Не в этой жизни

В конце ноября директор жилищного департамента Минрегионразвития (бывший директор «Ренова-СтройГруп-Академическое») Станислав Придвижкин заявил, что ведомство рассматривает возможность запрета продажи недостроенного жилья и, соответственно, отмены закона о долевом строительстве: «Гражданин должен покупать квартиру, находясь в ней и выбирая вид из окна, а не просматривая картинки и стоя на пустом участке».

По задумке Минрегиона, ликвидация долевки позволит избежать проблемы обманутых дольщиков. «То, что граждане больше не смогут финансировать стройку, не скажется на объемах возведения жилья. Застройщики должны кредитоваться в банках, а не занимать у населения», - уверен Придвижкин. После отмены 214-ФЗ ранее заключенные договоры останутся в силе, но новые заключаться не будут.

На наш взгляд, Минрегионразвития слишком оптимистичен. Президент Института экономики города Надежда Косарева, например, утверждает, что 60 - 70% затрат застройщиков обеспечивают дольщики. Банки, на которые уповает ведомство, до сих пор неохотно кредитуют объекты, особенно в начальной стадии. А это означает, что одномоментная и быстрая отмена закона приведет к остановке строительства. Инициатива министерства несвоевременна и слишком болезненна для медленно восстанавливающегося рынка жилой недвижимости. Тем более, как показал круглый стол, организованный журналом «Эксперт-Урал», акторам строительного рынка в первую очередь необходимо решить совсем другие проблемы.

Оживляж

Эксперты единодушны: рынок жилой недвижимости восстанавливается. В некоторых регионах он уже достиг докризисных показателей. Президент Уральской палаты недвижимости (УПН, Екатеринбург) Михаил Дэви:

- В Екатеринбурге оживление во всех сегментах налицо. В первую очередь это можно проиллюстрировать цифрами по количеству сделок. Так, на вторичном рынке в октябре 2010 года их зарегистрировано на 25% больше, чем в соответствующем месяце 2009-го (+32% по сравнению с октябрем 2008-го). В целом за десять месяцев мы зафиксировали 31-процентный прирост к аналогичному периоду прошлого года (всего на 9% меньше, чем в ажиотажном 2006-м). Это увеличение пока не сопровождается заметным подъемом цен. В последние месяцы наметился рост (1 - 1,5% в месяц), но он не превышает темпов инфляции. На данный момент, средняя цена по городу - 54,7 тыс. рублей за кв. метр. Это всего на 5% больше минимума, зафиксированного в октябре 2009-го. Первичный рынок восстанавливается медленнее. Например, по количеству сделок третий квартал 2010-го к соответствующему периоду 2009-го показал прирост всего на 1%, цены с начала года выросли на единицы процентов.

Заместитель начальника Главного управления архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации Екатеринбурга Михаил Волков смотрит на ситуацию немного с другой стороны: «В 2010 году ввод жилья в Екатеринбурге прирастет, по нашим подсчетам, на 15 - 20%. Застройщики по итогам провального по продажам 2009 года сделали вывод: хорошо продается только жилье, введенное в эксплуатацию. Поэтому компании решили ускорить процесс достройки объектов».

Екатеринбург, правда, не типичный город. Прирост на единицы процентов по ценам объясняется минимальным кризисным падением в течение 2009 года в среднем на 5 - 10% (без учета дисконта и по первичке, и по вторичке).

Активней динамика стоимости метра в других столицах. Например, в Челябинске, по данным компании «Инвест Бизнес Консалтинг», с ноября-2009 по ноябрь-2010 на первичном рынке цены в среднем выросли на 10%, на вторичном - на 12,4%.

В Уфе падение цен на рынке жилья закончилось в декабре 2009 года. Первичка за 11 месяцев 2010-го в среднем приросла на 13% (с 38 до 43 тыс. рублей за кв. метр). Средняя стоимость вторички в январе 2010-го составляла около 40 тыс. рублей за квадрат, в начале декабря - 44,5 (+11,2%).

Самые высокие показатели демонстрирует Оренбург: там вторичка подорожала на 15,6%. Самые пессимистичные - Пермь: от провала почти на 30% в 2009 году рынок в течение 2010-го отыграл по разным сегментам в лучшем случае 5 - 10%.

Грубо: кризис практически не оказал на рынок жилья качественного влияния. Перед государством и в 2005-м, и в 2008-м, и сегодня один вызов - сделать жилье доступным. Инъекции - жилье по 30 тыс. рублей для Минобороны взамен на инфраструктуру, построенную за счет бюджета, - кардинально ситуацию не изменили. В силу точечности они только помогли выжить проектам типа «Академического» (Екатеринбург, 9,3 млн кв. метров жилья, инвестор «Ренова-СтройГруп»)

Плати дважды

На круглом столе стало очевидно: докризисные болезни не вылечены. Первая из них - неэффективность менеджмента строительных компаний. Застройщики, правда, защищаются.

- Для Екатеринбурга справедлива следующая формула: 30 - 35 тыс. рублей в цене кв. метра - строительно-монтажные работы; 6 - 12 тысяч - плата за подключение к инженерным сетям; 3 - 4 - выполнение технических условий; 2 - 4 - земля; 2 - 5 - банковские проценты, - считает заместитель генерального директора компании «Наш дом» Андрей Озорнин. - В итоге минимальная себестоимость квадрата - 43 тыс. рублей. Значит, средняя маржа - 15 - 20%.

Однако более правдоподобной (из-за относительной незаинтересованности) нам кажется оценка заместителя начальника Главного управления архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации Екатеринбурга Михаила Волкова:

- До кризиса маржа застройщиков составляла 200 - 400%, сейчас в среднем - 100 - 150%. Строительный бизнес особый. Вырученные от продажи объектов деньги вкладываются в следующие проекты, но они могут провалиться, поэтому компания должна страховаться от этого риска. А оплачивает его потребитель.

Вице-президент Национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности Владимир Герасименко и вовсе заявил, что себестоимость строительства типового жилья эконом-класса в Екатеринбурге - 16 - 18 тыс. рублей за кв. метр (только коробка без земли и коммуникаций).

У многих представителей нестроительного бизнеса все это вызывает возмущение. Генеральный директор ИФК «ЯВА-Управление Финансами» Константин Селянин: «Не понимаю, почему я должен платить за ошибки застройщика? Если в магазин привозят два пакета молока, один из которых прокисает, я же не плачу за второй в два раза больше».

Вторая проблема - земля. В Екатеринбурге в 2006 - 2007 годах на аукционах было продано право аренды 30 участков под многоэтажное строительство, а в 2008 - 2010 годах - всего 11. Проблема в одном - законодательство, которое писалось в «жирные» годы, когда деньги, как заметил Михаил Волков, у девелоперов вываливались из карманов и они могли заплатить сколько угодно. В итоге кадастровая стоимость земли взлетела. После кризиса госорганы решили ее снизить. Но это половинчатая мера. По словам директора компании «Виктория инвест строй» Бориса Шварца, девелоперам необходима отсрочка: «Нужно законодательно установить норму, по которой компании смогут начать возвращать деньги за землю после строительства дома, через два-три года».

По мнению Михаила Волкова, чтобы раскрутить законодательный маховик, необходимо в лучшем случае два года: «Власти понимают, что перегнули палку и способствовали надуванию на рынке пузыря, но чтобы протолкнуть какую-то инициативу, нужны огромные усилия».

Третья проблема - коммуникации. Уже пять лет о ней говорят все застройщики. Абсурдность ситуации понимают и чиновники. Михаил Волков: «Сегодня застройщик за подключение платит дважды. Первый раз - сетевой компании за то, чтобы она подвела коммуникации, но эти же сетевики выставляют застройщику техусловия, по которым тот тянет провода и трубы сам».

Причина, по словам участников круглого стола, - снова недоработки в законодательстве. Картинка такая. Из средств, вырученных за подключение, сетевики создают фонды, из которых инвестируют программы по подведению электричества, тепла, воды к перспективным площадкам. Но потребности застройщиков давно обогнали возможности коммунальщиков. В итоге сетевики говорят: «У нас по плану подключить данную площадку в 2015 году». Девелопер отвечает: «А я хочу освоить участок в 2011 году, подведу трубы сам, а вы потом их у меня выкупите». Коммунальщики отмахиваются: «Закон не позволяет». Или второй вариант: платят максимум 50% тем застройщикам, кто научился продавать сети по сложной процедуре (на Урале с этой проблемой смогла справиться только пермская «Камская долина», которая еще в прошлом году заявляла, что возвращает до 80% затрат).

Государство могло бы прийти на помощь застройщикам. Во-первых, вкладывать в сети деньги, вырученные за землю. Однако в подавляющем большинстве регионов средства уходят в общий котел бюджета.

Во-вторых, давать гарантии по кредитам на строительство коммуникаций. В Свердловской области так и происходит: в 2010 году выделено 6 млрд рублей госгарантий, в 2011-м будет столько же. Однако этого мало, и все деньги тратятся на несколько проектов.

Если застройщикам, государству и сетевым компаниям договориться не удастся, то проблема исчезнет только тогда, когда коммунальщики начнут строить инженерную инфраструктуру опережающими темпами. А на это, по общему мнению игроков рынка, нужны годы.

Незыблемая скала - коррупция и административные барьеры. Застройщик вынужден платить откаты (этого уже никто не скрывает) на всех этапах реализации проекта (подробнее, например, см. «В вечных поисках лазейки» и «Наравне с государством», «Э-У» № 42 от 25.10.10).

Дано не каждому

Глобальная проблема - финансирование стройки. Андрей Озорнин заявил, что сегодня его компания получает кредиты на возведение объекта под 3 - 8% годовых на три года (в залог - земельный участок и права на него по договору). Однако, по словам Владимира Герасименко, такого процента (да и просто кредита) в большинстве случаев можно добиться разве что на объект, который готов на 70%. На начальном этапе строительства девелоперы заем получить не могут. Таким образом, банки стимулируют вымывание объектов, а новую стройку - нет. «Банки сегодня ставят условие: 30% своих средств, дальше мы начинаем с вами о чем-то говорить, - рассказывает Владимир Герасименко. - А у застройщиков вся проблема заключается как раз в стартовом этапе. Приобрести земельный участок у него хватило средств, а вложиться дальше - нет».

Но у банков своя правда. Начальник отдела продаж ипотечных кредитов уральского филиала Райффайзенбанка Дарья Родионова: «А вы встаньте на наше место. К нам приходят люди и говорят: я готов взять у вас ипотеку, но вы мне гарантируйте, что дом будет сдан. Так и возникают требования к застройщику. Мы не просим чего-то сверхъестественного, достать луну с неба. На начальном этапе даже самый надежный застройщик сегодня не даст 100-процентной гарантии успешного окончания проекта, для них самих перспективы непонятны, непрозрачны. Так почему они должны быть понятны финансовым структурам? Риски здесь не просчитать». Представители кредитных учреждений заявили: разрешение на строительство, договор на аренду участка для банков - не аргументы. Предмет залога как таковой кредитное учреждение не интересует. В кризис банки уже намаялись с залоговой недвижимостью. Вывод один: проектное финансирование может быть открыто только тому застройщику, кто гарантирует продажу квартир, будущий денежный поток. А этого сегодня не может никто.

Дежавю вызывает и ипотека. Средневзвешенная ставка по Уралу с ноября прошлого года по октябрь 2010-го упала с 14,2 до 12,7%. Сбербанк и ВТБ под отдельные проекты вроде «Академического» готовы выдавать и под 9,5 - 10%. Объем выдачи увеличивается бешеными темпами (что логично после пяти-шестикратного падения). Например, в Свердловской области за три квартала 2010-го он прирос в полтора раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в Тюменской области и Башкирии - в два. Однако большого оптимизма это не добавляет. Во-первых, до докризисных показателей далеко. Если взять те же три региона, то по сравнению с тремя кварталами 2008 года в Свердловской области выдано меньше на 61,5%, в Тюменской - на 41%, в Башкирии - на 62,8% (подробнее см. таблицу «Показатели ипотечного кредитования на Урале»).

Таблица. Показатели ипотечного кредитования на Урале

Во-вторых, по ставкам до развитых рынков мы все также далеко (например, в Европе ипотеку как до кризиса, так и после него дают в среднем под 3,5 - 5,5%). В-третьих, региональный директор банка «Дельтакредит» Ирина Постникова, уверена, что в ближайшие годы ставка рефинансирования Центробанка, упавшая до 7,75%, начнет расти. Мы уже писали, что такое решение ради сдерживания инфляции этот регулятор может принять (подробнее см. «Умеренность и аккуратность», «Э-У» № 34 от 30.08.10). Негосударственные банки уменьшать процент по ипотеке не собираются. Ирина Постникова:

- Наш банк получает дешевые ресурсы из-за рубежа. И в теории мы можем упасть по ставкам ниже Сбербанка, но делать этого не намерены, потому что должны сохранять прибыльность. Поймите одну простую вещь - ипотека не должна раздаваться всем подряд, это не хлеб. Мы уже видели на примере Америки, чем оборачивается массовое кредитование. На мой взгляд, вопрос доступности ипотеки должны решать не банки, а государство. В Новосибирске и Санкт-Петербурге, например, есть положительные примеры, когда семьям, покупающим квартиры в новостройках, давали субсидии в 300 тыс. рублей на первый взнос (затем в кризис, конечно, сумму снизили до 150 тыс. рублей).

Одноэтажный рай

После этих слов разговор о реальности доступного жилья можно в принципе было бы закрыть. Но начальник отдела координации строительства министерства строительства и архитектуры Свердловской области Руслан Нитченко все-таки возложил надежды на загородную малоэтажку:

- Помимо всех проблем, очевидно, что в 2011 - 2012 годах будет наблюдаться уменьшение ввода многоэтажных домов. В таких условиях, на мой взгляд, перспективно развивать малоэтажное строительство на окраинах и за городом. Сегодня в Свердловской области реализуется несколько пилотных проектов по строительству малоэтажных домов из быстровозводимых конструкций. Например, в поселке Светлореченский, где в основном возводятся таунхаусы. Стоимость квадратного метра там составит 30 тыс. рублей: застройщик получит 20 тысяч, 10 тысяч уйдет на коммуникации (девелопер за сети не платит, на это тратятся бюджетные деньги). Еще одним из перспективных направлений я считаю дома малой этажности (до трех этажей). По закону они не должны проходить экспертизу, которая порой затягивается на полтора года. Соответственно увеличивается скорость отбивания первоначальных вложений. Кроме того, уменьшаются затраты на проведение коммуникаций. Куда сложнее и дороже подвести трубу сначала к поселку, а затем выполнить разводку на сотню домов.

Сейчас в правительстве Свердловской области проводится конкурс на реализацию таких проектов. Условно: бюджет дает деньги на коммуникации, а застройщик обязуется построить дома за 20 тыс. рублей. Однако, на наш взгляд, массовая доступная мало­этажка при всем своем потенциале пока больше похоже на утопию (подробнее см. «Дело на миллион», «Э-У» № 16 - 17 от 26.04.10).

Что в итоге? Государство, банки и застройщики в большинстве случаев не могут найти точек соприкосновения, поэтому все положительные инициативы, которые могли бы кардинально изменить ситуацию на рынке жилья, не прорастают. К примеру, уже пять лет эксперты говорят про стройсберкассы (существуют специальные банки, в которые человек вносит деньги и копит на первый взнос на ипотеку), жилищные кооперативы. С начала 2000-х строительное сообщество ведет речь о социальном жилье. Но оно не появилось и, вероятно, уже никогда не появится: по словам Михаила Волкова, придется отменить закон о приватизации. Муниципалитету невыгодно строить квартиры для малоимущих, пока они могут присвоить их через суд.

Похоже, прав директор риэлторской компании «Проспект» Александр Бабичев: доступное жилье и доступная ипотека - это удачные слоганы, придуманные государством, в которые, к сожалению, большинство населения поверило. Доступное жилье - это как доступный Мерседес.

Дополнительные материалы:

Не в ставках дело

В 2010 году ставки по ипотеке постоянно снижались, а требования к заемщикам смягчались. Однако кредит по-прежнему могут получить не все: основная причина - недостаточный уровень заработной платы по отношению к стоимости жилья, считает начальник отдела по работе с партнерами Уральского банка Сбербанка России Татьяна Помазунова.

- Татьяна Александровна, что происходит на ипотечном рынке?

- Во-первых, он восстанавливается. Мы прогнозируем, что в 2010 году в целом по Свердловской области ипотечных кредитов будет выдано примерно 9,5 тысячи (в 2009-м - около 4 тысяч). Правда, докризисных показателей мы не достигаем: в 2008 году банки выдали порядка 15 тыс. кредитов.

Во-вторых, очевидна тенденция снижения сумм кредитов. В 2008 году эта цифра составляла по Свердловской области 1,6 млн рублей, прогноз на 2010-й - 1,115 млн рублей. Причина - большинство заемщиков используют ипотеку для улучшения жилищных условий.

В-третьих, произошло явное смягчение условий по ипотеке. В апреле Сбербанк отменил комиссию за получение кредитов, в течение всего года мы снижали ставку и сейчас ее минимальный размер составляет 9,5%. Уменьшен и первоначальный взнос: до 10 - 15% вместо 30%.

Серьезные изменения произошли и в части подтверждения финансового положения заемщика. Мы принимаем не только справку 2-НДФЛ, но и справку по форме банка, а также в свободной форме. При этом процентная ставка не меняется. Максимальная сумма кредита рассчитывается исходя из суммарных активов заемщика, а не только его дохода.

Кроме того, Сбербанк начал кредитование на приобретение квартир на этапе строительства по договору участия в жилищно-накопительных кооперативах.

- Каков ваш прогноз по ставкам и объемам выдачи ипотеки в 2011 году? Разделяете ли вы мнение, что ипотека не должна быть для всех?

- Мы прогнозируем рост ипотечного кредитования по Свердловской области - примерно 13,3 тыс. кредитов при средней сумме в 1,25 млн рублей. Процентные ставки будут снижаться, но незначительно, если государство не создаст дополнительные источники рефинансирования. Способствовать снижению ставок будет и конкуренция между банками.

Основная проблема, однако, заключается не в величине ставок, а в высокой стоимости жилья. Даже если мы еще уменьшим процент по ипотеке, то взять ее сможет лишь сравнительно небольшая часть населения. Цена квартир эконом-класса в России не должна превышать 28 - 30 тыс. рублей за метр. Сейчас она (особенно в крупных городах) больше как минимум в полтора-два раза.

- Многие застройщики жалуются, что банки выдают ипотеку только на квартиры в домах, возведенных на 70%. Почему сложилась такая практика?

- Сбербанк предлагает различные жилищные кредиты, они позволяют клиентам приобретать квартиры на любой стадии строительства дома при наличии оформленной в соответствии с законом проектно-разрешительной документации. Мы предлагаем жилищный кредит под различные виды обеспечения - залог имущественных прав или залог иного объекта недвижимости: квартиры, жилого дома, части или доли квартиры/жилого дома, дачи, садового дома, гаража, машиноместа.

По объектам недвижимости готовностью на 70% и более Сбербанк России, учитывая минимальные риски по недострою, подходит более либерально и не предъявляет требований по оформлению промежуточного залога, иного объекта недвижимости на период строительства.

Подготовил Сергей Ермак

Необоснованная оферта

Дефицит на рынке жилья может возникнуть лишь в небольшом сегменте одно-, двухкомнатных квартир. В целом в 2011 году резких колебаний ни по соотношению спроса и предложения, ни по ценам не будет, считает генеральный директор ГК «Агентство недвижимости "Новосёл"» (Екатеринбург) Евгений Новосёлов.

- Евгений Анатольевич, какие тенденции наблюдаются сегодня на рынке жилой недвижимости? В каких сегментах началось оживление? Какие сегменты до сих пор находятся на дне? Растет ли стоимость квадратного метра?

- На рынке жилой недвижимости - однозначно оживление. Кризис закончился. Это подтверждают все профессиональные участники рынка. Сегодня сложилась очень хорошая ситуация для решения собственных жилищных проблем. Предложений много, цены стабилизировались. Особенно это заметно в эконом- и комфорт-сегментах. На объекты бизнес-класса спрос пока относительно низок. Однако, по нашим прогнозам, он, скорее всего, раскачается к марту-апрелю будущего года.

Пока совершенно «неопознанным» остается элит-сегмент. Про него можно сказать, что он на дне. Тому есть несколько причин. Первая и основная - в Екатеринбурге (и на Урале в целом) нет ни одного агентства недвижимости, которое бы понимало, как работать в этом сегменте, знало бы, что хочет потенциальный покупатель, где его искать. Вторая причина - идет перестройка потенциальной аудитории данного сегмента: часть клиентов выехала из Екатеринбурга и значительно ниже рыночной цены продает свои объекты, другая часть - еще только планирует приобрести элитную недвижимость и не знает, где найти подходящий для их статуса объект. Наконец, третья причина - сегмент действительно очень мал, 2 - 3% от всего объема предложений.

Стоимость квадратного метра по реально совершенным сделкам прирастает, но в пределах уровня реальной инфляции, даже несколько ниже, на 0,3 - 0,5% в месяц.

Резюмируя, можно сказать, что активность на рынке высокая, хотя пока предложение превышает спрос. У покупателей есть выбор.

- Окончательно ли доступное жилье превратилось в миф? Реально ли участникам строительства (банкам, застройщикам, государству) найти компромисс и снизить стоимость метра?

- В моем понимании «доступное» жилье - это изначально миф, необдуманный пиар-ход. Я бы с точки зрения нашего рекламного законодательства назвал это необоснованной офертой. Мне непонятно, как минимальный размер заработной платы в 4330 рублей согласуется с «доступным» жильем даже за 30 тыс. рублей за кв. метр.

Минимальная стоимость квадратного метра в Екатеринбурге - 40 тыс. рублей. Это третий-четвертый ценовой пояс, и его еще нужно поискать. Реальная минимальная цена - 42 - 45 тыс. рублей.

- Считаете ли вы, что загородная недвижимость может решить проблему доступного жилья?

- Нет. Например, в радиусе 10 - 20 км от Екатеринбурга стоимость квадратного метра в доме, в котором можно жить, составляет минимум 40 тыс. рублей. В области, в радиусе более 50 км от города, она ниже, но в рамки решения жилищной проблемы такое предложение не вписывается.

- Многие эксперты думают, что нас ждет дефицит жилья и новый 2006 год...

- Пока я такой тенденции не вижу. Например, в Екатеринбурге в октябре было выставлено около 1,5 тыс. новых объектов, совершено 2,1 тыс. сделок, в ноябре - 2,2 тыс. новых объектов, 2,5 тыс. сделок. По нашим оценкам, в декабре разрыв еще сократится, в январе станет отрицательным.

Хотя в отдельных сегментах дефицит возможен, например, в категории одно- и двухкомнатных квартир эконом- и комфорт-класса. Наверняка будут и спекулятивные предложения. Но квартира - не буханка хлеба, она не является вещью первой необходимости. Люди могут подождать, выбирать адекватные предложения. Я не прогнозирую резкого системного повышения стоимости жилья. Ожидаю 12 - 15% за 2011 год.

Подготовил Сергей Ермак