Новые прорабы

19 февраля президент Башкирии Рустэм Хамитов подписал постановление о реализации пилотного проекта финансирования жилищного строительства с использованием системы жилищных строительных сбережений. Республиканские власти первыми на Урале решились на такой эксперимент.

Механизм - аналог немецких стройсберкасс. В регионе должен быть создан специальный инвестиционно-строительный банк. Покупатель сначала вносит минимум 5% от договорной суммы, затем в течение трех-пяти лет копит 50% стоимости помещения. Ставка по такому вкладу - не менее 3% годовых. Плюс гражданам, признанным нуждающимися в жилье, положены ежегодные премии в размере 10% от суммы накоплений, но не более четырех минимальных зарплат (17 320 рублей). На оставшуюся сумму участник проекта может получить строительно-сберегательную ссуду (на срок, максимум вдвое превышающий период накопления, под 6% годовых) или ипотеку (максимум на 30 лет под ставку рефинансирования ЦБ плюс три процентных пункта).

Параметры проекта, безусловно, вызывают множество вопросов: начиная от мизерной ежегодной премии и заканчивая ставкой в 3%, что втрое ниже инфляции. Однако само появление нового инструмента для Башкирии - позитивный шаг. Республике необходимо искать способы исполнения грандиозных планов.

Робкий рост

Башкирия всегда была одной из самых сильных как по вводу жилья, так и по обороту строительных организаций. Конкуренцию по обоим показателям ей составляли разве что Свердловская и Тюменская (вместе с автономными округами) области.

Кризис, однако, жестоко обрушился на республиканский рынок недвижимости. Физический объем строительных работ в 2009 году упал на 23,3% по сравнению с 2008-м (в среднем по Уралу снижение составило 27,5%, аутсайдеры - Свердловская и Челябинская области: минус 35,7% и 40% соответственно). Правда, ввод жилья снизился всего на 1 тыс. кв. метров. 2010-й также оказался тяжелым. Физический объем сократился еще - на 3,5% к 2009-му. Объем ввода жилья - на 15%.

Основания для оптимизма между тем есть. Падение на рынке недвижимости закончилось. Это видно, во-первых, при сравнении двух показателей: физический объем строительных работ в прошлом году сжался, а оборот предприятий - вырос. Значит, стоимость услуг увеличилась более чем на 14%. Во-вторых, индекс производства стройматериалов (в статистике - «прочих неметаллических минеральных продуктов») в 2010-м снизился по отношению к 2009-му всего на 0,3%, а объем отгруженной продукции, выполненных работ и услуг в денежном выражении превысил 20,1 млрд рублей (110,3% к уровню 2009 года в действующих ценах), среднемесячная заработная плата увеличилась на 14% до 14,5 тыс. рублей.

По объемам серьезно поднялось производство нерудных стройматериалов (33% к 2009-му), гипса (83%), сборного железобетона (18,2%) и шифера (15%). Незначительно увеличился выпуск цемента (3%) и стекла (1,1%). Не выросло только производство кирпича (минус 10,4%), что логично: дома из него слишком дороги. 2011-й начался еще позитивнее. По словам председателя Госкомитета Башкирии по строительству и архитектуре Халита Махмудова, в январе индекс промышленного производства в стройотрасли прирос на 54% (по сравнению с январем 2010-го). Выпуск кирпича увеличился на 5%, железобетона - на 30%.

По итогам прошлого года стройкомплекс Башкирии потерял 21 предприятие (исключены из ЕГРЮЛ), 132 организации находятся на процедуре банкротства (в 2009-м таких было 125).

Малая удаль

Говоря о статистике стройотрасли Башкирии, необходимо подробнее остановиться на одном сегменте - загородной недвижимости. По ее вводу республика - в числе российских лидеров. В 2009 году объем индивидуального жилищного строительства (ИЖС) почти достиг 2 млн кв. метров, в 2010-м - 1,45 миллиона. Доля ИЖС в структуре вводимого жилья в прошлом году составила 72,5%, в 2009-м - 82% (по этому показателю Башкирия проигрывает разве что Белгородской области). Здесь реализуются проекты комплексного освоения территорий (помимо коттеджей в поселках строятся объекты социально-бытовой инфраструктуры) около крупных городов: например, Шамонино, Зинино, Дорогино около Уфы. Каждый в перспективе на 1000 - 1500 домов.

В основном этого удалось достичь благодаря программе «Свой дом», действующей в регионе три года. По ней работники бюджетной сферы могли приобрести малоэтажное жилье на льготных условиях (цена квадратного метра - до 15 тыс. рублей). Низкая стоимость объясняется тремя факторами. Первый - ввод в эксплуатацию завода деревянных панелей с пенополиуретановым утеплением Lasselsberger (мощность - 1,5, в перспективе - до 4,5 тыс. домов в год). Второй - бесплатная земля. Третий - доведение коммуникаций до дома (разводка самостоятельная; в 2011 году будет дороже - в правительстве принято решение заводить сети сразу в дом).

Социальные риски

В республиканском правительстве восстановление отрасли связывают исключительно со стимулированием строительства жилья. В 2011 году на эти цели в региональном бюджете заложено 3 млрд рублей, плюс 1,1 миллиарда - на оснащение площадок инфраструктурой. В 2010-м ввод составил 2,1 млн кв. метров жилья. Задача на 2015 год - сдать 3,7 миллиона. Перспектива к 2020 году - 5 миллионов, из них до 60% - ИЖС.

Планы амбициозные. Однако при их реализации стоит учитывать несколько серьезных рисков. Первый - уменьшение потока денег из федерального бюджета (Башкирия всегда славилась умением эти средства получать). Прежде всего это связано со снижением спроса на жилье со стороны государства. В кризис правительство страны предпринимало отчаянные попытки поддержать стройотрасль путем выкупа квартир для работников Мин­обороны, ветеранов Великой Отечественной войны, предоставления гарантий по кредитам, субсидированием ставок, финансированием строительства инфраструктуры. С каждым годом объем этих расходов будет уменьшаться: в федеральном бюджете под статью ЖКХ в 2011-м отведено 216 млрд рублей (против 223,2 в 2010-м), в 2012-м - 94,3, а в 2013-м - только 76,7 миллиарда. Положительным моментом является разве что продление срока деятельности Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства до 1 января 2013 года. Соответственно необходимо увеличивать финансирование отрасли из региональных и муниципальных бюджетов. А сделать это непросто: многие эксперты убеждены, что нас ждет волна бюджетного кризиса (см. «Строительство ума палаты», «Э-У» № 2 - 3 от 24.01.11).

Второй риск - отсутствие платежеспособного спроса на жилье со стороны населения. Пока жилье в регионе вряд ли можно назвать доступным. По статистике, среднемесячный доход на душу населения в Башкирии равен 17,2 тыс. рублей, а минимальная рыночная стоимость жилья - около 25 - 26 тыс. рублей, в Уфе - 32 - 35 тысяч.

Третий риск вытекает из второго - баланс между спросом и предложением. Сегодня перед региональными властями стоит задача гармонично стимулировать и застройщиков, и потребителей. В случае перекоса в ту или иную сторону можно получить либо новый пузырь (превосходство спроса над предложением), либо еще более сильную стагнацию (превосходство предложения над спросом).

Четвертый риск - старые фонды предприятий стройиндустрии. В Башкирии технологических аутсайдеров достаточно, особенно в производстве цемента, кирпича, железобетона. По некоторым оценкам, современное оборудование позволяет снизить, например, себестоимость изготовления цемента на 30 - 40% по сравнению с технологическими линиями советского образца. По информации компании «СМ Про», в 2011 году себестоимость производства этого материала на новых современных линиях вырастет на 6%, тогда как на старых заводах (которых пока подавляющее большинство) - более чем на 11%.

Пятый риск - рост объемов ветхого жилья. Средств на переселение жителей из таких домов всегда выделялось недостаточно. Застройщики брать на себя подобное обременение не хотели, предпочитая застраивать новые территории.

Наконец, риск шестой, один из определяющих, - отсутствие интереса инвесторов. На наш взгляд, строительные компании республики вряд ли смогут выполнить поставленные задачи. Следовательно, придется привлекать сторонние. Но стимулирование строительства эконом-жилья - палка о двух концах. С одной стороны, регион таким образом решает социальные задачи. Но с другой - дешевое жилье - далеко не лучшее вложение средств для инвестора (даже если к площадке проведут коммуникации), особенно если квартиры ограничить по цене сверху. Федеральные и тем более иностранные компании и так практически равнодушны к региональным рынкам. Да и местные были вынуждены продавать жилье по предложенной государством цене только в кризис, когда они испытывали жесткий дефицит оборотных средств.

Открытое жилье

Большинство этих рисков власти региона, похоже, осознают. Начнем с инвесторов. Республиканский строительный рынок всегда считался закрытым. Однако в декабре прошлого года Рустэм Хамитов открыто заявил строителям, что готов призвать инорегионалов:

- Положение в отрасли сложное. Его необходимо немедленно исправлять. По обеспеченности жильем жители Башкирии оказались на 56-м месте в России и на 12-м в Приволжском федеральном округе. Если не будет объема, маховик цен снова развернется, и жилье снова станет недоступным. От крупных российских игроков, желающих работать в Башкирии, отбоя нет. У них хорошая история, не в пример нашим «микробам». Рынок у республики хороший - 80 млрд рублей.

Уже в начале 2011-го девелоперская компания Arabtec Construction LLC из Эмиратов получила от региональных властей официальное приглашение включиться в проект строительства социального жилья, а также технопарков, объектов культуры и спорта, гостиниц и туристических комплексов. Пока никаких конкретных договоренностей не достигнуто, однако Arabtec Construction в ближайшее время намерена открыть офис в Уфе.

Кроме этого, в середине февраля Башкирию посетил японский архитектор Ясухиро Ямашита. Он провел переговоры с правительством региона, в рамках которых представил проект экодеревни. В его основе два параметра. Первый - экологичность: малоэтажное строительство из дружественных природе материалов, замкнутый цикл использования водных ресурсов, возобновляемые источники энергии, эффективная переработка отходов, минимальное использование мототранспорта, ведение приусадебного хозяйства, а также грамотное соотношение общественного и личного пространства. Второй - экономичность (мы уже писали о соотношении этих факторов при реализации экодевелоперских проектов, см. «Зеленые человечки», «Э-У» № 40 от 11.10.10).

По словам Ямашиты, в Башкирии для реализации подобных проектов мест не так много: территории южнее Магнитогорска, пригород Стерлитамака, идеал - участки, расположенные в нескольких десятках километров от Уфы.

В правительстве идею строительства экспериментального поселка одобрили. Пока его точное расположение не определено, однако известно, что на первом этапе будет возведено 150 домов площадью 100 кв. метров с приусадебным участком в десять соток.

Помимо этого, по словам Халита Махмудова, сейчас правительство республики ведет переговоры с инвесторами из Москвы, Санкт-Петербурга и Финляндии о строительстве завода каркасных панелей.

Спрос на жилье будут повышать не менее радикальными способами (правда, в основном они будут распространяться на категорию нуждающихся в улучшении жилищных условий, их в республике несколько десятков тысяч): это субсидирование ставок по ипотеке, льготные займы на оплату первого взноса. Кроме того, планируется уменьшить стоимость жилья: в республике разработан механизм выдачи земель в обход торгов для юрлиц, а из бюджета выделены деньги на оснащение площадок коммуникациями (подробнее см. «Миллиарды на миллионы»).

Стимулируется и предложение - застройщики могут претендовать на субсидирование ставок по кредитам. Плюс с них снимаются некоторые обременения. Так, в Уфе с 1 января отменен документ, по которому застройщик взамен на право возвести дом обязывался предоставить мэрии долю готового объекта (до 15% его площади) или перечислить в городской бюджет ее денежный эквивалент.

Эффект принимаемых мер пока не ясен. Ни одной серьезной договоренности с зарубежными или инорегиональными инвесторами не достигнуто, работают или нет преференции, мы увидим только в конце строительного сезона. Но стремление к открытости и готовность к экспериментам, безусловно, обнадеживают.

Дополнительные материалы:

Миллиарды на миллионы

К 2016 году в Башкирии намерены сдавать 3,7 млн кв. метров жилья ежегодно. Пути решения этой задачи - стимулирование спроса со стороны населения и налаживание государственно-частного партнерства, считает председатель Госкомитета Республики Башкортостан по строительству и архитектуре Халит Махмудов.

- Халит Махмутович, кризис в строительной отрасли Башкирии позади?

- Сказать, что кризис преодолен, я не могу. В 2008-м, к примеру, объем работ по виду «Строительство» составлял 100 млрд рублей, в 2010-м - чуть более 80. Предприятия стройиндустрии до сих пор загружены на 40 - 60%.

Сегодня можно констатировать, что снижение объемов строительства закончилось. Отрасль постепенно начала восстанавливаться. На мой взгляд, наши строители выйдут из кризисной ситуации в течение двух-трех лет.

- Какова роль государства в процессе восстановления рынка недвижимости?

- Мы планируем стимулировать жилищное строительство. Уже в 2011 году на эти цели из республиканского бюджета будет выделено около 3 млрд рублей.

Государственные деньги распределятся по трем направлениям. Первое - субсидирование процентной ставки по ипотеке для всех категорий граждан. Она должна снизиться до 8%, для отдельных категорий - до 6%. Второе направление - субсидии на первоначальный взнос по кредиту. Третье - субсидирование процентной ставки по кредитам для застройщиков социального жилья.

Мы разработали республиканскую программу стимулирования жилищного строительства на 2011 - 2015 годы. Общий объем средств, необходимых для ее реализации, - 457,4 млрд рублей. Причем на один бюджетный рубль должно приходиться 4 - 5 рублей частных инвесторов. Через пять лет мы должны довести объем ввода жилья до 3,7 млн кв. метров в год. Это практически в два раза больше сегодняшнего уровня. Из них 60% - жилье социальное.

- Чтобы массово строить социальное жилье, необходимо решить две проблемы: обеспечить платежеспособный спрос с одной стороны и снизить стоимость квадратного метра жилья с другой.

- Первая задача зависит от текущего состояния экономики, и на ее решение нам повлиять сложно. Поэтому мы сконцентрировали внимание на второй: она во многом связана с большими затратами на получение земельного участка на аукционе, создание инженерных коммуникаций и социальной инфраструктуры. Безусловно, эти расходы делают нерентабельным строительство жилья для широких слоев населения.

В связи с этим мы планируем создать базу данных свободных, обеспеченных инженерными коммуникациями, высвобождаемых при ликвидации ветхих объектов земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Одновременно проводим работы по их межеванию и кадастровому учету. В результате будет создан реестр республиканских земель, которые планируется передавать под проекты комплексного освоения территории и строительство социального жилья. Сегодня в Башкирии уже подготовлен законопроект, позволяющий без аукционов выделять земли специализированным некоммерческим организациям для строительства социального жилья.

В дополнение к этим мерам в 2011 году из бюджета Башкирии выделяется 1,5 млрд рублей на обеспечение строительных площадок инженерной инфраструктурой. Это позволит снизить стоимость квадратного метра почти на 10% и обеспечить ввод около 300 тыс. кв. метров жилья.

- Как вы планируете привлекать инвесторов? Социальное жилье - далеко не лучший объект вложения средств.

- Во-первых, путем предоставления поддержки со стороны республики по проектам. Например, региональный бюджет может взять на себя часть затрат - на инженерную инфраструктуру, дороги.

Во-вторых, существует вариант, когда инвестор вкладывает средства в объекты, в которых нуждается тот или иной муниципалитет, а власти в свою очередь помогают ему привлекать проектное финансирование от инвестиционных компаний, кредитных организаций, а также представлять такие проекты на федеральном уровне в целях получения субсидии на инженерную инфраструктуру.

Подготовил Сергей Ермак