Здесь вам не равнина

Жилая недвижимость

2018-й для рынка жилья стал гипергодом. Взят исторический рекорд по ипотеке, продажи побили все изначальные планы. Но есть ощущение, что это был многолетний пик

Второй год подряд мы вынуждены констатировать, что более интересного и резонансного рынка, нежели жилая стройка, на Урале нет. По итогам 2017-го ситуацию на нем мы охарактеризовали словом «ломка». Во многом она была связана с поправками в 214-ФЗ, призванными максимально обезопасить дольщиков. Теперь же самым подходящим словом нам кажется «неопределенность».

Мы рубим ступени, ни шагу назад

Безусловно, одним из главных ньюсмейкеров 2018 года стала ипотека. По итогам трех кварталов российские банки выдали покупателям квартир кредитов на 2,07 трлн рублей. Назвать это рекордом — ничего не сказать. Для сравнения, за весь 2017-й заемщики выбрали 2,03 триллиона. В безумном 2014-м, когда рубль два раза падал в пропасть, и все пытались хоть как-то спасти свои сбережения, — 1,8 триллиона. Очевидно, что январская статистика Центробанка покажет сумму близкую к 2,9 трлн рублей.

На ипотечном рынке Урала (как, в общем, и всей России) оформились две очевидные империи — Сбербанка и ВТБ. Вместе они в зависимости от региона контролируют около 70 — 75% рынка. Как все классические империи, они газообразны: не фокусируются на каком-либо клиентском сегменте, в своем расширении не имеют ни территориальных, ни финансовых ограничений (и готовы выдавать жилищные займы по паспорту и СНИЛСу).

— По итогам трех кварталов 2018 года ВТБ в Свердловской области выдал 6,6 тыс. ипотечных кредитов на сумму 13,7 млрд рублей (рефинансирование в данном объеме — около 10%). Это почти на 50% больше, чем за аналогичный период 2017-го, — констатирует управляющий директор по ипотеке ВТБ в Свердловской области Алина Буслова. — Наш ипотечный портфель в регионе с начала года прирос на 9,3% и превысил 43 млрд рублей. Увеличилась и средняя сумма кредита: в 2017-м она составляла примерно 1,9 млн рублей, сейчас — более 2,1 миллиона. Мы это связываем со снижением ставок, смягчением требований к размеру первоначального взноса, а также с интересными спецпрограммами с застройщиками. В 2019 году, если макроэкономические условия останутся стабильными, тенденция к росту ипотечного рынка сохранится.

Правда, с таким прогнозом согласны не все. Аналитики RAEX, например, полагают, что в 2019-м клиенты займут у банков примерно 2,5 трлн рублей. Причины торможения три. Первая — доходы граждан почти не растут. Вторая — ставка будет иметь тенденцию к плавному росту (а как иначе — ЦБ ключевую поднял уже два раза и вполне возможно, что на этом не остановится). Третья причина — «мотивирующий» фактор «в следующем году все будет дороже» себя исчерпает. Частные банки, к слову, в 2019-й уже заглянули.

— Этот год мы закроем практически с тем же результатом, что был в 2017-м, — говорит начальник отдела продаж ипотечных кредитов Уральского филиала Райффайзенбанка Наталья Брусницына. — Наши ожидания пришлось скорректировать, и связано это прежде всего с ростом стоимости фондирования (в сентябре ЦБ поднял ключевую ставку с 7,25% до 7,5%, в декабре — еще на 0,25 п.п., нанося упреждающий удар по инфляционным рискам. — Ред.). Надо понимать, что ипотека — низкомаржинальный продукт, она очень чувствительна к подобным изменениям. Думаю, что в следующем году (при условии сохранения ключевой ставки на текущем уровне) минимальная цена кредита установится на уровне 9,5 — 10%. Стратегически в 2019-м мы, как и прежде, намерены фокусироваться на рефинансировании и вторичке. Конкуренция в этих сегментах существенно ниже, а прибыльность, соответственно, выше.

Директор ОО № 2 «На Белинского» Запсибкомбанка Михаил Голендухин также уверен, что ипотечная ставка в 2019 году вырастет, вероятно, то же случится и со средним чеком: «Мы видим, что за кредитами стали обращаться представители верхней части среднего класса, которые раньше решали жилищный вопрос какими-то иными способами. Значительную часть заявок на получение ипотеки в нашем офисе формируют держатели зарплатных карт, работающих на севере Тюменской области, приобретающие квартиры в Екатеринбурге для детей или постоянного проживания после выхода на пенсию».

И от напряженья колени дрожат

Переключимся непосредственно на застройщиков. Главная примета 2018-го — рост продаж. Ряд компаний планку 2017-го преодолел уже в октябре. К концу года они планируют выйти в плюс к прошлому году на 15 — 20%.

Самым ходовым товаром на уральском рынке по-прежнему оставались однокомнатные квартиры. Но в наиболее экономически развитых городах их гегемония стала не столь очевидной. Яркий пример — район «Академический» (рассчитан на 9 млн кв. метров жилья и 350 тыс. жителей). В 2018-м здесь было продано почти 2,4 тыс. квартир. Доля однушек — 43%, двушек — 36%. Очевидно, балом стали править люди, имеющие детей или планирующие в ближайшем будущем их завести.

Желание «лить бетон, пока горячо», например, в Екатеринбурге материализовалось в рекордные 1,1 млн вновь заложенных кв. метров. В стадии строительства по итогам третьего квартала 2018-го в городе насчитывалось почти 2,9 млн квадратов. Это очень много. Настолько много, что, остановись рытье котлованов прямо сейчас, запасы можно было бы распродавать еще как минимум четыре года.

— 2018-й сложился очень хорошо, — подытоживает директор по маркетингу и продажам ГК «Стройтэк» Сергей Покровский. — Однако мне кажется, что это краткосрочная тенденция. Ситуация очень напоминает конец 2014 года, когда спрос на недвижимость из-за негативных ожиданий был ажиотажным. По поводу 2019-го мы испытываем очень сдержанный оптимизм. Возможно, этот маховик по инерции еще будет крутиться, но нового ускорения взять ему неоткуда.

Другая примета уходящего года — ползучий рост цен. Он отмечается почти во всех крупных уральских городах (исключение — Челябинск, там, по разным оценкам, средняя стоимость жилья осталась на уровне 2017-го). Ничего удивительного в этом нет. По-другому отреагировать на дикий рост ипотечного кредитования девелоперы вряд ли могли. Хотя сами они пеняют на подрядчиков, которые, быстро сориентировавшись, начали стремительно поднимать цены на строительно-монтажные работы (СМР).

2018-й стал поворотным годом с точки зрения потребительских предпочтений. В число главных критериев выбора (иногда наравне с локацией и ценой) ворвалась планировка. В этом тоже нет ничего неожиданного. Девелоперы последние пару лет массу средств и сил вкладывали в то, чтобы закрепить эту мысль в голове покупателя. Теперь пришло время пользоваться результатом. Вероятно, следующими продвигаемыми дифференциаторами станут дворовое пространство, качество управляющей компании или, например, цифровые фишки.

Последние, кстати, пока не очень-то работают. Однако потенциал у них гигантский. Все дело в том, что на рынок постепенно начинают выходить «оперившиеся птенцы», люди 18 — 24 лет, готовые платить за ипотеку. Это то самое поколение Z, которое обращаться с телефоном научилось раньше, чем разговаривать, которое привыкло получать услуги здесь и сейчас, которое творит стартапы, общается в мессенджерах и с виртуальным миром на ты. В общем — iПоколение, жилье для которых должно серьезно отличаться от квартир, которые строились для «иксов» и «игреков».

Весь мир на ладони — ты счастлив и нем

Каким будет для рынка жилья 2019-й? Невероятно интересным. Попробуем кратко изложить, что может случиться. Во-первых, в ипотечном сегменте может народиться еще одна империя — Банк Дом.рф (бывший «Российский капитал», сам Дом.рф — это экс-АИЖК). Для рынка появление третьего мощного (пусть и тоже государственного) игрока было бы полезно. Сегодня доля этой кредитной организации в выдаче мала (в районе 2%), но до последнего момента она на розничное кредитование и не ориентировалась.

— Текущий год для нашего банка был переломным, мы ушли от универсальной модели и сфокусировались на ипотечно-строительном сегменте, — комментирует руководитель центра ипотечного кредитования Банка Дом.рф в Екатеринбурге Дмитрий Мочалин. — Наша задача теперь — сформировать единую экосистему поддержки жилищной сферы: от кредитования граждан до сопровождения и проектного финансирования застройщиков. К 2020 году мы планируем войти в топ-3 по объему выдачи ипотеки. Для достижения этой цели будет реализован ряд амбициозных (в том числе цифровых) проектов. Уже сегодня мы добились выхода на сделку в течение 24 часов с момента поступления заявки, начали пилот по регистрации электронной закладной.

Единственное, что может помещать рождению империи, — отсутствие опыта работы с физлицами (АИЖК делало все, чтобы от этого устраниться) и необходимость в рамках института Дом.рф распределять ресурсы по массе других не менее важных направлений.

Во-вторых, есть вероятность, что в 2019-м мы увидим существенное ухудшение в части обслуживания долгов. Сегодня просрочка по ипотеке минимальна — 1,2%. Но в будущем она может возрасти за счет заемщиков 2018 года, получивших кредит с минимальным или нулевым первоначальным взносом. ЦБ, к слову, уже засек эту угрозу: с 1 января коэффициент риска по такой ипотеке увеличится со 150% до 200%.

В-третьих, мы почти наверняка станем свидетелями массовой гибели средних и мелких девелоперов. Главные причины — продолжающийся рост стоимости строительно-монтажных работ, ведущий к снижению маржи, и запуск обязательных эскроу-счетов.

О последних чуть подробнее. С 1 июля 2019-го практически ни одна компания в стране не сможет напрямую работать с дольщиками. И не важно, когда она получила разрешение на строительство (исключение сделают для тех, чей объект почти готов, но точных критериев нет). Все деньги покупателей квартир будут храниться на спецсчетах в аккредитованных банках и передаваться девелоперу только после сдачи дома в эксплуатацию. Дома строить планируется на проектные кредиты. И здесь как раз скрыт дьявол. Многие мелкие фирмы просто не смогут доказать банкам свою способность выплачивать долг (сегодня, к слову, уровень просрочки по строительным кредитам составляет 10% — это плохой показатель).

В-четвертых, нас очевидно ждет рост цен. Допустим, крупнейшие девелоперы даже сумеют сдержать рост стоимости СМР, но с увеличением НДС и эскроу поделать они уже ничего не могут. «Я очень много спекуляций слышу по поводу ставок, — заявил в сентябре гендиректор Дом.рф Александр Плутник. — Мы точно знаем, какая будет средневзвешенная ставка по проектному финансированию — 5,5 — 6%». Назвать такую оценку бесспорной мы позволить себе не можем. Не так давно на сайте Дом.рф даже была размещена картинка, на которой пояснялось, что «Российский капитал» выдаст заем под 6%, только если на эскроу-счете банка будет лежать столько денег, сколько застройщик хочет взять в кредит. Если сумма будет составлять 50%, то ставка увеличится до 9%, если 0% — до 12%. Зато если 150% — снизится до кажущихся нереальными 3%.

Как бы то ни было, даже 5,5 — 6% по сравнению с условно бесплатными деньгами дольщиков — это много. И конечный покупатель неминуемо за это заплатит. Сколько — вопрос пока открытый. Президент Capital Group Павел Тё на итоговой пресс-конференции обозначил диапазон роста цен в 15 — 20% (это произойдет постепенно в течение нескольких лет).

Наконец, в-пятых, нам в целом будет очень любопытно наблюдать за тем, как власти и рынок попытаются «поженить» две, кажется, противоречащие друг другу установки. Первая предписывает — к 2024 году в России объем ввода жилья должен достичь 120 млн кв. метров. А вторая направлена на поддержку банков, усложнение жизни застройщиков и ужесточение денежно-кредитной политики. Все это ведет к росту стоимости квадрата и (в условиях стагнации доходов граждан) снижению покупательной способности. И для кого тогда эти 120 миллионов?

Дополнительные материалы:

Крупнейшие застройщики Урала об итогах 2018-го и прогнозах на 2019-й

Павел Петриченко, заместитель генерального директора «РСГ-Академическое»:

— В 2018-м наша компания показывает заметный результат. Благодаря развитию инфраструктуры района, инвестициям в проекты озеленения и установку детских игровых комплексов нового поколения, совершенствованию планировочных решений и улучшению качества отделки, мы предлагаем продукт, который отвечает актуальным потребностям семейной аудитории.

Совокупная контрактация жилой недвижимости в 2018 году составляет более 8,5 млрд рублей, что существенно превышает аналогичные показатели 2017-го. С учетом ДДУ в Академическом будет продано более 2,7 тыс. квартир, это рекорд за всю историю проекта. Объем реализации по итогам 2018 года превысит 140 тыс. кв. метров.

В 2018-м мы полностью изменили подход в работе с риэлторами и запустили собственную программу trade-in. В результате доля агентских сделок в структуре продаж снизилась с 34% до 15%, а средняя стоимость кв. метра увеличилась с 57,7 тыс. рублей до почти 60,3 тысячи.

По мнению большинства участников рынка, доля инвестиционных продаж практически сошла на нет. Мы это подтверждаем. Однако на примере двух домов в Академическом, продаваемых по ДДУ, мы все-таки посчитали доходность. В итоге получилось, что тот, кто вошел в проект на старте продаж, на их пике заработал от 20 до 36%. Согласитесь, это кратно больше ставок по любым банковским депозитам.

Доля сделок с использованием ипотеки у нас составляет 60%. Практика показывает, что при сбалансированной стоимости недвижимости этот показатель находится в пределах 60 — 65%. И я могу точно сказать, что в следующем году цены на квартиры продолжат расти. Пора привыкнуть, что «Академический» — не дешевый район, а модная, современная, комфортная и перспективная территория города.

Владимир Щеколдин, руководитель коммерческого управления ГК «ТЭН»:

— Наша компания в 2018 году запустила сразу четыре новых проекта — «Русь», «Сказка», «Луч» и «Геометрия». Плюс мы начали работы по второй очереди «Светлого» и «Ботанического сада». Поэтому в 2020 году у нас ожидается рекордная сдача.

По итогам этого года в Екатеринбурге и Арамиле мы введем 69 тыс. кв. метров жилья, объем продаж на текущий момент составляет около 55 тыс. квадратов. Доля сделок по ипотеке — примерно 45%.

Стоимость жилья в 2018-м заметно увеличилась. Тренд ускорился во второй половине года в связи с законодательными изменениями. Уверен, что в 2019-м рост продолжится. Это будет связано со ставкой по ипотеке, и с НДС, и с введением обязательных эскроу-счетов. Однако я не думаю, что это серьезно отразится на наших продажах.

Вячеслав Батаков, директор по маркетингу и продажам компании «Атлас Девелопмент»:

— Мы очень тщательно подходим к исследованию целевой аудитории и собираем информацию из множества источников. Свой подход мы апробировали на проекте iTower (две 32-этажные башни, расположенные в первом ценовом поясе, главные фишки — современный дизайн подъездов и двора, функциональные планировки, «умные» сервисы; средняя цена квадрата — 80 тыс. рублей. — Ред.).

Сосредоточусь на том, что для нас оказалось несколько неожиданным. Во-первых, на рынке почему-то считалось, что покупатель квартир комфорт-класса — 38-летний женатый мужчина с одним или двумя детьми. Но 43% нашей аудитории еще только готовятся стать родителями.

Во-вторых, мы зафиксировали возвращение клиента-инвестора. Пятая часть опрошенных нами людей купили или собираются купить квартиру с целью получения дохода (менее чем за год квартиры в iTower подорожали более чем на 15%).

В-третьих, 21% опрошенных сказали, что они учатся (это студенты, оплатить первоначальный взнос которым помогают родители, а с ипотекой они справляются сами). В-четвертых, среди критериев выбора на первое место вышла планировка, и мы очень тщательно над этим параметром работали.

Насколько правильным оказался выбор аудитории? Сегодня в первой башне iTower в свободной продаже осталось только 11% квартир. Совершенным бестселлером стала «трешка» площадью 95,4 кв. метра с кухней-гостиной почти в 29 метров. Некоторые покупатели предлагали нам за нее даже доплатить. В итоге мы приняли решение изменить планы по запуску второй очереди и оперативно вывести ее на рынок.

Олег Колесников, начальник отдела маркетинга «ЮИТ Уралстрой»:

— Для нашей компании 2018-й сложился достаточно удачно. По объему продаж мы прирастем к 2017-му примерно на 15%. При этом доля ипотечных сделок у нас снизилась с высокого показателя в 75% до нормальных в текущих рыночных условиях 60%. Одновременно мы фиксируем изменение портрета покупателя. Год назад на сделки выходило достаточно большое количество заемщиков с «плохой» кредитной историей или нестабильным уровнем дохода, процент отказов от банков по таким клиентам был довольно высок. Сейчас ситуация заметно улучшилась.

Спрос по нашим объектам распределен довольно равномерно, чуть более высокие показатели демонстрирует ЖК «Рифей» в Верхней Пышме. В первую очередь мы связываем этот факт со сбалансированным товарным запасом (на данный момент в продаже у «ЮИТ Уралстрой» находятся пять комплексов: три — в Екатеринбурге, два — в границах Верхней Пышмы. — Ред.). Наши основные клиенты — люди, улучшающие жилищные условия, соответственно наиболее популярные квартиры — двух- и трехкомнатные.

Определяющими критериями выбора для покупателей все же остаются локация и цена. Однако мы видим, что все больший вес набирают такие факторы, как качество строительства, репутация застройщика, управляющая компания, которая будет осуществлять эксплуатацию жилого комплекса.

ЮИТ сейчас находится в стадии интеграции с другой финской компанией — Лемминкяйнен. Процесс планируется завершить к концу первого квартала 2019-го. Стратегическое и финансовое управления будут централизованы, управление реализацией проектов останется на местах. Объем инвестиций ЮИТ в Уральский регион сохранится на прежнем уровне.

Руслан Музафаров, коммерческий директор Группы ЛСР на Урале:

— В 2018 году потребительская активность возросла. За три квартала Группа ЛСР в Екатеринбурге продала 2658 квартир, что на 19% больше результата всего 2017-го. 53% объектов приобретены с использованием ипотечных средств. Среди клиентов компании по-прежнему наиболее популярны однокомнатные квартиры (40% от общего числа сделок).

В четвертом квартале тренд сохранился: в ноябре мы зафиксировали рекордное за последние несколько лет количество проданных объектов. И уже сейчас очевидно, что по итогам года показатели будут впечатляющими.

Средняя стоимость приобретаемых квартир в 2018-м по сравнению с 2017-м снизилась с 2,9 до 2,5 млн рублей (средняя цена кв. метра — 60,3 тыс. рублей). Это связано с тем, что в 2018-м в продажу выведено большое количество объектов с компактными планировочными решениями (в первую очередь — евродвушек с просторной кухней-гостиной, которые сегодня очень востребованы).

Нашим самым популярным жилым комплексом остается «Мичуринский» на Широкой речке. Это связано с тем, что покупатели не хотят долго ждать: им нужно либо готовое жилье, либо с близким сроком сдачи. А малоэтажные здания в «Мичуринском» мы возводим и сдаем меньше чем за год благодаря индустриальной технологии домостроения.

Безусловно, позитивная динамика продаж в 2018-м во многом была связана с комфортной для потребителя ставкой по ипотеке, а также с ожиданиями ее роста. Насколько успешным для отрасли будет 2019 год, напрямую зависит от тех условий, что предложат покупателям жилья банки.

Станислав Оханов, заместитель директора по маркетингу АН «Атом» (входит в Атомстройкомплекс):

— За последние четыре года 2018-й оказался самым позитивным. Уже к октябрю мы достигли того же уровня продаж, что по итогам всего 2017-го. Самым «горячим» для нас оказался период с июля по сентябрь. Тогда мы зафиксировали максимальный всплеск потребительской активности. К концу года чувствуется некоторое охлаждение, но отчасти оно связано с тем, что с рынка вымыты наиболее ликвидные объекты.

Если говорить о стоимости кв. метра, то мы ее постепенно поднимали в течение всего года. Политика, конечно, была дифференцированной и зависела от локации, от потребительских настроений, характеристик объектов. Во втором-третьем поясах динамика была чуть выше, нежели в первом, где мы изначально выходили на рынок с относительно высоким ценником.

По поводу 2019 года мы испытываем сдержанный оптимизм. Планы фактически сверстаны, и они предполагают небольшой прирост к уровню 2018-го. В основном продажи увеличатся за счет запуска новых локаций. Форсировать увеличение предложения мы точно не намерены.

С учетом того, что сегодня объем строящегося жилья в Екатеринбурге чрезвычайно велик, к новым проектам необходимо подходить очень внимательно, скрупулезно оценивая риски. В 2019 году будем делать акценты на развитие и улучшение продукта и в части планировок, и в части сопутствующей инфраструктуры. Для нас важно создавать вокруг жилых комплексов комфортную среду, это рождает отклик у потребителя.

Сергей Бессонов, эксперт компании Villa66:

— Ключевая проблема рынка загородной недвижимости заключается в том, что общей статистики о его развитии не существует. Поэтому я буду делать выводы, основываясь на исследованиях нашей компании. В целом объем продаж на данном рынке в 2018 году увеличился на 10 — 15%, цены приросли на 7 — 10%. Львиную долю предложения — около 90% — по-прежнему формируют участки без подряда.

В сегменте готовых домов 75 — 80% продаж — коттеджи эконом-класса площадью 80 — 120 кв. метров на участке 6 — 8 соток. Еще 15% — комфорт-класс 150 — 220 кв. метров на 10 — 13 сотках. Остальное — премиум-класс, представленный единичными объектами.

Ни о каком ипотечном кредитовании покупки загородной недвижимости говорить пока не приходится. Доля таких сделок в общей массе не превышает 1 — 2%, потому что застройщики предоставляют беспроцентную рассрочку, и это удобнее для потребителя.

Ключевой качественный тренд 2018 года — изменение поведения покупателей. Они становятся все более грамотными и требовательными к проекту. Число людей, для которых важна только цена, существенно сократилось. Клиенты интересуются качеством дорог, инженерными сетями, соседями и инфраструктурой. Главным критерием при выборе становятся характеристики поселка и надежность застройщика, а до 2018 года первым приоритетом было местоположение («по какой трассе»).

В 2019-м новых проектов на загородном рынке появится крайне мало. А те, что появятся, будут очень небольшими. Число реализованных участков без подряда прирастет на 10 — 15%. Продажи готовых домов вряд ли увеличатся. Цены, на наш взгляд, будут вести себя так же, как в 2018-м.