КРТ в регионах

В полпредстве обсудили, как закон о комплексном развитии территорий будет реализовываться в субъектах РФ

26 марта полномочный представитель президента РФ в УФО Владимир Якушев провел заседание совета при полпреде, на котором рассматривался вопрос обеспечения комплексного развития территорий (КРТ). Федеральный закон о КРТ был принят в конце прошлого года. По словам Владимира Якушева, документ решает несколько задач: «Первая — увеличить объемы сноса аварийного жилья, вторая — решить проблему так называемого ветхого жилья. Это дома, которые завтра станут аварийными. В рамках программы капитального ремонта заниматься ими с точки зрения экономики нет никакого смысла. Третья задача — в рамках инструментов, которые дает ФЗ о КРТ, привлечь инвесторов и изменить лицо российских городов, создать комфортную среду».

Напомним, закон предполагает возможность местным властям составлять и утверждать программы по реконструкции и сносу многоквартирных домов (МКД) в целях «создания благоприятных условий проживания». Механизм КРТ предполагает снос депрессивных кварталов, в том числе жилфонда, который не может быть признан аварийным, но по техническому состоянию уже не соответствует современным требованиям, и их застройку новым жильем. Они, к примеру, могут не быть подключенными к централизованному водоснабжению или системе канализации.

— Критерии таких домов определены градостроительным кодексом, а вот выбор конкретных критериев, принятие решения о том, одному из них или их совокупности должны соответствовать многоквартирные дома, определение параметров таких критериев — за регионом. Например, если, согласно градостроительному законодательству, критерием может быть физический износ основных конструктивных элементов, то значение такого износа должен определить регион, — уточнил полпред. 

Общий объем многоквартирных домов в РФ — 2,4 млрд кв. метров, из них МКД старше 50 лет — 1 млрд кв. метров (44%)

— Закон принят. Второй этап — создание и принятие подзаконных нормативных документов на уровне федерального правительства и субъектов РФ. При создании этой нормативной базы нам необходимо решить несколько вопросов. Первый — сохранить конституционные права граждан на жилище. Это относится не только к МКД, потому что на территории КРТ могут находиться индивидуальные жилые дома и садовые участки. Основная регуляторика будет делаться на уровне субъектов РФ. Необходимо разъяснить это регулирование нашим гражданам, не допустить ситуации информационного вакуума, заполняемого непрофессиональными комментариями, — подчеркнул полпред. — Второй важный вопрос — создание благоприятных условий для инвесторов, потому что основное расселение на этих территориях будет происходить преимущественно за их счет. Важно, чтобы финансовая модель отвечала интересам инвесторов. Ни один инвестор не будет заниматься КРТ, если не увидит экономического эффекта по окончании реализации каждого такого проекта. Это сложные задачи, но нам нужно найти баланс.

По словам Владимира Якушева, регионам нужно «поторапливаться» с принятием нормативной базы: «Такой закон уже принят в Свердловской области. Подобный документ обсуждается в Ханты-Мансийском АО, принят ряд постановлений правительства в Тюменской области».

По прогнозам, до конца 2030 года аварийным будет признано 22,6 млн кв. метров жилья

— У нас очень много старых МКД — около 44%. В таком жилье живут миллионы человек, — заявил на совещании заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Дмитрий Волков. — Самое важное, что это жилье находится в центре городов и формирует их основу. И у регионов, и у муниципалитетов до сих пор не было выверенного инструмента, который может гибко настраиваться для реализации девелоперских проектов по улучшению качества жилья. В текущих параметрах имеются значительные риски сохранения или увеличения общего объема аварийного жилья. Пятиэтажки, которые строились в период массового домостроения, уже превысили свой 50-летний срок эксплуатации, такая же проблема в ближайшее время коснется 9- и 12-этажных панельных домов периода массового домостроения.10,5 млн кв. метров жилья (640 тыс. человек) признано аварийным до 1 января 2017 года и будет расселено в рамках  нацпроекта «Жилье и городская среда». 400 млрд рублей предусмотрено паспортом нацпроекта на 2020 — 2024 годы, 30,2 млн кв. метров (6 — 8 млн человек) будет признано аварийным в период с 2017 по 2030 годы.

Решение о КРТ жилой застройки может быть принято в отношении одного или нескольких кварталов, микрорайонов, если в их границах расположены:

— МКД, признанные аварийными и подлежащими сносу;

— МКД, не признанные аварийными и соответствующие одному или нескольким критериям, установленным субъектом РФ. Указанные критерии устанавливаются исходя из следующих требований: 1) физический износ конструктивных элементов МКД превышает определенное субъектом РФ значение; 2) совокупная стоимость услуг и (или) работ по капремонту МКД превышает стоимость, определенную субъектом РФ; 3) МКД построены в период индустриального домостроения по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен или перекрытий, в период, определенный субъектом РФ; 4) МКД находятся в ограниченно-работоспособном техническом состоянии; 5) МКД характеризуются низким уровнем благоустройства, определяемым отсутствием централизованных систем инженерно-технического  обеспечения;

— Иные объекты, расположенные в границах кварталов, микрорайонов поселения, городского округа (за исключением района), в котором расположены МКД.

По словам Дмитрия Волкова, в целях КРТ жилой застройки не могут быть изъяты расположенные в границах таких территорий земельные участки, предназначенные для размещения объектов федерального значения, и участки, на которых расположены такие объекты; участки с МКД, в отношении которых законом не предусмотрена возможность включения их в границы КРТ; земельные участки с жилыми домами блокированной застройки или объектами ИЖС.

Замглавы Минстроя РФ акцентировал, что собственники МКД, не признанных аварийными и подлежащими сносу, но подпадающих в границы КРТ, могут с помощью голосования на общих собраниях решить вопрос об участии в таких проектах: «Срок принятия такого решения и работа с такими решениями является одним из основных элементов института КРТ, как по отношению к успешности такого инструмента, так и в отношении защиты прав граждан».

По мнению директора департамента градостроительной деятельности и архитектуры Минстроя РФ Сергея Гончарова, на территории УФО в регулировании КРТ дальше всех продвинулась Тюменская область, которая приняла три акта, которые касаются определения начальной аукционной цены и порядка осуществления комплексного развития территорий и т.д.: «Также Свердловская область приняла законопроект, остальные регионы на этапе согласования и утверждения подобных нормативных  документов».

— Лучшим опытом в реализации КРТ обладает Московская область. Но, например, Сахалинская область, которая приняла всю «нормативку» по КРТ и взяла за основу  документы, разработанные в Московской области, изменила их на 60%. И это совершенно нормально, есть особенности ведения хозяйственной деятельности, развития территорий и уровень зрелости градостроительной деятельности. Нужно максимально учитывать местные особенности, — подвел итоги Дмитрий Волков.

Критерии МКД (построенные до 1975 года включительно) для участия в программах КРТ в Московской области:

— бараки деревянные вне зависимости от этажности (в том числе имеющие утепленные фасады);

— малоэтажные многоквартирные дома до 4 этажей включительно, имеющие деревянные перекрытия (в том числе по металлическим балкам), со следующими материалами стен: дерево, камень, кирпич, панельный, с наружной системой утепления, монолитные;

— панельные 5-этажные, кирпичные 5-этажные с деревянными перекрытиями;

— многоквартирные дома до 5 этажей с общей степенью износа от 70% включительно и выше;

— МКД, в которых отсутствуют холодное водоснабжение и (или) водоотведение.

Напомним, в феврале во время визита в Екатеринбург вице-премьер правительства РФ Марат Хуснуллин призвал регионы «стремиться к увязке программ по расселению аварийного жилья с новыми проектами по комплексному развитию застроенных территорий»: «Форсируйте эту программу. Все, что входит в КРТ, если у вас есть аварийка, — вот готовые площадки, которыми можно заниматься».

Фото: Минстрой РФ