Какие аргументы могут подтолкнуть правительство к сворачиванию льготной ипотеки
Дальнейшее действие программы льготной ипотеки приведет к снижению доступности жилья, но опасности надувания ипотечного пузыря нет, считают аналитики Национального рейтингового агентства
Программа льготного кредитования жилья под 6,5%, запущенная в кризис, существенно поддержала рынок жилищного строительства, банковский сектор и еще десяток отраслей. В октябре 2020 года программа льготной ипотеки была продлена до 1 июля 2021 года, и к концу первого полугодия правительство должно определиться: оставлять ли в работе этот инструмент. На днях Национальное рейтинговое агентство (НРА) опубликовало аналитический доклад «Продление программы льготной ипотеки: риски выше», в котором рассмотрело вероятность реализации нескольких сценариев последствий работы программы.
Остановить цены
Чаще всего обсуждаемый риск — дальнейшее увеличение роста цен на недвижимость. По данным Единого ресурса застройщиков, за прошедший год цена квадратного метра в среднем выросла на 20%.
По мнению авторов исследования, за этой динамикой стоит рост спроса на новостройки, подогреваемый привлекательными условиями кредитования: «В 2020 году выдан рекордный объем ипотеки, количество кредитов выросло на 35% и составило 1,7 млн штук, объемы кредитования увеличились на 50% до 4,3 трлн рублей. При этом, по данным Дом.рф, в рамках программы льготной ипотеки было выдано 345,6 тыс. кредитов на сумму более 1 трлн рублей».
Авторы доклада указывают на постоянное изменение условий кредитования со стороны банков в пользу заемщиков: «В июне 2020 года были увеличены предельные цены жилья, приобретаемого по программе: с 8 до 12 млн рублей в Москве и Подмосковье, а также в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, и с 3 до 6 млн рублей в остальных регионах РФ. В августе 2020 года минимальный первоначальный взнос был снижен с 20% до 15%, а общий лимит программы увеличен с 740 млрд до 900 млрд рублей».
Толкает цену вверх еще и рост себестоимости строительства за счет увеличения цен на материалы и снижения доступности рабочей силы на фоне пандемии.
Но больше всего экспертов беспокоит сокращение предложения жилья. Расчеты, сделанные на базе данных Росстата, указывают на динамику сокращения ввода жилья: в 2020 году ввод жилых помещений профессиональными застройщиками в России составил 41,9 млн кв. метров — это минимум за последние семь лет и на 4% ниже уровня предыдущего года (в 2019 году девелоперами было введено 43,4 млн кв. м). По данным Единого ресурса застройщиков, объем текущего строительства также продолжает падать: на начало февраля этого года он ниже на 15% по сравнению с февралем 2020 года.
«Льготная ипотека крайне выгодна застройщикам, так как позволяет обеспечивать рост доходов за счет роста цен, а не за счет увеличения объемов и улучшения качества возводимого жилья. При этом максимальный рост цен как раз наблюдается в сегменте высокомаржинального жилья эконом-класса. В долгосрочной перспективе продление программы льготной ипотеки приведет к возникновению структурного дефицита жилья на рынке, что может означать перманентный рост цен, снижение доступности жилья для населения, что будет нести соответствующие экономические, а главное, социальные последствия», — пишут аналитики НРА.
По мнению авторов исследования, на сокращение объемов строительства влияет еще и переход на эскроу-финансирование, которое особенно сильно бьет по небольшим региональным девелоперам.
«Наблюдаемый благодаря льготной ипотеке рост цен на недвижимость увеличивает проинфляционные риски в экономике. Кроме того, рост цен уже полностью нивелировал преимущества от низкой процентной ставки, поэтому льготная ипотека перестает выполнять свою функцию стимула роста в строительстве. При этом доступность жилья для населения начинает снижаться», — резюмируют авторы доклада.
Пузырь не лопнет
Вторая опасность, на которую чаще всего ссылаются противники концепции продления льготной ипотеки, — надувание ипотечного пузыря в банковском секторе. И предпосылки для этого действительно есть, пишут эксперты НРА: «Высокая неопределенность по росту доходов населения в среднесрочной и долгосрочной перспективе может увеличить долговую нагрузку населения и, как следствие, снизить качество ипотечных портфелей. Возможно также снижение стандартов кредитования за счет агрессивной политики отдельных банков по наращиванию ипотечного кредитного портфеля, что в свою очередь может негативно повлиять на качество ипотечных портфелей».
Однако анализ показал, что вероятность реализации этих рисков довольно низка. По оценкам НРА, наблюдаемые показатели российской банковской системы далеки от индикаторов, свойственных «пузырям»: «Ипотечный портфель составит порядка 10% активов всей банковской системы в базовом сценарии НРА и 8% в стрессовом. Соотношение ипотечных кредитов и ВВП в десять раз меньше кризисного американского уровня, объем эмиссии ипотечных облигаций в обращении соответствует 0,4 трлн рублей и соответствует 5% ипотечного портфеля. Исторически ипотечный портфель является самым качественным сегментом банковской розницы: уровень просрочки за последние пять лет не превышает 3%».
По оценке НРА, даже с учетом того, что часть заемщиков не сможет восстановить платежеспособность из-за ограничительных мер против распространения COVID-19, уровень просроченной задолженности не превысит 2% на конец 2020 года. «Поэтому в настоящее время рост портфеля ипотеки не представляет существенной краткосрочной угрозы для стабильности банковского сектора», резюмируют эксперты.
Остановить нельзя продлить
Между тем, как показал наш опрос, мнения экспертов и участников рынка разделились, и накал дискуссии будет нарастать.
Сторонники компромиссного варианта, который не так давно обсуждался на совещания у президента, предлагают продлить программу только в тех регионах, где не зафиксировано сильного роста цен на жилье.
Артур Меркушев, директор аналитического отдела Dominfo.ru:
— Мне кажется, что продлевать льготную ипотеку стоит. Я не считаю, что спрос на кредитование может привести к ипотечному пузырю. Банки не раздают кредиты направо и налево. Мало того, в 2020 году требования к заемщикам ужесточились. Прежде чем выдать ипотечный кредит, тщательно анализируют будущего клиента, смотрят его кредитную историю, оценивают платежеспособность и сумму первоначального взноса, проверяют, кем работает человек, и оценивают дальнейшие перспективы развития. Особое внимание банки начали уделять сфере, в которой работают люди, анализу работы компании во время пандемии, насколько должность устойчива к кризисам. То есть для получения кредита нужно пройти жесткий «фейс-контроль».
Олег Богданов, ведущий аналитик QBF:
— Я думаю, финансовые условия в России будут ужесточаться. Ставки на рынке еще в конце прошлого года пошли вверх, а этот тренд будет негативно влиять на объемы выдачи банками так называемой льготной ипотеки. Мне трудно назвать льготной ипотеку под 6,5%, при том что ключевая ставка Банка России находится на уровне 4,25%. Льготной была бы ипотека под 2%, а сейчас это просто принуждение коммерческих банков выдавать ипотечные кредиты по нормальным рыночным ставкам. Однако поскольку условия меняются, населению будет сложнее получить ипотечный кредит. Это несколько снизит спрос на жилье, хотя он из-за инфляции останется на высоком уровне. Конечно, государству нужно продлевать льготную ипотеку и для снижения социальной напряженности, и для поддержки строительства, тем более что средства на это есть.
Евгений Марченко, экономист:
— Льготная ипотека оказала стимулирующее действие для рынка жилой недвижимости в 2020 году. Однако ее продление может способствовать надуванию пузыря, что негативно скажется на экономике. Низкие ставки способствуют тому, что граждане стремятся успеть войти в ипотеку даже на пределе своих финансовых возможностей. И если по какой-либо причине они останутся без источника дохода, даже временно, их невозможность платить потянет убытки банков и застройщиков. Кроме того, продление льготной программы вбирает в себя отсроченный спрос, что негативно скажется на будущих продажах.
Вячеслав Дусалеев, генеральный директор компании «Метр квадратный»:
— В 2020 году цены на жилье в России выросли в среднем на 8%, а в Москве и Санкт-Петербурге — более чем на 10%. Для населения важно, чтобы экономическая выгода от льготной ипотеки не перекрывалась ростом цен на недвижимость. Поэтому правильным подходом будут индивидуальные решения о продлении госпрограммы в том или ином регионе. Но, на мой взгляд, не стоит оценивать ситуацию на рынке только с точки зрения изменения стоимости квадратного метра. Косвенным показателем, характеризующим общий тренд цен на рынке первичной недвижимости в разрезе регионов, может служить увеличение среднего размера ипотечного кредита. При системном повышении цен в регионе заемщики будут оформлять кредиты на все большую и большую сумму, что также будет влиять на их расходы. Дополнительным признаком того, что льготную ипотеку в конкретном регионе следует ограничить, может служить отношение среднего ипотечного кредита к максимальной сумме, попадающей под льготу. Можно ввести критерий 12 млн рублей для столичных регионов и 6 млн рублей для остальных. Чем ближе размер средней ипотеки в регионе к предельной величине, тем выше в субъекте федерации общий уровень цен на недвижимость, а значит, охват потенциальных объектов льготной ипотекой будет носить более ограниченный характер. В среднем по РФ в 2020 году данное соотношение составляло до 50%.
Если брать в расчет эти критерии, то в большинстве регионов России программа льготной ипотеки пока сохраняет значительный экономический потенциал для населения. Даже в столичных регионах ситуация не столь однозначна, как может показаться. Например, по итогам декабря 2020 года в Москве соотношение среднего кредита под залог прав требования по договору участия в долевом строительстве к максимальной сумме по льготной программе составило около 50%, в Московской области — 40%, в Санкт-Петербурге — около 33%, в Ленобласти — чуть выше 29%. Поэтому потенциал льготных кредитов здесь еще не исчерпан.
На основе нашей оценки, лишь в 10 — 15 регионах льготная ипотека, при ее продлении после 1 июля, скорее всего, потеряет экономический смысл для конечного потребителя. В прочих субъектах федерации польза льготного кредитования сохранится, особенно в случае стабилизации цен в 2021 году.
Владимир Щекин, совладелец «Группы Родина»:
— Программа субсидирования ипотеки, безусловно, помогла выжить строительной отрасли в условиях пандемии, девальвации рубля и возможного резкого падения спроса в период перехода на новую модель финансирования жилья. Порядка 90% всех ипотечных сделок с новостройками сейчас проходят в рамках господдержки. Никогда прежде ставки не опускались в России до уровня 6,5%, именно поэтому мы видим ажиотажную активность покупателей даже в условиях долгосрочного снижения доходов и стагнации экономики. Без стимулирования спроса и политики низкой ипотечной ставки активность покупателей пойдет на спад, а это значит, что инвестиции в строительство будут сокращаться и мы не достигнем цели ввода 120 млн кв. м жилья в год. То есть в той или иной форме поддержка ипотечных заемщиков должна сохраняться.
С другой стороны, мы видели, как за год резко возросли цены на жилье. Клиенты буквально разобрали наиболее ликвидные варианты квартир и объем предложения снизился примерно на 20%. Соответственно, возросли цены. На мой взгляд, необходимо помочь застройщикам сдержать рост себестоимости строительства, вызванный девальвацией рубля и общим повышением расходов в экономике. Упростить доступ к новым участкам под строительство, облегчить подключение к коммунальным сетям. В совокупности эти меры помогли бы избежать роста цен в условиях ажиотажного спроса.