Заводоупразднение
Промзоны — одна из главных надежд в области пространственного развития городов. Однако тиражируемого опыта их освоения нет и не будет
Промзоны — одна из главных надежд в области пространственного развития городов. Однако тиражируемого опыта их освоения нет и не будет. Каждому муниципалитету нужна своя концепция и четкие механизмы ревитализации индустриальных территорий.
В начале февраля стало известно, что две крупные компании, «ПМ-Девелопмент» и «Ренова-Стройгруп», отказались от планов освоения площадки банкротящегося Пермского завода смазок и СОЖ. Решение логичное — привлекательного жилья здесь не построить: с одной стороны участок граничит с санитарно-защитной зоной «Пермских моторов», по другую сторону — ЛЭП, в соседях — работающее производство. Кроме того, сам район нельзя назвать престижным, в нем недостаточно развита коммерческая и социальная инфраструктура. Местные власти, похоже, и сами это понимают. В прошлом году они пытались предложить промплощадку «Ашану», но из этого тоже ничего не вышло.
Реконструкция индустриальных территорий, их неэффективное использование — тема для уральских городов не новая. Власти и эксперты признают: в условиях дефицита земли это огромный потенциал для развития, в генпланах всех крупных муниципалитетов присутствуют положения о переносе или сносе заводов. Но системный подход к переустройству промплощадок отсутствует. Успешных примеров ревитализации — единицы.
— Не могу сказать, что перенос заводов является распространенным явлением для Урала и России в целом. Пока это скорее исключение, чем правило, — констатирует директор офиса «Тебодин» в Екатеринбурге (подразделение международной инжиниринговой компании Consultants & Engineers) Валерия Рудая.
Заводам труба
Уральский лидер по освоению промзон — Екатеринбург. Делается это в основном за счет переноса заводов за пределы города. Генплан 2004 года предусматривал переезд к 2025 году 32 предприятий. За десять лет мощности перенесли пять: завод по обработке цветных металлов (ОЦМ), Уральский завод гражданской авиации (УЗГА), Уралтрансмаш, Уралобувь и шарикоподшипниковый завод. Уральский приборостроительный завод — в процессе переезда в город-спутник Арамиль. По словам сити-менеджера столицы Среднего Урала Александра Якоба, в ближайшей перспективе та же судьба ждет мукомольный завод и Уралбиофарм.
Удачным, на наш взгляд, можно назвать освоение лишь двух участков — Уралобуви и шарикоподшипникового завода. На первом возведен ЖК «Университетский» (270 тыс. кв. метров жилья, инвестором выступила фабрика), на втором — ЖК «Бажовский» (170 тыс. кв. метров жилья).
Еще два проекта — автовокзал на месте УЗГА и многофунциональный центр на площадке Завода ОЦМ — пока остаются на бумаге.
В Перми сегодня осваиваются две бывшие промплощадки. Компания «ПМ-Девелопмент» реализует проект ЖК «Солнечный город» на части территории Пермской научной приборостроительной компании, а холдинг «Ренова-Стройгруп» застраивает участок закрывшейся табачной фабрики «Астра».
В мастер-плане, который разработала для Перми голландская компания KCAP Architects & Planners, заложена амбициозная идея — перенести за пределы Перми Мотовилихинские заводы и машзавод им. Дзержинского. Ее поддерживает член экономического совета при губернаторе Пермского края Вячеслав Столбов: «Представьте, какая ценная земля может освободиться на берегу Камы. Хотите — культурный центр, жилую застройку, можно продолжить набережную. Эта земля намного дороже, чем вынос Мотовилихинских заводов». Между тем собственники предприятий желания переезжать не выказывают.
В Тюмени согласно генплану за пределы города должно быть перенесено 18 предприятий. И региональные власти распространяли информацию о том, что пять из них уже переехало.
— Но насколько я владею информацией, ни один действующий завод пока официально не выведен за территорию Тюмени, — сообщает главный специалист службы маркетинга и стратегического развития компании «Партнер-Инвест» Валентина Трошина. — Есть примеры использования территорий обанкротившихся или закрывшихся по другим причинам производств. Например, на площадке Сибмаша в центре построен жилой комплекс «Даудель» (около 50 тыс. кв. метров жилья. — Ред.). Была информация о том, что в заречной части города закрыли химфармзавод, но данных о другом использовании территории у меня нет. Очень много разговоров ходило вокруг завода пластмасс (расположен в центре, рядом с вокзалом). Он не функционирует, но пока стоит. Остальные производства расположены на окраинах города или в промзонах и никому не мешают. Тюмень пока выбрала для себя другую стратегию развития — строиться на свободных сельскохозяйственных территориях.
Заметим, что в европейских и американских городах практика редевелопмента старых промышленных предприятий под новое функциональное использование весьма распространена. Еще 30 лет назад на месте закрывшихся фабрик в Германии и Англии стали появляться жилые и гостиничные комплексы, развлекательные центры и музеи. Так, комплексная реновация депрессивного лондонского района Docklands началась в 80-х годах прошлого века: за 17 лет привлечено 9,5 млрд фунтов стерлингов инвестиций (из них 1,8 млрд государственных), перепрофилировано 1066 акров земли, построено 144 км новых дорог, линия легкого метро, около 3 тыс. предприятий торговли, новые дома, школы и колледжи. Хорошо известен пример преобразования территории порта в Гамбурге в общественно-деловую зону HafenCity.
В России тоже есть успешные примеры перевоплощения. В основном, конечно, в Москве (она по понятным причинам обладает наибольшим потенциалом в вопросе реконструкции промзон — 209 площадок, 8 тыс. га земли): это «Винзавод» и «Фабрика Станиславского». Часто к ним причисляют и «Стрелку» — бывшую фабрику «Красный Октябрь». Хотя здесь есть один нюанс: художников галереи «Арт-Стрелка», которые начали обживать промзону в 2004 году, тогда пустили на временный постой, пока не были согласованы проекты строительства жилого комплекса «Золотой остров». В кризис владелец недвижимости, не дождавшись разрешений, недорого отдал в аренду здешние помещения, и фабрика потихоньку стала центром богемной жизни. Теперь уже расположенный на территории «Красного Октября» институт «Стрелка» транслирует идеи о том, как надо развивать промзоны.
Старые стены
Главный вызов, стоящий перед девелоперами, которые хотят инвестировать в трансформацию промзон, — отсутствие внятной концепции ревитализации. Генеральные планы городов ограничиваются перечислением перспективных для освоения участков (максимум — списком переносимых заводов с указанием примерных сроков переезда). Механизмов переезда, участия в реконструкции государства, программ развития новых промзон нет. «Вне всякого сомнения, каждую промзону следует рассматривать как отдельный проект, но у них должна быть единая концепция развития», — уверен руководитель архитектурного бюро «Меганом» Юрий Григорян. Вице-президент и управляющий директор банка ВТБ Александр Ольховский утверждает: «Города должны сформировать прозрачный механизм развития старых производственных площадок».
Прозрачные механизмы нужны еще и для того, чтобы побудить собственников предприятий освобождать площадки. «Чаще всего завод вынужден переехать, получив соответствующее предписание от городской администрации, — констатирует Валерия Рудая. — Хорошо, если такое решение совпадает с планами собственников по модернизации производства. В противном случае процесс переезда затягивается на годы».
Разговор о предписаниях, конечно, преувеличение. Официально мэрия не может сдвинуть частный завод с места. Решение о переносе принимают владельцы бизнеса исходя из экономической эффективности такого мероприятия.
Муниципалитет вправе мотивировать владельцев производства к переезду. «Если раньше, когда составлялся предыдущий генплан, можно было говорить о программе выноса заводов с точки зрения государства, то сегодня мы не можем каким-то образом ограничить права частного собственника. Нужно создать такие механизмы в государстве, которые подвигли бы частного собственника на решение этого вопроса», — замечал еще год назад замначальника департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений в администрации Екатеринбурга Михаил Волков. В качестве стимулов тогда предлагались две меры — создание индустриальных парков, куда переехали бы работающие в городах заводы, и повышение арендных ставок (налога на недвижимость) для предприятий, находящихся в центре городов.
Еще один вызов — необходимость создания качественной нормативной базы. Имеет место отсутствие законодательных механизмов по приспособлению памятников промышленной архитектуры под другие цели. Кроме того, такие проекты нуждаются в переводе земель из одной категории в другую, поэтому упрощение этого процесса однозначно необходимо девелоперам.
— Темпы редевелопмента городских промышленных зон не могут считаться приемлемыми. Если тенденция не изменится, эта проблема сохранится и в XXII веке, — констатирует заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский.
Подавляющее большинство девелоперов упираются в проблему транспортной доступности. Это ярко демонстрирует пример Москвы.
— Когда мы начали готовить проект освоения площадки ЗиЛа, нам сообщили, что плотность застройки должна быть равна нулю, — вспоминает Юрий Григорян. — Потому что пропускная способность магистралей в этом районе исчерпана. Любой проект ревитализации, будь он комплексный или точечный, обязательно упрется в ограничения по транспорту. Тупо загрузить советскую инфраструктуру не получится.
Еще один существенный вызов — соблюдение публичных интересов. «В процесс преобразования “бывших заводов” должны быть включены разные слои населения, — уверен директор центра прикладных исследований европейского университета в Санкт-Петербурге Олег Пащенков. — Важно понять, чьи интересы затрагивает конкретная территория, и вместе формулировать общую концепцию развития».
Наибольший общественный резонанс сегодня вызывают вопросы сохранения историко-архитектурных памятников (их в своем составе имеет каждая вторая старая промзона). Даже для не слишком древних уральских городов эта проблема актуальна. Кроме того, отпечаток накладывает ментальность (подробнее см. «Город — это я» , «Э-У» № 38 от 24.09.2012):
— В России сегодня существует серьезный сдвиг в сторону интересов частного бизнеса, публичные интересы преданы забвению, — сетовал на конференции планировщиков ISOCARP-2012 профессор факультета архитектуры и дизайна Иркутского государственного техуниверситета Марк Меерович. — Причина в том, что власть является бюджетораспределителем, а не бюджетоформирователем, и ее не очень интересует вопрос улучшения качества среды. Несмотря на то, что современное законодательство позволяет осуществлять градостроительную деятельность на фундаменте волеизъявления граждан, реальная практика продолжает базироваться на тоталитарной ментальности вертикали власти, на принципе «приказ — исполнение».
Тем не менее весной 2012 года, когда вице-мэр Екатеринбурга заявил, что площадки мукомольного завода будут реконструированы, а затем эту информацию подтвердил собственник недвижимости УГМК-холдинг, местное сообщество серьезно взволновалось. «…И вот он сообщил, что УГМК ставит вопрос о закрытии мельницы на берегу пруда и строительстве там “нового объекта”. Это красивое здание из красного кирпича на берегу городского пруда. Подозреваю, что медные строители не захотят с ним возиться. Пройдет какая-нибудь экспертиза, и выяснится, что никакой ценности объект не представляет. Так что надо начинать мониторить ситуацию, а то ойкнуть не успеем — а там уже…», — писал в блоге политолог Федор Крашенинников. Резонанс был таким, что УГМК пришлось оправдываться: мельницу сохранят, впишут в новую застройку, внутри организуют музей.
Сохранение существующих построек в промзонах — широко применяемая в мире практика. Партнер компании MLA+ Маркус Аппенцеллер, участвовавший в реконструкции промышленных территорий в Китае: «Необходимо сохранять старые строения, развивать лофт-культуру. Индустриальные объекты в Шанхае обрели новые функции, и только небольшая часть инфраструктурных объектов была построена с нуля».
Производство по Станиславскому
Уральский опыт показывает — на большинстве бывших индустриальных территорий возводится жилье. Это не кажется до конца верным: моножилая функция в центре — повтор ошибок окраин, кварталы будут вымирать днем.
Жилье — самый простой, но далеко не единственный вариант освоения промзон. Яркий пример — трансформация печатной фабрики Rotaprint в берлинском районе Веддинг. Как рассказывает одна из основателей некоммерческой организации ExRotaprint Даниэла Брам, в 80-х предприятие обанкротилось и стало приходить в запустение, художники и дизайнеры организовали здесь творческие мастерские. В 2000-е годы был запущен проект ExRotaprint: группа архитекторов вместе с Даниэлой Брам отстаивала необходимость сохранить облик
фабрики, не допустив ее превращения в элитный анклав, недоступный жителям небогатого района. Художники своими силами сумели создать новое культурное пространство, в котором появились музыкальные и живописные студии, школы и учебные центры, мастерские и выставочные галереи. При этом сам комплекс сохранил лицо, и сегодня, по словам Даниэлы Брам, работает исключительно на интересы жителей.
Вице-мэр Москвы Марат Хуснуллин считает, что при развитии промзон нужно обязательно учитывать необходимость сохранения на площадках прежнего количества рабочих мест:
— Когда в Китае строят новые города, стремятся, чтобы около 50% рабочих мест или образовательных учреждений находились в зоне пешей доступности от места жительства. Этот принцип при проектировании закладывают изначально. В советские времена у нас было практически так же. Если строились новые микрорайоны, то там же, на окраинах, располагались промзоны. Потом они практически прекратили существование. В результате в центре города проживает 8% москвичей, и здесь же находится 50% рабочих мест. Понастроив кучу офисов и всего остального, мы притянули в центр огромное количество людей и разбалансировали город.
Примерно этой политики придерживалось бюро «Меганом» при разработке проекта освоения площадки ЗиЛа. Здесь построят около 3,65 млн кв. метров недвижимости — фактически город в миниатюре. Согласно концепции, площадку разделят на четыре неравные части, у каждой будет своя функция. Нагатинская пойма останется парком, но там появятся постройки для отдыхающих на природе. Приезжать сюда можно будет на городской электричке. Примерно треть территории останется промышленной (на уплотнение производства потратят 50 млрд рублей), здесь будут продолжать выпускать автомобили: подписаны договоры до 2024 года с несколькими иностранными компаниями, с конвейера должно сходить около 100 тыс. машин в год. Чтобы завод не мешал развиваться району, придумали концепцию «производство как спектакль» — жители смогут сквозь специально предусмотренное остекление наблюдать за сходом с конвейера новых автомобилей. Другую часть ЗиЛа займет технопарк, где уже несколько лет развивают проект под названием «Нагатино I-Land». Жилье, обычные офисы и культурная инфраструктура будут сгруппированы на северном участке. Пешеходные мосты через Москва-реку свяжут район с городом. Здесь также появятся ледовая арена и футбольный стадион. Предполагается, что реализовывать проект будут поэтапно: сначала необходимо осваивать существующие здания, затем постепенно пристраивать новые, чтобы ЗиЛ не превратился в одну глобальную стройку, а на фоне небольшого локального строительства сохранил место для жизни и деятельности. Старые здания отдадут под мастерские художников, кафе, галереи. В новом «городе» будет создано 43 тыс. рабочих мест вместо 16 тысяч, которые сейчас предлагает завод.
Клонов не будет
И еще несколько идеологических замечаний, которые нам кажутся важными. Копировать опыт редевелопмента промзон бессмысленно. Параметры каждый площадки индивидуальны. Повторить проект освоения ЗиЛа или Docklands в Челябинске или, например, в Екатеринбурге вряд ли удастся. Решение зависит от множества факторов — профиля работавшего на площадке завода, прав собственности на участок, объектов, возведенных на территории промзоны, транспортной доступности, экологической обстановки, возможной высотности и плотности застройки, наличия инженерных мощностей, деловой активности и так далее (см. «Жилье на сигаретах», с. 11).
Не все индустриальные территории необходимо кардинально переформатировать. Высокотехнологичные предприятия вполне могут остаться в черте города.
Кроме того, промзону в некоторых случаях можно встроить в существующую урбанистическую ткань, модернизировав производство и несколько изменив внешний вид площадки. По такому пути собирается пойти, например, Уфа. В планах местных властей разуплотнение Северной промзоны: внутри будут сформированы «зеленые коридоры», появятся элементы научного и бытового сервиса. А рост промышленности будет обеспечиваться за счет модернизации существующих мощностей. Таким образом, промзона по структуре приблизится к остальному городу.
Мы не считаем, что перед муниципалитетами должна стоять задача непременно избавиться от производств. Промышленность нужна городу. Вопрос в том, какая.
Дополнительная информация
Жилье на сигаретах
При разработке концепции редевелопмента должна приниматься во внимание специфика производства и архитектуры промышленных зданий.
Так, на месте табачных фабрик чаще всего инвесторы строят жилые комплексы и гостиницы. Эти помещения возводились преимущественно в несколько этажей, производство не относится к разряду вредных. Самый яркий пример — первая табачная мануфактура Германии Августа Батшари, расположенная в Баден-Бадене, построенная более 100 лет назад: это одно из самых впечатляющих зданий в городе, шедевр неоклассицизма в окружении строений в стиле арт-нуво. Теперь это роскошный дом, в котором предлагается жилье пяти типов: апартаменты класса de luxe, лофты, таунхаусы с террасами, шале, сьюты.
Пищевая промышленность, как правило, не относится к вредным производствам, поэтому на базе таких заводов также строят преимущественно гостиницы и жилье. Самым экзотическим примером в этой области является отель Tea Factory, открытый в здании бывшей чайной фабрики в Шри-Ланке. Отель оформлен в колониальном стиле, рядом с ним расположены музей чая и небольшая плантация.
Здания текстильных фабрик (это производство считается вредным) чаще всего используются под офисы и торгово-развлекательные центры.
Крупнейшим редевелоперским проектом в этой отрасли в Европе стала реконструкция фабрики XIX века Израиля Познаньского, расположенной в городе Лодзь (Польша). Сейчас это крупный (27 га) торгово-развлекательный комплекс «Мануфактура», ставший визитной карточкой не только города, но и страны.
В России редевелопменту подверглись крупные текстильные производства в Москве, Санкт-Петербурге и Нижнем Новгороде. В столице на месте Московского шелкового комбината им. П.П. Щербакова (ранее Товарищество шелковой мануфактуры) открылся бизнес-центр «Лефорт». Внешний облик здания полностью сохранен. В Санкт-Петербурге на площадях ткацкой фабрики имени Ногина (Александро-Невская мануфактура Паля, создана в 1837 году) открылся бизнес-центр «Фидель». В Нижнем Новгороде на месте Молитовской льнопрядильной фабрики промышленников Бугровых работает деловой центр «Бугров бизнес парк», коммерческая площадь — 25 тыс. кв. метров.
Предприятия приборостроения, легкого машиностроения, некоторых видов легкой промышленности близки по архитектуре к общественным зданиям. Объекты, относящиеся к промышленному хранению, энергетике, переделывают в жилье и гостиницы. Самым впечатляющим проектом в этой области является реконструкция газгольдеров в Вене, построенных в конце XVIII века и закрытых в 1978 году. Четыре газгольдера представляют собой телескопические резервуары высотой 70 метров и диаметром 60 метров каждый. Содержимое удалено во время реконструкции, кирпичный фасад и части крыши оставлены неизменными. В комплексе есть концертный зал, вмещающий до 3 тыс. человек, кинотеатр, муниципальный архив, студенческое общежитие. Жилой фонд составляет около 800 квартир, причем две трети располагаются внутри газгольдеров.
Неторопливая джентрификация
Руководитель архитектурного бюро «Меганом» Юрий Григорян о десяти общих принципах реконструкции промзон
— Первый принцип — появление на бывших индустриальных территориях парков. В проектах ревитализации обязательно необходимо предусмотреть некую «зеленую компенсацию». Второй момент — промплощадка должна быть полигоном для разработки и внедрения новых концепций в градостроительной или управленческой сфере. Третий — по возможности сохранять объекты, существующие на территории промзоны. В них заключена ее идентичность. Европейский опыт показывает: совсем не обязательно сносить все до основания.
Четвертый принцип — открытость застройки (accessibility), формирование общественных пространств. Промзона не должна становиться анклавом, огороженным забором, в котором течет своя жизнь. Одну из главных ролей в этом процессе должны играть культурные проекты.
Пятый — смешанная застройка. Мне кажется, что эпоха зонирования ушла далеко в прошлое. Шестой момент — дробность. Для освоения промзоны необходимо привлекать как можно больше девелоперов, нужно пробовать реализовать массу мелких проектов. Город в этом случае будет сохранять функции координатора.
Седьмой принцип — социальная компенсация. Если говорить просто, то реконструированные промзоны должны стать связками городской ткани, соединить прилежащие районы. Восьмой принцип — сотрудничество. Без каких-либо договоренностей между городскими властями и инвесторами, без государственно-частного партнерства (например, в вопросах строительства инфраструктуры) проекты реконструкции промзон не реализовать.
Девятый принцип — междисциплинарность. Разработка и воплощение в жизнь проектов освоения индустриальных территорий — это задача не архитектора и инвестора, а команды, состоящей также из социологов, экономистов, культурологов, которые умеют вовлекать в процесс городское сообщество. Наконец, десятый принцип — не торопиться. Если сейчас начать в спешном порядке переносить заводы, разрабатывать проекты освоения промплощадок, это не приведет к хорошим результатам, потому что механизмы реализации подобных проектов, общественного контроля окажутся непроработанными. Российские муниципалитеты и так совершили много ошибок. Я думаю, мы можем инвестировать собственное время в собственный город.
Мы завоюем мир
Ревитализация индустриальных пространств окружена массой вредных мифов, уверен советник генерального директора компании Cushman & Wakefield Ричард Тибботт.
— В вопросе регенерации промзон успех зависит от того, насколько быстро властям, бизнесу и местному сообществу удастся договориться относительно ее стратегии. Здесь очень большую роль играют мифы, неверные стереотипы, которые делают эффективный диалог невозможным.
Я бы выделил десять подобных мифов. Первый — проект ревитализации легче реализовать за городом, чем в его пределах. Это не так. Например, проект освоения Сэлфордской набережной (Salford Quays), находящейся к западу от центрального Манчестера, длился с 1984 по 2012 год.
Второй — только частные девелоперы могут делать качественные проекты. Но давайте посмотрим на то, как создавался Олимпийский парк в Лондоне. Государство приняло решение построить его в промзоне в западной части города. На новое место перевезено более 200 предприятий, освоение этой территории обошлось в 3 млрд долларов, но было закончено на полгода раньше намеченного срока, экономия от первоначального бюджета составила 750 млн долларов.
Третий миф — регенерацию промзон можно финансировать как обычный девелопмент. Строительство жилого комплекса или офисного центра нельзя сравнивать с ревитализацией индустриальных пространств. Горизонт планирования совершенно разный. В первом случае он обычно измеряется пятилеткой, во втором — двадцатью годами. На продолжительном временном отрезке реконструкция промзон дает значительно большую отдачу.
Четвертый миф — частный сектор профинансирует инфраструктуру. На самом деле это задача государства. Если заставить компании вкладывать миллиарды долларов в строительство дорог и инженерных коммуникаций, то сроки реализации проекта увеличатся в разы.
Остальные мифы буквально штрихами. Пятый — обустройство общественных пространств можно оставить на потом. Шестой — действовать строго по плану, он выдержит любые экономические колебания. Седьмой миф — город может справиться с проектом самостоятельно. Это не так: муниципальный бюджет обычно не выдерживает такой нагрузки. Нужны некие корпорации развития с четкой стратегией и инфраструктурными фондами.
Восьмой миф — для успеха нужны масштабные знаковые проекты. Приведу только две цифры: Wales Millennium Centre стоил 350 млн долларов, а The Tube в Cardiff Bay (официальной название — The Cardiff Bay Visitor Centre. — Ред.) — 600 тысяч. И оба объекта являются предметом гордости. На мой взгляд, лучше маленький кусок большого пирога, чем большой кусок маленького.
Девятый миф — мы должны создать тематический девелопмент. Это глупо: застройка должна быть многофункциональной. И последнее заблуждение — первым делом нужен звездный архитектор. Я уверен, следует создавать условия, среду для успеха, а не охотиться за победителями.