Суперценность
Жилищное строительство
Кризис заставляет даже самых крупных и уверенных в себе девелоперов искать нетривиальные подходы к продажам жилья
Знаковая для региональной стройотрасли пресс-конференция главы компании «Атомстройкомплекс» (АСК) Валерия Ананьева состоялась на прошлой неделе. Определение «знаковая» употреблено не случайно: АСК — один из крупнейших девелоперов Урала, потому заявления, которые делают его топ-менеджеры, одновременно и отражают, и формируют рыночные тренды.
— Скажу честно, большого оптимизма по поводу спроса на рынке недвижимости мы не испытываем, — начал Валерий Ананьев. — О восстановлении экономики пока говорить не приходится, доходы людей не растут. Возможности увеличения цены квадратного метра тоже не просматриваются (только если не произойдет очередного инфляционного скачка): в 2014 — 2015 годах девелоперы ввели куда больше жилья, чем продали. В 2016-м, на мой взгляд, объем строительства тоже несколько превышает спрос. Безусловно, есть отдельные проекты и территории, где ситуация обратная. Но это исключение, подтверждающее правило. Я надеюсь, что в 2016-м в Екатеринбурге уровень поглощения по жилью будет не ниже 500 тыс. кв. метров (это в два раза меньше, чем до кризиса). Тот же показатель ждем в секторе коммерческой недвижимости.
— За сжавшийся в два раза рынок придется биться…
— Безусловно. И здесь на первый план выходит качество предложения: продуманная концепция проекта, грамотные планировки, добротные материалы, развитая инфраструктура, надежные и современные инженерные сети, комфортное дворовое пространство. Главным конкурентным преимуществом становятся не сроки возведения жилья, а создание ценности (или суперценности) продукта.
В области маркетинга мы готовы на любые эксперименты. Один из них — продажу квартир на аукционах — мы реализуем уже в конце августа. На первых торгах будут представлены девять лотов (шесть квартир с чистовой отделкой в сданных жилых комплексах и три таунхауса). Начальная цена примерно на миллион ниже прайсовой, шаг — 50 тыс. рублей.
Людям нравится играть, рисковать: а вдруг получится купить квартиру на старте. Этот формат хорош тем, что позволяет понять, насколько востребован наш продукт у потребителя.
— Каковы планы развития Атомстройкомплекса?
— Следующие два-три года будут сложными и вряд ли прибыльными. Наша главная задача — сохранить коллектив и компетенции. Сегодня мы специализируемся в двух областях — строительство жилья и сложных социальных объектов. По второму направлению госзаказ упал практически до нуля. Мы не возводим, школ, больниц, не занимаемся реставрацией объектов (АСК, например, был подрядчиком при реконструкции Дома Севастьянова и Театра юного зрителя, при строительстве областного перинатального центра и противотуберкулезного диспансера. — Ред.).
В целом нам бы очень не хотелось опускаться ниже планки в 200 тыс. кв. метров построенной недвижимости (жилой и нежилой) в год. Но, повторюсь, единственное, на что мы сегодня можем рассчитывать, — наши собственные проекты.
— О собственных проектах. Что происходит с одним из ваших наиболее амбициозных проектов — многофункциональным комплексом Opera Tower (предполагает возведение в центре Екатеринбурга 42-этажного небоскреба площадью 108 тыс. кв. метров)?
— Все просто: проект законсервирован. И строительство не возобновится, пока не будут урегулированы юридические разногласия с одним из инвесторов. Видимо, на старте люди не совсем представляли процесс строительства, как он реализуется в реальности. Ясно одно: нельзя развивать сложный проект, если в тылу все не слава богу.
— Что вы думаете об идее Владимира Путина о создании компенсационного фонда помощи обманутым дольщикам и перечисления в него 1% от каждого договора долевого участия?
— Я не раз говорил: терпеть не могу 214-ФЗ. И изначально я был против принятия этого закона, потому что никакой защиты дольщиков он не обеспечивает. Да, документ некоторым образом формализует отношения между продавцами и покупателями жилья. Но на этом все. А те странные обременения, которые «навесили» на 214-ФЗ в последние годы, и вовсе делают работу по нему непривлекательной. Легче сначала построить дом, а потом его распродать. В принципе уже сегодня мы можем реализовывать проекты на собственные средства, деньги банков и инвесторов.
Объемы долевки в том виде, в каком она есть сейчас, АСК однозначно будет сокращать. Тем не менее полностью отказываться от продажи квартир на этапе строительства мы не намерены. Такие сделки четко показывают, насколько наш продукт востребован, их динамика позволяет планировать срок реализации проекта. Это прямая связь с покупателем, которую нам бы не хотелось терять, потому мы будем искать новые форматы взаимодействия (вероятно, за рамками 214-ФЗ).
— Сегодня в Екатеринбурге реализуются и запланированы ряд масштабных проектов комплексного освоения окраинных территорий. Девелоперы любят говорить, что в пределах города земли почти не осталось. Так ли это?
— На мой взгляд, это ошибочное мнение. Земли в городе более чем достаточно. Другое дело, что она занята морально и физически устаревшими постройками. Сегодня мы в первую очередь должны говорить о развитии застроенных территорий, сносе ветхого и аварийного жилья, а потом и пятиэтажных хрущевок, которые формируют некомфортную среду.
Конечно, в новых районах нет ничего плохого. Однако не хотелось бы превращения Екатеринбурга в «город-бублик» с развитыми окраинами и деградирующим центром. Такого перекоса нельзя допускать, развитие должно быть сбалансированным.
Проблема ветхого двухэтажного жилья в Екатеринбурге, на мой взгляд, еще не до конца осознана (что уж говорить о пятиэтажках). Вероятно, этим обусловлено недостаточно активное развитие застроенных территорий. На мой взгляд, в городе необходимо разработать четкую методику реализации подобных проектов: кто за что отвечает, кто какие обязательства на себя берет, кто что финансирует.