Пошла реакция

В

Рынок пуст…

Стимулировать развитие рынка действительно необходимо. Как в большинстве вторых городов, строительство здесь только начинает выходить из аута конца 90-х — начала 2000-х. «Рынок первичной жилой недвижимости в Березниках находится в стадии формирования, в продаже имеются единичные новые квартиры», — отмечает руководитель экспертноаналитической группы Пермского аналитического центра Ирина Трубинова. Сказано дипломатично. Если жестче, то в прошлом году в городе введено всего 12 тыс. кв. метров жилья — 0,07 кв. метра на жителя. Это в 3,5 раза меньше, чем в среднем по Пермскому краю (0,25 кв. метра) и в 14 раз меньше европейской нормы (1 метр на человека в год). Мало того, шесть из 12 тыс. метров принесло индивидуальное жилищное строительство. Значит, на свободный рынок попали только оставшиеся 6 тыс. метров. Это один (!) построенный многоквартирный дом площадью 4,4 тыс. кв. метров и вторая очередь другого дома на 1,6 тыс. кв. метров.

В основном предложение формируется за счет вторичных квартир. По данным аналитического отдела строительной группы «Камская долина», на 8 июня средняя цена жилья на вторичном рынке составляла 16,7 тыс. рублей за кв. метр. Отметим, что в отличие от Перми ажиотажного роста цен в 2006 году в Березниках не наблюдалось. За 2006й и первый квартал 2007го они выросли на 7,6% (в среднем по Пермскому краю — только за 2006 год поднялись на 80%, в основном за счет Перми).

О рынке коммерческой недвижимости можно рассказать в двух строках. Сданных новостроек нет. Объекты торговой недвижимости представлены магазинами советской постройки (ЦУМ, Универсам1, Униваерсам-2) и помещениями на первых этажах жилых домов. Средняя цена метра торговой недвижимости, по данным на начало июня, — около 20 тыс. рублей, аренда — 800 рублей в месяц. Под офисы, как правило, используются квартиры на первых этажах жилых домов, переведенные в нежилые помещения. Причем, как отмечает Ирина Трубинова, информации по планирующемуся строительству специализированных офисных зданий в Березниках нет.

Строящиеся торговые центры в Березниках

…и пустотой привлекателен

Между тем количество сделок и число игроков (как агентств недвижимости, так и кредитнофинансовых организаций) растет. В Пермском аналитическом центре перечисляют причины: фактическое отсутствие первичного рынка жилья (предложения единичны), наличие крупных экспортноориентированных производств (сотрудники которых получают неплохую зарплату), значительный массив ветхого и изношенного жилья, а также развитие общепринятых финансовых инструментов (кредит, ипотека).

Налицо большой отложенный спрос на жилье, созданный дисбалансом между скудным предложением и относительно высокими доходами населения. То же можно сказать и о торговой недвижимости. Оборот розничной торговли вырос в 2006 году на 45%, что сформировало потенциальный спрос на первичные торговые помещения.

Спрос мог бы оставаться отложенным еще долго, если бы не активная позиция местных властей в части распределения земельных участков. Только за 2006 год проведено 24 аукциона. Всего с октября 2005го, когда стартовала процедура аукционов, продано 40 участков под строительство жилья (из них 30 — индивидуального) общей площадью 128 тыс. кв. метров, 181 участок — под нежилую застройку общей площадью 239 тыс. кв. метров.

Отложенного спроса вкупе с активным распределением земли оказалось достаточно для того, чтобы привлечь на рынок внешних игроков и вызвать на нем инвестиционный всплеск. Заметнее всего он оказался в сегменте торговой недвижимости. В городе ведется строительство четырех торговых центров суммарной площадью 34,5 тыс. кв. метров. О том, что помещения в них будут пользоваться спросом, говорят хотя бы цены: 40 — 45 тыс. рублей за метр, по информации Пермского аналитического центра. Это вдвое выше, чем на существующие объекты.

Оживляется и жилищное строительство. Пермская строительная группа «Камская долина», сдав первый дом в 2006м, строит второй: ввод запланирован на вторую половину года. Жилье строят еще одна компания из Перми — трест «Строймеханизация», местные игроки — ООО «Дизайн-Строй» и ООО «Стройальянс». А финансовая группа «Ермак» и группа «Российский индустриальный альянс» (обе из Перми, возводят крупнейший в городе ТЦ) анонсировали строительство четырех пятиэтажных домов суммарной площадью 30 тыс. кв. метров.

Застройщики уверены: спрос сдерживается отсутствием предложения, рынок ежегодно может поглощать в несколько раз больше первичного жилья, чем построено в прошлом году. 

Поможет ли несчастье?

Дополнительный импульс развитию рынка, как ни парадоксально, дала знаменитая авария на ОАО «Уралкалий». В ее районе сохраняется опасность оседания почвы. Проживающих в 29 домах решено переселять. Если геологическая ситуация не позволит тянуть с переселением, его проведут быстро: жители при помощи субсидий и жилищных сертификатов купят квартиры на вторичном рынке и в немногочисленных новостройках. С точки зрения развития рынка недвижимости, это плохой вариант. Специалисты Пермского аналитического центра дают прогноз: «Свободной жилой недвижимости в городе не так много. Даже учитывая возможный всплеск предложений на рынке вторичного жилья, изза паники при экстренном развитии ситуации скачка цен на “безопасную” (находящуюся на максимально безопасном удалении от эпицентра аварии) недвижимость не избежать».

Но если геологи дадут добро, авария обернется благом для стройкомплекса: деньги, выделяемые бюджетами на переселение, можно будет вложить в строительство нового жилья. Тем более что и подходящий проект существует. Как рассказали в администрации, «основным ресурсом для дальнейшего развития города является активное освоение правобережной его части — микрорайона Усольский. Принятая проектом планировки схема позволяет застраивать территорию района очередями жилых кварталов в комплексе с необходимыми объектами обслуживания, инженерными и транспортными коммуникациями. В соответствии с генеральным планом и проектом планировки Правобережного района на первую очередь предусматривается строительство 300 тыс. кв. метров жилья. Активно идет поиск инвесторов для застройки территории».

Инвесторы, скорее всего, найдутся. Несколько крупных игроков, например «Камская долина», «Стройпанелькомплект», Пермский завод силикатных панелей, уже выразили интерес.

Дополнительные материалы:

И вторые станут первыми

Пример Березников показывает: небольшие города перспективны для жилищного строительства из-за наличия отложенного спроса и лояльного отношения властей к застройщикам, уверен генеральный директор строительной группы «Камская долина» Андрей Гладиков

Андрей Гладиков

— Причин несколько. Во-первых, расширение деятельности за пределами Перми — часть стратегии компании. Сейчас около 20% жилья мы возводим во вторых городах. Во-вторых, в Березниках более эффективно и рационально решаются вопросы выделения земли. Когда в стране запускалась процедура аукционов, в Перми, например, полгода ничего не происходило, власти не успели подготовиться, а в Березниках выделение земли начали сразу. Втретьих, выдача технических условий. Здесь все делается четко, по регламенту в установленные законом сроки. Администрация старается излишне не обременять застройщиков: на наших объектах мы строили только внутриплощадочные коммуникации, дополнительных расходов на инфраструктуру не было. Наконец, в Березниках до сих пор строилось очень мало жилья и существует значительный отложенный спрос.

— Более четкие процедуры выделения земельных участков и выдачи ТУ — особенность Березников?

— Это особенность всех вторых городов. Местные администрации не избалованы вниманием крупных застройщиков, заинтересованы в привлечении компаний в город, поэтому стараются создать для строителей выгодные условия работы.

— Что позволило вам сделать вывод о существовании отложенного спроса в Березниках?

— Мы анализировали средний уровень доходов населения, остатки на банковских счетах. По этим параметрам Березники выглядят не хуже Перми. Большинство березниковцев работают на крупнейших предприятиях мирового масштаба. Эти промышленные гиганты платят сотрудникам достойную зарплату, которую люди готовы направлять на покупку квартир. По нашим подсчетам, ежегодный спрос на жилье в городе равен 50 тыс. кв. метров — это в несколько раз больше, чем строится сейчас.

— Ваша компания собирается участвовать в комплексной застройке правого берега?

— Да. Мы в состоянии построить там целый микрорайон с социальной инфраструктурой. Ждем, когда администрация подготовит необходимые документы.

— На ваш взгляд, администрация достаточно динамично работает по этому проекту?

— Темпы работы нормальные. Могу сказать, что застройка правого берега сегодня — действительно рабочий проект, а не просто намерения администрации.

Подготовил Юрий Немытых