Подростковая болезнь

Жилая недвижимость

На фоне падения объемов жилую стройку раздирают идеологические противоречия и понятийные перекосы. Один из вероятных способов их устранения — четкая сегментация

В начале октября аналитический центр «Эксперт» подготовил рейтинг строительных компаний Урала. Скопом все фирмы, попавшие в список, заработали 458,7 млрд руб­лей, проиграв себе самим образца 2014 года 10,6%. Но суммарная выручка фирм, занятых в жилом секторе, упала на 20,5%. А если учесть инфляцию, даже официальную, которая в 2015 году составила 13%, показатель получится совсем неприличный. 

Многолетние лидеры рынка — «РСГ-Академическое» (девелопер мегапроекта на 9 млн кв. метров жилья в Екатеринбурге), Атомстройкомплекс, «ЛСР.Недвижимость» провалились на 33 — 38%.

Мощный рывок сделали только две компании — «Синара-Девелопмент» и филиал «Брусники» в Екатеринбурге. Первая приросла на 211% к 2014-му, вторая — на 147%. Показатели впечатляющие, но в основном они обусловлены эффектом низкой базы и выводом на рынок новых (не будем спорить, довольно качественных) проектов.

Традиционно после выхода рейтинга мы стараемся получить обратную связь, услышать экспертные мнения и прогнозы. Для обсуждения настоящего и будущего рынка жилья журнал «Эксперт-Урал» совместно с АЦ «Эксперт» организовал круглый стол, за которым собрались представители крупнейших девелоперских компаний и ведущих банков. Без последних нарисовать объемное изображение жилого сектора в принципе было бы невозможно. Причина очевидна — ипотека сегодня является единственным эффективным инструментом покупки квартиры. Ее доля в сделках на первичном секторе составляет 40 — 70% (в зависимости от застройщика).

Вся такая противоречивая

Поступим нестандартно и сразу перейдем к выводам и рассуждениям о будущем. Некоторые из них покажутся ряду читателей чересчур субъективными или вздорными. Тем лучше — будет повод для полемики.

Глобально со стройкой в регионе все плохо. В Свердловской области, например, объем ввода за три квартала упал в сравнении с аналогичным периодом 2014-го на 35%. Примерно та же ситуация в Челябинске — минус 33%. Пермский край просел на 15%. Дальнейшие перечисления в общем-то бессмысленны. В плюсе, похоже, только два региона с не слишком большим объемом ввода — Удмуртия и Курганская область.

С продажами тоже все плохо. Судя по заявлению аналитиков, никакой компенсации прошлогоднего спада не случилось: спрос на квартиры продолжает сжиматься. Правда, уже не на 35 — 45%, как в 2015-м, а всего на 10 — 15%. Есть ощущение, что рынку, как и экономике страны в целом, в скором времени перестанут стучать снизу.

Рынок жилой недвижимости сегодня — это клубок противоречий, перекосов и дисбалансов. Он похож на подростка, который быстро и не совсем пропорционально вытянулся (это мы о бурной середине 2000-х), а теперь болезненно осознает, что же с ним произошло. 

Главное противоречие, терзающее рынок жилой недвижимости, — идеологическое. В 2006 — 2007 годах подавляющее большинство девелоперов не задумывалось о качестве исполнения объекта, комфортной среде, квартирографии, дворовых и общественных пространствах. И их можно понять: надо было ковать, пока горячо. Потому во время краха 2009 года застройщики пытались хоть как-то оживить спрос довольно примитивным количественным способом — резко снизить цены.

В начале 2010-х наиболее передовые компании заговорили о необходимости наращивать ценность продукта, о том, что конкурировать стоимостью — это прошлый век. Постепенно эта идея находила все больше сторонников. В 2014 — 2015 годах мыслить «квадратурой и рублями» стало немодно и даже где-то пошло. В 2016-м публичная риторика не изменилась. Но все сокращающееся потребление вынудило ряд застройщиков (и даже очень крупных) вернуться к старым методам конкуренции. В Екатеринбурге один из лидирующих девелоперов обрушил ценник, за ним потянулись некоторые другие компании. Застройщики маскировали снижение стоимости квартир под акции, специальный процент по ипотеке, аукционы и т.д. Суть от этого не изменилась. Засуха вновь запустила механизм примитивной борьбы за жизнь. Надеемся, ненадолго.

Другое противоречие — между планом и рынком. Начиная с середины 2000-х чиновники различных уровней то и дело произносят заветную фразу «надо строить 1 кв. метр на человека в год». Сейчас аппетиты изменились. К 2020 году России нужно выйти на сдачу 100 млн кв. метров жилья ежегодно. На одном из госсоветов Владимир Путин заявил, что спрос на квартиры сегодня достигает 300 млн кв. метров.

Однако ответ на вопрос «кто купит эти 100 млн кв. метров» деликатно обходится. Пока не видно, чтобы институт ипотеки (или любые другие институты поддержки) смогли переварить такой объем.

Еще один пример расхождения плана и рынка — развитие направления арендного жилья. 25 октября на заседании Совета по стратегическому развитию и приоритетным проектам доходные дома снова попали в поле зрения чиновников. Но опять-таки никто не задался вопросом «кто будет строить и пользоваться этой недвижимостью».

Об арендном фонде для граждан «с невысокими доходами» в Минстрое начали говорить еще в 2005-м, в 2012-м президент наказал принять все возможные меры для его формирования, затем появился закон о некоммерческом найме. Но никакого доходного сектора так и не появилось. Причина в том, что окупаемость данных объектов выходит за рамки здравого смысла.

На заседании в очередной раз говорили о концепции, пилотных проектах и прочих правильных вещах. Но обратим внимание, что пилотные проекты уже имеются: в Москве под доходное жилье выкупили апартаменты. Аренда студии площадью чуть более 20 кв. метров стоит 36 тыс. рублей.

Теперь о ключевом перекосе. Он заключается в гигантском предложении мелких квартир эконом-класса. Это тоже привет из середины 2000-х. Тогда на рынок вышло поколение 80-х: молодежь начала заводить семьи, активно отселяться от родителей. С помощью института ипотеки этот слой сформировал массовый спрос на одно-, максимум двухкомнатные квартиры (подробнее см. «А покупатель кто»). Но прошло десять лет, и теперь он требует трех- и четырехкомнатных жилищ.

Еще один, на этот раз понятийный перекос мы обнаруживаем в сегменте апартаментов. Сегодня они воспринимаются исключительно как суррогат жилья (в своих рассуждениях мы основываемся на опыте Екатеринбурга), что, безусловно, неверно. Апартаменты — отель для относительно долгосрочного проживания, промежуточный формат между гостиницей и квартирой. Любое иное толкование дискредитирует и делает бессмысленной саму идею появления апартаментов в городе.
 
Апартаменты сегодня находятся на полулегальном положении, вроде бы застройщики должны соблюдать все нормы для жилья, но не обязательно. Вроде должна быть детская площадка и паркинг, но можно их сделать в урезанном формате. Вроде бы их жильцы должны учитываться при проектировании социальной инфраструктуры, но как на самом деле — неясно. Плюс, никто не застрахует тебя от того, что сверху откроют клуб. Да и налоги на апартаменты значительно выше, чем на жилье. В итоге этот формат стал нежеланным (да и не совсем запланированным) отпрыском отеля и квартиры. 

Другой понятийный перекос — в критериях успешности развития рынка жилья. Сегодня одним из ключевых показателей является жилищная обеспеченность, измеряемая в кв. метрах на человека. Он плох по двум причинам. Первая — цифра не отражает качество жилищного обеспечения (30 квадратов в кривом панельном доме отнюдь не то же самое, что 30 кв. метров в элитной высотке). Вторая причина — количество квадратных метров плохо описывает пространство, отведенное человеку для жизни. В Европе принято вычислять обеспеченность в показателе комнат на человека. На наш взгляд, это значительно более верный подход.  

И наконец противоречие, постепенно сходящее на нет, — между прошлым и настоящим. Привычки, приобретенные в середине 2000-х, оказались слишком сильными. Они характерны как для девелоперов, так и для покупателей.

Последние, например, по инерции считают жилье выгодным вложением. Но сегодня стоимость недвижимости почти не растет. Простой расчет показывает, что вклад в банке на 4 — 5 п.п. выгоднее покупки квартиры (кроме того, это практически безрисковые вложения). Если говорить максимально упрощенно, недвижимость сегодня не актив, а пассив, плата за комфорт и безопасность.

Девелоперы иногда стараются сыграть в игру «на котловане дешевле». Но потребитель участвовать в ней не готов.

— Существенная часть людей сегодня не готовы брать жилье на этапе строительства, — констатирует директор по маркетингу и продажам ГК «Стройтэк» Сергей Покровский. — Они и так, например, живут в съемной квартире и платят аренду, дополнительные расходы на ипотеку им не потянуть. Стоимость готового объекта сегодня почти не отличается от той, что была на этапе строительства. Недавно после возведения каркаса мы попробовали поднять цену кв. метра на 1,5 тыс. рублей. Продажи обрубило. Сегодня девелоперам нужен запас прочности. Нужно терпеть и строить.   

Ипотечная радость

В сфере ипотеки противоречий нет. По объемам выдачи рынок почти на 40% обгоняет прошлогодние показатели. Прогнозы пока позитивные.

 — Ставки по ипотеке сегодня очень комфортны, — комментирует заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Екатеринбурге Светлана Ковалева. Вне рамок программы господдержки и на первичном и на вторичном рынке они начинаются от 12%. Минимальная стоимость кредита в рамках программы господдержки — 10,7%. Доля таких займов в общей выдаче — около 50%. В следующем году в связи с окончанием программы мы не ожидаем существенного спада. Да, сезонное сжатие произойдет, но во втором квартале 2017-го объемы достигнут уровня 2016 года.

Управляющий директор филиала ВТБ24 по ипотеке Лина Хуснутдинова также фиксирует позитивные итоги: «В третьем квартале 2016-го объем выдачи ипотеки прирос на 26% к аналогичному показателю 2015 года. С господдержкой в июле — сентябре было выдано 35% кредитов. В том же периоде 2015-го цифра равнялась 42%. Это говорит о том, что решение об окончании программы в 2016 году, видимо, оказалось верным. Рынок готов выдавать ипотеку самостоятельно без дополнительного субсидирования. Рыночная ставка в первичном сегменте сегодня в среднем составляет 12,5%, во вторичном — 13 — 13,5%». 

Коммерческий директор региона «Урал» ЮниКредитБанка Кристина Волкова уверена, что снижения активности в связи с отменой программы господдержки на ипотечном рынке в 2017 году не произойдет.

Застройщики, тем не менее, окончанием программы господдержки все же обеспокоены. «Государство создало для новостроек преимущество, пусть в 1 — 1,5%, но все-таки, — замечает Сергей Покровский. — В 2017 году этот разрыв может сойти на нет, что непременно скажется на первичном рынке». 

Кристина Волкова прогнозирует: скорее всего в следующем году стоимость кредитования будет снижаться. О падении ставок говорят и в АИЖК. В октябре был опубликован прогноз агентства по ставкам. Ожидается, что к 2018 году они снизятся до 9 — 10%. В этом случае объем выдачи кредитов повысится до 2 млрд рублей (рекордный показатель пока был зафиксирован в 2014 году — 1,76 триллиона) Условием для достижения такого результата заявлено дальнейшее снижение ключевой ставки Центробанка и выход на запланированный регулятором уровень инфляции в 4%.

— АИЖК не так давно провели колоссальное исследование доступности ипотеки для домохозяйства, отталкиваясь от ставок, — комментирует управляющий ККО «Банк ЖилФинанс» Станислав Дехтулинский. — Если стоимость кредита составляет 16%, ипотеку в ближайшие пять лет готовы взять только 2 — 3% граждан. Со снижением стоимости этот показатель, понятно, увеличивается. Самый существенный скачок происходит на отрезке от 12% до 10% годовых — в два раза. Ипотеку под 10% готовы взять больше половины опрошенных. При ставке в 6% за кредитом пойдут уже 80% граждан. Сейчас обслуживание ипотеки доступно 19 млн человек.   

Ставки могли бы снижаться сильнее и быстрее.

— 90% фондирования ипотеки — депозиты, — сетует Станислав Дехтулинский. — Это нонсенс, так не должно быть, но это факт. Рынок ипотечных ценных бумаг, к сожалению, так и не создан, длинные и дешевые деньги (страховых компаний, пенсионных фондов) на него не пришли. Я приведу всего один пример, как может работать ипотечный рынок. Пару месяцев назад мой знакомый озадачился покупкой недвижимости в Англии. Первоначальный взнос составил 5%. Ставка — 4% годовых. Если за четыре года гасишь 45% суммы, на весь оставшийся период ставка обнуляется.

По кусочкам

Стоимость ипотеки в среднесрочной перспективе будет одним из главных факторов, влияющих на спрос на рынке жилья. Этот вывод возник после анализа прогнозов роста экономики страны и, соответственно, доходов населения. До 2019 — 2020 годов здесь прорывов ждать не стоит. Ресурса сокращать стоимость кв. метра у застройщиков тоже нет (особенно после их игрищ в 2016 году). Мечты о массовом и дешевом жилье, о доходных домах в среднесрочной перспективе тоже вряд ли реализуются (если что-то и возникнет, то только в формате узких или точечных программ вроде «Жилье для российской семьи»). 

Крайне любопытен вопрос: за счет чего будут конкурировать застройщики. На первый взгляд, ответить на него легко — качеством, той самой пресловутой ценностью. Больше нечем. Однако есть два «но». Первое — качество и ценность требуют дополнительных материальных затрат, а повышать стоимость метра пока возможности нет. Второе — может статься, что все компании дойдут до определенного джентльменского набора (или гигиенического уровня) сервиса и благоустройства и перестанут отличаться друг от друга. Директор по маркетингу компании «Первостроитель» Александр Скорин спокоен:

— Это вопрос из разряда, а не закроется ли у нас когда-нибудь патентное ведомство, потому что все, что можно, уже изобретут. На мой взгляд, оно никогда не закроется. Всегда найдутся способы снизить себестоимость самого объекта и перенести издержки на малые архитектурные формы, благоустройство. Сегодня мы выполняем проекты, которые в недалеком прошлом казались невозможными с экономической точки зрения. Полезность квадратуры с каждым годом будет убывать. Люди все больше внимания будут уделять комфорту, грамотно сконструированной среде. Огромный потенциал заложен в секторе управляющих компаний. Сегодня, например, в Екатеринбурге конкурентного рынка в этой сфере нет. Еще одна «точка роста» — умные дома и энергоэффективные технологии. Еще недавно это казалось атрибутом домов бизнес-класса, но сегодня проекты в этой сфере реализуются в массовом сегменте, например, в «Академическом».
 
По мнению регионального директора «ЛСР.Недвижимость-Урал» Руслана Музафарова, в среднесрочной перспективе хорошую конкурентную позицию на рынке будут обеспечивать даже не новые фишки и уникальные сервисы, а простое выполнение своих обещаний:

— На мой взгляд, качество, о котором мы так часто говорим, — это прежде всего соответствие ожиданиям потребителя. А зачастую многие люди ждут от девелопера всего лишь исполнения обязательств и соответствия цены продукту. Мы крупная компания и, конечно, не всегда можем соревноваться с небольшими застройщиками, возводящими один-два дома, но якобы уникальных. Мы ведем 20 — 30 проектов одновременно и делаем бизнес на обороте, а не на марже. Я считаю наш продукт качественным, потому что людям именно он и нужен. Им не надо, чтобы листок бумаги не пролезал под дверью. Гораздо важнее, чтобы дом строился в два раза быстрее и ценник был на 20% дешевле. 

Мы специально привели две полярные точки зрения, чтобы утвердить один тренд, который, как нам кажется, свидетельствует о том, что рынок жилой недвижимости Урала в среднесрочной перспективе имеет шансы побороть противоречия и устранить перекосы. Речь о сегментации. Она — удел любого развитого рынка. Сегодня же все по большому счету все борются со всеми. Переход от бизнеса к эконому не так очевиден, что уж говорить, например, о «стандарте» и «комфорте».

Вероятно, через несколько лет у нас не будет возможности делать обобщения о конкуренции ценой, о квадратуре и качестве, о суррогатном жилье. Массовый сектор будет бороться ценой, а более престижный качеством, апартаменты, наконец, станут самостоятельным куском рынка, а арендное жилье… Пусть хотя бы просто появится.

Дополнительные материалы: