Оценка с отметками

Рейтинг оценочных компаний Урала и западной Сибири

Рынок оценочных услуг пережил острую фазу кризиса благодаря действию госпрограммы льготной ипотеки, специфичным запросам бизнеса во время карантина и цифровизации

Аналитический центр «Эксперт» подготовил ежегодный рейтинг оценочных компаний Урала и Западной Сибири. Суммарная выручка участников рейтинга за 2020 год составила 385,3 млн рублей. Формально она увеличилась на 1,2% (сравнение везде — год к году, если не указано иное), однако перерасчет с учетом инфляции в 4,9% дает снижение на 3,5%.

Из 23 компаний-участниц (в прошлом рейтинге — 21 компания) десять закончили год с положительной динамикой, у остальных доходы упали. Топ-5 лидеров: пермская компания «Р-Консалтинг» (11,6% совокупной выручки участников рейтинга), ассоциация «АЛКО» (11,2%), группа компаний «Априори» (10,2%), «Промпроект-Оценка» (7%), «Консалтинг Групп» (6%).

По динамике выручки места распределились так: «Финансовая экспертиза» (ООО «Финэкс») — рост в 1,7 раза, «Бизнес Стандарт» и «Промпроект-Оценка» (рост у обеих — в 1,6 раза), оценочная компания «Тереза» (в 1,3 раза) и Ассоциация «АЛКО» (в 1,2 раза).

Наиболее востребованными в 2020 году стали услуги, связанные с оценкой текущей ситуации (для целей кредитования, страхования и аренды) — 39,5%, хотя спрос на них сократился на 3,7%. На услуги, связанные с оценкой других ситуаций, приходится 29,7% совокупной выручки участников рейтинга (рост — 3,6%). Услуги оценки договоров купли-продажи принесли 20,4% выручки, динамика — плюс 12,2%. Выручка от оценки для целей организации и реструктуризации бизнеса — 4,1% от совокупной при росте на 7,1%. А вот доля выручки от оценки в целях банкротства и ликвидации составила 4,8%, сократившись на 25,9%. Замыкает список, как и прежде, приватизация: доля выручки 1,5% от совокупной, несмотря на увеличение объема в 2,6 раза.

В разрезе предмета оценки лидирующую позицию в структуре доходов участников рейтинга традиционно удерживает оценка недвижимого имущества (70,6% совокупной выручки). На долю оценки оборудования и транспортных средств приходится 11%, бизнеса и ценных бумаг — 8,6%.

Наиболее динамичным сегментом (плюс 73,9%) стала переоценка активов/основных фондов.

Недвижимость двинула

Высокий спрос на оценку недвижимости обеспечило оспаривание кадастровой стоимости. В 2020 году компаниями, принявшими участие в рейтинге, было оказано оценочных услуг в этом сегменте в 2,7 раза больше, чем годом ранее. Доля этой услуги в суммарной выручке от оценочных услуг выросла за год с 8,6% до 23%, в оценке недвижимости — с 12,3% до 32,4%. Количество подготовленных отчетов увеличилось на 4,9%, при этом средняя цена отчета выросла в 2,6 раза.

— С января прошлого года в Пермском крае была установлена кадастровая стоимость земельных участков. Этот фактор подстегнул спрос на оспаривание кадастровой стоимости. Основной прирост выручки нашей компании за 2020 год пришелся именно на это направление, — говорит директор департамента оценки ООО «Инвест-аудит» Евгений Железнов.

Потребность в этом виде оценки директор компании «Областной центр экспертизы» Галина Фалько также связывает со сложной экономической ситуацией:

— На фоне падения выручки предприятия начали изыскивать возможности сокращения затрат, а оптимизация налогообложения имущества как раз позволяет снизить нагрузку на бизнес. Именно поэтому многие стали активнее использовать право оспаривания кадастровой стоимости недвижимости.

Кроме того, по наблюдениям Галины Фалько, спрос на оценку недвижимости подстегнули изменения в моделях организации труда: «Множество предприятий, оптимизируя деятельность в условиях ограничений, перевели персонал на удаленную работу и начали освобождаться от ранее задействованных площадей. Для понимания размера стоимости в возможных сделках купли-продажи понадобилась оценка производственных, торговых и офисных объектов».

Вторым значимым драйвером прошлого года стала оценка при ипотечном кредитовании: отчетов стало больше на 15,9%, выручка от этого направления выросла на 22,5%, а средняя цена отчета — на 5,7%.

Галина Фалько считает это следствием развернутой кампании кредитования при покупке жилой недвижимости в рамках договоров долевого строительства — поднялся спрос на оценку объектов для целей оформления залога.

По словам директора компании «РСО» Сергея Лобанова, в его компании благодаря этому фактору количество заказов по оценке жилой недвижимости увеличилось на 37%, а стоимость отчета по оценке — на 3%.

В ситуации ограничений

— С марта оценочные компании, как и вся страна, находились в состоянии высокой степени неопределенности, у нас практически не было заказов, — вспоминает директор компании «Прайс» Елена Дубровская. — Но уже с середины года наши постоянные клиенты из числа нефте- и газодобывающих компаний начали возвращаться к решению текущих задач, где требуется оценка.

— Успешный старт первого квартала был остановлен ограничениями, связанными с пандемией, — добавляет Евгений Железнов. — Практически все направления показали снижение спроса: банки прекратили кредитование, комиссии по оспариванию кадастровой стоимости перестали принимать и рассматривать заявления, приостановили работу суды, был наложен мораторий на банкротство. Таким образом, второй и третий кварталы были самыми неудачными с точки зрения выручки.

Неприятным для отрасли новшеством стали временные ограничения в работе судов. По словам директора центра экспертизы «Профит» Дениса Сюкосева, существенно сжалась потребность в услугах судебной экспертизы: «Во время действия режима самоизоляции деловая активность предприятий снизилась, что тоже нашло отражение в динамке заказов на оценку». Правда, в то же время вырос спрос на услуги оценки в ходе процедур банкротства компаний и корпоративных споров.

Подъем спроса на оценку в банкротных и предбанкротных процедурах фиксирует и председатель НП «Уральская ПГБ» Илья Симкин. По его наблюдениям, спрос на оценку формировали частные компании, юридические фирмы, адвокатские бюро, а также сами суды.

По словам генерального директора «ЭНСО Оценка» Марины Головченко, карантинные меры и приостановка деятельности многих компаний негативно отра­зились на клиентском спросе, «но возросла потребность со стороны государственных структур в оценке активов для проведения приватизации».

— При этом существенное снижение выручки наблюдалось только в период само­изоляции, — говорит оценщик Ассоциации «Налоги России» Владислав Бахтин. — Впоследствии спад удалось скорректировать благодаря росту спроса на оценку недвижимости в связи с запуском льготной ипотечной программы.

Но один-два вида услуг взрывной динамики обеспечить не смогли. Денис Сюкосев: «Нашей компании не удалось компенсировать спад спроса по другим направлениям, оспаривание кадастровой стоимости и оценка для целей ипотеки остались примерно в тех же объемах, что и в 2019 году».

Из-за низкой деловой активности и кризиса, в том числе в результате пандемии, были заморожены или отменены многие инвестиционные проекты, что отразилось и на оценочной отрасли, рассказывает директор оценочной компании «Тереза» Эдуард Бобунов.

Упала в период карантина и потребность в специальных видах оценки, например, нематериальных активов. Ведущий оценщик Patent Family Group Дарья Шимова:

— Во время карантина компании сфокусировались на выживании, а оценка нематериальных активов — все-таки не первостепенная задача для бизнеса.

Онлайн о двух концах

— Пока отсутствовал спрос на наши услуги мы уделили внимание маркетингу, занялись продвижением сайта, проработкой нашей политики. Возможно, отчасти поэтому с восстановлением экономики нам удалось компенсировать спад во втором квартале, — переходит Дарья Шимова к теме самочувствия оценочных компаний.

Поддержать процессы в условиях самоизоляции оценщикам во многом помогли цифровые технологии. Именно поэтому, по мнению директора компании «Инвест-Актив-Оценка» Артура Мосгольда, ограничительные меры почти не оказали непосредственного влияния на процесс проведения оценки.

— Самоизоляция особых проблем не вызвала. Все вопросы решались через применение технологий удаленного доступа и электронной формы отчетов об оценке, — соглашается Владислав Бахтин.

Как рассказывает Сергей Лобанов, его компания во время пандемии использовала специальные программы для оценки, практиковала дистанционные расчеты с клиентами, «кроме того, часть банков начали заказывать отчеты без выезда на объект, особенно это актуально при проведении сделок рефинансирования. Все это позволило снизить расходы на услуги по оценке».

Во многом готовность рынка к таким изменениям была связана с тем, что оценщики и до этого инвестировали в технологии.

— В нашей компании на протяжении нескольких лет существует практика частично удаленной работы, — говорит Евгений Железнов. — Часть специалистов работает вне офиса, большинство отчетов подписываются ЭЦП и не печатаются на бумажных носителях, настроена система электронного документооборота. Поэтому мы буквально в течение двух недель после введения режима самоизоляции наладили удаленную работу всех сотрудников.

Практика удаленной работы специалистов из других регионов помогла и НП «Уральская ПГБ». Кроме того, по словам Ильи Симкина, банки практически сразу перешли на работу с электронными отчетами и внедрили такие программы, как «Дом.клик» и «Банк-оценщик»: «Если бы это произошло чуть позже, мы столкнулись бы с серьезной проблемой при работе в период прохождения пика карантина».

Пандемия в целом ускорила процесс применения цифровых технологий в оценке. Евгений Железнов:

— Большинство крупных и средних оценочных компаний на протяжении последних лет постепенно внедряли передовые технологии. К таким технологиям можно отнести облачные сервисы, позволяющие иметь удаленный доступ к общему хранилищу и работать из любой точки; электронный документооборот с заказчиками; CRM; автоматизацию сбора и обработки данных. Мы постепенно переходили на создание отчетов с помощью электронных платформ, например, используя ПО «Банк-оценщик». По моему мнению, события прошлого года значительно ускорили этот процесс, а также дали понять тем, кто еще не применял данные технологии, что откладывать дальше некуда. Стимулом для более интенсивного применения онлайн-технологий также стало их активное использование государственными органами и ведомствами, которые являются потребителями услуг оценщиков. Например, буквально в течение нескольких месяцев был налажен онлайн-прием документов на оспаривание кадастровой стоимости и их рассмотрение. Это сильно упростило задачу передачи документов, а также снизило затраты.

Денис Сюкосев также констатирует все большее смещение в онлайн организаций, с которыми взаимодействуют оценщики:

— Нотариусы, банки, некоторые крупные компании перешли на электронный документооборот и охотно стали принимать отчеты с электронно-цифровой подписью, отказываясь полностью или частично от бумажных документов, а основные контакты с заказчиками перешли из офлайн в мессенд­жеры и видеоконференции.

Илья Симкин усматривает в этом позитиве опасность для будущего отрасли:

— Банковские и финансовые структуры продолжают переход на внутренние оценочные процедуры и при этом активно внедряют цифровые технологии. Тем самым усиливаются риски дистанцирования от независимых оценщиков, а также сведение их функций к минимальным уровням.

Кроме того, далеко не факт, что все изменения, которые оценщики применили во время ограничений, войдут в стандартную практику бизнеса. В частности, в оценочном сообществе нет однозначного видения эффективности моделей удаленной занятости. Елена Дубровская указывает на большие риски обеспечения информационной безопасности:

— Мы работаем с очень серьезными документами, в ходе оказания услуг затрагиваются экономические интересы огромного количества компаний и граждан. Потому нам необходимо обеспечить безопасность каналов связи, создать защищенные удаленные рабочие места и обеспечить контроль за ними. В офисе создать такой контроль гораздо проще. Поэтому для нас пока вопрос распространения этой модели относится к разряду дискуссионных и требует проработки. 

Стратегия удержания

Участники исследования полагают, что оценка недвижимости останется ключевым направлением бизнеса 2021 года.

— Во многих регионах мы видим запрос со стороны предпринимателей на оспаривание кадастровой стоимости, это направление займет достаточно большую долю в выручке этого года, — прогнозирует Евгений Железнов.

Юлия Трошева ожидает стабильного спроса на оценку жилой и загородной недвижимости для целей залога, оценку имущества для целей конкурсного производства, а также оценку для целей снижения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Кроме того, после снятия моратория на банкротство стоит ожидать волны банкротств предприятий, что скажется на объемах запроса на оценку.

Развитие также получат оценка при судебных спорах и судебная экспертиза, полагает Евгений Железнов: «В целом непростой финансовый год неминуемо породит волну имущественных споров различной природы».

Впрочем, по мнению Галины Фалько, многое будет зависеть от внешних факторов:«Если все отрасли экономики продолжат работу, а в оценочной деятельности не будет резких шагов по изменению законодательства, то оценка в полной мере должна быть востребована».

Однако на взрывную динамику участники рынка не рассчитывают.

— Существенных стимулов, которые бы резко изменили объем выручки оценочных компаний в 2021 году, пока не наблюдается, — говорит Владислав Бахтин. — Вероятнее всего, если не случится нового форс-мажора, спрос сохранится на прежнем уровне.

— Выручка останется на прежнем уровне за счет отложенного спроса 2020 года, — считает Денис Сюкосев. — При этом не стоит окончательно сбрасывать со счетов эпидемиологические и общеэкономические обстоятельства. Слабые темпы вакцинации и обострение экономических проблем в международном масштабе окажут давление на характер спроса на оценку.

Точкой неопределенности остается перспектива продления государственной программы поддержки ипотеки после июля этого года:

— До недавнего времени именно низкая ставка кредита поддерживала высокий спрос на оценку квартир для ипотеки, — говорит Илья Симкин. — Если программу не продлят в крупных регионах, то по сравнению с прошлым годом спрос на этот вид услуг может серьезно упасть.

В узких сегментах оценки ключевой фактор — слабый экономический рост. Так, по мнению Дарьи Шимовой, объем заказов на услуги оценки нематериальных активов определяется состоянием экономики и платежеспособностью бизнеса.         

Елена Дубровская также связывает перспективы отрасли с низкими темпами восстановления экономики:

— Ситуация в экономике остается сложной, покупательная способность населения низкая, многие предприятия пострадали, необходимо время на восстановление их финансового положения. Поэтому мы своей задачей на этот год видим прежде всего сохранение коллектива. Мы за период с марта прошлого года ни одного сотрудника не потеряли, и в этом году продолжим стратегию на удержание бизнеса.