часть поселков превратилась в загородные долгострои. За первые два-три месяца кризиса средние цены снизились на 10 - 15%. В течение последних 13 месяцев рынок загородного жилья испытывал общее негативное влияние кризисных тенденций. Уровень спроса оставался незначительным в течение первого полугодия 2009 года, основные строительные материалы дешевели, инвесторы решили надолго отложить свои коммерческие планы». Практически полностью замерла стройка в Челябинске.

Несмотря на это, на наш взгляд, кризис оказал на рынок позитивное воздействие. Во-первых, он вычистил непрофессиональных игроков, которые пришли в строительство из других сфер. В 2007 - 2008 годах рост на сырьевых рынках заставлял добывающий бизнес и обслуживающие его компании каким-либо образом использовать полученные средства. Многие выбрали в качестве инвестиционного проекта стройку, в том числе загородную, при этом не обладая компетенциями в этой сфере.

Во-вторых, кризис изменил подход некоторых девелоперов к продажам объекта. По словам директора компании «Инвест Бизнес Консалтинг» (Челябинск) Станислава Ахмедзянова, застройщики стали прислушиваться к покупателю, предлагать готовые объекты с инфраструктурой (дорожной, инженерной), уменьшили стоимость жилья до справедливой, начали предлагать схемы рассрочек, кредитов, ипотеки. Некоторые резко увеличили вариабельность проектных решений (типичная картинка докризисного поселка - три-пять видов домов и все из кирпича). Кроме того, добавляет Глеб Кривошеев, «в целях повышения привлекательности загородного жилья девелоперы попытались снизить стоимость возводимых домовладений путем активного использования новых экономичных технологий строительства. Вместе с этим произошло сокращение объемов проектируемых поселков. Раньше компании старались развернуть масштабную стройку, сейчас они не рискуют и уменьшают строительные объемы путем деления поселков на небольшие очереди».

Самые изобретательные застройщики либо применяют популярную в автопродажах схему trade-in (городская квартира клиента принимается в зачет стоимости при покупке загородного дома в одном из конкретных поселков), либо предлагают различные бонусы. Грубо их можно поделить на три класса. Первый - предоставление бесплатной услуги или ценный подарок. Подарком может выступать, например, машина. Второй - бесплатная земля или дополнительные квадратные метры. Правда, эксперты оценивают такие варианты довольно скептично. Очевидно, что и стоимость участка земли, и себестоимость дополнительных квадратных метров уже заложены в цену домовладения.

Третий класс - бесплатные услуги по облагораживанию дома и территории (например, проведение коммуникаций внутри дома, ландшафтный дизайн, дизайн-проект дома в подарок).

Явно изменилась структура предложения: некоторые компании переориентировались на продажу участков с инфраструктурой, но без подряда (до кризиса подавляющее большинство застройщиков об этом даже слышать не хотели).

Девелоперы, оставшиеся совсем без денег, сфокусировались на размежеванных землях. Наиболее актуально это для Перми. Там доля поселков, где на продажу выставляются такие площадки, составляет более 40%. Объясняет Ирина Трубинова:

- У нас потенциальные покупатели устали от обещаний и анонсов. Все поселки пытаются в проектах толкать примерно одну и ту же стратегию: много обещают, от дорог до социалки на объектах, а в реальности ничего не строится годами. Покупателям не нужны голые поля и красивые обещания - они этому просто не верят, поэтому им проще построить коттедж самим, контролируя каждый этап строительства, что в большинстве случаев сейчас и происходит. Я бы сказала, что на пермском рынке загородной недвижимости не денежный кризис (деньги есть у людей), а кризис доверия. Покупатели не верят, что будет построен поселок в срок, не верят, что будет социалка, обслуживание и прочее. Людям нужен готовый продукт, понятный и простой, как квартира, и они не хотят платить за возможные проблемы, тем более речь идет о весьма существенных деньгах. Поэтому задача девелопера - построить готовый продукт (дома), социалку, а потом начинать продажи. Чистое поле можно будет продавать, когда будет успешно реализован хоть один проект и получены позитивные отзывы о нем и управляющей компании.

Заметим, иллюзий мы не испытываем: позитивные изменения коснулись далеко не всех территорий и не всех застройщиков. Множество компаний худо-бедно перетерпели полтора года и надеются вновь выехать на волне отложенного спроса.

И богатым, и бедным

Тем не менее главный вопрос, который поставил кризис перед девелоперами загородной недвижимости - эффективное использование земли и диверсификация продуктовой линейки. На этой волне многие аналитики заявили: решение, которое убьет двух зайцев, - мультиформатный поселок. Суть - объединение на одной территории разных типов застройки (возможный максимум: коттеджи, таунхаусы, дуплексы и многоквартирные малоэтажные дома).

Идея далеко не нова. По словам руководителя отдела загородной недвижимости АН «МИЦ-недвижимость» (Москва) Изабеллы Постоловской, в Москве 20% поселков строятся в таком формате. Первые примеры есть и на Урале - в Тюмени, Уфе и Екатеринбурге. Однако максимум разнообразия представлен только в проекте «Карасьеозерский-2» в столице Среднего Урала. Остальные объединяют лишь таунхаусы и коттеджи.

Плюсы мультиформата очевидны. Во-первых, это снижает стоимость жилых и инфраструктурных объектов. Очевидно, что в 2011 - 2012 годах цены на землю и первичный лэнд-девелопмент будут расти. В таких условиях выгодно уплотнять застройку. Во-вторых, мультиформат позволяет ориентировать проект на несколько целевых групп. Условно: коттеджи - для богатых людей, которым нужен просторный дом с большим участком, готовых на серьезные эксплуатационные расходы. Таунхаусы и дуплексы (дома, состоящие из двух квартир с отдельными входами) - для покупателей со средним достатком (величина эксплуатационных расходов на 25 - 35% ниже, чем у коттджей). Многоквартирные дома - относительный эконом-класс (расходов на 30% меньше по сравнению с таунхаусами). При этом общественные пространства жителей объединены: владельцы квартир могут свободно пользоваться благоустроенной территорией и всей инфраструктурой поселка. Варьируя объемы того или иного формата можно резко уменьшить срок экспозиции недвижимости.

Третий плюс - эффективное использование земли. По словам ведущего консультанта департамента загородной недвижимости компании «Новое Качество» (Москва) Ивана Соколова, смешанный формат более эффективно решает проблему с застройкой даже не самого удачного участка, делая проект более ликвидным. Таунхаусы и многоквартирные дома могут располагаться вдоль дороги или в других местах, лишенных природных преимуществ. Ими можно «прикрыть» дорогие предложения от автомагистралей и других поселков. Самые выигрышные участки застраиваются коттеджами.

Московские риэлторы даже разработали примерную структуру мультиформатных поселков. Например, Изабелла Постоловская считает, что в поселках среднего или бизнес-класса под дороги и общественные зоны отводится от 30 до 40% от общей площади, остальное - под различные виды жилья. В этой зоне под коттеджи уходит 20 - 25%, под таунхаусы - 55 - 65%, а под малоэтажные дома - 15 - 20%. Эта цифра подтверждается и уральским опытом. Например, в Карасьеозерском-2 на момент открытия первой очереди было продано 80% таунхаусов и порядка 20 - 30% коттеджей и квартир.

Если речь идет о сегменте дорогого высококачественного загородного жилья, то коттеджи в таком поселке занимают около 80% от общей жилой зоны, 15% приходится на долю таунхаусов и лишь 5% - на малоквартирные дома.

Потеря концентрации

При всей привлекательности мультиформат далеко не всегда будет панацеей. По словам Глеба Кривошеева определяющий фактор - расстояние от города: мультиформатные поселки стоит строить либо в черте муниципалитета, либо в радиусе 5 - 7 км от него. Это позволит привлечь покупателей, желающих приобрести недвижимость в районах, удаленных от шумного центра. «В радиусе 15 - 20 км и более строить мультиформатный поселок нелогично, не думаю, что кто-то захочет покупать там квартиры и даже таунхаусы».

Вторая опасность - объединение потребителей из различных социальных слоев. Если грамотно не зонировать территорию или не выстроить ценовую политику (например, ввести стоимостный ценз, чтобы отсечь определенных покупателей), то комфортного сосуществования не получится.

Наконец, третья опасность - нивелирование проекта, размывание бренда, плохой маркетинг.

Скорее, гарант успешности проекта - четкая концепция, адекватная ей цена и строгая ориентация на клиента. Такое утверждение кажется банальным, однако напоследок приведем один показательный пример. По оценкам экспертов компании «Инвест-аудит», наиболее востребованы в Перми сегодня объекты в ценовой категории от 2,5 до 3,5 млн рублей. За такую сумму спрос ориентирован на приобретение благоустроенного коттеджа площадью 120 - 150 квадратов со всеми коммуникациями и развитой внешней инфраструктурой. Однако основа предложения Перми - это коттеджи в 200 - 250 кв. метров (доля объектов площадью более 200 кв. метров - 62%). При средней стоимости в 27 - 29 тыс. за квадрат дом можно купить за 6 миллионов. Но потребителя нет.