Жить станет веселее

Жилищное строительство

Аренда вместо ипотеки, гетто и квадратный метр по миллиону рублей — рынок недвижимости ждут значительные перемены и подстерегают большие опасности  

Журнал и аналитический центр «Эксперт-Урал» представляют первый рейтинг жилых застройщиков. Мы решили составить его по трем причинам. Первая — космический результат, который показали девелоперы в 2014 году: в условиях стагнации экономики в десяти субъектах Большого Урала введено 13,5 млн кв. метров жилья. Так много регион не сдавал за всю историю статнаблюдений. Курганская, Оренбургская и Свердловская области приросли к 2013-му на 42%, 45% и 38% соответственно (подробнее см. «Русские горки»).

Вторая причина — не слишком радужные ожидания участников рынка. Рецессия, сжатие производств, снижение реальных доходов населения — все это однозначно повлияет на покупательную способность и спрос на недвижимость. В рамках рейтинга нам было важно выяснить, как будут действовать компании в сложных условиях.

Третья причина — желание выявить системные риски и фундаментальные вызовы отрасли. Сразу оговоримся, некоторые наши суждения будут носить субъективный и спорный характер. Тем интересней вынести их на суд читателя.

Как это было

По подсчетам АЦ «Эксперт-Урал», на территории Большого Урала работает больше сотни заметных застройщиков жилья. С сожалением вынуждены констатировать: мы разослали 105 анкет, а вернулись только 25 (некоторые — частично заполненные). Нельзя сказать, что это плохой результат. Однако он, во-первых, говорит о закрытости рынка и, возможно, проблемах с ведением статистики внутри компании, а во-вторых, несколько осложняет анализ. Когда рейтинг только задумывался, руководитель Регионального информационного центра Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков заметил: ранжировать участников лучше по объему жилья, находящегося в стадии строительства, это более оперативный показатель. Концептуально мы с этим согласны (если не брать в расчет риск заморозки проектов). Но получить эти данные от достаточного числа фирм не удалось, потому они перешли в разряд справочной информации.   

С сожалением вынуждены констатировать: мы разослали 105 анкет, а вернулись только 25

Компании, представленные в рейтинге, ввели в 2014 году 18% всего жилья на Урале. Хотя брать в расчет индивидуальное строительство (ИЖС) не совсем корректно: в общем объеме метров, сданных 35 застройщиками, оно не достигает 5% (да и на рынке в целом ИЖС в основном представлен самостроем). Пересчитав, получаем более корректную долю — 37%.

Суммарно 28 фирм (те, у кого есть данные за два периода) по объемам сдачи в 2014-м приросли на 20,8% относительно 2013-го (общерегиональный результат в многоквартирном сегменте — 25%). Из первой десятки наиболее динамичными оказались Стройпанелькомплект (прирост — 104,5%) и ПСК «Дом» (190,3%), взлетевший на первую строчку рейтинга. Очевидно, оба игрока пытались оседлать волны ажиотажного спроса и максимально ускорить реализацию резервов, заложенных в относительно спокойные 2012 — 2013 годы. «Да, мы форсировали события, — подтвердил верность наших суждений заместитель директора ПСК “Дом” Сергей Харциенко. — План сдачи на 2015 год — 91 тыс. кв. метров».

Спад продемонстрировали «РСГ-Акаде­мическое» (минус 3,4%, реализует только мегапроект — район Академический на 9,4 млн кв. метров жилья в Екатеринбурге) и «ЛСР.Недвижимость-Урал» (минус 13%). Ничего драматичного. Крутое пике в топовой десятке совершил только Запсибгазпром ОАО «Газпром» (минус 36%). Хотя эту компанию сложно назвать до конца рыночной: подавляющее большинство возводимых ею квартир в Тюмени предназначено для переселения жителей Севера.

Застройщики выделяют два ключевых события 2014 года. Первое — вступление в силу поправок к ФЗ-214, согласно которым компания должна застраховать ответственность перед дольщиками (подробнее см. «Навязанная безопасность»).

— Принятый закон чуть не привел к коллапсу строительной отрасли, — сетует замдиректора по развитию строительной компании «Легион» Алексей Сахаров. — Крупные страховые компании и банки оказались не готовы к оказанию новой услуги. В обществе взаимного страхования, по данным прошлого года, челябинских застройщиков не было. Одним из вариантов взаимодействия потребителя и продавца стал аккредитив. При использовании этой схемы покупатель резервирует за собой квартиру, фиксирует цену, а средства аккумулирует на персональном счете в банке. В пользу застройщика аккредитив раскрывается только после передачи жилья клиенту. Таким образом, при реализации негативного сценария человек получает деньги, а не долю в объекте незавершенного строительства. «Легион» по такой модели возвел два дома.

Второе событие — резкая девальвация рубля и повышение ключевой ставки ЦБ до 17%. После этого ипотека подорожала до 18 — 20%, а проектное финансирование — до 25%. В итоге объем выданных жилищных кредитов в январе — феврале 2015-го снизился на 24,2% к аналогичному периоду 2014-го. Урал просел куда больше, в 1,7 — 2 раза. Например, в Свердловской области (крупнейшем ипотечном рынке региона) в январе — феврале 2014-го выдано 39 млрд рублей, в январе — феврале 2015-го — 22,9 миллиарда. «Текущую ситуацию на рынке можно охарактеризовать как период выживания, — комментирует управляющий Центра управления проектами Мубариз Исмаилов. — Спрос относительно 2014 года упал на 40%, одновременно мы столкнулись с 15 — 20-процентным повышением стоимости стройматериалов, что сказалось на себестоимости строительства».

Закон о страховании ответственности перед дольщиками чуть не привел к коллапсу строительной отрасли

— В первом квартале 2015-го сложилась любопытная ситуация, — развивает тему начальник отдела маркетинга и рекламы девелоперской компании «Урал­обувь» Александр Скорин. — Потенциальный спрос не упал: мы фиксировали большое количество обращений от желающих приобрести жилье. В то же время увидели снижение числа сделок и серьезное увеличение их продолжительности. В настоящий момент происходит формирование отложенного спроса, который активизируется при получении обществом ясных сигналов о том, что экономика начала расти.

Генеральный директор компании «Синара-Девелопмент» Тимур Уфимцев настроен оптимистично: «Во втором квартале рынок недвижимости стабилизируется — снижение ключевой ставки и утверждение правительством программы по субсидированию ипотеки выравнивают спрос».

Но дотянуться до показателей прошлого года однозначно не удастся. По оценке Уральской палаты недвижимости (УПН), Екатеринбург, например, может рассчитывать на 3 тыс. займов по льготной ставке — это 10% от общего количества сделок, совершенных на первичном рынке в 2014-м. В УПН уверены: продажи в 2015-м упадут на 10 — 20%, это потянет вниз цены (на 5 — 15% во всех сегментах в основном в виде акций и скидок) и заставит некоторых застройщиков серьезно поработать с издержками. На наш взгляд, тенденции, характерные для Екатеринбурга, можно с той или иной коррекцией экстраполировать на другие города.

Заметим, однако, что в Уфе нашли альтернативу снижению цены. Она тоже ведет к сокращению рентабельности застройщика, но не «портит» рынок демпингом. Речь о программе, реализуемой местными властями и городским агентством ипотечного кредитования. Ставка — 8%. Не будем вдаваться в подробности, принцип прост: лаг между льготной и рыночной стоимостью кредита гасится за уменьшения на 10 п.п. маржи девелопера. 

Как это есть

Перейдем к рискам, обозначенным участниками рейтинга. Сосредоточимся на проблемах, не обусловленных кризисом. Хотя некоторые застройщики саму цикличность экономического развития выделяли в качестве фактора, препятствующего долгосрочному планированию.  

Риск первый — дороговизна участков и дефицит подготовленных площадок. Застройщики неустанно говорят об этом с середины 2000-х, когда власти ввели обязательную процедуру земельных аукционов. Не так давно руководитель одной из строительных компаний в личной беседе задавался риторическим вопросом: «Почему нельзя на торги выставлять участки, где все откадастрировано, где сделаны ТУ, топосъемка. Чтобы застройщик купил землю и через три-четыре месяца начал возводить объект. Неужели город не понимает, что площадка ценой в 100 рублей после вложения еще 2 — 3 рублей может стоить уже 150».

— При реализации проектов комплексного освоения территорий главный вопрос, который необходимо решить девелоперу, — обеспечение участка под застройку инженерной и дорожной сетями, социальными объектами, — продолжает тему Тимур Уфимцев. — При этом взаимодействие государства и бизнеса сейчас не имеет достаточного нормативного фундамента. Недостаток бюджетных средств для включения новых городских территорий в урбанистический цикл создает высокие риски для инвестора. Сегодня, как правило, затраты на инфраструктуру при строительстве крупных рекреационных и жилых комплексов на неосвоенных площадках перекладываются на плечи девелопера и, как следствие, — покупателей квартир.

Риск второй — кадры. «Отсутствие у подрядных организаций достаточного количества высококвалифицированных инженеров и рабочих влечет за собой отсутствие эффективного планирования и реализации строительно-монтажных работ», — замечает начальник отдела развития фонда «Жилище» ХМАО-Югры Григорий Сидоров.

Третий риск — неэффективное нормативное регулирование строительной отрасли и его непредсказуемое изменение. Об этом нам уже говорил генеральный директор НП «Управление строительства “Атомстройкомплекс”» Валерий Ананьев (см. «Следует шить»). Директор по маркетингу и продажам ГК «ЭНКО» Валентина Волокитина приводит пример: нормы по маломобильным группам населения обязывают даже в двухэтажных домах делать лифты.

Отдельная тема — освоение застроенных территорий. В конце прошлого года мы констатировали: чиновники осознали, что городам не обязательно расти вширь, это приводит к неоправданному увеличению расходов бюджета (см. «Нам здесь жить»). Однако следующего шага власти до сих пор не сделали. А он заключается в выработке комплексной программы (муниципальной или региональной) по избавлению от морально и физически устаревших домов. Мы не призываем пользоваться полузаконными (отменены судом) механизмами, однако нам нравится пример Татарстана, экс-глава которого Минтимер Шаймиев обложил 1-процентным налогом все предприятия республики. Деньги пошли на снос ветхого и аварийного жилья и подготовку инвестплощадок.

— Мы радуемся, если нам удается купить кв. метр в халупах по 100 — 150 тыс. рублей. Но это бывает крайне редко, цены доходят до 350 тысяч

Мы уже не раз писали, что сегодня застройщик, выигравший на аукционе землю с постройками, остается один на один с собственниками жилья. «Мы радуемся, если нам удается купить кв. метр в халупах по 100 — 150 тыс. рублей. Но это бывает крайне редко, цены доходят до 350 тысяч», — сетует гендиректор ГК «Жилстройинвест» (Уфа) Рабис Салихов. В Екатеринбурге стоимость квадрата иногда достигает миллиона. Это откровенно дикая ситуация. Защитники прав граждан зачастую замечают: они продают землю под домом. Считаем это суждение неадекватным по двум причинам: во-первых, застройщик уже заплатил за участок на аукционе, во-вторых, собственники жилья эту землю не используют, потому ценности она для них не имеет.

Невмешательство городских властей приводит к росту стоимости метра, затягиванию реализации проекта и горящим баракам. Самым эффективным способом регулирования отношений между застройщиком и собственником нам кажется налоговый. Если владелец квартиры считает, что она стоит не 4, а 40 млн рублей (и это подтверждено судом), то и его бремя должно увеличиться соразмерно.  

Как это может быть

А теперь самый спорный момент — фундаментальные вызовы. Первый и главный — доступность жилья. За десять лет властям так и не удалось ее добиться. Средняя стоимость кв. метра на первичном рынке, например, в Екатеринбурге на начало 2015 года — 65,4 тыс. рублей, в Уфе — 58,5, в Перми — 53,4, а средняя зарплата в этих городах — 40, 29 и 35 тыс. рублей соответственно. Это слишком большой разрыв (в идеале два показателя должны быть равны).

С 2006 года власти пытались нивелировать этот дисбаланс при помощи ипотеки. Но минимальное значение средней ставки за всю историю существования этого инструмента равнялось 11,8% (январь 2012-го). Это дорого. Да, существовали льготные программы, но доступ к ним имело ограниченное число граждан.

Официально об этом не заявляют, но складывается ощущение, что парадигма жилищной политики РФ меняется. Государство, так долго формировавшее рынок ипотеки, постепенно с него уходит (здесь мы не берем в расчет антикризисное распределение 20 млрд рублей). Приоритетным направлением развития становится арендное жилье. Этому есть несколько существенных подтверждений. Первое — принятие закона о некоммерческом найме. По нему застройщик, предложивший самую низкую стоимость аренды, получает землю без торгов по цене налога, а также поддержку в виде обеспечения участка коммуникациями. Документ разрешает инвестору 50% помещений сдавать по рыночной стоимости. 

Второе подтверждение — запуск Межрегиональной жилищной корпорации и проекта по аренде с выкупом (одной из пилотных территорий стал Екатеринбург). Третье — появление в линейке продуктов Агентства финансирования жилищного строительства ипотеки для юрлиц, приобретающих жилье для последующей сдачи. На Урале с использованием этого инструмента построено три дома на 354 квартиры — все в Югре. Власти, похоже, склоняются к тому, что их задача — обеспечение граждан жильем, а не собственностью. «В России сдано более 900 тыс. кв. метров арендных квартир, — заявил в конце марта министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень. — К 2017 — 2018 годам их доля в общем объеме ввода должна достичь 7%».

В Москве в начале XX века доходные дома сосатвляли 40% жилого фонда (на фото — знаменитый дом Перлова  на Мясницкой)

Сегодня доходные дома не пользуются интересом у инвестора и горожан. Но представим идеальную ситуацию (которая, как нам кажется, вполне может сложиться) — государство в течение следующих десяти лет перекладывает львиную долю ресурсов из ипотеки в арендное жилье. Застройщик получает преференции и льготные кредиты, а граждане — квартиру без первого взноса и пачки документов. Они либо в течение 30 лет выкупают помещение, платя немногим больше, чем серому арендатору, либо живут в нем по долгосрочному контракту.  

Понятно, что на начальном этапе развития рынка власти будут опираться на госзастройщиков и госинвесторов (в нашем рейтинге такие есть — Фонд жилищного строительства Башкирии и Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки). И здесь возникает принципиальный вопрос и одновременно мощный риск — будущее продаж жилья эконом-класса. В условиях, когда государство делает ставку на аренду, оно становится бесперспективным. И застройщики начинают это осознавать. Мы располагаем информацией по крайней мере об одной крупной башкортостанской компании, которая постепенно уходит из сегмента и концентрируется на реализации объектов бизнес-класса.

Следующий вызов — грамотное целеполагание и планирование в области жилищного строительства. Сегодня все сводится к сакральному «надо строить по 1 кв. метру на человека в год». Зачем, кто будет его покупать, каковы качественные характеристики? «В муниципалитете должно быть качественное мультипликативное прогнозирование, — уверен глава Уфимского городского агентства ипотечного кредитования (УГАИК) Кирилл Бадиков. — Горизонт планирования должен быть не год и не два, а пять-десять лет. Застройщикам надо понимать, сколько жилья купит бюджет, какие планы по сносу ветхих и аварийных объектов, какие будут инфляция и зарплаты».

Другой аспект — необходимо осознание на уровне города, где размещать объекты. В США проект, который не может окупить муниципальные услуги за счет тарифа и накладывает дополнительную нагрузку на бюджет, к реализации не допускается.

Пикантность ситуации заключается в том, что муниципальная казна от частных инвестиций в стройку (проектная деятельность, возведение объектов, закупка машин и оборудования и т.д.) получает ничтожно мало. «Складывается парадоксальная ситуация, — комментирует урбанист, директор по развитию ГК «Госстрой» (Уфа) Андрей Головин. — Муниципалитет создает условия для инвесторов, подготавливая площадки, но компенсировать эти затраты не может. Все деньги уходят в вышестоящие бюджеты. Города от жилищного строительства, от развития среды несут только убытки».

Третий вызов — формирование маргинальных территорий. Речь о том, что в городах наблюдается тенденция искусственного сокращения себестоимости строительства и наращивание маржи (за счет качества отделки и стройматериалов, благоустройства, планировочных решений, особенно это характерно для некоторых апартаментных комплексов в Екатеринбурге). Это приводит к ускоренному моральному устареванию объекта, быстрой потере его стоимости, появлению гетто. По-хорошему, такие объекты необходимо подвергать редевелопменту (иногда с полным сносом, что влечет огромные затраты).   

Браунсвилл, Бруклин - типичное гетто, застроенное одинаковыми многоквартирными домами и высоким уровнем преступности

Ответвлением этого вызова является создание бессодержательных пространств с однотипной застройкой. Говоря проще — типичных спальников. Это запускает механизм циклической деградации пространства: люди теряют интерес к месту, его экономика страдает, он не развивается, что еще больше отталкивает от него людей. Итог тот же — деградация. 

Четвертый вызов — отсутствие у горожан понимания: либо ты несешь ответственность за собственность, либо отказываешься от нее. Последствия — жесткая недофинансированность сферы ЖКХ.

Наконец, пятый вызов — преемственность власти. В памяти еще свеж пример с пертурбациями пермского генплана: экс-губернатор Прикамья Олег Чиркунов поставил во главу угла общественные интересы, его сменщик Виктор Басаргин — частные, нивелировав все нововведения предшественника (подробнее см. «Город с большой буквы “П”»).

В качестве вывода приведем только одно суждение: город — основная единица территориального развития страны. Мы убеждены, что местные власти в партнерстве с бизнесом и сообществами могут сделать многое для его развития даже в условиях жестких бюджетных ограничений и странной системы распределения налоговых доходов. Списывать все на недофинансирование — разговор в пользу бедных. На одном из Московских урбанистических форумов мэр Бангкока заметил: «Ваши города не исключительны, мы тоже получаем только треть от того, что нам нужно».